RIVALUTAZIONE TERRENI
EDIFICABILI E CON DESTINAZIONE AGRICOLA - ULTERIORI CHIARIMENTI
(Circolare 1/2/02,
n. 15/E)
Con la circolare 1/2/02, n. 15/E l'Agenzia delle Entrate del
Ministero dell'Economia e delle Finanze ha fornito, tra gli altri, ulteriori
chiarimenti in materia di rivalutazione dei terreni edificabili ed agricoli
(art.7, legge 448/2001), che si aggiungono a quanto già precisato con la
precedente circolare 30 gennaio 2002, n. 9/E.
La possibilità di rideterminare il valore di acquisto dei
terreni e con destinazione agricola è stata concessa dall'art.7 della
Finanziaria 2002, legge 448/2001, ai fini della determinazione delle
plusvalenze di cui all'art.81, comma 1, lett. a) e b) del TUIR (D.P.R. 917/1986),
a favore delle persone fisiche, delle società semplici e degli enti non
commerciali (purché le stesse aree non rientrino nell'esercizio di imprese
commerciali). A tal fine, la stessa disposizione normativa sopra citata
subordina la facoltà di rivalutazione dei terreni, purché posseduti alla data
del 1° gennaio 2002, al pagamento, da effettuarsi entro il 30 settembre 2002,
di un'imposta sostitutiva delle imposte sui redditi pari al 4% dell'intero
valore rivalutato dell'area, risultante da una perizia giurata di stima.
Dal punto di vista oggettivo, in particolare, come precisato
dalla circolare 1/2/02, n. 15/E sopra citata, la possibilità di rivalutazione,
che la norma, come sopra detto, prevede con riferimento ai "terreni
edificabili e con destinazione agricola", si intende ammissibile in
relazione alle seguenti aree, sempre se possedute alla data del 1° gennaio
2002:
- terreni lottizzati o sui quali siano state eseguite opere
intese a renderli edificabili;
- terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria (in
base al piano regolatore generale o ad altri provvedimenti urbanistici), anche
se di fatto destinati ad agricoltura;
- terreni agricoli;
- terreni agricoli, anche in vista di un futuro inserimento
in uno strumento urbanistico.
In tale ambito, infatti, la circolare ministeriale 30/1/02,
n. 9/E, aveva già chiarito come la locuzione "con destinazione
agricola" si potesse riferire sia ai terreni agricoli, che a quelle aree
che diverranno edificabili a seguito dell'approvazione definitiva dei relativi
provvedimenti urbanistici.
A seguito della rivalutazione, il nuovo valore dell'area,
risultante dalla perizia di stima, assume la natura di prezzo di acquisto del
terreno edificabile o agricolo, da portare in diminuzione del corrispettivo
ottenuto al momento della vendita, ai fini della determinazione delle
plusvalenze realizzate nelle fattispecie contemplate dall'art.81, comma 1,
lett. a) e b), ossia nei casi in cui oggetto della cessione sia un'area che
alternativamente:
- sia stata, precedentemente alla vendita, oggetto di
lottizzazione o sulla quale, comunque, siano state eseguite delle opere intese
a renderla edificabile. In questo ambito, la circolare ministeriale 9/E, più
volte citata, ha tenuto a precisare che nel caso in cui l'acquisto del terreno
risalga ad oltre cinque anni dall'inizio della lottizzazione, il nuovo valore
periziato dell'area equivale al valore della stessa nel quinto anno anteriore
all'inizio della lottizzazione, che, ai sensi dell'art.82, comma 2, del TUIR, deve
assumersi quale prezzo iniziale di acquisto per calcolare la plusvalenza
derivante dalla successiva vendita del terreno;
- sia stata acquistata da non più di cinque anni;
- sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli
strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
E' bene evidenziare, inoltre, che l'utilizzazione del nuovo
valore delle aree, derivante dalla rivalutazione, può essere considerato in
sede di determinazione delle plusvalenze solo se la perizia venga redatta ed
asseverata da uno dei professionisti elencati nella stessa disposizione
normativa precedentemente alla vendita dell'area interessata dalla
rivalutazione, anche se l'imposta sostitutiva del 4% venga versata in un
momento successivo alla cessione (comunque entro il termine del 30/9/02). In
tal ambito, infatti, con la più volte citata circolare 15/E, l'Agenzia delle
Entrate ha precisato la non conformità alla ratio della norma della redazione
di valutazioni giurate su beni di cui si sia già ceduta la titolarità. Quindi,
anche se le conclusioni cui perviene l'Amministrazione finanziaria sembrano
andare oltre il dettato normativo, si richiama l'attenzione sulla necessità, ai
fini dell'applicazione dei benefici, di far redigere ed asseverare la perizia
prima del trasferimento dell'area.
L'art.7 della Finanziaria 2002, al comma 6, prevede, poi,
che il costo di acquisto dell'area così rideterminato (al quale si possono
aggiungere le spese di redazione della perizia, se effettivamente rimaste a
carico) costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte
sui redditi, dell'imposta di registro e dell'imposta ipotecaria e catastale. Il
cedente ha, infatti, come specificato dalla circolare 15/E, l'obbligo di
evidenziare nell'atto di vendita se il valore dichiarato coincida o meno con
quello periziato, al fine di mettere in condizione l'Ufficio di poterne tenere
conto ai fini della rettifica della base imponibile dell'imposta di registro e
delle imposte ipotecarie e catastali.
In tal ambito, ossia in relazione al potere di rettifica
degli Uffici finanziari ai fini dell'imposta di registro, infatti,
l'Amministrazione finanziaria ha tenuto a precisare le diverse conseguenze
verificabili nel caso in cui oggetto di cessione sia un terreno agricolo o
un'area edificabile, in relazione all'ipotesi in cui il venditore dichiari di
volersi attenere al nuovo valore risultante dalla perizia giurata di stima. Ciò
in quanto l'art.52 del D.P.R. 131/1986 stabilisce diversi criteri di rettifica
del valore dichiarato dal cedente a seconda se il trasferimento riguardi,
appunto, terreni agricoli oppure aree suscettibili di utilizzazione
edificatoria.
Si possono, quindi, in tale ambito, fare le seguenti
distinzioni:
- per i trasferimenti di terreni agricoli successivi alla
rivalutazione, l'Ufficio può procedere alla rettifica se il contribuente dichiari
un valore che, anche se uguale o superiore a quello calcolato su base
catastale, risulti comunque inferiore a quello rideterminato dalla perizia
giurata di stima;
- per i trasferimenti di aree edificabili, l'Ufficio
provvede comunque alla rettifica se ritiene che il valore venale dei terreni
oggetto di cessione sia superiore a quello dichiarato.
Nell'ipotesi in cui, invece, il contribuente dichiari
nell'atto di cessione di non volersi attenere al nuovo valore dell'area
risultante dalla rivalutazione, ad esempio perché il terreno ha subito un
deprezzamento per cause naturali o a seguito di variazioni causate
dall'adozione di successivi strumenti urbanistici (es. passaggio dell'area da
edificabile ad agricola), si applicheranno, ai fini delle imposte sul
trasferimento, le regole dettate dalle singole leggi d'imposta sulla
determinazione della base imponibile. Allo stesso modo, ai fini del calcolo
della plusvalenza, deve essere assunto quale valore iniziale di riferimento il
costo o il valore di acquisto del terreno, secondo le regole ordinarie dettate
dall'art.82 del TUIR (DPR 917/1986).
In sintesi, per poter effettuare la rivalutazione, vengono
richiesti al contribuente i seguenti adempimenti:
(a) far redigere la perizia giurata di stima da soggetti
iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori
agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.
La redazione ed il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il
30 settembre 2002 e comunque prima della vendita dell'area;
(b) versare, tramite modello F24, entro il 30 settembre 2002
(con possibilità, di rateizzazione fino a tre rate annuali a partire da tale
data con il versamento, in tal caso, degli interessi in misura pari al 3%
annuo) un'imposta sostitutiva delle imposte sul reddito pari al 4% del valore
dell'area risultante dalla perizia. Il pagamento dell'imposta può essere anche
successivo alla vendita del terreno;
(c) conservare ed esibire, o trasmettere, su richiesta dell'Amministrazione finanziaria la perizia giurata, unitamente ai dati identificativi dell'estensore ed al codice fiscale del titolare del bene periziato, nonché alle ricevute di versamento dell'imposta sostitutiva.