TUTELA ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE - LE
INDICAZIONI DELL’ANCE RELATIVE ALLA LEGGE 210/04 E AL DECRETO LEGISLATIVO DI
ATTUAZIONE N. 122/2005
Sulla G.U. n. 155 del 6/7/2005 è
stato pubblicato il decreto legislativo n. 122 del 20/6/2005 di attuazione della
legge 210 del 2004. Si ritiene opportuno
procedere ad una illustrazione della norma stessa.
La legge 210 per quanto nel titolo
faccia riferimento alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire, in
realtà contiene norme che si applicano alle compravendite immobiliari in genere
e cioè le disposizioni relative al frazionamento dei mutui ed alla
cancellazione delle ipoteche, la prelazione in caso di vendita forzata che sono
di portata più generale poiché la delega richiama rispettivamente il testo unico
delle norme sul credito (D.Lgs. 1 settembre 1993 n. 385) e la legge
fallimentare (art. 72 R.D. 16 marzo 1942 n. 267).
Nell’ambito di una lettura ragionata
della nuova normativa è altresì opportuno tenere presenti alcune
indicazioni contenute nella Relazione
di accompagnamento al Decreto legislativo redatta dal Governo per il
Parlamento.
Entrata in
vigore
Per l’entrata in vigore della nuova
normativa valgono i principi generali previsti dalla Costituzione (art. 73) e
quindi dopo la firma del decreto legislativo da parte del Capo dello Stato,
entrerà in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione nella
Gazzetta Ufficiale poiché non vi è una espressa e diversa previsione.
Si applicherà ai permessi di
costruire o alle DIA presentate successivamente all’entrata in vigore del
decreto legislativo per gli aspetti relativi alla fideiussione a garanzia degli
acconti ricevuti ed alla polizza postuma, mentre i contenuti del contratto
preliminare sono obbligatori a decorrere dall’entrata in vigore del decreto
(art. 5 del decreto).
Ambito di
applicazione
Il titolo della legge è
sufficientemente preciso nel definire l’ambito di applicazione che sono gli
“immobili da costruire” e che poi viene ulteriormente circoscritto dall’art. 1
della legge 210.
Si tratta sicuramente di almeno due
tipologie di immobili e cioè:
- quelli per i quali il permesso di
costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare (queste sono le due
condizioni fondamentali);
- quelli la cui costruzione non è
ancora ultimata e comunque non sono in condizione di ottenere il certificato di
agibilità (si ritiene che anche in questo caso il presupposto di base sia
quello comunque di trovarsi di fronte ad una nuova edificazione).
La terza ipotesi, per altro dubbia,
riguarda gli immobili soggetti ad interventi di ristrutturazione edilizia. In
tale definizione l’art. 3 del DPR 380/01 (Testo Unico Edilizia) ricomprende
un’ampia tipologia di opere alcune delle quali possono rientrare a pieno titolo
nel campo di applicazione della legge 210 mentre in altri casi la situazione è
più articolata. Se il caso di demolizione e ricostruzione
con la stessa volumetria e sagoma è
assimilabile alla nuova costruzione (art. 3 lett. e DPR 380/01), altrettanto
non si può dire, con la medesima sicurezza, per gli interventi volti a
trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che
possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal
precedente (art. 3 DPR 380/01). In questa ultima ipotesi l’organismo edilizio
esiste sin dall’inizio e non è totalmente da costruire come invece sembrerebbe
richiedere la legge 210 e pertanto la nuova disciplina potrebbe non essere
applicabile.
Comunque non si può ritenere che
l’esecuzione tramite denuncia di inizio attività anziché permesso di costruire
possa costituire l’unico elemento utile per decidere l’applicabilità o meno
della nuova
normativa visto che sia nel DPR
380/01 che in numerose leggi regionali alcune tipologie di intervento, comprese
le nuove costruzioni, sono soggette a DIA piuttosto che a permesso di
costruire. Infatti l’art. 5 del decreto non si riferisce esclusivamente al
permesso di costruire, ma al titolo abilitativo in genere visto che perché
l’obiettivo generale è quello di tutelare coloro i quali
acquistano un immobile da costruire.
Per altro l’art. 1 del decreto
legislativo, oltre a riportare tal quali le definizioni di “costruttore” ed
“acquirente” (art. 2 della legge 210) inserisce anche quella di “immobili da
costruire” ossia quegli “immobili per i quali sia stato richiesto il permesso
di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti
essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il
rilascio del certificato di agibilità” (art. 1 legge 210).
È opportuno rilevare che, se la
legge 210 ha disciplinato con precisione la fattispecie di un immobile da
costruire con permesso richiesto, ma anche non rilasciato, ovvero rilasciato e
con lavori iniziati, non lo ha fatto per almeno tre possibili ulteriori
fattispecie e cioè:
a) permesso di costruire rilasciato,
ma lavori non iniziati;
b) permesso di costruire non
richiesto e lavori non iniziati;
c) immobile ultimato, ma ancora
senza agibilità.
Nell’ipotesi a) si ha motivo di
ritenere che le promesse di vendita sottoscritte in questa fase debbano essere
soggette alle garanzie della legge 210 in quanto il permesso di costruire oltre
che essere stato
richiesto (ipotesi prevista dalla
legge) è stato anche rilasciato e quindi la costruzione può iniziare.
L’ipotesi b) configura una fase ben
antecedente alla realizzazione dell’immobile nella quale, secondo un
orientamento interpretativo, vi sarebbe addirittura l’impossibilità di
sottoscrivere un contratto preliminare in quanto sono assenti gli elementi
essenziali del contratto preliminare previsti
dall’art. 6 del decreto.
L’ipotesi c) configura un immobile i
cui lavori sono stati ultimati e vi è stata la relativa comunicazione allo
Sportello unico dell’attività edilizia del comune, ma non è stata ancora
definita l’agibilità. È opportuno ricordare che gli artt. 24 e 25 del D.P.R.
380 prevedono che la richiesta di agibilità con la relativa documentazione
debba essere presentata entro 15 giorni dalla dichiarazione di ultimazione dei
lavori. In questo caso l’immobile va considerato come ultimato se in condizioni
tali da ottenere l’agibilità e pertanto non si applicheranno le garanzie della
legge 210.
Tipologie di
immobili e beneficiari
Il sistema delle garanzie si applica
agli immobili in genere e cioè sia agli edifici residenziali che a quelli ad
uso diverso (es. box, negozi, uffici ecc.) purchè acquisiti da persona fisica.
I beneficiari sono le persone
fisiche (art. 2 della legge) che acquistano per sè, o per persona da nominare
(ma nei limiti dei parenti in primo grado), i soci di cooperative edilizie, le
persone non socie di cooperativa, ma che abbiano iniziato a corrispondere somme
per l’acquisizione del godimento di un immobile alla cooperativa.
Definizione
di costruttore
L’art. 2 della legge individua
genericamente come costruttore l’imprenditore e cioè colui che esercita
un’attività di impresa. Si tratta non solo dell’impresa edile, o della società
immobiliare, ma anche di una società diversa dalle precedenti, che
occasionalmente esercita un’attività di vendita di immobili da costruire.
Tra i soggetti obbligati al rilascio
delle garanzie vi sono anche le cooperative di abitazione (art. 2 comma 1 legge
210) non solo nei confronti dei soci, ma anche di coloro che, non essendo soci,
effettuano comunque dei versamenti a favore delle cooperative per acquisire la
disponibilità di un immobile da costruire.
Fideiussione
L’obbligo della fideiussione a
garanzia degli acconti e alla polizza postuma si applicherà solo a quegli
interventi per i quali i permessi di costruire saranno stati richiesti dopo
l’entrata in vigore del decreto legislativo.
Fideiussione
a garanzia degli acconti
Il testo del decreto, prevede
l’obbligo della consegna all’acquirente di una sola fideiussione di importo
corrispondente a tutte le somme che saranno versate sino all’atto di vendita
(con eccezione del saldo prezzo e della quota oggetto di un mutuo) e ciò anche
ai sensi dell’art. 1938 Cod. Civ. (fideiussione per un’obbligazione futura con
la previsione dell’importo massimo).
Come specificato nella Relazione di
accompagnamento al Decreto redatta dal Governo, tale formula
accoglierebbe le osservazioni delle
Commissioni parlamentari che ritenevano necessaria l’introduzione del sistema
della fideiussione progressiva anche perché i pagamenti avvengono, nella prassi
corrente, dilazionati in varie scadenze e quindi vanno garantiti solo quelli
realmente effettuati (art. 3 comma 1 lett. d legge 210).
Poiché si tratta di una fideiussione
che, di fatto, è a “prima richiesta” da parte del soggettobeneficiario ma
limitatamente alle somme effettivamente versate per assicurare il fideiussore
sull’avvenuto pagamento, nel decreto legislativo è stato previsto, nell’ambito
dei contenuti obbligatori del contratto preliminare (art. 6 decreto
legislativo), l’obbligo alla “canalizzazione” dei versamenti a favore del
venditore. Ciò significa che dovranno essere indicate non solo le date
concordate per i pagamenti, ma anche le modalità di pagamento escludendo i
versamenti per contanti. Conseguentemente è ipotizzabile che nei contratti di
fideiussione il soggetto garante richieda delle modalità predefinite di
pagamento a favore del costruttore da parte del promissario acquirente che si
possono individuare, ad esempio, nei bonifici bancari ecc.
È opportuno ricordare che, ai sensi
della legge n. 197/91, i pagamenti di somme superiori a 12.500,00 € non possono
essere effettuati se non tramite bonifico bancario o assegni circolari e/o
bancari con la clausola non trasferibile. Tra l’altro l’art. 2 comma 1 del
decreto legislativo prevede che la fideiussione sia relativa alle somme
riscosse ed a quelle ancora da riscuotere “secondo i termini e le modalità
stabilite nel contratto”. Tale formula delinea un meccanismo sostanzialmente
rigido che comporterà il rispetto delle clausole contrattuali relative al
pagamento del prezzo (termini di pagamento, entità degli acconti) al quale sarà
difficilmente possibile derogare anche perché il fideiussore ha necessità di
avere la certezza degli effettivi versamenti in quanto dovrà corrispondere, al
verificarsi dello stato di crisi del costruttore, le somme a semplice richiesta
del promissario acquirente entro i successivi 30 giorni.
Oggetto
della fideiussione
La fideiussione garantirà tutte le
somme riscosse ed ancora da riscuotere, con esclusione di quelle oggetto di
mutuo e di ogni altro corrispettivo versato sino all’atto del trasferimento
della proprietà (art. 3 comma 1 lett. c legge 210). Per somme riscosse e da
riscuotere si debbono intendere i versamenti, previsti nel contratto
preliminare e/o nella proposta unilaterale di acquisto accettata dal
costruttore, che il promissario acquirente effettuerà sino all’atto del
trasferimento della proprietà.
Dalla garanzia sono escluse le somme
oggetto di mutuo in quanto a carico di un soggetto terzo (l’istituto mutuante),
nonché l’eventuale “saldo prezzo” corrisposto in sede di stipula dell’atto di
compravendita poiché, essendovi in quel momento il trasferimento della
proprietà, viene meno la necessità di una garanzia per l’esecuzione
dell’obbligazione.
L’efficacia della fideiussione (art.
3 comma 7 decreto legislativo) cessa al momento del trasferimento della proprietà.
L’espressione “a garanzia di ogni
altro corrispettivo” contenuta nella legge 210, sottintende invece ipotesi
nelle quali vi può essere, ad esempio, la cessione (permuta) di aree contro
porzione di edificio da costruire.
In questo caso l’importo della
fideiussione dovrà essere pari al valore attribuito al bene oggetto della
permuta. Se la controprestazione è data da un’attività (es. prestazione di
attività professionale o mano d’opera) la garanzia fideiussoria è altrettanto
dovuta ed il suo valore dovrà essere calcolato con riferimento alla prestazione
complessiva, salvo individuare gli eventuali momenti temporali in cui essa
matura.
Nell’ambito delle somme oggetto
della fideiussione occorre prendere in esame l’ipotesi della cambiale
precisando che, in assenza di diversa ed esplicita previsione, la garanzia per
la somma in essa indicata decorrerà solo dalla data in cui ne è previsto il
pagamento.
Le somme in conto IVA, in quanto
versate dal promissario acquirente al costruttore, debbono essere garantite con
la fideiussione.
Il corrispettivo di intermediazione
non è oggetto di fideiussione, a condizione che venga regolato con atto
distinto tra mediatore e promissario acquirente, ovvero che nel contratto
preliminare vi sia
l’impegno a trasferirlo al mediatore
il quale rilascerà apposita quietanza.
Il mancato rilascio della
fideiussione e quindi la nullità del contratto potrà essere fatta valere solo
su richiesta del promissario acquirente (art. 2 decreto legislativo). Poiché
l’efficacia della fideiussione cessa con la sottoscrizione del contratto
definitivo di compravendita, l’interpretazione prevalente ritiene che non vi
siano conseguenze (es. nullità) né per questo contratto né per quello
definitivo, se
non è stata rilasciata la
fideiussione per le somme versate a seguito del contratto preliminare.
Rilascio
della fideiussione
L’art. 3 comma 1 lett. b) della
legge 210 prevede che la fideiussione debba essere rilasciata prima della
sottoscrizione del contratto preliminare o dell’atto equipollente. L’art. 2 del
decreto legislativo ha interpretato, in via estensiva, tale principio della
legge di delega ammettendo la possibilità che ciò possa avvenire anche
contestualmente alla sottoscrizione dei ricordati atti e non solo in un momento
precedente.
Atto equipollente
L’art. 3 comma 1 lett. c) della
legge 210 oltre al contratto preliminare individua la fattispecie dell’atto
equipollente. Tra di essi va ricordata la proposta unilaterale di acquisto (o
atto di prenotazione) assai diffusa nella prassi commerciale, con la quale un
soggetto propone al costruttore l’acquisto di un immobile senza però che vi sia
un obbligo di questi a vendere.
Perché questo atto concretizzi la
fattispecie di “atto equipollente” e quindi dia diritto alle garanzie della
legge 210 è necessario che vi sia l’incontro della volontà contrattuale delle
parti e cioè che il costruttore accetti espressamente, o per fatti concludenti,
la proposta. Accettazione che si verifica, ad esempio, con l’incasso della
somma di denaro ricevuta, ovvero con l’invito del costruttore al promissario di
sottoscrivere un contratto preliminare. Nel caso di accettazione tacita sarà
però necessario integrare l’atto con tutti quegli elementi eventualmente
mancanti nella proposta di acquisto, ma ritenuti indispensabili per la validità
del contratto preliminare (art. 3 comma 1 lett. m della legge 210 e art. 6 del
decreto legislativo).
Gli altri
contratti a cui si applica
la legge 210
L’art. 2 comma 1 lett. a) individua
oltre al contratto preliminare ed agli atti equipollenti, anche i contratti
diretti all’acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire e
conseguentemente le garanzie della legge 210 si applicano, ad esempio, nei
seguenti casi (elencazione non esaustiva):
- contratto di vendita di fabbricato
da costruire (vendita di cosa futura art. 1472 cod. civ.);
- contratto di vendita di fabbricato
in corso di costruzione e di proprietà di terzi (art. 1478 cod. civ.);
- permuta di area (o edificio
esistente) con immobile da costruire;
- vendita di un immobile il cui
corrispettivo è dato dall’obbligo assunto dal costruttore di costruire a
proprie spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore;
- vendita di quota indivisa di area
il cui corrispettivo è dato dall’obbligo del costruttore di costruire a sue
cure e spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore;
- contratto di vendita soggetto a
condizione sospensiva;
- contratto di vendita con
previsione di termine.
La vendita di un immobile non
ultimato, senza obblighi per il costruttore al suo completamento, non comporta
l’applicazione della legge 210.
Garanzia
postuma
Premesso che l’art. 3 lett. e) della
legge 210 prevede la definizione di “forme di garanzia per i vizi e i difetti
che si dovessero verificare successivamente all’atto di compravendita o di
assegnazione dell’immobile”, l’art. 4 del decreto legislativo ha elaborato
questi principi in modo da tenere conto, per quanto possibile, sia degli
orientamenti interpretativi oggi prevalenti che dei prodotti assicurativi esistenti
sul mercato. Infatti nell’attuazione della delega è stata effettuata una scelta
che individua nella polizza assicurativa l’unica forma di garanzia a favore
dell’acquirente per i vizi e le difformità (art. 4 decreto legislativo). L’art.
4 del decreto ha ulteriormente rafforzato la portata della norma precisando che
la polizza dovrà essere consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento
della proprietà. Questa puntualizzazione, introdotta successivamente alla prima
versione del decreto, comporterà l’accertamento, da parte del notaio, della
fattispecie di compravendita di un immobile il cui contratto (preliminare) sia
stato sottoscritto prima della ultimazione dei lavori, nonché la rispondenza
dei contenuti della polizza rispetto alle indicazioni dell’art. 4 del decreto.
Per gli immobili eseguiti tramite
contratto di appalto la Relazione di accompagnamento al decreto, trasmessa dal
Governo al Parlamento, precisa che l’obbligo potrà essere assolto anche
mediante la consegna all’acquirente di una polizza sottoscritta dal
costruttore-appaltatore e non dal costruttore come definito dall’art. 2 della
legge 210 e dall’art. 1 del decreto.
Contenuti
della polizza
La polizza:
- sarà di tipo indennitario;
- avrà durata decennale
dall’ultimazione dell’immobile;
- garantirà i danni materiali e
diretti all’immobile a seguito di rovina totale o parziale o gravi difetti
costruttivi derivanti da vizio del suolo e difetto di costruzione che si
manifesteranno successivamente alla vendita/assegnazione dell’immobile.
La polizza prevede anche l’obbligo
al risarcimento dei danni a terzi, ma nel decreto non sono indicati i
massimali. Il premio dovrà essere interamente versato dal costruttore.
Sembrerebbe essere esclusa la
possibilità di contrarre polizze con franchigia per
l’indennizzo/risarcimento.
Inoltre visto che la polizza è
riferita all’immobile ed ha effetti dalla ultimazione dello stesso e che il
costruttore ha già pagato l’intero premio, essa opererà anche a favore di
coloro i quali acquisteranno l’immobile dal primo acquirente.
Si sottolinea che l’obbligo alla
stipula ed alla consegna della polizza è comunque limitato alla fattispecie
della vendita di un immobile il cui contratto preliminare sia stato
sottoscritto prima della sua ultimazione. Tale limitazione è conseguente al
fatto che la norma è inserita nell’ambito dei principi generali della legge 210
senza richiamare invece specifiche normative, come avviene nel caso del
frazionamento del mutuo, dalle quali deriverebbero invece obblighi
generalizzati per tutti i contratti di compravendita.
Contratto
preliminare
L’art. 3 comma 1 lett. m) della
legge 210 e l’art. 6 del decreto legislativo individuano una serie di elementi
minimi da indicarsi nel contratto preliminare o nell’atto equipollente.
Innanzitutto è bene ricordare che
tutte queste indicazioni, per quanto espressione di trasparenza, sono
obbligatorie solo nel caso di cessione di immobili in corso di costruzione
ovvero per i quali è stato richiesto il permesso di costruire.
Si evidenzia, come già detto in precedenza,
che i contenuti del contratto preliminare sono obbligatori con l’entrata in
vigore del decreto.
Gli elementi obbligatori che
dovranno essere inseriti nel contratto preliminare sono i seguenti:
- identificazione dell’immobile e
sua descrizione (comprese le pertinenze);
- indicazione eventuali atti
d’obbligo o di altri atti che possono limitare il godimento dell’immobile;
- indicazione permesso di costruire
(o altro titolo abilitativo) e delle successive varianti o data della richiesta
o presentazione della DIA nonché degli atti necessari per il rilascio del
titolo abilitativo;
- caratteristiche tecniche generali
della costruzione;
- termine di fine lavori;
- indicazione prezzo e modalità di
pagamento (bonifici ecc.) che assicurino la prova certa dell’avvenuto
pagamento;
- estremi della fideiussione;
- eventuale indicazione di ipoteche,
trascrizioni ecc.;
- eventuali imprese appaltatrici (i
subappaltatori non vanno indicati);
- capitolato materiali e finiture
dell’immobile;
- planimetria dell’immobile oggetto
della compravendita.
L’assenza di una o più di questi
elementi non dovrebbe portare alla nullità del contratto preliminare, ma va
valutata caso per caso a seconda della sua importanza nell’ambito del contratto
comunque con la possibilità di integrare gli elementi mancanti.
Qualora non fosse possibile indicare
gli elementi richiesti dal decreto (es. impresa appaltatrice) all’atto della
sottoscrizione del contratto preliminare, il costruttore potrà comunque farlo
successivamente possibilmente mediante apposita clausola da inserire nel
contratto.
Si ritiene che la stipula dell’atto
definitivo di compravendita sani l’eventuale assenza di uno o più elementi
previsti dalla legge e dal decreto per il contratto preliminare.
Lo stato di
crisi
Il pagamento della fideiussione
potrà essere richiesto dalla data in cui si è verificato lo stato di crisi del
costruttore (art. 3 del decreto legislativo) e cioè:
- trascrizione del pignoramento
relativo all’immobile (o unità immobiliare) oggetto del contratto;
- pubblicazione della sentenza
dichiarativa di fallimento;
- presentazione della domanda di
ammissione alla procedura di concordato preventivo;
- pubblicazione della sentenza che
dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione
coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.
Nel caso di trascrizione del
pignoramento, l’acquirente, prima di escutere la fideiussione, ai sensi
dell’art. 3 del decreto, dovrà comunicare al costruttore la propria volontà di
recedere dal contratto.
Negli altri casi la fideiussione
potrà essere escussa solo se il competente organo della procedura concorsuale
(es. curatore), non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto
preliminare.
Fondo di
solidarietà
L’art. 3 comma 1 lett. f) – l) della
legge 210 prevede l’istituzione di un Fondo di solidarietà per i soggetti
rimasti coinvolti in fallimenti di imprese, società immobiliari e cooperative
nel periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 (procedura non conclusa a questa
data) e l’entrata in vigore dei decreti legislativi.
Il fondo sarà alimentato, per un
periodo massimo di 15 anni da un contributo obbligatorio che, per il primo
anno, il decreto legislativo individua nella misura del 4/1000 dell’importo
complessivo di ciascuna fideiussione. Il contributo sarà versato direttamente
dal fideiussore al Fondo il cui soggetto gestore sarà CONSAP SpA. Le domande
per l’accesso al Fondo dovranno essere presentate entro i sei mesi successivi
alla pubblicazione del decreto del Ministro della giustizia, di concerto con
quello dell’economia, con cui vengono definite le modalità di presentazione
della domanda (art. 18 del decreto legislativo). Ciascun soggetto danneggiato,
secondo una scelta di dubbia legittimità, potrà accedere al Fondo una sola
volta indipendentemente dal fatto che abbia subito più perdite a seguito dello
stesso fallimento o di fallimenti diversi. Gli importi delle stesse sono
rivalutate con le variazioni dell’indice ISTAT per famiglie di operai ed
impiegati maturate sino alla data di entrata in vigore del decreto legislativo.
È da ritenersi, sulla base della formulazione utilizzata nel decreto, che non
si possa fare riferimento al metodo della variazione assoluta quanto piuttosto
a quella della variazione relativa a ciascun anno.
Per accedere alle prestazioni del
Fondo (art. 13 del decreto legislativo) debbono ricorrere congiuntamente le
seguenti condizioni:
- avere subito, a seguito della
situazione di crisi del costruttore, perdite di somme di denaro o di altri beni
versate come corrispettivo per l’acquisto di un immobile da costruire
(sembrerebbero essere esclusi gli acquisti di immobili ultimati);
- non avere acquistato la proprietà
o altro diritto reale di godimento sull’immobile da costruire;
- regolarità urbanistica dell’immobile
(con il rilascio del permesso di costruire o della concessione edilizia).
Il Fondo è articolato su aree
interregionali che saranno individuate successivamente in base alle richieste
di indennizzo presentate e ciascuna sezione avrà una distinta contabilità.
Il contributo obbligatorio previsto
sulle fideiussioni viene versato alla sezione autonoma del Fondo nel cui ambito
territoriale si trova l’immobile per il quale è stata rilasciata la
fideiussione.
Il Fondo ha il diritto di regresso
nei confronti del costruttore per il recupero dell’indennizzo erogato al
promissario acquirente (vittima di una situazione di crisi) al quale si surroga
nell’ambito della procedura di crisi aperta nei confronti del costruttore.
È prevista (art. 18 comma 4 del
decreto legislativo) la costituzione di un Comitato tecnico di supporto
all’attività del gestore del Fondo per la formulazione di linee di indirizzo
nell’attività di esame delle istanze di indennizzo. Del Comitato saranno
chiamati a fare parte oltre ai rappresentanti
ministeriali anche quelli delle
organizzazioni di categoria.
Revocatoria
fallimentare
L’art. 3 comma 1 lett. b) della
legge 210 individuava, tra i principi della delega, la limitazione della
esperibilità dell’azione revocatoria nei confronti dell’acquirente e la
modifica dell’art. 72 della legge fallimentare (R.D. n. 267/42) relativo alla
possibilità per il curatore del fallimento di agire in revocatoria nei
confronti di coloro che hanno stipulato atti a titolo oneroso nei due anni
precedenti al fallimento.
Questa indicazione della delega è
stato esercitata, nel decreto legislativo, in modo limitato a seguito della
contemporanea trattazione della riforma del diritto fallimentare sia
nell’ambito di uno specifico disegno di legge in discussione in Parlamento, che
nella recente legge n. 80/05. Per altro quest’ultima legge, all’art. 2 comma 1,
modificando l’art. 67 del R.D. 267/42 stabilisce che, in genere, non sono
soggette a revocatoria le vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo
destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente, dei suoi
parenti ed affini entro il terzo grado.
Ciò premesso si evidenzia che l’art.
10 del decreto legislativo, con dubbi profili di legittimità costituzionale,
detta norme speciali e cioè gli atti di trasferimento della proprietà di
immobili da costruire, non sono soggetti a revocatoria a condizione che:
- l’acquirente si impegni a
trasferirvi la propria residenza o dei suoi parametri o affini entro il terzo
grado, entro 12 mesi dall’acquisto o dall’ultimazione (questa è l’innovazione
rispetto all’art. 67 come modificato dalla legge 80/05);
- sia stato pagato il giusto prezzo.
L’art. 11 del decreto legislativo
introduce l’art. 72 bis al R.D. 267/42 e cioè una “normativa speciale” per gli
immobili da costruire.
Il contratto si intende sciolto se
il promissario acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della
restituzione di quanto versato al costruttore prima che il curatore comunichi
la scelta tra esecuzione del contratto o suo scioglimento.
Se invece il curatore vorrà dare
esecuzione al contratto, la fideiussione non potrà più essere escussa.
Procedura
fallimentare – diritto di prelazione
L’art. 9 del decreto si applica sia
alle procedure fallimentari in corso che a quelle future e prevede che se
l’immobile è stato consegnato all’acquirente ed utilizzato quale “prima casa”
questi avrà il diritto di prelazione nella vendita dell’alloggio in sede di
esecuzione.
Il diritto di prelazione potrà
essere esercitato anche se è stata escussa la fideiussione (in questo caso si
tratta di immobile da costruire) e l’autorità delegata alla vendita dovrà dare
comunicazione all’acquirente della determinazione definitiva del prezzo di
vendita indicando tutte le condizioni alle quali la vendita sarà conclusa.
Nel caso in cui il prezzo pagato sia
inferiore alla somma riscossa a seguito dell’escussione della fideiussione,
l’acquirente che si è avvalso del diritto di prelazione dovrà restituire al
fideiussore la differenza se l’immobile ha consistenza, caratteristiche e
finiture corrispondenti a quelle contrattualmente a suo tempo pattuite.
Per altro questa disposizione
appare, come quella relativa ai limiti di esperibilità dell’azione revocatoria
fallimentare, di dubbia legittimità costituzionale in quanto limitata alla sola
“prima casa” con esclusione sia delle altre abitazioni che degli immobili ad
uso non residenziale delineando così una palese disparità di trattamento.
Frazionamento/cancellazione
dell’ipoteca
L’art. 8 del decreto legislativo
impone al notaio di non procedere alla stipula dell’atto di compravendita se
anteriormente o contestualmente ad esso non si sia proceduto alla suddivisione
del finanziamento in quote o al perfezionamento del titolo per la cancellazione
o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante
sull’immobile.
Iscrizione
ipoteca/frazionamento
mutuo
L’art. 3 comma 1 lett. n) della
legge 210 è relativo al diritto dell’acquirente, di ottenere il frazionamento
del mutuo o la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie. Questa disposizione,
che vale per tutte le compravendite di immobili, è attuata dall’art. 7 del
decreto legislativo che ha, a sua volta, modificato l’art. 39 del decreto
legislativo n. 385/93 Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia.
È stato esteso, anche agli immobili in corso di costruzione e non solo a quelli
ultimati, purché in grado di essere accatastati dalle singoli porzioni, il
diritto del debitore, del terzo acquirente o del promissario acquirente di
ottenere la suddivisione del finanziamento ed il frazionamento della relativa
ipoteca per la porzione immobiliare acquistata o promessa in acquisto. La banca
dovrà provvedere al frazionamento dell’ipoteca ed alla suddivisione del
finanziamento entro 90 giorni dalla richiesta o 120 giorni se la richiesta
riguarda un finanziamento maggiore di cinquanta quote. Se la banca non provvede
il richiedente ha diritto a presentare ricorso al Presidente del Tribunale che
può designare un notaio e procedere nella suddivisione.