REGISTRO - LOCAZIONE - INDENNITA' DI OCCUPAZIONE SENZA TITOLO

(Ris. 21/7/03, n. 154/E)

L'Agenzia delle Entrate ha stabilito che, nel caso di locazione di immobili tramite contratti a volte preceduti o seguiti da un periodo di occupazione senza titolo (occupazione precontrattuale o postcontrattuale) per il quale il locatario corrisponde un'indennità, il versamento dell'indennità di occupazione dovuta per il periodo precontrattuale e postcontrattuale ha natura di corrispettivo di locazione di bene immobile e pertanto l'imposta di registro è dovuta nella misura del 2 per cento sull'importo annuo dell'indennità commisurata al canone di locazione.

Il pagamento di tale indennità, infatti, non ha funzione risarcitoria, ma locatizia, in quanto la somma che il conduttore è tenuto a corrispondere, sia per il periodo antecedente sia per quello successivo al rapporto di locazione, deve essere commisurata al canone convenzionale stabilito dai contraenti.

Nella fattispecie esaminata dall'Agenzia, l'occupazione dell'immobile - per il periodo precontrattuale o postcontrattuale - non è senza titolo, poichè è evidente la volontà delle parti di instaurare un rapporto contrattuale o di proseguire nello stesso; in sostanza, la natura del rapporto rimane la stessa: locazione di alloggio contro corrispettivo. Pertanto, l'obbligazione di pagare tale somma (c.d. "indennità di occupazione"), è soggetta alle stesse regole pattizie dell'obbligazione del conduttore consistente nel pagamento del canone. Infatti, nel lasso di tempo tra la consegna dell'immobile (occupazione precontrattuale) o la scadenza del contratto (occupazione postcontrattuale) e la stipula del nuovo contratto, il rapporto che si instaura tra le parti, non è autonomo, ma secondario, conseguenziale e comunque geneticamente collegato ad un rapporto contrattuale.

L'imposta dovuta per la registazione del contratto, se corrisposta per l'intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale (per l'anno 2003 la misura è del 2,75%) moltiplicato per il numero delle annualità.

Il termine dal quale decorrono i trenta giorni utili per l'assolvimento dell'imposta e della registrazione del contratto verbale è la data in cui ha inizio l'esecuzione contrattuale, vale a dire:

- in caso di occupazione precontrattuale, il giorno in cui al locatario viene consegnato l'immobile in attesa della formalizzazione del contratto;

- nell'ipotesi di occupazione postcontrattuale, il giorno, successivo alla scadenza del vecchio contratto, a partire dal quale il locatario continua ad occupare l'immobile in attesa della stipula del nuovo contratto.

L'imposta di registro deve essere versata a prescindere dall'effettivo versamento dell'indennità di occupazione.

Nell'ipotesi di risoluzione del contratto di locazione, con conseguente cessazione degli effetti negoziali, l'occupazione dell'immobile oltre la scadenza del contratto da parte del conduttore fa in modo che l'importo dovuto a titolo di "indennità di occupazione" assuma connotazione risarcitoria.

Pertanto, sulla stessa deve applicarsi l'imposta di registro nella misura del 3 per cento.