IVA IN EDILIZIA - NUOVI CHIARIMENTI MINISTERIALI

(Circ.Min. n.54/E del 19/6/02)

Si pubblica l'estratto della Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.54/E del 19 giugno 2002 in cui sono raccolte alcune delle risposte fornite in occasione degli incontri tenutisi con la stampa nei mesi di maggio e giugno 2002, in particolare, in materia di Imposta sul Valore Aggiunto nel settore delle costruzioni.

Locazione di immobili residenziali ristrutturati

Il Ministero, innanzitutto, affronta il tema del trattamento ai fini IVA delle locazioni di immobili residenziali ristrutturati, acquistati da imprese di costruzione per la successiva rivendita. Richiamando espressamente il dettato normativo (art.10, comma 1, n.8 del DPR 633/1972), si ribadisce che rientrano tra le operazioni esenti da IVA ed assoggettate pertanto ad imposta di registro del 2% (1% a carico del locatore e 1% a carico del locatario), le locazioni di case di civile abitazione effettuate da imprese di costruzioni che le hanno acquistate (e non costruite direttamente) per la rivendita (le locazioni di fabbricati abitativi costruiti per la vendita sono, invece, soggette all'IVA con l'aliquota del 10%; n. 127 ter tab. A, parte III, DPR 633/72).

Pertanto, non rileva in alcun modo che l'impresa esegua sullo stesso immobile lavori di ristrutturazione prima della rivendita dello stesso (Quesito 16.4).

Costruzione di abitazione non
costituente prima casa

L'Amministrazione fornisce chiarimenti anche relativamente all'applicazione dell'aliquota IVA agevolata del 4% per l'acquisto di beni finiti destinati alla costruzione di un'unità immobiliare abitativa non di lusso, a prescindere che si tratti o meno di prima casa (Quesito 16.5).

A questo proposito, si precisa che la suddetta aliquota IVA agevolata del 4% è applicabile ai sensi del n.24 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/1972, a condizione che:

- si tratti di acquisto di "beni finiti", ovvero beni che si incorporano nella costruzione, senza perdere la loro individualità (Circ.25/364695 del 3/8/79);

- utilizzati per la costruzione, sia in economia che in appalto, di un'abitazione non di lusso, di cui all'art.13 della Legge 408/49;

- e che l'acquirente rilasci dichiarazione circa l'utilizzo degli stessi.

Pro-rata di indetraibilità

Infine, l'Agenzia si pronuncia circa la determinazione della detrazione in base al cosiddetto metodo del pro-rata spettante ad un'impresa di compravendita immobiliare, nell'ipotesi che questa ponga in essere anche operazioni di locazione di case di civile abitazione, ancorché in via transitoria.

Si conferma infatti che, ai sensi dell'art.19, comma 5 del DPR 633/1972, queste ultime operazioni esenti da IVA concorrono alla definizione del suddetto rapporto (determinato con i criteri di cui all'art.19-bis comma 2 del medesimo Testo Unico sull'IVA), costituendo attività economiche distinte dalla compravendita immobiliare che genera, invece, operazioni imponibili (Quesito 16.8).

Qualora, inoltre, la stessa impresa non registri alcun corrispettivo esente ai fini IVA in un determinato periodo d'imposta, coerentemente a quanto disposto nel citato art.19, non avendo esercitato alcuna attività che escluda il diritto alla detrazione, in sede di dichiarazione, applicando correttamente il pro-rata, potrà detrarre totalmente l'imposta (Quesito 16.9).

Circolare 19/6/02, N. 54/E

Oggetto: Risposte ai quesiti formulati in occasione di incontri con la stampa specializzata in data 21/5/02 e 10/6/02.

(omissis)

16 IVA

(omissis)

16.4 locazioni di fabbricati ristrutturati

D. Un'impresa costruttrice ha acquistato un complesso edilizio per eseguirvi lavori di ristrutturazione e successivamente rivenderlo. In attesa della vendita procede temporaneamente alla locazione di talune unità abitative.

Alla luce delle disposizioni dell'articolo 10, n. 8 del dpr n. 633 del 1972 che esclude dal trattamento di esenzione solo le locazioni di abitazioni poste in essere dai soggetti che le hanno costruite , l'impresa dovrà fatturare i canoni di locazione in esenzione, oppure, in considerazione dell'equiparazione altrove sancita dal dpr n. 633 del 1972 tra ristrutturazione e costruzione, dovrà applicare l'IVA?

R. Le locazioni di immobili abitativi, ai sensi dell'articolo 10, n. 8 del dpr n. 633 del 1972, costituiscono operazioni esenti da IVA con l'unica eccezione delle locazioni poste in essere dalle imprese che hanno costruito tali fabbricati per la successiva rivendita.

La disposizione non consente di adottare soluzioni interpretative diverse da quelle desumibili dallo stretto tenore letterale.

A tale conclusione si perviene tenendo conto che l'attuale formulazione della disposizione in esame è stata introdotta dal decreto-legge n. 323 del 1996 [art. 10, co.4, lett, b)], convertito dalla legge 425 del 1996, che ha inserito nell'ambito dell'esenzione anche le locazioni di immobili abitativi effettuate dalle immobiliari di rivendita, precedentemente assoggettate ad IVA al pari di quelle effettuate dalle imprese che li avevano costruiti per la rivendita.

Pertanto, tutte le imprese che concedono in locazione fabbricati abitativi, sia che si tratti di imprese che hanno proceduto alla ristrutturazione degli stessi, che di imprese di compravendita immobiliare o di altro tipo di imprese, ad eccezione delle imprese di costruzione, effettuano locazioni esenti ad IVA.

16.5 Costruzione di abitazione non costituente prima casa

D. Un privato cittadino costruisce una seconda casa non di lusso e intende procedere in proprio all'acquisto di taluni beni finiti. Considerato che il n. 24) della tabella A, parte II, allegata al DPR n. 633 del 1972, nel prevedere l'aliquota del 4% per le forniture di beni finiti destinati alla realizzazione di costruzioni non di lusso, non richiede la sussistenza dei requisiti "prima casa" e che non esiste, nella parte III della tabella, una norma che preveda l'applicazione nel caso in questione l'aliquota del 10%, è corretto concludere che potrà applicarsi l'aliquota del 4%?

R. Nel caso proposto è consentito applicare l'aliquota IVA del 4%. Infatti, come già precisato con la circolare n. 1/E del 2 marzo 1994 l'aliquota agevolata del 4% si applica in presenza delle seguenti condizioni:

- oggetto della cessione devono essere "beni finiti", cioè beni che anche successivamente al loro impiego nella costruzione non perdono la loro individualità, pur incorporandosi nell'immobile;

- i beni devono essere utilizzati per la costruzione, anche in economia, di immobili di edilizia abitativa di tipo economico (di cui all'art. 13 della L. 2 luglio 1949, n. 408);

- l'acquirente rilasci una dichiarazione circa l'utilizzo dei beni stessi.

Non rileva, invece, la circostanza che l'immobile sia adibito o meno a prima casa.

Al contrario, si applica l'aliquota del 10% se i beni finiti in discorso sono utilizzati per la realizzazione di:

- opere di urbanizzazione primaria e secondaria

- immobili od impianti di diversa natura

- interventi di recupero edilizio.

(omissis)

16.8 determinazione del pro-rata

D. L'impresa di compravendita immobiliare che ponga in essere contratti di locazione di immobili adibiti a civile abitazione in via transitoria (a volte subentrando, in seguito all'acquisto dell'edificio, nei rapporti locatizi in corso), dovrà far concorrere tali operazioni esenti alla determinazione del pro-rata oppure potrà considerarle estranee alla propria ordinaria sfera d'azione e, dunque, irrilevante ai fini del pro-rata ai sensi dell'articolo 19-bis, comma 2?

R. L'articolo 19, comma 5, stabilisce che se un contribuente svolge sia un'attività che dà luogo ad operazioni imponibili o a queste assimilate sia un'attività che dà luogo ad operazioni esenti da imposta, lo stesso deve operare la detrazione in base ad una percentuale, c.d. pro-rata, determinata con i criteri indicati nel successivo articolo 19-bis.

Nel caso di specie si ritiene che le locazioni di immobili adibiti a civile abitazione, che realizzano operazioni esenti ai sensi dell'articolo 10, primo comma, n. 8, costituiscono un'attività economica distinta da quella di compravendita immobiliare la quale genera, invece, operazioni imponibili.

Pertanto si è del parere che, nella fattispecie in questione, trovi applicazione la regola di detrazione del pro-rata prevista dall'articolo 19, comma 5.

16.9 Impresa con pro-rata di detrazione

D. Un'impresa che calcola l'imposta ammessa in detrazione con il metodo del pro-rata (es. immobiliare che concede in locazione sia fabbricati abitativi che commerciali), qualora per un determinato anno non abbia registrato nessun corrispettivo esente, può legittimamente detrarre l'IVA sugli acquisti e importazioni di tale anno? E' corretto ritenere che la misura di tale detrazione non sarà influenzata dal pro-rata degli anni successivi (eccetto che per l'imposta afferente eventuali acquisti di beni ammortizzabili, soggetti a rettifica ex art. 19-bis 2, comma 4, DPR n. 633 del 1972)?

R. La disposizione dell'art. 19, comma 5, del DPR n. 633 del 1972, individua, per i soggetti che esercitano congiuntamente attività che danno diritto a detrazione ed attività che non consentono tale diritto, un criterio proporzionale di detrazione dell'imposta. Tale criterio assume natura oggettiva dovendosi far riferimento in ciascun anno al pro-rata di detrazione.

Pertanto, nel caso in esame, premesso che nel corso dell'anno sarà stato utilizzato in via provvisoria il pro-rata dell'anno precedente, in sede di dichiarazione il contribuente applicherà quello effettivo dell'anno, che gli consentirà la totale detrazione dell'imposta.

(omissis)