IMMOBILI DIRITTO
ALL'INDENNITA' PER PERDITA DELL'AVVIAMENTO COMMERCIALE
(Cass. civ, sez.
III, Sent. 26/10/01, n.13291)
Il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale,
al pari del diritto di prelazione e di riscatto, spetta al conduttore di
immobile urbano con destinazione non abitativa, sempre che egli vi eserciti
un'attività produttiva o commerciale a contatto diretto con il pubblico, sia
pure come contitolare o consocio di una società di persone della relativa
impresa cui partecipino anche soggetti estranei alla titolarità del rapporto
locativo.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso in data 30.7.1996 al Pretore di Cagliari, Cixi
Francesco, premesso di aver condotto in locazione un immobile di proprietà di
Angius Vincenzina per esercitarvi la propria attività di agente di commercio,
comportante - a suo dire - contratti diretti col pubblico dei consumatori,
dedusse che il rapporto era cessato e chiese determinarsi l'indennità per la
perdita dell'avviamento commerciale. La Angius contestò il fondamento della
domanda, sostenendo che al momento della cessazione del rapporto l'agenzia
commerciale non era più gestita dal Cixi, ma dalla s.a.s. Cixi rappresentanze.
Con sentenza del 27.11.1997 il Pretore rigettò la domanda, osservando che
l'indennità di avviamento non competeva al Cixi sia perché prima della
cessazione del rapporto locativo egli aveva cessato di esercitare la sua
attività, sia perché questa non comportava contatti diretti col pubblico dei
consumatori. Il Cixi ha proposto appello "in proprio e nella sua qualità
di amministratore della Cixi rappresentanze s.a.s.". Con sentenza del
22.10.1998 il Tribunale di Cagliari ha confermato la sentenza del Pretore,
osservando:
1) che l'appello proposto dal Cixi in proprio era privo di
fondamento perché al momento della cessazione della locazione il Cixi non
esercitava più la sua attività nell'immobile locato, essendo stata tale
attività rilevata dalla società;
2) che l'appello proposto dalla Cixi rappresentanza s.r.l.,
in persona del suo amministratore Cixi, era inammissibile perché la società non
aveva partecipato al primo grado di giudizio. Per la cassazione di questa
sentenza il Cixi ha proposto ricorso sulla base di quattro motivi illustrati
anche da memoria. Angius Vincenzina ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col secondo motivo, che per antecedenza logica va
previamente esaminato, il ricorrente denunzia violazione dell'art. 36 della
legge 27.7.1978, n. 392 in relazione all'art. 2318 cod. civ. Lamenta che il
Tribunale gli abbia denegato la indennità di avviamento solo perché nel corso
della locazione egli, pur conservando la qualità del conduttore, aveva cessato
di esercitare la sua attività in forma individuale ed aveva iniziato ad
esercitarla quale socio accomandatario di una società di accomandita semplice. La
doglianza è fondata. E' ormai consolidato l'orientamento della giurisprudenza
di legittimità, secondo cui il diritto all'indennità per la perdita
dell'avviamento commerciale, ai sensi dell'art. 34 della legge sull'equo
canone, al pari del diritto di prelazione e di riscatto (artt. 38 e 39 legge
cit.) spetta al conduttore di immobile urbano con destinazione - come nella
specie - non abitativa, sempre che egli vi eserciti un'attività produttiva o
commerciale a contatto diretto con il pubblico, sia pure come contitolare o
consocio di una società di persone cui partecipino anche soggetti estranei alla
titolarità del rapporto locativo (Cass. 19.12.1996 n. 11363; Cass. 22.7.1997,
n. 6410; Cass. 23.2.1991 n. 1956; Cass. 30.5.1996 n. 5009). Il Tribunale,
avendo erroneamente scisso (per quanto si è detto) la posizione del socio
conduttore da quella della società ed avendo per questo affermato che la
indennità di avviamento non competeva al primo perché aveva cessato di
esercitare la sua attività in forma individuale, è effettivamente incorso nella
denunziata violazione di legge.
L'accoglimento del motivo testé esaminato rende superflui
sia l'esame del primo motivo (con cui il ricorrente prospetta in termini
scarsamente comprensibili una violazione del contraddittorio, che nel giudizio
pretorile avrebbe avuto luogo in pregiudizio della società, la quale, sia detto
per inciso, essendo rimasta estranea al procedimento di primo grado, non
avrebbe potuto considerarsi destinataria della relativa decisione), che appare
assorbito, sia l'esame del terzo e del quarto motivo, che appaiono anch'essi
assorbiti, in quanto, riguardando il governo e la valutazione delle prove,
trattano questioni che dovranno essere nuovamente esaminate dal giudice del
rinvio.
L'impugnata sentenza va, dunque, cassata, con rinvio alla
Corte d'appello di Cagliari, che si uniformerà al principio di diritto innanzi
enunciato e provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di
cassazione.
P.Q.M.
La Corte di Cassazione accoglie il ricorso per quanto di ragione. Cassa la impugnata sentenza e rinvia, anche per la liquidazione delle spese, alla Corte d'Appello di Cagliari.