NUOVA
DISCIPLINA DEI FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE
(Agenzia Entrate,
Circ. 5/8/04, n. 38/E)
L'Agenzia delle
Entrate, a seguito delle modifiche ed integrazioni apportate al TUIR per
effetto dell'attuazione della legge delega (legge n. 80/2003) sulla riforma del
sistema fiscale statale, fornisce chiarimenti sul nuovo regime fiscale dei
fondi comuni di investimento immobiliare.
Ambito di
riferimento del nuovo regime
La nuova
disciplina fiscale continua a riferirsi, espressamente, ai fondi comuni di
investimento immobiliare definiti quali:
- fondi che
investono il proprio patrimonio esclusivamente o prevalentemente in beni
immobili, in diritti reali immobiliari e in partecipazioni in società
immobiliari (art. 37, TUF).
- fondi istituiti
con apporto di beni immobili o diritti reali immobiliari per almeno il 51 per
cento da parte dello Stato e degli altri enti pubblici, nonché da società da
questi interamente partecipate, per i quali sono state mantenute, anche dopo le
ultime modifiche legislative, determinate agevolazioni fiscali (art. 14-bis,
legge n. 86/1994).
Ai fini
dell'esatta individuazione dei fondi di investimento immobiliare destinatari
del regime fiscale risultante dalle nuove modifiche normative, l'Agenzia
precisa che ai "vecchi fondi immobiliari" per i quali non sia stata
esercitata, entro il 25 novembre
Le disposizioni
fiscali sui fondi comuni di investimento (D.L. n. 351/2001) modificate dalla
legge n. 326/2003 si applicano invece ai fondi immobiliari istituiti a partire
dal 26 settembre 2001, nonché ai "vecchi fondi immobiliari" per i
quali sia stata esercitata l'opzione entro il 25 novembre 2001.
Il regime
tributario del fondo immobiliare ai fini delle imposte sui redditi
Il D.L. n.
351/2001 ha eliminato la previsione dell'imposta sostituiva di tipo
patrimoniale sul fondo. Resta invece in vigore la disposizione che sancisce la
non insorgenza nei confronti dei fondi comuni di investimento immobiliare dei
presupposti applicativi dell'IRPEG (ora IRES) e dell'IRAP.
Nei confronti dei
fondi di investimento immobiliare non si applicano:
- le ritenute del
12,50 e del 27 per cento (art. 26, commi 2, 3, 3-bis e 5 D.P.R. n. 600/1973);
- la ritenuta del
12,50 per cento sui proventi derivanti dalla partecipazione agli organismi
d'investimento collettivo in valori mobiliari di diritto estero. Si tratta dei
proventi degli OICVM esteri armonizzati e non.
I fondi
immobiliari subiscono, invece, le ritenute a titolo d'imposta o di imposte
sostitutive soltanto in occasione della percezione di:
- interessi, premi
e altri frutti di titoli obbligazionari emessi da soggetti residenti;
- proventi dei
titoli atipici emessi da soggetti residenti e da soggetti non residenti;
- proventi
derivanti da accettazioni bancarie;
- proventi
derivanti dalla partecipazione ad OICVM soggetti ad imposta sostitutiva del
12,50 o del 5 per cento.
Le ritenute
operate sui redditi di capitale percepiti dai fondi immobiliari si considerano
a titolo d'imposta.
Il nuovo
regime tributario degli apporti ai fini delle imposte dirette e dell'IVA
I fondi
immobiliari si caratterizzano per la circostanza che il loro patrimonio può
essere costituito o successivamente alimentato, mediante l'apporto prevalente,
ma non esclusivo di immobili.
Gli apporti non
danno luogo a redditi imponibili ovvero a perdite deducibili, in capo all'apportante,
indipendentemente dalla natura giuridica di quest'ultimo e dalla tipologia di
attività svolta.
Inoltre, le quote
ricevute in cambio dell'apporto mantengono il medesimo valore fiscalmente
riconosciuto ai beni anteriormente all'apporto stesso.
Per i fondi
immobiliari ad apporto privato si applicano le disposizioni tributarie vigenti
per i conferimenti, considerata la comunanza dei profili strutturali tra
conferimento e apporto, e l'assenza, nella disciplina di riferimento, di
elementi che giustifichino l'applicazione di un differente regime fiscale.
Corrispettivo
In riferimento al
criterio di determinazione del corrispettivo in caso di conferimenti o apporti
in società o in altri enti, la nuova disciplina definisce corrispettivo
conseguito il valore normale dei beni e dei crediti conferiti.
Inoltre è previsto
che, se le azioni o i titoli ricevuti sono negoziati in mercati regolamentati
italiani o esteri e il conferimento o l'apporto è proporzionale, il
corrispettivo non può essere inferiore al valore normale (ossia in base alla
media aritmetica dei prezzi rilevati nell'ultimo mese).
Pertanto, nel caso
di apporto in un fondo con quote negoziate, si considera come corrispettivo
conseguito il maggiore tra il valore normale dei beni conferiti e il valore
normale delle quote ricevute, coincidente, quest'ultimo, con la media
aritmetica dei prezzi rilevati nell'ultimo mese.
Naturalmente ciò
vale per gli apporti a fondi immobiliari effettuati successivamente alla
costituzione del fondo, ossia in occasione delle "riaperture".
Inoltre, il
criterio del valore normale dei beni conferiti è l'unico applicabile ai fini
della valutazione del corrispettivo in caso di apporti a fondi immobiliari non
quotati.
IVA e
reverse charge
E' stato
introdotto un particolare regime ai fini IVA per gli apporti di beni immobili
ai fondi di investimento immobiliare chiusi.
La nuova
disciplina ha introdotto per gli apporti di beni immobili a fondi immobiliari
istituiti in Italia, semprechè si tratti di operazioni imponibili ai fini del
tributo, il meccanismo di applicazione dell'IVA secondo la tecnica del
cosiddetto "reverse charge".
Dal punto di vista
operativo, il soggetto che apporta il bene, per ogni operazione imponibile ai
fini dell'applicazione del tributo, deve emettere la relativa fattura senza
addebito di IVA.
Tale operazione
anche se non determina applicazione dell'imposta in capo al soggetto
apportante, è pur sempre un'operazione imponibile (attraverso il meccanismo
peculiare del reverse charge) e, quindi, non limita il diritto alla detrazione
dell'imposta assolta dall'apportante sugli acquisti.
La fattura deve
poi essere integrata dalla SGR con l'indicazione dell'aliquota e dell'imposta e
deve essere annotata nel registro delle fatture emesse, entro il mese di
ricevimento ovvero anche successivamente, ma comunque entro quindici giorni dal
ricevimento e con riferimento al relativo mese.
Lo stesso
documento, ai fini della detrazione, deve essere annotato nel registro degli
acquisti.
In tal modo
l'operazione di apporto fa sorgere in capo al fondo un debito d'imposta per IVA
dovuta all'Erario e, nello stesso tempo, un credito di IVA di pari ammontare,
immediatamente detraibile all'atto della liquidazione periodica del tributo.
Inoltre ai fini
della verifica delle condizioni necessarie per poter richiedere il rimborso
dell'eccedenza di imposta detraibile risultante dalla dichiarazione annuale
dell'IVA, le cessioni sono considerate operazioni imponibili.
Il nuovo
regime tributario dei proventi conseguiti dai partecipanti ai fondi immobiliari
Il D.L. n.
326/2003, eliminando l'applicazione dell'imposta patrimoniale dell'1 per cento
sul fondo, ha coerentemente modificato il regime fiscale dei partecipanti.
E' stata
introdotta una ritenuta del 12,50 per cento che la società di gestione del
fondo deve operare sui proventi derivanti dalla partecipazione a fondi comuni
d'investimento immobiliare. Tale ritenuta si applica sull'ammontare dei
proventi riferibili a ciascuna quota, risultanti dai rendiconti periodici
distribuiti in costanza di partecipazione, nonché sulla differenza tra il
valore di riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione
o acquisto.
Il costo di
sottoscrizione o acquisto è documentato dal partecipante.
La ritenuta è a
titolo d'acconto o a titolo di imposta a seconda della natura del soggetto che
percepisce i proventi.
In particolare è a
titolo di acconto nei confronti di:
- imprenditori
individuali, se le partecipazioni sono relative all'impresa commerciale;
- società in nome
collettivo, in accomandita semplice ed equiparate;
- società per
azioni e in accomandita per azioni, società a responsabilità limitata, società
cooperative e di mutua assicurazione residenti nel territorio dello Stato; enti
pubblici e privati diversi dalle società, residenti nel territorio dello Stato
che hanno per oggetto principale ed esclusivo l'esercizio di attività
commerciali;
- stabili
organizzazioni nel territorio dello Stato delle società e degli enti.
La ritenuta è
applicata, invece, a titolo d'imposta nei confronti di tutti gli altri
soggetti.
Non è invece
operata sui proventi percepiti dai fondi pensione e dagli organismi
d'investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia e disciplinati dal
TUF.
Pertanto per tali
soggetti, i proventi derivanti dalla partecipazione a fondi immobiliari saranno
computati nel risultato di gestione assoggettato ad imposta sostitutiva,
rispettivamente del 12,50 o del 5 per cento, e dell'11 per cento.
Il regime
dei proventi percepiti da soggetti non residenti
Ai fini
dell'esenzione dei proventi percepiti dai soggetti non residenti (art. 7, comma
3, D.L. n. 351/2001), questi ultimi devono autocertificare la loro residenza in
Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni, nonché il periodo di
possesso delle quote.
Il regime di non
imponibilità è esteso agli enti o organismi internazionali costituiti in base
ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia; ai cosiddetti
"investitori istituzionali esteri", ancorché privi di soggettività
tributaria, e sempre che siano costituiti in Paesi che consentono un adeguato
scambio di informazioni; alle Banche centrali o organismi che gestiscono anche
le riserve ufficiali dello Stato.
La
decorrenza della nuova disciplina ed il regime transitorio
I proventi di ogni
tipo percepiti o iscritti in bilancio in data successiva al 31 dicembre 2003,
ma riferiti a periodi di attività dei fondi chiusi fino al 31 dicembre 2003,
risulteranno assoggettati alla vecchia disciplina (art. 7 D.L. n. 351/2001) e
non subiranno, dunque, alcuna imposizione se conseguiti in relazione a
partecipazioni assunte al di fuori dell'esercizio di imprese commerciali.
Diversamente, se assunti nell'esercizio di imprese commerciali, concorreranno a
formare il reddito d'impresa del sottoscrittore, salvo il diritto al credito di
imposta.
Dalle plusvalenze
e minusvalenze fiscalmente rilevanti, derivanti da partecipazioni non relative
ad imprese commerciali, e percepite a decorrere dal 1° gennaio 2004, vanno
scomputate le plusvalenze e le minusvalenze maturate fino al 31 dicembre 2003.
Queste ultime,
infatti, in quanto componenti reddituali correlate all'imposta patrimoniale
sostitutiva dell'1 per cento dovuta fino a tutto il 2003, restano assoggettate
al regime tributario dei partecipanti (art. 7, D.L. n. 351/2001).
Il diritto
al rimborso, per l'anno 2003, per i proventi percepiti da soggetti non
residenti
Per il 2003 è
stato riconosciuto il diritto dei soggetti non residenti che hanno conseguito
proventi derivanti dalla partecipazione ai fondi immobiliari, nonché
plusvalenze realizzate mediante la loro cessione o rimborso, di richiedere il
pagamento di una somma pari all'1 per cento del valore delle quote,
proporzionalmente riferito al periodo di possesso rilevato in ciascun periodo
di imposta.
Al riguardo,
l'Agenzia delle Entrare ha precisato che tale delimitazione si coordina con il
meccanismo previsto dalla norma per il pagamento delle somme spettanti, ovvero
lo scomputo dall'imposta sostitutiva dovuta dalle società di gestione. Infatti,
il versamento dell'imposta sostitutiva applicata sull'ammontare del valore
netto contabile del fondo verrà effettuato per l'ultima volta, con riferimento
all'anno di imposta 2003, entro il 20 febbraio 2004.
In ogni caso il
rimborso potrà essere conseguito solo con riferimento ai proventi riferiti a
periodi di imposta nei quali ha trovato applicazione la predetta disciplina.
Destinatari del
diritto al rimborso sono i soggetti non residenti.
Anche i
sottoscrittori non residenti di fondi immobiliari, ai fini del rimborso dell'1
per cento del valore delle quote, dovranno porre in essere i seguenti
adempimenti:
- autocertificare
la residenza in Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni e che
non siano inclusi nella cosiddetta "black list";
- depositare le
quote presso un intermediario residente in Italia che attesti il periodo di
possesso.
Quantificazione
del rimborso
Con riferimento
alla quantificazione del rimborso spettante, è riconosciuto il diritto al
pagamento di una somma pari all'1 per cento del valore delle quote,
proporzionalmente riferito al periodo di possesso rilevato in ciascun periodo
di imposta.
In ogni caso, il
valore delle quote è rilevato proporzionalmente al valore netto del fondo sul
quale è stata assolta l'imposta sostitutiva.
Nella
determinazione dell'importo da rimborsare al sottoscrittore non residente, la
società di gestione, facendo riferimento al valore contabile del fondo su cui
ha applicato l'imposta sostitutiva, dovrà evidenziare il valore delle quote,
avendo riguardo al periodo di effettivo possesso di esse in ciascun periodo di
imposta.
Nel caso di possesso della quota per un periodo inferiore all'anno, la
società di gestione dovrà ragguagliare il valore rilevato a fine esercizio, ai
giorni per i quali se ne è avuto l'effettivo possesso nell'anno.