REGIME FISCALE PER I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI IN PIANI PARTICOLAREGGIATI - NUOVI CHIARIMENTI MINISTERIALI

(Circ. 31/1/02, n. 11/E)

Con la circolare dell'Agenzia delle Entrate del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 31/1/02, n. 11/E sono state fornite le attese istruzioni ministeriali circa la corretta applicazione del regime fiscale agevolativo dei trasferimenti immobiliari in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, previsto dall'art.33, comma 3, della legge 388/2000 (Finanziaria 2001).

In tale ambito l'Amministrazione Finanziaria ha riconosciuto la natura interpretativa delle disposizioni dell'art.76 della legge 448/2001 (Finanziaria 2002), che ha "inteso" applicabile il regime fiscale previsto dall'art.33, comma 3, della legge 388/2000 (imposta di registro all'1% e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa) ai trasferimenti di immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati regolarmente approvati, anche nel caso in cui l'acquirente non sia già in possesso di altro immobile all'interno dello stesso piano. Ciò, come confermato dall'Agenzia delle Entrate nello stesso pronunciamento, elimina le perplessità che si erano generate in tale ambito a seguito delle precedenti interpretazioni ministeriali espresse con le circolari n.1/E e 6/E di gennaio 2001, secondo le quali, per beneficiare delle agevolazioni fiscali, l'acquirente doveva, al momento del trasferimento, essere già in possesso di un'area compresa nello stesso piano, ma di superficie inferiore a quella minima richiesta per l'edificabilità.

Il carattere interpretativo delle disposizioni contenute nell'art.76 e quindi l'efficacia retroattiva delle stesse a partire dal 1° gennaio 2001 (data di entrata in vigore della precedente legge Finanziaria - L.388/2000 - e di decorrenza delle agevolazioni) comporta, come affermato dall'Amministrazione Finanziaria, l'abbandono da parte degli uffici degli eventuali contenziosi in atto a favore del contribuente.

Allo stesso modo, i soggetti che avessero applicato all'atto del trasferimento le imposte in misura ordinaria sono ora pienamente legittimati a presentare un'istanza di rimborso agli uffici competenti per recuperare la differenza tra le imposte effettivamente pagate e quelle dovute sulla base del regime agevolativo.

Nell'ambito della stessa circolare, inoltre, l'Agenzia delle Entrate ha ribadito che sotto l'accezione "piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati" rientrano sia i piani ad iniziativa pubblica, sia quelli ad iniziativa privata attuativi del piano regolatore generale, quali ad esempio i piani di lottizzazione, purché la relativa convenzione, deliberata dal comune, sia sottoscritta da quest'ultimo e dall'attuatore.

Nello stesso ambito, inoltre, con un'interpretazione che appare quanto mai rigorosa, l'Amministrazione ha precisato che la convenzione deve necessariamente essere stipulata prima che sia posto in essere il trasferimento a conferma del completamento dell'iter amministrativo del provvedimento.

Infine, per quanto concerne il concetto di "utilizzazione edificatoria dell'area", che secondo le prescrizioni dell'art.33, comma 3, della Finanziaria 2001, deve avvenire, pena la decadenza dai benefici fiscali, entro cinque anni dal trasferimento agevolato, la circolare n. 11/E sopra citata ha specificato che, quando l'acquisto riguardi un'area, la condizione di cui sopra viene soddisfatta attraverso la realizzazione, entro lo stesso termine temporale, di un edificio significativo dal punto di vista urbanistico, intendendosi come tale, secondo l'art.2645-bis, comma 6 del Codice Civile, il rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e della copertura.

Nel caso in cui, invece, il trasferimento agevolato abbia ad oggetto un fabbricato, la condizione dell'utilizzazione edificatoria dell'area deve intendersi estesa, ad avviso dell'Agenzia delle Entrate, all'area di sedime del fabbricato, comportando la necessità che l'intervento da realizzare entro i cinque anni dal trasferimento consista nella demolizione e successiva ricostruzione dell'immobile.

L'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate appare alquanto restrittiva, in quanto sembra limitare la fruibilità del regime fiscale agevolato ai soli casi di acquisto di un fabbricato che, secondo le prescrizioni urbanistiche contenute nei piani attuativi del piano regolatore generale, debba essere demolito e poi ricostruito, escludendo in tal modo l'applicabilità del beneficio fiscale agli acquisti di fabbricati che risultino, ad esempio, solo da ristrutturare, seppure integralmente.

Tra l'altro, si segnala che l'orientamento ministeriale è in palese contrasto con quanto previsto dalla Risoluzione approvata nella Commissione Finanze della Camera il 7/3/01, con la quale si impegnava il Governo a ritenere soddisfatta la condizione dell'utilizzazione edificatoria dell'area entro i cinque anni dall'acquisto con il solo avvio dei lavori, previo il rilascio della concessione edilizia.

Circolare 31 gennaio 2002, n. 11/E

Direzione Centrale Normativa e Contenzioso

Oggetto: regime fiscale dei trasferimenti di beni immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati - legge 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3, e legge 28 dicembre 2001, n 448, art. 76.

L'articolo 76 della legge finanziaria 2002 è una norma di carattere interpretativo che chiarisce il significato della disposizione contenuta nell'articolo 33, comma 3 della legge 23 dicembre 2000, n.388 (legge finanziaria 2001).

Questo comma ha previsto un particolare regime fiscale - imposta di registro con aliquota dell'1% e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa - per i trasferimenti di beni immobili, compresi in piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento.

L'interpretazione operata dall'articolo 76 specifica che questa agevolazione si applica anche ai trasferimenti a favore di soggetti che al momento dell'acquisto non dispongono già di altro immobile compreso nello stesso piano urbanistico.

L'intervento normativo definisce meglio la sfera di legittimità attiva prevista per questo regime di favore, ovvero permette di individuare con maggiore chiarezza i soggetti destinatari dell'agevolazione, e allontana i dubbi 2 sorti sulla relazione tra i 'trasferimenti di beni immobili' e l''utilizzazione edificatoria dell'area'.

Quest'Agenzia con le circolari 1 e 6 - rispettivamente del 3 e 26 gennaio 2001 - aveva ritenuto questa relazione un “nesso funzionale” tra l'immobile acquistato e l'edificabilità dell'area già in possesso dell'acquirente; cioè per beneficiare dell'agevolazione l'acquisto doveva rimuovere un ostacolo all'edificabilità dell'area stessa.

L'articolo 76 della legge finanziaria 2002, precisa che l'agevolazione spetta indipendentemente dalla circostanza che l'acquirente disponga di un altro immobile compreso nello stesso piano urbanistico ed elimina ogni perplessità.

Pertanto, ai trasferimenti di beni immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale (cfr. circolare dell'Agenzia delle Entrate n.6 del 26 gennaio 2001), si applica l'imposta di registro in misura dell'1% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, a condizione che entro cinque anni dalla data dell'atto di trasferimento avvenga l'utilizzazione edificatoria.

La previsione "piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale e regionale" dichiara la natura “particolareggiata” dei piani urbanistici. Da ciò consegue che l'esistenza del piano regolatore generale è una condizione necessaria ma non sufficiente ai fini dell'agevolazione, perché occorre che il trasferimento si compia all'interno di aree individuate da appositi piani che siano espressamente attuativi ed esecutivi del piano regolatore generale medesimo. Quindi anche in presenza del piano regolatore generale regolarmente approvato, in mancanza di un piano particolareggiato concretamente vigente, non è applicabile il regime di favore.

Sotto l'accezione "piani urbanistici particolareggiati, comunque, denominati, regolarmente approvati" rientrano sia i piani particolareggiati ad iniziativa pubblica, disciplinati dagli articoli 13 e seguenti della legge 1150 del 17 agosto 1942 (c.d. legge urbanistica), sia i piani urbanistici ad iniziativa privata 3 attuativi del piano regolatore generale (ad esempio i piani di lottizzazione previsti dall'articolo 28 della legge 1150) purché la relativa convenzione, deliberata dal Comune, sia firmata da quest'ultimo e dall'attuatore.

Il piano di lottizzazione, stipulato in convenzione con un organo pubblico (Comune) che lo delibera e lo approva, sottoscrivendolo insieme all'attuatore, è equiparabile ad un piano particolareggiato poiché concretizza un interesse pubblico. Questa interpretazione è tra l'altro avvalorata dal Consiglio di Stato, II sezione, che, in data 5 marzo 1997 con la sentenza n.1463, ha ritenuto il piano di lottizzazione uno strumento attuativo delle prescrizioni del piano regolatore generale al pari di un piano particolareggiato. Inoltre, è necessario che la convenzione venga stipulata prima che sia posto in essere il trasferimento, a conferma che il procedimento amministrativo sia stato eseguito e completato secondo la normativa statale o regionale, dato che l'articolo 33 comma 3, della legge 388/2000, prevede espressamente che i piani urbanistici particolareggiati siano "regolarmente approvati".

Si precisa che oggetto dell'agevolazione sono beni immobili trasferiti, e che, per la conferma dell'agevolazione, deve realizzarsi la condizione dell'utilizzazione edificatoria.

Perché si integri l'ipotesi di “utilizzazione edificatoria dell'area” non è sufficiente che i lavori siano stati iniziati solo formalmente e poi sospesi, occorre, invece, che - entro il termine stabilito di cinque anni - la costruzione sia iniziata ed esista un edificio significativo dal punto di vista urbanistico, cioè sia stato eseguito il rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura (art. 2645-bis, comma 6, c.c.).

Nell'ipotesi di acquisto di un fabbricato, perché si verifichi la condizione dell'"utilizzazione edificatoria dell'area", è necessario che l'intervento consista nella demolizione e ricostruzione integrale. L'ambito semantico della locuzione “utilizzazione edificatoria dell'area”, infatti, si estende all'area di sedime di un fabbricato, compreso nell'ambito del piano urbanistico particolareggiato 4 acquistato in regime agevolato, poi demolito e ricostruito nei successivi cinque anni.

Per completezza e ad ogni buon fine, è il caso di aggiungere che, essendo espressamente oggetto di agevolazione soltanto l'imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale, tutti gli altri tributi dovuti per i trasferimenti in questione (Iva, imposta di bollo, ecc.), si applicano ordinariamente.

Da ultimo, trattandosi di un'interpretazione normativa, le disposizioni dell'articolo 76 in questione retroagiscono al momento della decorrenza dell'agevolazione e cioè al 1° gennaio 2001: data dell'entrata in vigore della precedente legge finanziaria (legge 23 dicembre 2000, n. 388, pubblicata in G.U il 29 dicembre 2001).

Infine, sarà cura delle Direzioni regionali di attivarsi affinché gli Uffici si uniformino alle indicazioni contenute nella presente circolare e provvedano ad abbandonare il relativo contenzioso eventualmente pendente per evitare inutili costi a carico dell'Agenzia.