OBBLIGHI DEL COSTRUTTORE NELLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI (LEGGE 210/2004)

Si fa seguito a quanto già comunicato in data 26 aprile 2005 per portare a conoscenza che in data 6/7/2005 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 155 il decreto legislativo n. 122 del 20/6/2005 di attuazione della Legge 210/2004.

Si tratta della disciplina a tutela degli acquirenti, intesi quali persone fisiche, che acquisteranno un immobile ancora da costruire, o che stipuleranno un contratto (compreso quello di leasing) che consenta il trasferimento della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire con destinazione residenziale o ad uso diverso. La tutela riguarda anche chi, sebbene non socio, abbia assunto obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione in proprietà di un immobile da costruire.

Il provvedimento di legge entra in vigore il 21 luglio 2005

Si riportano di seguito le disposizioni di immediato interesse per la categoria.

L’articolo 2 prevede l’obbligo del costruttore di procurarsi e consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia delle somme riscosse o da riscuotere prima che si dia corso al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. La fideiussione potrà essere riscossa in caso di situazione di crisi del soggetto venditore.

L’articolo 3 disciplina le modalità di rilascio, il contenuto e le modalità di escussione della suddetta garanzia. La fideiussione sarà rilasciata prima della sottoscrizione del contratto preliminare, o contestualmente alla sottoscrizione, soltanto da una banca, da un’impresa esercente assicurazioni oppure da intermediari finanziari. La fideiussione garantirà all’acquirente la restituzione delle somme versate al costruttore nel periodo tra la sottoscrizione del preliminare e l’atto di compravendita, con esclusione del saldo e della quota oggetto di mutuo, ma anche il valore di ogni altro corrispettivo che l’acquirente abbia corrisposto al costruttore, con ciò tutelando anche le ipotesi di permuta di area edificabile contro immobile da costruire.

L’articolo 4 disciplina l’assicurazione dell’immobile. E’ previsto l’obbligo del costruttore di stipulare una polizza assicurativa a beneficio dell’acquirente destinata a garantire il risarcimento dei danni conseguenti a vizi dell’immobile manifestatisi successivamente alla stipula dell’atto definitivo di compravendita o di assegnazione (“garanzia postuma decennale”). La norma ha individuato i vizi oggetto di questa particolare tutela con riferimento a quelli previsti e disciplinati dall’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o difetto di costruzione, attesa la gravità degli stessi e la loro significativa incidenza sul valore del bene, così che la copertura dovrà essere garantita per dieci anni a far tempo dalla data di ultimazione dei lavori.

Si segnala l’onerosità a carico del costruttore della garanzia fideiussoria di cui all’articolo 2 e della polizza assicurativa di cui all’articolo 4.

In base a quanto stabilito dall’articolo 5 del decreto in parola, si ricorda che la normativa si applica agli interventi per i quali il permesso di costruire, o la D.I.A., è richiesto successivamente all’entrata in vigore del decreto legislativo, e perciò successivamente al 20 luglio 2005. Ne sono quindi esentati gli interventi in corso di costruzione e quelli per i quali viene presentata la richiesta di permesso di costruire, o D.I.A., prima del 21 luglio 2005

L’articolo 6 elenca gli elementi che necessariamente devono essere contenuti nei contratti preliminari.

Con l’articolo 12 viene istituito presso il Ministero dell’economia e delle finanze il fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, al fine di assicurare un indennizzo agli acquirenti che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subìto la perdita di somme di denaro o di altri beni.

L’articolo 17 istituisce il contributo obbligatorio a carico dei costruttori per una durata massima di 15 anni dal 21 luglio 2005, destinato ad alimentare le finanze del fondo di solidarietà; per la prima annualità il contributo è fissato nella misura del quattro per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione e il versamento delle risorse avverrà entro il mese successivo a quello del rilascio della fideiussione.

Gli uffici del Collegio sono a disposizione per ogni opportuno chiarimento.

Il testo del decreto legislativo è consultabile sul portale dell’Ance (www.ance.it) accessibile mediante i codici di accesso già in possesso delle imprese associate e verrà pubblicato sul prossimo Notiziario.