CRITERIO DI VALUTAZIONE AUTOMATICA DELLE AREE EDIFICABILI

(Cass., Sez. trib., Sent. 27/2/03, n. 2971 e Sent. 18/2/03, n. 2416)

Si applica il criterio di valutazione automatica ai terreni originariamente non edificabili inseriti in una zona di espansione edilizia da strumenti urbanistici adottati dai comuni, ma non ancora legittimamente approvati dal competente organo regionale di controllo.

È quanto ha chiarito la Cassazione in un caso relativo ad una successione ereditaria, nel quale gli eredi avevano ricevuto dall'Ufficio del registro la rettifica della dichiarazione di successione in base alla presunta edificabilità di una superficie dichiarata da uno strumento urbanistico non ancora in vigore.

La Cassazione ha spiegato che, in tema di imposta di registro, la disposizione normativa in base alla quale il calcolo automatico del valore dei beni immobili non si applica ai terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria, non può che far riferimento agli strumenti urbanistici già perfezionati (art. 52, comma 4, D.P.R. n. 131/1986).

Nella fattispecie considerata l'iter di approvazione del piano regolatore generale non è completo: manca infatti l'approvazione da parte della regione. Tanto più che l'atto di controllo della regione, potendo anche modificare o integrare il provvedimento stesso, non rappresenta soltanto una mera condizione di efficacia, ma un elemento costitutivo della fattispecie procedimentale.

Né il principio di certezza e di legalità immanente nell'ordinamento tributario consente la possibilità di anticipare, a fini fiscali, l'applicazione di disposizioni dettate per la determinazione della base imponibile nei trasferimenti di terreni edificabili, in relazione a suoli che non abbiano ancora assunto (e, in caso di mancata approvazione, potrebbero anche non assumere) una tale qualità.

La stessa Sezione tributaria della Corte di Cassazione ha però sostenuto la tesi opposta in un caso analogo, sancendo, sempre in materia di imposta di registro, che l'inapplicabilità del criterio di valutazione automatica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria non è esclusa dall'esistenza di vincoli che incidano sulla loro concreta edificabilità.

L'esistenza di tali vincoli, limitativi dell'esercizio delle facoltà dominicali connesse alla trasformazione urbanistico-edilizia dell'area, non sottrae il terreno al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, ma rileva soltanto ai fini della concreta determinazione del valore venale dell'immobile.