RIVALUTAZIONE DELLE AREE EDIFICABILI (ART.7 LEGGE 448/2001) - CHIARIMENTI MINISTERIALI

Si pubblica un estratto della Circolare dell'Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale, Normativa e Contenzioso, n.81/E del 6 novembre 2002, con la quale vengono forniti gli attesi chiarimenti in ordine all'applicazione del disposto dell'art.7 della Legge 448/2001 circa la rideterminazione del valore delle aree edificabili e dei terreni a destinazione agricola.

Terreno posseduto in comunione

In particolare, l'Amministrazione finanziaria si è ufficialmente pronunciata in relazione ad uno specifico quesito posto dall'ANCE, relativo all'applicabilità del beneficio fiscale previsto dal citato art.7 della legge 28 dicembre 2001, n.448 (imposta sostitutiva sulle plusvalenze derivanti dalla cessione di aree edificabili e terreni agricoli), anche nel caso in cui oggetto di rivalutazione sia un'area posseduta da più comproprietari ("communio pro indiviso"), uno solo dei quali intenda rideterminare il valore del terreno, in ragione della relativa quota di proprietà.

In tal ambito, l'Agenzia delle Entrate si era già espressa ufficiosamente in senso favorevole circa la possibilità per il singolo comproprietario di esercitare la facoltà di rivalutazione, concessa dal citato disposto, nell'ambito della fattispecie sopra descritta, proprio in occasione di un incontro promosso dal Ministero dell'Economia e delle Finanze, tenutosi il 22 ottobre u.s. presso la Scuola Superiore dell'Economia e delle Finanze sulle recenti novità fiscali.

Trova inoltre conferma l'assunto per cui, operativamente, al fine di affrancare una sola quota parte dell'area, spetti al soggetto interessato alla rivalutazione promuovere la perizia di stima dell'area per intero e determinare, successivamente, il valore sul quale calcolare l'imposta sostitutiva dovuta, in ragione della propria percentuale di proprietà.

Al momento della cessione il comproprietario, che si è avvalso della facoltà di rivalutare, potrà quindi calcolare la plusvalenza maturata, che costituisce "reddito diverso" di cui all'art.81 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (DPR 917/1986), come differenza tra il corrispettivo di cessione della propria quota ed il valore "stimato" della stessa, aumentato delle spese sostenute per la perizia di stima e rimaste a suo carico. Gli altri proprietari faranno altresì riferimento al costo storico d'acquisto così come stabilito ai sensi dell'art.82 del TUIR.

Stante l'assunto secondo il quale il nuovo valore "stimato" dell'area costituisce "valore minimo di riferimento", ai sensi del comma 6 del più volte citato art.7, ai fini dell'imposta sui redditi, dell'imposta di registro e delle imposta ipotecaria e catastale, l'Amministrazione ha ribadito che, nel caso in cui il valore di riferimento indicato nell'atto di compravendita dell'area sia inferiore a quello rivalutato, tornano applicabili le ordinarie disposizioni in tema di determinazione delle plusvalenze di cui all'art.82 del TUIR.

Terreno concesso in usufrutto

L'Agenzia ha inoltre riconosciuto piena facoltà di rivalutare il valore di un terreno, nel caso in cui questo sia gravato da un diritto di usufrutto alla data del 1° gennaio 2002, sia al nudo proprietario sia all'usufruttuario.

Al primo, in particolare, è data facoltà di rivalutazione del valore della nuda proprietà del terreno, costituito, ai sensi dell'art.48 del Testo Unico dell'Imposta di Registro DPR 131/1986, dalla differenza tra il valore pieno dell'area ed il valore del diritto reale di godimento della stessa, analogamente a quanto già precisato dalla stessa Amministrazione relativamente al proprietario di un terreno su cui grava un diritto di superficie (cfr. Circolare dell'Agenzia delle Entrate n.55/E del 20 giugno 2002, par.12).

Allo stesso modo, è riconosciuta all'usufruttuario la possibilità di rivalutare il diritto di godimento di cui è titolare, atteso che, ai fini della tassazione dei redditi, alle operazioni di costituzione e trasferimento a titolo oneroso dei diritti reali di godimento si applicano le stesse regole valide per il trasferimento del diritto di proprietà a titolo oneroso, ai sensi del comma 5 dell'art.9 del DPR 917/1986. In questo caso, il valore dell'usufrutto dovrà essere determinato sulla base dei coefficienti stabiliti ai fini dell'imposta di registro.

Terreno oggetto di provvedimenti di espropriazione

In merito alla rivalutazione dei terreni, è stato inoltre chiarito che è possibile rideterminare il valore di aree, anche nell'ipotesi in cui queste siano oggetto di procedimenti espropriativi.

Infatti, ai sensi dell'art.11, comma 1, lett. f) della Legge 413/1991, si considerano plusvalenze tassabili, di cui all'art.81 del TUIR, le indennità di esproprio e i corrispettivi percepiti a seguito di cessioni volontarie di aree, nel corso di provvedimenti di espropriazione.

Su tali importi, l'ente erogante opera di norma una ritenuta a titolo d'imposta pari al 20%, fatta salva la possibilità concessa al contribuente di considerare la suddetta ritenuta a titolo di acconto e sottoporre a tassazione le somme percepite secondo le disposizioni previste dall'art.81, comma 1, lett. b) del DPR 917/1986.

In questo secondo caso (ritenuta a titolo di acconto), l'Amministrazione finanziaria, nella Circolare in esame, ritiene possibile la rivalutazione dei terreni, in virtù del rinvio operato dall'art.11 della Legge 413/1991 all'art.81 del TUIR. Il nuovo valore "stimato" dell'area quindi costituisce il nuovo valore iniziale d'acquisto della stessa, nell'ipotesi che il contribuente assoggetti a tassazione ordinaria le plusvalenze da esproprio.

Terreno parzialmente dichiarato edificabile

Nell'ipotesi in cui gli strumenti urbanistici prevedano destinazioni differenziate all'interno di una stessa particella catastale e dichiarino edificabile solo una porzione della stessa, la Circolare dell'Agenzia delle Entrate riconosce al contribuente che ne abbia interesse la facoltà di operare la rivalutazione della sola parte dell'unità catastale dichiarata edificabile, purché nell'atto di perizia sia fatto preciso riferimento allo strumento urbanistico che la delimita.

Terreno edificabile acquistato per successione o donazione

Il Ministero dell'Economia e delle Finanze coglie inoltre l'occasione di puntualizzare che, nel caso in cui la rivalutazione di un'area sia stata operata dal de cuius o dal donante, l'erede o il donatario della stessa, ai fini del calcolo della plusvalenza, qualora intendano procedere alla cessione del terreno rivalutato, debbono assumere come valore iniziale del medesimo il valore indicato negli atti registrati in sede di successione o donazione.

La precisazione ministeriale trova fondamento nel disposto dell'art.82, comma 2 del DPR 917/1986 che dispone che la plusvalenza realizzata a seguito della vendita di terreni edificabili acquisiti per successione o donazione, non interessati da interventi di lottizzazione, si determina assumendo come prezzo iniziale d'acquisto il valore dell'immobile "dichiarato nelle relative denunce o atti registrati, od in seguito definito o liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili e di successione".

Qualora, quindi, il nuovo valore "stimato" dell'area, risultante dalla rivalutazione del de cuius o del donante, sia stata indicato dall'erede o dal donatario in sede di dichiarazione di successione o donazione, ai fini delle sole imposte ipotecarie e catastali, tale valore costituirà il valore iniziale per il calcolo della plusvalenza di cui all'art.82 del TUIR.

Si segnala inoltre che il presente pronunciamento ministeriale riconosce la possibilità di rivalutare i terreni acquistati per successione o donazione, sempre solo ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, in base alla variazione dell'indice ISTAT, confermando sostanzialmente l'orientamento giurisprudenziale già espresso in una recente sentenza dalla Corte Costituzionale (Sent. n.328 del 9 luglio 2002, pubblicata in Gazzetta Ufficiale 1° Serie Speciale n.28 del 17.7.2002).

L'Agenzia delle Entrate chiarisce, inoltre, che:

- le perizie stragiudiziali possono essere presentate per la asseverazione presso la cancelleria del tribunale, presso gli uffici del giudice di pace e presso i notai;

- a seguito delle modifiche intervenute con l'art.4, comma 3 del D.L. 209/2002, il termine di pagamento dell'imposta sostitutiva di cui all'art.7 della Legge 448/2001 è stato prorogato al 30 novembre 2002 (posticipato ulteriormente al 2 dicembre 2002);

- il versamento può essere rateizzato in 3 rate annuali di pari importo da versarsi rispettivamente entro il 2.12.2002 (I rata), entro il 2.12.2003 (II rata) ed entro il 2.12.2004 (III rata). In questa ipotesi, sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo;

- in caso di comproprietà, qualora tutti i comproprietari fossero interessati alla rivalutazione, come già anticipato dall'ANCE, è sufficiente la redazione di un'unica perizia, sulla base della quale calcolare la base imponibile dell'imposta, ma sono necessari singoli versamenti per ciascun comproprietario, in ragione della propria quota parte;

- in caso di una pluralità di aree da rivalutare, il singolo proprietario può corrispondere l'imposta complessivamente dovuta in un unico versamento, purché questo sia riconducibile al valore attribuito ai singoli terreni, attraverso l'indicazione del nuovo valore "stimato" di ciascun terreno in sede di dichiarazione dei redditi relativi al periodo d'imposta 2002. Ciò consentirà all'Amministrazione di abbinare i versamenti a ciascun bene rivalutato e riconoscere l'agevolazione di cui all'art.7 per le plusvalenze originate dai beni per i quali il contribuente ha effettivamente assolto l'imposta sostitutiva.

Si ricorda, infine, che, nel corso della discussione del Disegno di Legge di Conversione del Decreto Legge 24 settembre 2002, n.209 (A.S. 1795), il termine per la redazione della perizia e per il pagamento dell'imposta sostitutiva è stato ulteriormente posticipato dal 30 novembre al 16 dicembre 2002.