IMPOSTE SUI REDDITI - RISPOSTE AI QUESITI IN MATERIA DI FISCALITÀ IMMOBILIARE

Si pubblicano gli estratti delle Circolari dell'Agenzia delle Entrate del Ministero dell'Economia e delle Finanze 7/6/02, n. 48/E e 12/6/02 n.50/E, con le quali, in occasione della videoconferenza del 14 maggio 2002, sono state fornite risposte in materia di compilazione delle dichiarazioni UNICO 2002, sui temi della tassazione immobiliare e del settore delle costruzioni.

Il Ministero, innanzitutto, fornisce utili indicazioni in ordine all'applicazione del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa di cui all'art.7 della legge 448/1998 (Quesito 1.4 della Circolare n.48/E/2002).

Sul tema, rifacendosi a quanto già evidenziato nella Circolare Ministeriale n.19/E del marzo 2001, l'Agenzia delle Entrate conferma che l'importo del suddetto credito deve essere commisurato all'ammontare dell'imposta di registro o dell'IVA corrisposta per il primo acquisto agevolato, e, in ogni caso non può essere superiore alle suddette imposte corrisposte in relazione al secondo acquisto. A tal fine, si aggiunga inoltre che non rileva il fatto che il contribuente abbia più volte alienato e riacquistato l'abitazione principale.

Per quanto riguarda la possibilità di detrazione del canone di locazione di cui all'art.13-ter del DPR 917/1986 nell'ipotesi di contratti convenzionali, stipulati ai sensi dell'art.2, comma 3 della legge 431/1998, qualora questi siano intervenuti tra enti pubblici (Istituti di Edilizia Residenziale Pubblica) e contraenti privati, in conformità a quanto già indicato nelle istruzioni al modello 730/2002 e al modello UNICO 2002-PF, l'Amministrazione Finanziaria ritiene che non sia possibile ricondurre tali contratti nell'ambito della norma di carattere agevolativo di cui trattasi (Quesito 1.6 della Circolare n.48/E/2002).

Relativamente al trattamento fiscale delle somme percepite a titolo di penale per il ritardato rilascio di un immobile concesso in comodato da persona fisica a favore di una società, l'Agenzia chiarisce che tali somme, costituendo un risarcimento dei danni subiti per il mancato utilizzo dell'immobile, non sono imponibili ai fini dell'IRPEF.

Ciò non esclude che, ai medesimi fini, il comodante debba comunque dichiarare per gli immobili di cui trattasi la rendita catastale aggiornata con i normali coefficienti di rivalutazione ed aumentata di un terzo, se ricorrono i presupposti di cui all'art.38 del DPR 917/1986 (ovvero nel caso di unità immobiliari residenziali non locate, possedute in aggiunta a quelli adibite ad abitazione principale del possessore, da questi direttamente utilizzate, anche come residenze secondarie, o comunque tenute a disposizione) (Quesito 2 della Circolare n.50/E/2002).

In tema di detrazione della quota di interessi passivi per mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale, di cui all'art.13-bis, comma 1, lett. b) del DPR 917/1986, il Ministero specifica che:

1. il nuovo termine massimo entro cui adibire l'immobile acquistato ad abitazione principale, elevato da 6 a 12 mesi dall'art.2 della legge 388/2000, può essere applicato anche con riferimento ai mutui stipulati nel secondo semestre del 2000, a condizione che al 31 dicembre 2000 non sia già decorso il previgente termine semestrale (Quesito 4.1 della Circolare n.50/E/2002);

2. in virtù della nuova più ampia definizione di abitazione principale per cui spetta la suddetta detrazione (intendendosi come tale l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del contribuente e dei suoi familiari), introdotta dall'art.2 della legge 388/2000 a partire dal 1° gennaio 2001, la disposizione agevolativa si applica anche per le rate pagate dal contribuente, dopo il 1° gennaio 2001, con riferimento a mutui contratti prima del 2001 per l'acquisto della dimora abituale di un proprio familiare.

Devono comunque essere state rispettate le condizioni previste dall'art.13-bis, comma 1, lett. b) del DPR 917/1986, nel testo previgente alle modifiche suddette (ovvero cambio di residenza del familiare entro 6 mesi dall'acquisto che deve essere effettuato nei 6 mesi precedenti o successivi all'accensione del mutuo)(Quesito 4.2 della Circolare n.50/E/2002);

3. nel caso di acquisto di casa locata, la detrazione spetta sin dal pagamento della prima rata di mutuo, quindi, anche prima della notifica al locatario dell'atto di intimazione di licenza o di sfratto per fine locazione che, per norma, deve avvenire entro 3 mesi dall'acquisto.

Per quanto riguarda il nuovo termine dei 12 mesi, introdotto a partire dal 1° gennaio 2001, nella particolare fattispecie, la detrazione spetta anche con riferimento ai mutui stipulati nel secondo semestre 2000, a condizione che al 31 dicembre 2000 non sia però già decorso il termine trimestrale di notifica al locatario (Quesito 4.3 della Circolare n.50/E/2002);

4. qualora un contribuente contragga mutui distinti per l'acquisto di un'unità immobiliare da adibire a propria abitazione principale e, contemporaneamente, un secondo mutuo per l'acquisto di una ulteriore unità immobiliare locata o adibita a dimora di un proprio familiare, ancorché siano rispettate tutte le condizioni previste dalla norma, questi può fruire della detrazione solo in riferimento all'immobile effettivamente adibito a propria abitazione principale.

Ciò comporta che, per quanto riguarda la deducibilità della rendita catastale per l'abitazione principale, di cui all'art.10, comma 3-bis del DPR 917/1986, al contribuente spetta la suddetta deduzione esclusivamente per il reddito dell'immobile adibito a dimora principale ed, eventualmente per le pertinenze (Quesito 4.4 della Circolare n.50/E/2002);

5. è esclusa la possibilità di portare in detrazione gli interessi pagati a seguito di un finanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario per l'acquisto di un immobile principale, così come chiaramente specificato nelle istruzioni alla compilazione del modello UNICO 2002-PF.

Non danno altresì diritto a detrazione le quote di interessi passivi pagati a fronte di aperture di credito bancario, cessione di stipendio e forme di finanziamento diverse da quelle relative a contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili (Quesito 4.5 della Circolare n.50/E/2002);

6. nell'ipotesi di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, la quota d'interessi imputabile al coniuge fiscalmente a carico dell'altro può correttamente essere portata in detrazione da quest'ultimo, per effetto delle modifiche introdotte all'art.13-bis, comma 1 lett.b) del DPR 917/1986 dal più volte citato art.2 della legge 388/2000, esclusivamente in relazione ai mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 1993, per i quali trova applicazione la disposizione agevolativa.

Per quanto riguarda i contratti di mutuo accessi prima del 1° gennaio 1993, la detrazione deve essere commisurata ad un ammontare di interessi passivi non superiore a euro 3.615,20, in caso di acquisto di immobile principale, per ciascun intestatario del mutuo (Quesito 4.6 della Circolare n.50/E/2002).

L'Amministrazione Finanziaria, in materia di detrazione "a favore dei lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscano la propria residenza per ragioni di lavoro", di cui al comma 1-bis dell'art.13-ter del DPR 917/1986, conferma che:

(a) la detrazione spetta esclusivamente ai lavoratori dipendenti;

(b) il beneficio si applica anche ai lavoratori che trasferiscano la propria residenza in conseguenza di un contratto appena stipulato;

(c) la misura della detrazione deve essere rapportata al periodo dell'anno in cui l'immobile è adibito a dimora principale del contribuente ma non anche ai giorni in cui quest'ultimo è stato lavoratore dipendente. Infatti, questi non avrà più diritto alla detrazione a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui perde la qualifica di lavoratore dipendente;

(d) il temine di 3 anni decorre dalla data di variazione della residenza (Quesito 6.2 della Circolare n.50/E/2002).