COMPRAVENDITE IMMOBILIARI - TRASCRIZIONE CONTRATTI PRELIMINARI

(D.L. n. 669/96 art. 3)

Con la presente si fornisce una prima informativa sulle recenti modifiche al codice civile introdotte dall'art. 3 del decreto legge n. 669/96 (Gazzetta Ufficiale 31 dicembre 1996 n. 305) principalmente in materia di contratti preliminari di compravendita di immobili.

In via preliminare si ricorda che le norme in oggetto non sostituiscono quelle sino ad oggi previste dall'art. 1351 e seguenti del codice civile, ma vanno ad affiancarsi ad esse creando un regime alternativo che potrà essere liberamente scelto dalle parti anche in funzione delle proprie esigenze.

L'innovazione al codice civile attuata, dall'art. 3 del decreto legge n. 669, principalmente con gli articoli 2645 bis, 2825 bis, 2775 bis, 2788 n. 5 bis, nonché con una serie di ulteriori modifiche anche ad altre disposizioni di legge, costituisce una risposta alla generale esigenza di tutela del consumatore (nello specifico caso promissario acquirente) che da più parti è stata evidenziata anche a seguito di alcuni episodi che hanno riguardato il settore immobiliare.

Nel merito dei contenuti si ritiene opportuno richiamare l'attenzione sui seguenti aspetti.

L'articolo 2645 bis prevede, cosa sino ad oggi impossibile, la trascrizione nei registri immobiliari di un contratto preliminare di compravendita con sottoscrizione delle parti autenticata da un notaio.

Gli atti preliminari ora trascrivibili sono quelli relativi:

a) al trasferimento della proprietà di un immobile;

b) al trasferimento o alla modifica del diritto di usufrutto, di superficie, di enfiteusi;

c) alla comunione di diritti su beni immobili;

d) alla costituzione o modifica di servitù prediali su beni immobili ed al diritto di abitazione.

Si fa presente che, ovviamente, la nuova normativa potrà essere applicata anche agli immobili di edilizia convenzionata-agevolata.

La trascrizione del contratto definitivo stipulato a seguito di un contratto preliminare trascritto (ovvero la sentenza che accoglie una domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare trascritto) prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni, contro il venditore (es. esecuzione immobiliare), effettuate dopo la trascrizione del contratto preliminare.

Gli effetti della trascrizione cessano un anno dopo il termine fissato dalle parti per la stipula del contratto definitivo e comunque dopo tre anni dalla sottoscrizione del contratto preliminare.

Nel caso di un immobile in corso di costruzione nel contratto preliminare dovrà essere indicata anche la quota del promissario acquirente relativa all'intero fabbricato che sarà espressa in millesimi e calcolata, sulla base della superficie utile, in un'apposita relazione asseverata da un tecnico abilitato da allegarsi al contratto.

Si segnala che questo adempimento è diverso rispetto a quello della redazione delle tabelle millesimali dell'edificio prevista ai fini condominiali.

Per gli immobili in corso di costruzione gli effetti della trascrizione si produrranno con la realizzazione del rustico (completamento della copertura ed esecuzione delle mura perimetrali delle singole unità immobiliari).

L'art. 2825 bis è relativo all'ipoteca iscritta, dall'istituto di credito, a garanzia del mutuo acceso presso di esso dal costruttore-promotore per la costruzione dell'immobile. Se nel preliminare è previsto l'accollo della quota di mutuo relativa all'unità immobiliare da parte dell'acquirente, l'ipoteca del mutuo prevarrà sulla trascrizione effettuata dal promissario acquirente.

L'art. 2775 bis stabilisce che, in caso di trascrizione del compromesso (senza l'accollo della quota di mutuo di cui all'art. 2825 bis illustrato in precedenza), i crediti del promissario acquirente siano privilegiati a condizione che al momento della trascrizione del pignoramento non siano cessati gli effetti della trascrizione del compromesso (si vedano i termini di cui all'art. 2645 bis).

Nel caso in cui i crediti del promissario acquirente, nei confronti del venditore, siano composti in parte da contanti e in parte conseguenti ad un mutuo ipotecario stipulato dal promissario acquirente, la quota relativa a quest'ultimo mutuo sarà privilegiata.