VALUTAZIONE DELLE RIMANENZE FINALI

(Min. finanze -Ris. 9/10/02, n. 322/E)

Con la Risoluzione n.322 del 9 ottobre 2002, l'Agenzia delle Entrate del Ministero dell'Economia e delle Finanze ha fornito significative precisazioni in ordine alla corretta valutazione delle rimanenze finali ai sensi dell'art.59 del TUIR DPR 917/1986, in particolare relazione alla cessione gratuita di terreni compresi in un piano urbanistico esecutivo, a favore di un ente locale e a fronte dell'ottenimento della relativa concessione edilizia (operazione piuttosto frequente in sede di attuazione di piani urbanistici).

Sul punto, l'Agenzia ritiene che per tali operazioni, realizzate in esecuzione a precise clausole contrattuali, stipulate in accordo con l'ente locale, il valore delle aree cedute è correttamente determinato pari al costo specifico d'acquisto delle stesse, ai sensi del citato art.59, e che tale importo deve considerarsi come costo accessorio sostenuto dall'impresa, direttamente connesso allo sviluppo del progetto immobiliare, pertanto imputabile al valore dei terreni residui interessati allo stesso progetto.

A parere dell'Amministrazione, quindi, dal punto di vista contabile-fiscale:

- il valore delle rimanenze finali va diminuito in misura pari al costo specifico d'acquisto dei terreni ceduti, ovvero, in alternativa, al valore determinabile applicando, all'ammontare complessivo delle rimanenze, la percentuale di incidenza delle aree cedute sul totale dei terreni interessati al medesimo progetto di trasformazione edilizia;

- in corrispondenza, lo stesso valore dell'attivo circolante deve subire una variazione in aumento, pari a quella negativa parallelamente effettuata.

La suddetta operazione contabile consiste nel semplice ribaltamento di un costo già presente in bilancio e direttamente inerente l'iniziativa edilizia in corso di realizzazione, non comportando, pertanto, né l'emersione di riserve di valore "occulte", né l'indiretta traslazione di costi da un'immobilizzazione ad un'altra.

Nella fattispecie, la rivalutazione del valore dei terreni residui, diretta conseguenza della doppia movimentazione contabile esaminata, non comporta la tassazione di plusvalenze iscritte (sulla base dell'art.76, comma 1 lett. c del TUIR) in quanto questa deriva dall'imputazione dei costi sostenuti per adempiere alle obbligazioni contrattuali (ovvero la cessione gratuita dei terreni contro l'ottenimento della licenza edilizia).

Sulle aree effettivamente edificate sarà quindi corretto ripartire i suddetti costi "accessori", da contrapporre, nei successivi esercizi, ai ricavi che verranno realizzati dalla cessione degli immobili costruiti.