APPLICAZIONE DELLA TREMONTI BIS AGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI - GUIDA OPERATIVA

Si segnala che è possibile richiedere agli uffici del Collegio una guida operativa, predisposta dagli uffici fiscali dell’ANCE, sulle modalità applicative dei benefici previsti dalla Tremonti-bis con specifico riferimento agli investimenti immobiliari.

Si ricorda, infatti, che gli articoli 4-5 della L.383/01 hanno previsto la riedizione della legge Tremonti sulla detassazione degli utili reinvestiti che consiste nell’esclusione dall'imponibile del 50% del volume degli investimenti in beni strumentali eccedenti la media di quelli realizzati negli ultimi 5 anni.

La detassazione si applica per due periodi di imposta (per gli investimenti effettuati negli anni di imposta 2001 - a partire dal 1° luglio - e nel 2002).

L'Agenzia delle Entrate del Ministero delle finanze con la circolare 17/10/01, n.90/E ha fornito alcuni chiarimenti sull'ambito applicativo dei benefici e, in particolare, in relazione agli investimeti immobiliari agevolati.

Il testo del provvedimento prevede espressamente che l'investimento immobiliare sia limitato ai beni strumentali per natura, ossia quelli rientranti nelle categorie catastali A/10, B, C, D, ed E (uffici, capannoni industriali, opifici, ecc.).

Non è richiesto l'utilizzo diretto da parte dell'imprenditore che acquista il bene (strumentalità per destinazione), dovendosi intendere agevolati gli immobili sopra individuati anche nel caso in cui siano concessi in locazione o comodato a terzi.

La circolare del Ministero delle Finanze del 17 ottobre u.s. n. 90/E sopra citata contiene aspetti innovativi rispetto alla disposizione agevolativa originaria (D.L. 357/1994). Infatti, al pari degli altri investimenti, anche i beni immobili agevolati devono rispettare il requisito della novità, che nell'ambito della prima legge Tremonti si intendeva realizzato in concreto solo nell'ipotesi di fabbricati costruiti in economia (realizzati dall'impresa stessa) o acquistati da imprese per le quali gli stessi costituivano bene-merce.

Nell'ambito della nuova disposizione normativa, invece, l'Amministrazione finanziaria ha precisato che il requisito della novità del bene sussiste anche quando su un immobile preesistente siano stati eseguiti interventi di radicale trasformazione, fatte salve le seguenti condizioni:

- gli interventi non devono configurare semplice cambiamento di categoria catastale;

- i costi sostenuti dal cedente per eseguire gli interventi devono essere prevalenti rispetto al costo di acquisto del bene.

L'estensione dei benefici anche a tali tipologie di investimenti assume grande rilevanza, in quanto agevola il recupero delle numerose aree industriali con fabbricati a destinazione commerciale e industriale del tutto inagibili da anni.

Con riguardo sempre agli investimenti in immobili rientranti nell'agevolazione, il Ministero delle Finanze ha, poi, tenuto a precisare che i benefici fiscali si applicano anche all'acquisto di aree edificabili, purché vengano iniziati i lavori di costruzione entro il periodo di imposta agevolato. In tal caso, il costo di acquisto dell'area potrà fruire del beneficio fiscale solo in misura corrispondente al rapporto tra la quota-parte dei lavori eseguiti (o stato di avanzamento lavori) al termine di ciascun periodo di imposta e l'ammontare complessivo del costo preventivato per l'intera costruzione che insiste sull'area.