ICI
1997
(Ministero
finanze, Circ. 26/5/97, n.144/E)
Il Ministero delle finanze ha illustrato dettagliatamente la
disciplina dell'ICI e ha fornito le istruzioni relative al versamento
dell'imposta per il 1997.
Soggetti
passivi
Obbligato a effettuare il versamento dell'imposta è il
proprietario di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli situati nel
territorio dello Stato i quali non siano, ovviamente, esclusi dall'ambito di
applicazione dell'imposta oppure esenti dall'imposta stessa (art. 7, D.Lgs n.
504/1992).
Diritti
reali di godimento
Soltanto qualora sull'immobile soggetto a tassazione risulti
costituito un diritto reale di usufrutto, uso o abitazione sia per effetto di
atto tra vivi sia a seguito di successione, obbligato al versamento è
unicamente il titolare del diritto reale di godimento, restando, quindi, il
cosiddetto nudo proprietario completamente estraneo al prelievo fiscale.
Locatari,
affittuari e comodatari
Il diritto di uso o abitazione, che determina l'insorgere
dell'obbligazione tributaria, è un diritto reale di godimento ed è, quindi, ben
diverso dal diritto di servirsi dell'immobile sulla base di un contratto di
locazione o affitto ovvero di comodato. Il locatario, l'affittuario, il
comodatario non hanno alcun obbligo agli effetti dell'ICI.
Contitolarità
e versamenti separati
In caso di contitolarità dei tali diritti sul medesimo immobile (a
esempio: comproprietà, usufrutto, proprietà piena per una quota e usufrutto per
la restante quota), ciascun contitolare è obbligato ad effettuare distintamente
il versamento dell'imposta limitatamente alla parte corrispondente alla propria
quota di titolarità.
ABITAZIONE
PRINCIPALE - IL COMUNE PUO' AUMENTARE LA DETRAZIONE O DIMINUIRE L'IMPOSTA
Il comune ha il potere di stabilire, con propria delibera, per le
abitazioni principali situate sul suo territorio, un aumento della detrazione
per abitazione principale.
Aumento
della detrazione
L'aumento può riguardare indistintamente tutte le abitazioni
principali oppure essere limitato a categorie di soggetti in situazioni di
particolare disagio economico-sociale. La detrazione complessiva non può,
comunque, eccedere L. 500.000 annue.
Il potere di aumentare la detrazione, negli stessi limiti, è stato
riconosciuto al comune anche con riferimento alle unità immobiliari,
appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad
abitazione principale dei soci assegnatari, e agli alloggi regolarmente
assegnati dagli Istituti autonomi case popolari.
Si applica la normale detrazione di 200.000 lire annue, qualora il
comune non abbia adottato per l'anno 1997 alcuna delibera o non sussistano le
condizioni richieste per poter beneficiare della maggiore detrazione.
Riduzione
dell'imposta
In alternativa alla maggiorazione della detrazione, il comune ha
il potere di deliberare la riduzione, fino alla metà, dell'imposta.
Anche tale potere è esercitabile con riferimento agli stessi
immobili per i quali è possibile l'aumento della detrazione.
Calcolo
dell'imposta
Se è stata deliberata la riduzione di imposta, il calcolo della
percentuale di riduzione deve essere operato sull'importo al netto della
detrazione, spettante nella misura fissa di lire 200.000 annue.
Ad esempio, se è stata deliberata la riduzione alla metà
dell'imposta per l'abitazione principale e se la corrispondente imposta, al
lordo della detrazione, è di lire 1.000.000, l'imposta annua da versare sarà
pari a lire 400.000 (1.000.000 - 200.000 = 800.000; 800.000 : 2 = 400.000).
Per conoscere se ed in quali limiti è stata deliberata per il 1997
la maggiore detrazione o riduzione di imposta, il contribuente dovrà rivolgersi
al comune competente.
QUANDO
SPETTA LA DETRAZIONE PER L'ABITAZIONE PRINCIPALE
Per l'unità immobiliare adibita a dimora abituale del contribuente
(anche se unico dimorante) che la possieda a titolo di proprietà o di diritto
reale di usufrutto, uso o abitazione, spetta una detrazione dall'imposta dovuta
per l'unità medesima pari a lire 200.000 annue da rapportare ai mesi durante i
quali sussiste tale destinazione.
Condizione essenziale per fruire della detrazione è l'identità tra
soggetto obbligato al pagamento dell'ICI per l'unità immobiliare e soggetto
dimorante abitualmente nell'unità immobiliare medesima.
Esclusioni
La detrazione, pertanto, non compete per l'unità immobiliare data
in locazione, anche se il proprietario a sua volta dimori in una diversa casa
come locatario, né per l'unità immobiliare concessa dal proprietario in uso
gratuito a un proprio familiare.
Calcolo
della detrazione
La detrazione deve essere rapportata ai mesi di destinazione (lire
16.666 al mese) e suddivisa, in caso di più contribuenti dimoranti, in parti
uguali tra loro, prescindendo dalle quote di proprietà.
La detrazione, inoltre, compete fino a concorrenza dell'ICI
relativa all'abitazione principale gravante sul contribuente che vi dimora. A
proposito il Ministero ha fornito un esempio, ipotizzando che l'imposta su base
annua dovuta per l'abitazione principale, al lordo della detrazione, sia pari
lire 1.800.000.
Esempio
Abitazione di proprietà di tre fratelli: il fratello A è
proprietario per il 50%; il fratello B, per il 46%; il fratello C, per il 4%
dei quali soltanto i fratelli B e C vi dimorano per l'intero anno 1997.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno sarà di:
- lire 900.000, da parte di A (50% di 1.800.000 = 900.000; ad A
non compete la detrazione in quanto non dimorante);
- lire 728.000, da parte di B (46% di 1.800.000 = 828.000; 828.000
- 100.000 = 728.000);
- lire zero, da parte di C (4% di 1.800.000 = 72.000; 72.000 -
72.000 = zero).
TERRENI
AGRICOLI
Il valore dei terreni agricoli, ai fini dell'ICI, è costituito dal
reddito dominicale moltiplicato per 75.
Il reddito dominicale da assumere per l'anno 1997 è quello
derivante dall'applicazione delle tariffe d'estimo approvate con D.M. 7
febbraio 1984 (e che hanno avuto effetto a decorrere dal primo gennaio 1988)
aumentato del 25 per cento.
Non ha alcuna rilevanza, ai fini ICI, l'aumento del 55 per cento
disposto dalla finanziaria 1995 (art. 31, comma 1, legge n. 724/1994), che
influenzava esclusivamente le imposte sui redditi.
AREE
FABBRICABILI
Il valore delle aree fabbricabili, ai fini dell'ICI, è costituito
dal valore venale in comune commercio determinato avendo riguardo alla zona
territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione
d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno
necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita
di aree aventi analoghe caratteristiche.
VALORE
DEI FABBRICATI - AUMENTO DELLE RENDITE CATASTALI
Il valore dei fabbricati è costituito dall'intera rendita
catastale moltiplicata:
- per 100, se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi
catastali A (abitazioni), B (collegi, convitti, ecc.) e C (magazzini, depositi,
laboratori, ecc.), con esclusione delle categorie A/10 e C/1;
- per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo
catastale D (opifici, alberghi, teatri, banche, ecc.) e nella categoria A/10
(uffici e studi privati);
- per 34, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria
C/1 (negozi e botteghe).
Fabbricato
privo di rendita
Se il fabbricato è sfornito di rendita, ovvero se la rendita a suo
tempo attribuita non è più adeguata in quanto sono intervenute variazioni
strutturali o di destinazione permanenti, anche se dovute ad accorpamenti di
più unità immobiliari, il contribuente dovrà fare riferimento alla categoria e
alla rendita attribuite a fabbricati similari.
Riliquidazione
dell'imposta
Agli effetti dell'ICI è prevista una particolare procedura per cui
si provvederà successivamente alla riliquidazione dell'imposta sulla base della
rendita effettiva attribuita dall'Ufficio tecnico erariale con conseguente
recupero della maggiore imposta dovuta o rimborso delle somme versate in
eccedenza, unitamente agli interessi, senza irrogazione di sanzioni ma con
applicazione di una maggiorazione (20 per cento) se la rendita effettiva supera
di oltre il 30 per cento quella utilizzata dal contribuente.
Rendite
per il 1997
Le rendite da assumere per l'anno 1997 sono quelle in vigore per
l'anno 1996 aumentate del 5 per cento.
L'aumento del 5 per cento si applica anche alle rendite dei
fabbricati classificati nel gruppo catastale "D" (opifici, alberghi,
teatri, banche, ecc.).
Operazioni
per la determinazione dell'imposta
Le moltiplicazioni per determinare l'imposta vanno effettuate
sulla rendita catastale (come sopra, aumentata) non sul reddito, per cui non
hanno alcuna rilevanza né gli aumenti o riduzioni di rendita previsti agli
effetti dell'applicazione dell'imposizione sul reddito né il reddito effettivo.
Così, a esempio, se la rendita catastale aumentata del 5% di una
abitazione è di 2.100.000, il valore sul quale applicare l'aliquota ICI per
determinare l'imposta dovuta sarà sempre di 210.000.000, sia che si tratti di
dimora abituale del contribuente, sia che si tratti di unità immobiliare tenuta
a disposizione, abitazione sfitta o abitazione locata.
Infatti i fabbricati sono soggetti a ICI indipendentemente dalla
loro destinazione e indipendentemente dal fatto che siano utilizzati o meno.
SUOLO
CONCESSO DAI COMUNI ALLE COOPERATIVE EDILIZIE
E' escluso dal campo di applicazione dell'ICI il suolo sottostante
al fabbricato realizzato da cooperative edilizie a seguito della costituzione
di un diritto di superficie sul suolo stesso concesso dal comune.
A decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione,
il soggetto passivo ICI sul valore del fabbricato è la cooperativa, la quale è
proprietaria del fabbricato stesso.
Nella fase antecedente, che va dalla data della concessione fino
al momento della ultimazione dei lavori di costruzione, soggetto passivo ICI
sul valore dell'area concessa dovrebbe essere il comune, in quanto proprietario
della stessa.
Tuttavia normalmente non lo è poiché, nella generalità dei casi,
si tratta di aree ubicate interamente o prevalentemente sul territorio comunale
e l'ICI non si applica per gli immobili di cui il comune è proprietario quando
la loro superficie insiste sul suo territorio (Circ. n. 172 del 14 giugno
1995).
TASSAZIONE
IN CASO DI COSTITUZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE
Per effetto della costituzione del diritto di superficie la
proprietà della costruzione rimane distinta e separata rispetto alla proprietà
del suolo sottostante alla costruzione medesima.
Si ipotizzi che il soggetto A, proprietario del suolo, abbia
concesso al soggetto B il diritto di superficie sul proprio suolo.
Soggettività
passiva del proprietario del suolo
Durante il periodo che va dalla data di costituzione del diritto
di superficie fino alla data di ultimazione della costruzione, e quindi anche
nel corso dei lavori di costruzione, la base imponibile ICI è costituita
soltanto dal valore venale in comune commercio del suolo sul quale si sta
costruendo, il quale è considerato comunque area fabbricabile.
Il soggetto passivo ICI, cioè colui che è obbligato alla
presentazione della dichiarazione ed al versamento dell'imposta, è, per tale
periodo, il soggetto A, proprietario del suolo, il quale può rivalersi sul
soggetto B dell'imposta pagata.
Soggettività
passiva del proprietario del fabbricato
Nel periodo successivo, che inizia a decorrere dalla data di
ultimazione dei lavori di costruzione, la base imponibile ICI è costituita dal
valore del fabbricato; il soggetto passivo ICI, a decorrere da tale data, è il
soggetto B quale proprietario del fabbricato.
A decorrere dalla data stessa il soggetto A, proprietario del
suolo sottostante alla costruzione realizzata, non è più soggetto passivo ICI
per tale suolo in quanto si tratta di un immobile non avente le caratteristiche
né di area edificabile né di terreno adibito all'esercizio di attività agricole
e, quindi, al di fuori del campo di applicazione dell'ICI.
TASSAZIONE
IN CASO DI UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA DELL'AREA
In caso di edificazione su un area "vergine", dalla data
di inizio dei lavori di costruzione fino al momento della loro ultimazione
(ovvero fino al momento in cui il fabbricato è comunque utilizzato, qualora il
momento di utilizzo sia antecedente a quello dell'ultimazione dei lavori di
costruzione), la base imponibile ICI è data solo dal valore dell'area, da
qualificare agli effetti impositivi comunque come fabbricabile,
indipendentemente dalla sussistenza o meno del requisito dell'edificabilità,
senza computare, quindi, il valore del fabbricato in corso d'opera.
Demolizione
del fabbricato e ricostruzione sull'area di risulta
In caso di demolizione del fabbricato e di ricostruzione sull'area
di risulta, oppure in caso di recupero edilizio (art. 31, comma 1, lett. c, d,
e, legge n. 457/1978), dalla data di inizio dei lavori di demolizione oppure di
recupero fino al momento di ultimazione dei lavori di ricostruzione o di
recupero (ovvero, se antecedente, fino al momento dell'utilizzo) la base
imponibile ICI è data solo dal valore dell'area, senza computare, quindi, il
valore del fabbricato che si sta demolendo e ricostruendo oppure recuperando.
Ultimazione
dei lavori
A partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione,
ricostruzione o recupero (ovvero, se antecedente, dalla data in cui il
fabbricato costruito, ricostruito o recuperato è comunque utilizzato) la base
imponibile ICI è data dal valore del fabbricato.
DEFINIZIONE
DI FABBRICATO, AREA EDIFICABILE E TERRENO AGRICOLO
Ai fini ICI, si intende per fabbricato la singola unità
immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano(e,
quindi, anche, distintamente l'abitazione", la "cantina", il
"garage") cui sia stata attribuita o sia attribuibile un'autonoma
rendita catastale.
Area
fabbricabile
Per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo
edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in
base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri
previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità.
Si considerano, tuttavia, non fabbricabili i terreni, di proprietà
di coltivatori diretti o di imprenditori agricoli a titolo principale, i quali
siano condotti dai proprietari stessi e sui quali persista l'utilizzazione
agro-silvo-pastorale, mediante l'esercizio di attività dirette alla
coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed
all'allevamento degli animali.
Terreno
agricolo
Si considera agricolo il terreno, diverso dall'area fabbricabile,
utilizzato per l'esercizio delle attività agricole ossia le attività dirette
alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, all'allevamento del bestiame ed
alle connesse operazioni di trasformazione o alienazione dei prodotti agricoli
rientranti nell'esercizio normale dell'agricoltura (art. 2135 c.c.).