CONDOMINIO - LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE RELATIVE ALL'ASCENSORE PER METÀ È IN MISURA PROPORZIONALE ALL'ALTEZZA DI CIASCUN PIANO DAL SUOLO

L'ascensore condominiale, per espressa disposizione dell'art.1117, comma 1, n.3, del codice civile, rientra fra le parti comuni dell'edificio e, conseguentemente, trova applicazione in via generale l'art.1123 c.c. per la ripartizione delle relative spese fra i condomini.

In base a tale norma, le spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'immobile devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione. Qualora poi si tratti di cose destinate a servire i proprietari in misura diversa, le spese saranno ripartite in proporzione all'uso di ciascuno.

Pertanto, sarebbe opportuno che negli edifici fossero predisposte delle tabelle millesimali per ciascuna parte comune suscettibile di uso differenziato da parte dei condomini. In assenza di tali tabelle le soluzioni possono essere diverse.

Questo significa innanzitutto che la disciplina di cui all'art.1123 può essere derogata con atto negoziale dei condomini e quindi anche con il regolamento condominiale quando abbia natura contrattuale e sia perciò vincolante per tutti.

In alternativa, si può adottare il regime previsto dall'art.1124 c.c. per la manutenzione e ricostruzione delle scale. In questo caso la relativa spesa è suddivisa fra i condomini, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, mentre per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Per quanto riguarda l'ascensore, in mancanza di una apposita tabella millesimale per il riparto delle relative spese di manutenzione straordinaria, in passato la giurisprudenza accoglieva il criterio della proporzionalità del valore della proprietà (art.1123, comma 1) ovvero distingueva fra interventi d'installazione o che attengono all'impianto in quanto tale, ai quali veniva applicata tale norma, e interventi di ordinaria manutenzione relativi al godimento del bene, per i quali riteneva applicabile il criterio dell'art.1124 (Tribunale Bologna sez. V, 27 febbraio 1986, n.357; Cass. Civile sez. II, 6 novembre 1986, n.6499; Cass. Civile, sez. II, 16 maggio 1991, n.5479; Tribunale Parma, sez. II, 29 settembre 1994, n.859; Cass. Civile, sez. II, 10 gennaio 1996, n.165).

Recentemente invece si è registrato un orientamento giurisprudenziale favorevole all'applicazione, in via analogica, per tutte le spese relative agli ascensori condominiali e quindi anche per quelle di manutenzione straordinaria, del criterio di ripartizione previsto dall'art.1124 relativo alla ricostruzione e manutenzione delle scale, in considerazione dell'identica funzione che queste parti comuni svolgono all'interno dell'edificio (Tribunale Genova, 27 marzo 1998; Cass. Civile, sez. II, 25 marzo 1999, n.2833).