SCHEMA DI CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DI IMMOBILE DA COSTRUIRE - LEGGE 210/2004 E D.LGS. 122/2005
Si riporta uno schema di
contratto preliminare, che ricalca quello steso a cura della Scuola di
notariato della Lombardia, redatto dal notaio Luca Iberati e presentato al
convegno «Tutela degli acquirenti di immobili da costruire - prime
considerazioni operative», che si è svolto a Milano il 30-6-2005.
Il contratto preliminare viene
qui proposto non in forma di atto pubblico, ma quale scrittura privata in
quanto più frequente nella prassi.
Si ritiene che il contenuto dello schema sia conforme alle nuove norme in tema di compravendita di immobili (legge 210 del 2/8/2004 – pubblicata sul Notiziario n. 8/9 del 2004 - e art. 6 del Decreto Legislativo n. 122 del 20/6/2005- commentato sul Notiziario n. 7 del 2005) e impostato per una corretta tutela sia del venditore che dell’acquirente.
Schema di contratto preliminare di vendita di immobile da costruire
PRELIMINARE DI VENDITA DI IMMOBILE DA COSTRUIRE
Tra
La società "………………" con sede in ….……………....,
Via ………………….. N. ……., iscritta presso l'Ufficio del Registro delle Imprese di
……………....., numero di iscrizione e codice fiscale ..……………………., in persona del
legale rappresentante …………………………………………………,
nato a ………………………, il ……………….., e residente a ………………….., C.F. ……………………….., munito
degli occorrenti poteri, in prosieguo verrà chiamata anche "parte
promittente venditrice";
E
Il Sig. ……………………………, nato/a a …………., il ………………………,
residente in ……………….. Via ………………… n. …….., (coniugato/a con ………………………… in
regime di comunione/separazione dei beni), che in prosieguo verrà chiamato
anche "parte promittente acquirente".
si conviene e stipula
quanto segue.
1. La società ………………………….., come sopra rappresentata,
promette di vendere al signor …………………….. che promette di acquistare in Comune
di ......................, in via …………………..... senza numero civico, nel
fabbricato da costruire e da costituire in condominio che sarà composto da ………...
piani fuori terra oltre ad un piano seminterrato o interrato e che sarà
destinato ad abitazioni, cantine ed autorimesse private, la porzione
immobiliare consistente in ……… (ad es. un appartamento al piano ..... composto
di ..... camere, soggiorno, cucina, ripostiglio, due bagni ed un terrazzo con
un vano di cantina al piano seminterrato ed un vano ad uso autorimessa privata
posto anche esso al piano seminterrato).
A migliore individuazione della detta porzione immobiliare,
così e come sopra descritta, si allegano al presente atto sotto le lettere .....,
firmate dalle parti, le riproduzioni delle rappresentazioni grafiche facenti
parte degli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto (ovvero: rilasciato) il permesso di
costruire appresso citato (ovvero: che
accompagnano la denuncia di inizio attività appresso citata) e nelle quali gli
enti immobiliari oggetto del presente contratto sono contornati in colore .....
ed individuati con il numero ....., mentre le parti dell'erigendo fabbricato
che diverranno condominiali e l'area che diverrà comune sono individuate in colore
....
La porzione immobiliare oggetto del presente contratto
sarà posta tra i seguenti confini in senso orario a partire da nord : .................
quanto all'appartamento, …………..... quanto alla cantina, ………….... quanto al vano
ad uso autorimessa privata. Salvo più precisi confini che verranno indicati
nell'atto notarile definitivo.
2. La porzione immobiliare in contratto e l'intero
fabbricato di cui la porzione medesima farà parte verranno costruiti a regola
d'arte secondo le seguenti caratteristiche tecniche: ………………………………………... (indicare le caratteristiche tecniche della
costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle
fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli
impianti).
Convengono le parti che l'edificazione avverrà con i materiali,
le rifiniture, gli accessori ed ogni altra caratteristica indicata nel
capitolato che, firmato dalle parti, si allega al presente atto sotto la lettera
......
La parte promettente venditrice si riserva, e la parte
promettente acquirente accetta, di apportare al progetto e/o al capitolato
varianti e/o modifiche, a proprio insindacabile giudizio, purchè non venga modificato
nella sostanza l’oggetto del presente contratto.
Parimenti la parte promettente acquirente potrà
richiedere varianti e/o modifiche ai progetti e/o al capitolato, prima
dell’esecuzione delle relative opere, purchè provveda al pagamento di eventuali
differenze, nella misura che verrà concordata tra le parti, in occasione del pagamento
dell’acconto immediatamente successivo all’esecuzione delle opere e comunque
prima dell’atto definitivo.
Eventualmente: La parte promittente acquirente prende atto ed accetta
che le opere relative a ..... verranno eseguite dalla società appaltatrice
"…………………………" con sede in ...……………………., iscritta presso l'Ufficio del
Registro delle Imprese di ....., numero di iscrizione e codice fiscale .....
3. Il fabbricato di cui gli enti immobiliari in contratto
faranno parte verrà edificato sull'area distinta nel catasto terreni del Comune
di …………..... come segue: .........................
4. Fa parte della porzione immobiliare in oggetto la
proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni dell'erigendo fabbricato
ivi compresa l'area suddetta.
6. La parte promittente acquirente conferisce mandato
alla parte promittente venditrice che, anche nel proprio interesse, accetta di
predisporre il regolamento di condominio che verrà allegato all'atto che
determinerà il sorgere del condominio stesso e cioè al primo atto di vendita
frazionata del fabbricato di cui gli enti immobiliari in contratto faranno
parte. Tale regolamento non potrà comunque ledere i diritti che il presente
atto e la legge riconoscono alla parte promittente acquirente.
Eventualmente:
La parte promittente venditrice
dichiara e la parte promittente acquirente prende atto che, relativamente agli
immobili in oggetto, con atto a rogito notaio ..... in data ..... n. ..... rep.
e n. ..... racc. registrato a ..... il ..... al n. ..... e trascritto a .....
in data ..... ai numeri ....., è stata stipulata con il Comune di .....
convenzione urbanistica (e/o eventuale
atto d'obbligo) recante i seguenti vincoli: ......................................
7.
In relazione a detta ipoteca la parte promittente venditrice
si impegna ad ottenere, a propria cura e spese ed entro la data di stipula del
contratto notarile definitivo di vendita e comunque non oltre la detta stipula,
il relativo frazionamento al fine di procedere, in sede di vendita, all'accollo
della relativa quota di detto mutuo a carico della parte promittente acquirente
secondo quanto appresso precisato (ovvero:
La parte promittente venditrice si impegna ad estinguere il detto debito e ad ottenere,
a propria cura e spese, l'atto di assenso alla cancellazione dell'ipoteca
medesima entro il ..... e comunque anteriormente o contestualmente alla stipula
del contratto notarile definitivo di vendita / ovvero ancora: La parte promittente venditrice si impegna ad
ottenere, a propria cura e spese ed entro la data di stipula del contratto
notarile definitivo di vendita e comunque non oltre la detta stipula, il
frazionamento della detta ipoteca e lo svincolo dalla stessa della porzione immobiliare
oggetto del presente atto).
8. Salvo la suddetta ipoteca che verrà frazionata e che,
con la porzione immobiliare in oggetto, resterà a garantire la quota di mutuo
come appresso accollata, gli enti immobiliari oggetto del presente atto e della
stipulanda vendita saranno trasferiti liberi da altre ipoteche e da
trascrizioni pregiudizievoli salvo quanto indicato nel presente atto (ovvero: La porzione immobiliare oggetto
del presente atto verrà trasferita libera da ipoteche e da trascrizioni
pregiudizievoli salvo quanto indicato nel presente atto).
9. La vendita verrà effettuata a corpo al prezzo che
viene di comune accordo stabilito ed accettato tra le parti in complessivi Euro
................... (oltre eventuali varianti e modifiche come sopra pattuito) dei
quali:
- euro …………....... vengono corrisposti a titolo di
caparra confirmatoria dalla parte promittente acquirente alla parte promittente
venditrice mediante la consegna dell'assegno bancario non trasferibile numero
...., di pari importo, tratto in data odierna sulla banca ..... a favore della
società ………………… che, come sopra rappresentata, rilascia alla parte promittente
acquirente corrispondente quietanza, salvo il buon fine del detto assegno
bancario;
- euro …………….... verranno corrisposti, a titolo di
acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte promittente
venditrice alla realizzazione della copertura del fabbricato (eventualmente: da ultimare entro il
.....);
- euro ……………..... verranno corrisposti, a titolo di
ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte
promittente venditrice alla realizzazione dei tavolati (eventualmente: da ultimare entro il .....);
- euro ..…………….... verranno corrisposti, a titolo di
ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte
promittente venditrice alla realizzazione degli impianti sotto traccia (eventualmente: da realizzare entro il
.....);
- euro …………………..... verranno corrisposti, a titolo di
ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla parte
promittente venditrice alla realizzazione dei pavimenti (eventualmente: da ultimare entro il .....);
- i residui euro ………….... verranno assolti all'atto
notarile definitivo di vendita anche mediante accollo a carico della parte
promittente acquirente del debito di pari importo rappresentato dalla quota del
sopra citato mutuo che risulterà dal frazionamento che la parte promittente
venditrice si è come sopra impegnata ad ottenere (ovvero: i residui euro ..... a saldo verranno pagati dalla parte
promittente acquirente alla parte promittente venditrice contestualmente alla
stipula del contratto notarile definitivo di vendita).
10. Tutti i pagamenti che la parte promittente
acquirente si è come sopra impegnata ad effettuare, dovranno essere dalla
stessa effettuati mediante …………………………….. (le
modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici
bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla
parte promittente venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che
siano in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento).
11. Ai sensi dell'art 2 del d.lgs. 122/2005 la parte
promittente venditrice consegna (ovvero:
dichiara di aver consegnato) alla parte promittente acquirente che la ritira (ovvero: che dichiara di averla ritirata)
fideiussione assicurativa n. ..... rilasciata in data ...... dalla banca .....
agenzia n. ..... per l'importo di euro ..... a garanzia di quanto prescritto
dal detto art. 2 d. lgs. 122/2005.
12. La costruzione del fabbricato di cui la porzione
immobiliare oggetto del presente atto farà parte dovrà essere eseguita e completamente
ultimata entro il termine non essenziale del ………………….... (eventualmente: fermo comunque il rispetto dei termini sopra
previsti per le singole fasi di lavorazione). A tal fine la parte promittente
venditrice convocherà la parte promittente acquirente con un preavviso di
almeno ..... giorni per la visita degli enti immobiliari in oggetto, per la
redazione del relativo verbale di accettazione dei beni medesimi.
13. La stipula del contratto notarile definitivo dovrà
essere effettuata entro ………..... giorni dal detto verbale di accettazione presso
lo studio ed a ministero del Notaio scelto dalla parte promittente ..... che
provvederà alla convocazione della controparte mediante lettera raccomandata
spedita almeno ..... giorni prima della data fissata per la stipula medesima.
(Eventuale
previsione di clausole penali e/o interessi moratori per il caso di ritardo nei
tempi sopra previsti di adempimento degli obblighi rispettivamente assunti
dalle parti).
14. Dalla data del contratto notarile definitivo sarà
trasferito il possesso e da tale data in avanti saranno a rispettivo favore e
carico della parte promittente acquirente le rendite ed i pesi relativi.
15. Quanto in oggetto è promesso in vendita con tutte le
inerenti ragioni, azioni, pertinenze, accessioni, servitù attive e passive,
quali competono alla parte promittente venditrice in forza dei titoli di
proprietà e del possesso e quali verranno a crearsi a seguito della vendita
frazionata dell'erigendo fabbricato di cui la porzione immobiliare in contratto
farà parte.
(Eventuale: In particolare la parte promittente
venditrice dichiara che sussiste a carico del terreno sopra descritto e sul
quale insisterà l'erigendo fabbricato servitù ..... a favore ..... costituita
con atto a rogito notaio ..... in data ..... n. ..... rep. e n. ..... racc. registrato
a ..... il ..... al n. ..... e trascritto a ..... in data ..... ai numeri .....
La vendita avverrà pertanto con la detta servitù e con
le seguenti servitù che sorgeranno con il primo atto di vendita frazionata
dell'erigendo fabbricato: ..... )
16. Ad ogni effetto di legge il signor …………….. dichiara
di trovarsi con il proprio coniuge in regime patrimoniale di …………………..... (ovvero: dichiara di essere libero di
stato).
17. La parte promittente venditrice dichiara che per la
costruzione del fabbricato di cui gli enti immobiliari oggetto del presente
atto faranno parte è stato da essa richiesto al Comune di ..... in data .....
protocollo n. ..... regolare permesso di costruire (ovvero: è stato rilasciato dal Comune di ..... permesso di
costruire in data ..... protocollo n. .....) (ovvero ancora: è stata da essa presentata al Comune di .....
regolare denuncia di inizio di attività ..... in data ..... protocollo n.
.....).
Garantisce la parte promittente venditrice che il fabbricato
di cui gli enti immobiliari oggetto del presente atto faranno parte verrà
costruito in conformità al permesso di costruire come sopra richiesto (ovvero: al permesso di costruire come
sopra rilasciato)(ovvero ancora: alla
come sopra presentata denuncia di inizio di attività) ed eventuali successive
varianti.
18. Garantisce inoltre la parte promittente venditrice
che, entro la data di stipula del contratto notarile definitivo, sarà stata
presentata tutta la documentazione richiesta dalle vigenti disposizioni di
legge per il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità.
19. Prende atto la parte promittente acquirente che ai
sensi dell'art. 4 del d. lgs. ..... la parte promittente venditrice è obbligata
a consegnare ad essa parte promittente acquirente al momento della stipula
dell'atto notarile definitivo di vendita, la polizza assicurativa indennitaria
decennale prevista dal detto art. 4 d. lgs. .....
20. La parte promittente venditrice dichiara che il
presente atto ed il conseguente atto notarile definitivo di vendita rientrano
nell'ambito di applicazione dell'I.V.A.
Eventualmente: La parte promittente acquirente richiede fin d'ora il
trattamento tributario previsto per l'acquisto della prima casa.
A tal fine ai sensi della nota II bis) all'art. 1 della
tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, le parti danno
fin d'ora atto che l'atto notarile definitivo di vendita avrà ad oggetto il
trasferimento di casa di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al
Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969. La parte promittente acquirente
dichiara che al momento del contratto notarile definitivo:
a) risiederà nel territorio del Comune in cui è ubicata
la porzione immobiliare oggetto del presente atto;
ovvero: dichiarerà di voler stabilire la propria residenza nel
territorio del Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare in oggetto entro
diciotto mesi dalla data del contratto notarile definitivo di acquisto;
ovvero: svolgerà la propria attività nel territorio del Comune
in cui è ubicata la porzione immobiliare oggetto del presente atto;
b) non sarà titolare esclusivo (se del caso: o in comunione con il coniuge) dei diritti di
proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio
del Comune in cui è situata la porzione immobiliare che verrà acquistata con il
contratto notarile definitivo;
c) non sarà titolare, neppure per quote, (se del caso: anche in regime di
comunione legale) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà,
usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione
acquistata (se del caso: da lui
stesso o dal coniuge) con le agevolazioni di cui alle norme indicate nel comma
I lettera c) della sopra citata nota II bis) all'art. 1 della tariffa, parte
prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, quale modificata con Legge 28
dicembre 1995, n. 549.
21. Spese e tasse del presente atto e dell'atto notarile
definitivo, connesse e dipendenti, saranno a carico della parte promittente
acquirente.
Letto, confermato e sottoscritto in ……………… il …………………….