AGEVOLAZIONI FISCALI PER I TRASFERIMENTI DI IMMOBILI IN PIANI URBANISTICI PARTICOLAREGGIATI

(RM n.40/E del 31 marzo 2005)

La vendita dell’area edificabile acquistata con le agevolazioni fiscali, di cui all’art. 33, comma 3 della legge 388/2000 (imposta di registro all’1% e ipotecarie e catastali in misura fissa), in assenza di utilizzazione edificatoria, comporta la decadenza dai benefici.

Questo l’orientamento dell’Amministrazione finanziaria, espresso con la Risoluzione n. 40/E del 31 marzo 2005 che recepisce la risposta di alcune Direzioni Regionali delle Entrate.

L’art. 33, comma 3 della legge 388/2000 prevede che i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati e regolarmente approvati, sono soggetti ad imposta di registro all’1% ed alle ipotecarie e catastali in misura fissa (ciascuna pari a 168 euro), a condizione che entro cinque anni dall’acquisto avvenga l’utilizzazione edificatoria dell’area (intendendosi per tale la realizzazione, quantomeno, del rustico, comprensivo delle mura perimetrali e della copertura - Circolare Ministeriale n.11/E del 31 gennaio 2002).

Nel dettaglio, la fattispecie esaminata è relativa all’acquisto delle aree in regime agevolato da parte di un Consorzio e la successiva cessione dei singoli lotti inedificati alle imprese consorziate, per consentire poi la realizzazione dell’intervento.

L’Agenzia ritiene, in tal caso, che il Consorzio è obbligato ad utilizzare direttamente l’area acquistata con il regime agevolativo, a pena di decadenza dai benefici medesimi.

L’interpretazione suscita perplessità, tenuto conto che la disposizione non prevede, come altre norme analoghe, quale ad esempio l’art. 5 della legge 168/1982, che l’intervento deve essere eseguito direttamente dall’impresa acquirente.

Infatti, l’unica condizione prevista risulta quella dell’utilizzazione edificatoria entro cinque anni dall’acquisto agevolato, senza precludere la possibilità di trasferire l’area totalmente o parzialmente inedificata, fermo restando la necessità che l’utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dal primo acquisto.

In sostanza, si ritiene che laddove il Legislatore abbia voluto introdurre limitazioni ai benefici di carattere soggettivo, le ha espressamente previste.

La pronuncia ministeriale si inserisce, in questo modo, nel filone restrittivo relativo all’interpretazione della disposizione agevolativa e, come tale, contestabile in sede di contenzioso che, prevedibilmente, si svilupperà sulla materia.

Si richiama l’attenzione anche sul fatto che l’Amministrazione riconosce la possibilità che, anche nell’ipotesi di decadenza per trasferimento dell’area prima dell’edificazione, l’operazione di successiva cessione, qualora sia soggetta all’imposta di registro, fruisce dei benefici, potendosi applicare l’imposta di registro all’1% e le ipotecarie e catastali in misura fissa, anzichè in misura proporzionale, pari all’11% complessivo.

Risoluzione del 31/03/2005 n. 40

Oggetto: Istanza d’interpello -art. 33, comma 3 della legge 388/2000 - ambito di applicazione del regime fiscale dei trasferimenti di beni immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati.

Testo: Si segnala, per l’interesse e la correttezza della tesi interpretativa sostenuta, il parere reso dalla Direzione Regionale delle Entrate ... in sede di risposta all’interpello di seguito riportato.

QUESITO

Il notaio Tizio di ... riferisce che:

- alcuni imprenditori artigiani hanno costituito un Consorzio al fine di consentire la costruzione dei propri opifici a condizioni economiche piu’ vantaggiose rispetto a quelle del libero mercato;

- il Consorzio in esame ha acquistato alcune estensioni di terreno ricadenti nella zona P.I.P. di un Comune in provincia di ... con atti notarili nei quali si e’ avvalso dell’agevolazione di cui all’articolo 33, comma 3, della legge n.388/2000, essendo il Piano per gli Insediamenti Produttivi, regolarmente approvato dal Consiglio Comunale, equiparato al piano particolareggiato;

- tra le finalita’ principali del Consorzio vi e’ quella di cedere successivamente i lotti cosi’ acquistati alle imprese consorziate per consentire a queste ultime di procedere singolarmente alla costruzione del fabbricato utilizzando le imprese costruttrici che riterranno piu’ convenienti.

Tanto premesso l’interpellante chiede:

- “quali conseguenze fiscali sopporta il Consorzio alienando le aree ancora inedificate sia pure prima del quinquennio?

- Puo’ ritenersi che il Consorzio non decade dall’agevolazione sempre che venga rispettato il requisito oggettivo dell’edificazione entro cinque anni dal primo acquisto cosi’ che il consorziato, successivo acquirente nel quinquennio, possa anch’egli richiedere la stessa agevolazione fiscale?

- Oppure, il consorziato che acquista l’area puo’ richiedere ex novo la stessa agevolazione fiscale se il Consorzio e’ incorso in decadenza dall’agevolazione invocata nel primo acquisto?”.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DALL’ISTANTE

L’interpellante non fornisce alcuna soluzione.

RISPOSTA DELLA DIREZIONE AL CONTRIBUENTE ISTANTE

“Preliminarmente, e’ opportuno precisare che con la disposizione agevolativa di cui all’articolo 33, comma 3 della Legge n. 388/2000, il legislatore non ha inteso derogare ai principi generali che sottendono all’applicazione delle norme in materia d’Iva e di alternatività di quest’ultima con l’imposta di registro, ma ha solo previsto, per il caso in cui il trasferimento sia assoggettabile ad imposta di registro, (come per le cessioni di aree comprese nei PIP da parte dei Comuni a soggetti che intendono impiantare attivita’ produttive), la riduzione della relativa aliquota proporzionale.

Tanto premesso, la scrivente osserva che:

- l’articolo 33, comma 3, della Legge n. 388/2000 dispone:

- “I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all’imposta di registro dell’1 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento”;

- la Circolare n. 11/E del 31 gennaio 2002 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che “perche’ si integri l’ipotesi di utilizzazione edificatoria dell’area (...) occorre (...) che - entro il termine stabilito di cinque anni - la costruzione sia iniziata ed esista un edificio significativo dal punto di vista urbanistico, cioè sia stato eseguito il rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e sia stata completata la copertura (art. 2645-bis, comma 6, c.c.)”. Pertanto, a parere della scrivente, il trasferimento dell’area incorre nella decadenza dalle predette agevolazioni fiscali ove il Consorzio non realizzi l’edificio significativo, voluto dalla legge di favore, entro il termine di cinque anni dal trasferimento stesso.

In riferimento all’ulteriore quesito proposto, relativo alla possibilità di usufruire delle agevolazioni in oggetto nell’ipotesi di successivo trasferimento a favore del consorziato, la scrivente, atteso che:

- la fattispecie sottoposta (cessione di area edificabile) è un’operazione che rientra nel campo di applicazione dell’IVA, dal momento che non è indicata fra quelle escluse dall’articolo 2, terzo comma, lettera c), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633;

- la pluralità di cessioni di lotti edificabili prospettata, che il Consorzio intende realizzare in proprio, in ottemperanza a specifici fini statutari evidenziati nell’istanza, fa presumere che lo stesso svolga attività oggettivamente commerciale ed assuma, ai fini IVA, la qualificadi soggetto passivo di imposta, ai sensi dell’articolo 4 del DPR n.633/72; ritiene non applicabile la normativa agevolativa in questione.

Pertanto, si reputa che la cessione dell’area edificabile sia assoggettabile ad IVA, dal momento che ne sussistono i relativi presupposti soggettivi e oggettivi, e, che, conseguentemente, si applichi l’imposta di registro in misura fissa, come previsto dall’art. 40 del Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

Si ritiene opportuno precisare che l’agevolazione di cui all’art. 33, comma 3, della Legge n. 388/2000 è riferita all’atto di trasferimento di beni immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati comunque denominati. Beneficiario ne è l’acquirente del terreno, a condizione che entro i termini fissati dalla legge - cinque anni dall’atto di acquisto - lo utilizzi a scopo edificatorio. La mancata utilizzazione edificatoria nel quinquennio comporta la decadenza dall’agevolazione e il conseguente obbligo di corrispondere le imposte in misura ordinaria.

Si ravvisa una particolare ipotesi di decadenza dal beneficio in caso di rivendita dell’area inedificata, anche se l’alienazione avvenga entro i cinque anni dall’acquisto. La decadenza non preclude la possibilità di chiedere l’applicazione del regime agevolato, ex articolo 33, comma 3, della Legge n.388/2000, in relazione ad un nuovo, diverso atto di acquisto. L’agevolazione è limitata all’imposta di registro e alle imposte ipotecaria e catastale; devono essere, invece, corrisposti nella misura ordinaria gli altri tributi dovuti per i trasferimenti in questione (Iva, imposta di bollo, ecc) - cfr circolare n.11 del 31/01/2002.