ICI - AREA FABBRICABILE - PRESUPPOSTO DELL'IMPOSTA

(Min. Fin., Ris. 17/10/1997, n. 209/E)

Ai fini dell'imposta comunale sugli immobili, per area fabbricabile si intende quella utilizzabile a scopo edificatorio, in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi (art. 2, comma 1, lett. b, D.Lgs. n. 504/1992).

L'edificabilità dell'area, ha precisato il Ministero delle finanze, non deve necessariamente discendere da piani urbanistici particolareggiati, ma è sufficiente che tale caratteristica risulti da un piano regolatore generale.

Per le aree poste al di fuori degli strumenti particolareggiati, ma entro lo strumento generale, la potenzialità di edificazione normalmente è attenuata, nel senso che possono esistere gradi, più o meno ampi, di incertezza sull'effettiva possibilità di utilizzare il suolo a scopo edificatorio nel futuro, quando, cioè, la zona rientrerà in un piano particolareggiato.

Tale situazione, anche se non influisce sulla qualificazione dell'area, non sarà priva di effetto, dato che influenzerà la quantificazione della base imponibile, che è rappresentata dal valore venale in comune commercio.

Sul mercato, infatti, il valore dell'area è man mano decrescente a seconda che si tratti di area per la quale è stata rilasciata la concessione edilizia, di area priva di concessione ma compresa in un piano particolareggiato, di area compresa soltanto in un piano regolatore generale.

Non possono essere considerate fabbricabili quelle aree che risultano essere assoggettate dagli strumenti urbanistici a vincoli di inedificabilità.

Durante il periodo dell'effettiva utilizzazione edificatoria (per costruzione; per demolizione e ricostruzione; per esecuzione di lavori di recupero edilizio), il suolo interessato deve, comunque, essere considerato area fabbricabile, indipendentemente dal fatto che sia tale o meno in base agli strumenti urbanistici (ciò in forza della "finzione" giuridica prevista dall'art. 5, comma 6, D.Lgs. n. 504/1992).