LOCAZIONE - CRITERI GENERALI PER LA STIPULA DEI CONTRATTI AGEVOLATI, TRANSITORI E PER STUDENTI UNIVERSITARI

(D.M. - Infrastrutture - 30/12/02)

Il Ministro delle Infrastrutture ha dettato i criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari (artt. 2, comma 3, e 5, commi 1, 2 e 3, legge 9 dicembre 1998, n. 431).

Criteri ministeriali

Il decreto è scaturito dalla mancata adozione di un accordo formale unico richiesto per l'aggiornamento della Convenzione nazionale del 1999 che individua i criteri generali da assumere a riferimento per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale ai fini della determinazione dei canoni di locazione. In mancanza di un unico accordo tra le parti, i criteri per la definizione dei canoni vengono fissati dal Ministro, anche in relazione a:

- la durata dei contratti;

- la rendita catastale dell'immobile;

- altri parametri oggettivi;

- le modalità per garantire particolari esigenze delle parti.

Criteri per la determinazione dei canoni di locazione agevolati nella contrattazione territoriale

Le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, dopo aver acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni delle microzone del territorio comunale, individuano, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:

- valori di mercato;

- dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.);

- tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali.

Per ogni area od eventuale zona, gli Accordi locali, con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, prevedono un valore minimo ed un valore massimo del canone.

Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali tengono conto dei seguenti elementi:

- tipologia dell'alloggio;

- stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile;

- pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);

- presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.);

- dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d'aria, ecc.);

- eventuale dotazione di mobilio.

Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi

I contratti di locazione di natura transitoria hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e /o dei conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.

I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee.

Gli Accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali.

Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione per studenti universitari e durata degli stessi

Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonchè nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializza-zione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore).

Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.

Agevolazioni fiscali

Godono di agevolazioni fiscali i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati nel territorio dei comuni delle aree metropolitane, limitrofe e ad alta tensione abitativa, nonchè i contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio e quelli per studenti universitari.

In particolare, il reddito imponibile dei fabbricati locati è ulteriormente ridotto del 30 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati:

- gli estremi di registrazione del contratto di locazione;

- l'anno di presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'imposta comunale sugli immobili;

- il comune di ubicazione dello stesso fabbricato.

In sede di prima applicazione del decreto e fino all'eventuale aggiornamento periodico eseguito, la base imponibile per la determinazione dell'imposta di registro è assunta nella misura del 70 per cento del corrispettivo annuo pattuito.

Ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi, stipulati o rinnovati, spetta una detrazione, rapportata al periodo dell'anno durante il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi:

- Euro 495,80 se il reddito complessivo non supera Euro 15.493,71;

- Euro 247,90 se il reddito complessivo supera Euro 15.493,71 ma non Euro 30.987,41.

Decorrenza dell'obbligatorietà dei tipi di contratto

L'adozione dei tipi di contratto diventa obbligatoria, negli ambiti territoriali interessati, a partire dalla sottoscrizione, sulla base dei criteri indicati, degli Accordi territoriali da parte delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.