LOCAZIONI - DURATA LEGALE DEL CONTRATTO

Le disposizioni relative alla durata del contratto di locazione di immobili urbani previste dalla legge 392/78 hanno carattere speciale e prevalgono, di conseguenza, sulla disciplina generale prevista dal codice civile.

In particolare, la normativa speciale prevede dei termini di durata minima a seconda della destinazione d’uso dell’unità immobiliare oggetto della locazione.

La Suprema Corte, nella sentenza 26 aprile 2004 n°7927, ha chiarito che la volontà delle parti incontra il limite proprio nella fissazione della durata minima.

Tutte quelle clausole volte a ridurre l’efficacia temporale del rapporto locativo sono nulle, stante l’espressa sanzione prevista dal legislatore.

Da tale nullità non discende l’invalidità dell’intero contratto, essendo limitata alla sola clausola di durata e comporta l’automatica sostituzione della stessa con il termine di durata minima previsto dalla legge.

Tuttavia, chiariscono i giudici della Cassazione, è consentito alle parti convenire una locazione per periodi più lunghi.

Resta inteso che rimangono fermi tutti i limiti previsti dalla normativa generale sulla locazione in relazione alla durata massima del contratto, che non può superare i trenta anni (art. 1573 c.c.), e alla forma vincolata (atto pubblico o scrittura privata autenticata) del contratto ultranovennale (art. 1350 c.c.).