SOCIETÀ IMMOBILIARI - NESSUNA ESENZIONE PER LE PARTECIPAZIONI IN SOCIETA’ DI GESTIONE E LOCAZIONE DI IMMOBILI

(Agenzia Entrate, Ris. 15/12/04, n. 152/E)

L’esenzione della plusvalenza realizzata a seguito della cessione della partecipazione detenuta in una società immobiliare è consentita solo qualora sia ceduta un’effettiva attività d’impresa che abbia per oggetto la costruzione o la vendita degli immobili e non già la mera utilizzazione passiva degli stessi. Sono quindi escluse dal regime di participation exemption le partecipazioni in società la cui attività consiste nel mero godimento degli immobili, intendendo per tale anche la concessione in locazione degli stessi. La ratio del regime mira infatti a scongiurare la cessione di beni “di secondo grado” esenti in luogo di beni di “primo grado” tassati.

In riferimento alla fattispecie esaminata dall’Agenzia delle Entrate, viene osservato che la società “Z srl” (la società immobiliare che ha acquisito per effetto di una fusione per incorporazione un’area edificabile destinata ad uffici e terziario commerciale) ha intrapreso un’attività di costruzione dell’immobile e ha in seguito svolto attività di gestione e locazione dell’unico edificio.

Considerato inoltre che:

- l’unica attività esercitata dalla società è consistita nella locazione dell’edificio e non in un’attività di compravendita immobiliare che peraltro non si realizza nella semplice manifestazione di intento a cedere l’immobile.

- la durata pluriennale e continuativa dei contratti di locazione stipulati sull’immobile e la contestuale assenza di un qualsiasi atto di vendita avente per oggetto anche una parte di esso qualificano la locazione non come attività sussidiaria bensì come attività tipica di una società immobiliare di gestione, a prescindere da ogni qualificazione formale;

L’attività esercitata da “Z srl” dal 1999 ad oggi, sostanziandosi nella mera gestione e locazione dell’immobile costruito, rientri nell’ambito applicativo della presunzione assoluta di non commercialità dell’impresa.