TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE -
LEGGE 210/2004 - CIRCOLARE ANCE E TESTO DEL D.LGS. 122/2005
Premessa
Innanzitutto la legge 210 per quanto
nel titolo faccia riferimento alla tutela degli acquirenti di immobili da
costruire in realtà contiene norme che si applicano alle compravendite
immobiliari in genere e cioè le disposizioni relative al frazionamento dei
mutui ed alla cancellazione delle ipoteche, la prelazione in caso di vendita
forzata che sono di portata più generale poiché la delega richiama
rispettivamente il testo unico delle norme sul credito (D.Lgs. 1 settembre 1993
n. 385) e la legge fallimentare (art. 72 R.D. 16 marzo 1942 n. 267).
Nell’ambito di una lettura ragionata della nuova normativa è altresì opportuno
tenere presenti alcune indicazioni contenute nella Relazione di accompagnamento
al Decreto legislativo redatta dal Governo per il Parlamento.
Entrata in
vigore
Per l’entrata in vigore della nuova
normativa valgono i principi generali previsti dalla Costituzione (art. 73) e
quindi dopo la firma del decreto legislativo da parte del Capo dello Stato,
entrerà in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione nella
Gazzetta Ufficiale poiché non vi è una espressa e diversa previsione. Si
applicherà ai permessi di costruire o alle DIA presentate successivamente
all’entrata in vigore del decreto legislativo per gli aspetti relativi alla
fideiussione a garanzia degli acconti ricevuti ed alla polizza postuma, mentre
i contenuti del contratto preliminare sono obbligatori a decorrere dall’entrata
in vigore del decreto (art. 5 del decreto).
Ambito di
applicazione
- Caratteristiche degli immobili
Il titolo della legge è
sufficientemente preciso nel definire l’ambito di applicazione che sono gli
“immobili da costruire” e che poi viene ulteriormente circoscritto dall’art. 1
della legge 210. Si tratta sicuramente di almeno due tipologie di immobili e
cioè:
- quelli per i quali il permesso di
costruire è stato richiesto e sono ancora da edificare (queste sono le due
condizioni fondamentali);
- quelli la cui costruzione non è
ancora ultimata e comunque non sono in condizione di ottenere il certificato di
agibilità (si ritiene che anche in questo caso il presupposto di base sia
quello comunque di trovarsi di fronte ad una nuova edificazione).
La terza ipotesi, per altro dubbia,
riguarda gli immobili soggetti ad interventi di ristrutturazione edilizia. In
tale definizione l’art. 3 del DPR 380/01 (Testo Unico Edilizia) ricomprende
un’ampia tipologia di opere alcune delle quali possono rientrare a pieno titolo
nel campo di applicazione della legge 210 mentre in altri casi la situazione è
più articolata. Se il caso di demolizione e ricostruzione con la stessa
volumetria e sagoma è assimilabile alla nuova costruzione (art. 3 lett. e DPR
380/01), altrettanto non si può dire, con la medesima sicurezza, per gli
interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico
di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente (art. 3 DPR 380/01). In questa ultima ipotesi
l’organismo edilizio esiste sin dall’inizio e non è totalmente da costruire
come invece sembrerebbe richiedere la legge 210 e pertanto la nuova disciplina
potrebbe non essere applicabile. Comunque non si può ritenere che l’esecuzione
tramite denuncia di inizio attività anziché permesso di costruire possa
costituire l’unico elemento utile per decidere l’applicabilità o meno della
nuova normativa visto che sia nel DPR 380/01 che in numerose leggi regionali
alcune tipologie di intervento, comprese le nuove costruzioni, sono soggette a
DIA piuttosto che a permesso di costruire. Infatti l’art. 5 del decreto non si
riferisce esclusivamente al permesso di costruire, ma al titolo abilitativo in
genere visto che perché l’obiettivo generale è quello di tutelare coloro i
quali acquistano un immobile da costruire. Per altro l’art. 1 del decreto
legislativo, oltre a riportare tal quali le definizioni di “costruttore” ed
“acquirente” (art. 2 della legge 210) inserisce anche quella di “immobili da
costruire” ossia quegli “immobili per i quali sia stato richiesto il permesso
di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti
essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il
rilascio del certificato di agibilità” (art. 1 legge 210). E’ opportuno
rilevare che, se la legge 210 ha disciplinato con precisione la fattispecie di un
immobile da costruire con permesso richiesto, ma anche non rilasciato, ovvero
rilasciato e con lavori iniziati, non lo ha fatto per almeno tre possibili
ulteriori fattispecie e cioè:
a) permesso di costruire rilasciato,
ma lavori non iniziati;
b) permesso di costruire non
richiesto e lavori non iniziati;
c) immobile ultimato, ma ancora
senza agibilità.
Nell’ipotesi a) si ha motivo di
ritenere che le promesse di vendita sottoscritte in questa fase debbano essere
soggette alle garanzie della legge 210 in quanto il permesso di costruire oltre
che essere stato richiesto (ipotesi prevista dalla legge) è stato anche
rilasciato e quindi la costruzione può iniziare. L’ipotesi b) configura una
fase ben antecedente alla realizzazione dell’immobile nella quale, secondo un
orientamento interpretativo, vi sarebbe addirittura l’impossibilità di
sottoscrivere un contratto preliminare in quanto sono assenti gli elementi
essenziali del contratto preliminare previsti dall’art. 6 del decreto.
L’ipotesi c) configura un immobile i cui lavori sono stati ultimati e vi è
stata la relativa comunicazione allo Sportello unico dell’attività edilizia del
comune, ma non è stata ancora definita l’agibilità. E’ opportuno ricordare che
gli artt. 24 e 25 del D.P.R. 380 prevedono che la richiesta di agibilità con la
relativa documentazione debba essere presentata entro 15 giorni dalla
dichiarazione di ultimazione dei lavori. In questo caso l’immobile va
considerato come ultimato se in condizioni tali da ottenere l’agibilità e
pertanto non si applicheranno le garanzie della legge 210.
- Tipologie di immobili e
beneficiari
Il sistema delle garanzie si applica
agli immobili in genere e cioe` sia agli edifici residenziali che a quelli ad
uso diverso (es. box, negozi, uffici ecc.) purchè acquisiti da persona fisica.
I beneficiari sono le persone fisiche (art. 2 della legge) che acquistano per
sè, o per persona da nominare (ma nei limiti dei parenti in primo grado), i
soci di cooperative edilizie, le persone non socie di cooperativa, ma che abbiano
iniziato a corrispondere somme per l`acquisizione del godimento di un immobile
alla cooperativa.
- Definizione di costruttore
L’art. 2 della legge individua
genericamente come costruttore l’imprenditore e cioè colui che esercita
un’attività di impresa. Si tratta non solo dell’impresa edile, o della società
immobiliare, ma anche di una società diversa dalle precedenti, che
occasionalmente esercita un’attività di vendita di immobili da costruire. Tra i
soggetti obbligati al rilascio delle garanzie vi sono anche le cooperative di
abitazione (art. 2 comma 1 legge 210) non solo nei confronti dei soci, ma anche
di coloro che, non essendo soci, effettuano comunque dei versamenti a favore
delle cooperative per acquisire la disponibilità di un immobile da costruire.
Fideiussione
- Quando si applica
L’obbligo della fideiussione a
garanzia degli acconti e alla polizza postuma si applicherà solo a quegli
interventi per i quali i permessi di costruire saranno stati richiesti dopo
l’entrata in vigore del decreto legislativo.
- Fideiussione a garanzia degli
acconti
Il testo del decreto, prevede
l’obbligo della consegna all’acquirente di una sola fideiussione di importo
corrispondente a tutte le somme che saranno versate sino all’atto di vendita
(con eccezione del saldo prezzo e della quota oggetto di un mutuo) e ciò anche
ai sensi dell’art. 1938 Cod. Civ. (fideiussione per un’obbligazione futura con
la previsione dell’importo massimo). Come specificato nella Relazione di
accompagnamento al Decreto redatta dal Governo, tale formula accoglierebbe le
osservazioni delle Commissioni parlamentari che ritenevano necessaria
l’introduzione del sistema della fideiussione progressiva anche perché i
pagamenti avvengono, nella prassi corrente, dilazionati in varie scadenze e
quindi vanno garantiti solo quelli realmente effettuati (art. 3 comma 1 lett. d
legge 210). Poiché si tratta di una fideiussione che, di fatto, è a “prima
richiesta” da parte del soggetto beneficiario ma limitatamente alle somme
effettivamente versate per assicurare il fideiussore sull’avvenuto pagamento,
nel decreto legislativo è stato previsto, nell’ambito dei contenuti obbligatori
del contratto preliminare (art. 6 decreto legislativo), l’obbligo alla
“canalizzazione” dei versamenti a favore del venditore. Ciò significa che
dovranno essere indicate non solo le date concordate per i pagamenti, ma anche
le modalità di pagamento escludendo i versamenti per contanti. Conseguentemente
è ipotizzabile che nei contratti di fideiussione il soggetto garante richieda
delle modalità predefinite di pagamento a favore del costruttore da parte del
promissario acquirente che si possono individuare, ad esempio, nei bonifici
bancari ecc.
E’ opportuno ricordare che, ai sensi
della legge n. 197/91, i pagamenti di somme superiori a 12.500,00 € non possono
essere effettuati se non tramite bonifico bancario o assegni circolari e/o
bancari con la clausola non trasferibile. Tra l’altro l’art. 2 comma 1 del
decreto legislativo prevede che la fideiussione sia relativa alle somme
riscosse ed a quelle ancora da riscuotere “secondo i termini e le modalità
stabilite nel contratto”. Tale formula delinea un meccanismo sostanzialmente
rigido che comporterà il rispetto delle clausole contrattuali relative al
pagamento del prezzo (termini di pagamento, entità degli acconti) al quale sarà
difficilmente possibile derogare anche perché il fideiussore ha necessità di
avere la certezza degli effettivi versamenti in quanto dovrà corrispondere, al
verificarsi dello stato di crisi del costruttore, le somme a semplice richiesta
del promissario acquirente entro i successivi 30 giorni.
- Oggetto della fideiussione
La fideiussione garantirà tutte le
somme riscosse ed ancora da riscuotere, con esclusione di quelle oggetto di
mutuo e di ogni altro corrispettivo versato sino all’atto del trasferimento
della proprietà (art. 3 comma 1 lett. c legge 210). Per somme riscosse e da
riscuotere si debbono intendere i versamenti, previsti nel contratto
preliminare e/o nella proposta unilaterale di acquisto accettata dal
costruttore, che il promissario acquirente effettuerà sino all’atto del
trasferimento della proprietà. Dalla garanzia sono escluse le somme oggetto di
mutuo in quanto a carico di un soggetto terzo (l’istituto mutuante), nonché
l’eventuale “saldo prezzo” corrisposto in sede di stipula dell’atto di
compravendita poiché, essendovi in quel momento il trasferimento della
proprietà, viene meno la necessità di una garanzia per l’esecuzione
dell’obbligazione.
L’efficacia della fideiussione (art.
3 comma 7 decreto legislativo) cessa al momento del trasferimento della
proprietà. L’espressione “a garanzia di ogni altro corrispettivo” contenuta
nella legge 210, sottintende invece ipotesi nelle quali vi può essere, ad
esempio, la cessione (permuta) di aree contro porzione di edificio da
costruire. In questo caso l’importo della fideiussione dovrà essere pari al
valore attribuito al bene oggetto della permuta. Se la controprestazione è data
da un’attività (es. prestazione di attività professionale o mano d’opera) la
garanzia fideiussoria è altrettanto dovuta ed il suo valore dovrà essere
calcolato con riferimento alla prestazione complessiva, salvo individuare gli
eventuali momenti temporali in cui essa matura.
Nell’ambito delle somme oggetto
della fideiussione occorre prendere in esame l’ipotesi della cambiale
precisando che, in assenza di diversa ed esplicita previsione, la garanzia per
la somma in essa indicata decorrerà solo dalla data in cui ne è previsto il
pagamento. Le somme in conto IVA, in quanto versate dal promissario acquirente
al costruttore, debbono essere garantite con la fideiussione. Il corrispettivo
di intermediazione non è oggetto di fideiussione, a condizione che venga
regolato con atto distinto tra mediatore e promissario acquirente, ovvero che
nel contratto preliminare vi sia l’impegno a trasferirlo al mediatore il quale
rilascerà apposita quietanza. Il mancato rilascio della fideiussione e quindi
la nullità del contratto potrà essere fatta valere solo su richiesta del
promissario acquirente (art. 2 decreto legislativo). Poiché l’efficacia della
fideiussione cessa con la sottoscrizione del contratto definitivo di
compravendita, l’interpretazione prevalente ritiene che non vi siano
conseguenze (es. nullità) né per questo contratto né per quello definitivo, se
non è stata rilasciata la fideiussione per le somme versate a seguito del
contratto preliminare.
- Rilascio della fideiussione
L’art. 3 comma 1 lett. b) della
legge 210 prevede che la fideiussione debba essere rilasciata prima della
sottoscrizione del contratto preliminare o dell’atto equipollente. L’art. 2 del
decreto legislativo ha interpretato, in via estensiva, tale principio della
legge di delega ammettendo la possibilità che ciò possa avvenire anche
contestualmente alla sottoscrizione dei ricordati atti e non solo in un momento
precedente.
- Atto equipollente
L’art. 3 comma 1 lett. c) della
legge 210 oltre al contratto preliminare individua la fattispecie dell’atto
equipollente. Tra di essi va ricordata la proposta unilaterale di acquisto (o
atto di prenotazione) assai diffusa nella prassi commerciale, con la quale un
soggetto propone al costruttore l’acquisto di un immobile senza però che vi sia
un obbligo di questi a vendere. Perché questo atto concretizzi la fattispecie
di “atto equipollente” e quindi dia diritto alle garanzie della legge 210 è
necessario che vi sia l’incontro della volontà contrattuale delle parti e cioè
che il costruttore accetti espressamente, o per fatti concludenti, la proposta.
Accettazione che si verifica, ad esempio, con l’incasso della somma di denaro
ricevuta, ovvero con l’invito del costruttore al promissario di sottoscrivere
un contratto preliminare. Nel caso di accettazione tacita sarà però necessario
integrare l’atto con tutti quegli elementi eventualmente mancanti nella
proposta di acquisto, ma ritenuti indispensabili per la validità del contratto
preliminare (art. 3 comma 1 lett. m della legge 210 e art. 6 del decreto
legislativo).
Gli altri
contratti a cui si applica la 210
L’art. 2 comma 1 lett. a) individua
oltre al contratto preliminare ed agli atti equipollenti, anche i contratti
diretti all’acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire e
conseguentemente le garanzie della legge 210 si applicano, ad esempio, nei
seguenti casi (elencazione non esaustiva):
- contratto di vendita di fabbricato
da costruire (vendita di cosa futura art. 1472 cod. civ.);
- contratto di vendita di fabbricato
in corso di costruzione e di proprietà di terzi (art. 1478 cod. civ.);
- permuta di area (o edificio
esistente) con immobile da costruire;
- vendita di un immobile il cui
corrispettivo è dato dall’obbligo assunto dal costruttore di costruire a
proprie spese un edificio su diversa area di proprietà del venditore;
- vendita di quota indivisa di area
il cui corrispettivo è dato dall’obbligo del costruttore di costruire a sue
cure e spese anche la porzione di edificio di competenza del venditore;
- contratto di vendita soggetto a
condizione sospensiva;
- contratto di vendita con
previsione di termine.
La vendita di un immobile non
ultimato, senza obblighi per il costruttore al suo completamento, non comporta
l’applicazione della legge 210.
Garanzia
postuma
Premesso che l’art. 3 lett. e) della
legge 210 prevede la definizione di “forme di garanzia per i vizi e i difetti
che si dovessero verificare successivamente all’atto di compravendita o di
assegnazione dell’immobile”, l’art. 4 del decreto legislativo ha elaborato
questi principi in modo da tenere conto, per quanto possibile, sia degli
orientamenti interpretativi oggi prevalenti che dei prodotti assicurativi
esistenti sul mercato. Infatti nell’attuazione della delega è stata effettuata
una scelta che individua nella polizza assicurativa l’unica forma di garanzia a
favore dell’acquirente per i vizi e le difformità (art. 4 decreto legislativo).
L’art. 4 del decreto ha ulteriormente rafforzato la portata della norma
precisando che la polizza dovrà essere consegnata all’acquirente all’atto del
trasferimento della proprietà. Questa puntualizzazione, introdotta
successivamente alla prima versione del decreto, comporterà l’accertamento, da
parte del notaio, della fattispecie di compravendita di un immobile il cui
contratto (preliminare) sia stato sottoscritto prima della ultimazione dei
lavori, nonché la rispondenza dei contenuti della polizza rispetto alle
indicazioni dell’art. 4 del decreto. Per gli immobili eseguiti tramite
contratto di appalto la Relazione di accompagnamento al decreto, trasmessa dal
Governo al Parlamento, precisa che l’obbligo potrà essere assolto anche
mediante la consegna all’acquirente di una polizza sottoscritta dal
costruttore-appaltatore e non dal costruttore come definito dall’art. 2 della
legge 210 e dall’art. 1 del decreto.
Contenuti
della polizza
La polizza:
- sarà di tipo indennitario;
- avrà durata decennale
dall’ultimazione dell’immobile;
- garantirà i danni materiali e
diretti all’immobile a seguito di rovina totale o parziale o gravi difetti
costruttivi derivanti da vizio del suolo e difetto di costruzione che si
manifesteranno successivamente alla vendita/assegnazione dell’immobile.
La polizza prevede anche l’obbligo
al risarcimento dei danni a terzi, ma nel decreto non sono indicati i
massimali. Il premio dovrà essere interamente versato dal costruttore.
Sembrerebbe essere esclusa la possibilità di contrarre polizze con franchigia
per l’indennizzo/risarcimento. Inoltre visto che la polizza è riferita
all’immobile ed ha effetti dalla ultimazione dello stesso e che il costruttore
ha già pagato l’intero premio, essa opererà anche a favore di coloro i quali
acquisteranno l’immobile dal primo acquirente. Si sottolinea che l’obbligo alla
stipula ed alla consegna della polizza è comunque limitato alla fattispecie
della vendita di un immobile il cui contratto preliminare sia stato
sottoscritto prima della sua ultimazione. Tale limitazione è conseguente al
fatto che la norma è inserita nell’ambito dei principi generali della legge 210
senza richiamare invece specifiche normative, come avviene nel caso del
frazionamento del mutuo, dalle quali deriverebbero invece obblighi
generalizzati per tutti i contratti di compravendita.
Contratto
preliminare
L’art. 3 comma 1 lett. m) della
legge 210 e l’art. 6 del decreto legislativo individuano una serie di elementi
minimi da indicarsi nel contratto preliminare o nell’atto equipollente.
Innanzitutto è bene ricordare che tutte queste indicazioni, per quanto
espressione di trasparenza, sono obbligatorie solo nel caso di cessione di
immobili in corso di costruzione ovvero per i quali è stato richiesto il
permesso di costruire.
Si evidenzia, come già detto in
precedenza, che i contenuti del contratto preliminare sono obbligatori con
l’entrata in vigore del decreto. Gli elementi obbligatori che dovranno essere
inseriti nel contratto preliminare sono i seguenti:
- identificazione dell’immobile e
sua descrizione (comprese le pertinenze);
- indicazione eventuali atti
d’obbligo o di altri atti che possono limitare il godimento dell’immobile;
- indicazione permesso di costruire
(o altro titolo abilitativo) e delle successive varianti o data della richiesta
o presentazione della DIA nonché degli atti necessari per il rilascio del
titolo abilitativo;
- caratteristiche tecniche generali
della costruzione;
- termine di fine lavori;
- indicazione prezzo e modalità di
pagamento (bonifici ecc.) che assicurino la prova certa dell’avvenuto pagamento;
- estremi della fideiussione;
- eventuale indicazione di ipoteche,
trascrizioni ecc.;
- eventuali imprese appaltatrici (i
subappaltatori non vanno indicati);
- capitolato materiali e finiture
dell’immobile;
- planimetria dell’immobile oggetto
della compravendita.
L’assenza di una o più di questi
elementi non dovrebbe portare alla nullità del contratto preliminare, ma va
valutata caso per caso a seconda della sua importanza nell’ambito del contratto
comunque con la possibilità di integrare gli elementi mancanti. Qualora non
fosse possibile indicare gli elementi richiesti dal decreto (es. impresa
appaltatrice) all’atto della sottoscrizione del contratto preliminare, il
costruttore potrà comunque farlo successivamente possibilmente mediante
apposita clausola da inserire nel contratto.
Si ritiene che la stipula dell’atto
definitivo di compravendita sani l’eventuale assenza di uno o più elementi
previsti dalla legge e dal decreto per il contratto preliminare.
Lo stato di
crisi
Il pagamento della fideiussione
potrà essere richiesto dalla data in cui si è verificato lo stato di crisi del
costruttore (art. 3 del decreto legislativo) e cioè:
- trascrizione del pignoramento
relativo all’immobile (o unità immobiliare) oggetto del contratto;
- pubblicazione della sentenza
dichiarativa di fallimento;
- presentazione della domanda di
ammissione alla procedura di concordato preventivo;
- pubblicazione della sentenza che
dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la
liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.
Nel caso di trascrizione del
pignoramento, l’acquirente, prima di escutere la fideiussione, ai sensi
dell’art. 3 del decreto, dovrà comunicare al costruttore la propria volontà di
recedere dal contratto. Negli altri casi la fideiussione potrà essere escussa
solo se il competente organo della procedura concorsuale (es. curatore), non
abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.
Fondo di
solidarietà
L’art. 3 comma 1 lett. f) – l) della
legge 210 prevede l’istituzione di un Fondo di solidarietà per i soggetti
rimasti coinvolti in fallimenti di imprese, società immobiliari e cooperative
nel periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 (procedura non conclusa a questa
data) e l’entrata in vigore dei decreti legislativi. Il fondo sarà alimentato,
per un periodo massimo di 15 anni da un contributo obbligatorio che, per il
primo anno, il decreto legislativo individua nella misura del 4/1000
dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione. Il contributo sarà versato
direttamente dal fideiussore al Fondo il cui soggetto gestore sarà Consap SpA.
Le domande per l’accesso al Fondo dovranno essere presentate entro i sei mesi
successivi alla pubblicazione del decreto del Ministro della giustizia, di
concerto con quello dell’economia, con cui vengono definite le modalità di
presentazione della domanda (art. 18 del decreto legislativo). Ciascun soggetto
danneggiato, secondo una scelta di dubbia legittimità, potrà accedere al Fondo
una sola volta indipendentemente dal fatto che abbia subito più perdite a
seguito dello stesso fallimento o di fallimenti diversi.
Gli importi delle stesse sono
rivalutate con le variazioni dell’indice Istat per famiglie di operai ed
impiegati maturate sino alla data di entrata in vigore del decreto legislativo.
È da ritenersi, sulla base della formulazione utilizzata nel decreto, che non
si possa fare riferimento al metodo della variazione assoluta quanto piuttosto
a quella della variazione relativa a ciascun anno. Per accedere alle
prestazioni del Fondo (art. 13 del decreto legislativo) debbono ricorrere
congiuntamente le seguenti condizioni:
- avere subito, a seguito della
situazione di crisi del costruttore, perdite di somme di denaro o di altri beni
versate come corrispettivo per l’acquisto di un immobile da costruire
(sembrerebbero essere esclusi gli acquisti di immobili ultimati);
- non avere acquistato la proprietà
o altro diritto reale di godimento sull’immobile da costruire;
- regolarità urbanistica
dell’immobile (con il rilascio del permesso di costruire o della concessione
edilizia).
Il Fondo è articolato su aree
interregionali che saranno individuate successivamente in base alle richieste
di indennizzo presentate e ciascuna sezione avrà una distinta contabilità. Il
contributo obbligatorio previsto sulle fideiussioni viene versato alla sezione
autonoma del Fondo nel cui ambito territoriale si trova l’immobile per il quale
è stata rilasciata la fideiussione. Il Fondo ha il diritto di regresso nei
confronti del costruttore per il recupero dell’indennizzo erogato al
promissario acquirente (vittima di una situazione di crisi) al quale si surroga
nell’ambito della procedura di crisi aperta nei confronti del costruttore. È
prevista (art. 18 comma 4 del decreto legislativo) la costituzione di un
Comitato tecnico di supporto all’attività del gestore del Fondo per la
formulazione di linee di indirizzo nell’attività di esame delle istanze di indennizzo.
Del Comitato saranno chiamati a fare parte oltre ai rappresentanti ministeriali
anche quelli delle organizzazioni di categoria.
Revocatoria
fallimentare
L’art. 3 comma 1 lett. b) della
legge 210 individuava, tra i principi della delega, la limitazione della
esperibilità dell’azione revocatoria nei confronti dell’acquirente e la
modifica dell’art. 72 della legge fallimentare (R.D. n. 267/42) relativo alla
possibilità per il curatore del fallimento di agire in revocatoria nei
confronti di coloro che hanno stipulato atti a titolo oneroso nei due anni
precedenti al fallimento. Questa indicazione della delega è stato esercitata,
nel decreto legislativo, in modo limitato a seguito della contemporanea
trattazione della riforma del diritto fallimentare sia nell’ambito di uno
specifico disegno di legge in discussione in Parlamento, che nella recente
legge n. 80/05. Per altro quest’ultima legge, all’art. 2 comma 1, modificando
l’art. 67 del R.D. 267/42 stabilisce che, in genere, non sono soggette a
revocatoria le vendite a giusto prezzo di immobili ad uso abitativo destinati a
costituire l’abitazione principale dell’acquirente, dei suoi parenti ed affini
entro il terzo grado. Ciò premesso si evidenzia che l’art. 10 del decreto
legislativo, con dubbi profili di legittimità costituzionale, detta norme speciali
e cioè gli atti di trasferimento della proprietà di immobili da costruire, non
sono soggetti a revocatoria a condizione che:
- l’acquirente si impegni a
trasferirvi la propria residenza o dei suoi parametri o affini entro il terzo
grado, entro 12 mesi dall’acquisto o dall’ultimazione (questa è l’innovazione
rispetto all’art. 67 come modificato dalla legge 80/05);
- sia stato pagato il giusto prezzo.
L’art. 11 del decreto legislativo
introduce l’art. 72 bis al R.D. 267/42 e cioè una “normativa speciale” per gli
immobili da costruire. Il contratto si intende sciolto se il promissario
acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di
quanto versato al costruttore prima che il curatore comunichi la scelta tra
esecuzione del contratto o suo scioglimento. Se invece il curatore vorrà dare
esecuzione al contratto, la fideiussione non potrà più essere escussa.
Procedura
fallimentare – diritto
di
prelazione
L’art. 9 del decreto si applica sia
alle procedure fallimentari in corso che a quelle future e prevede che se
l’immobile è stato consegnato all’acquirente ed utilizzato quale “prima casa”
questi avrà il diritto di prelazione nella vendita dell’alloggio in sede di
esecuzione. Il diritto di prelazione potrà essere esercitato anche se è stata
escussa la fideiussione (in questo caso si tratta di immobile da costruire) e
l’autorità delegata alla vendita dovrà dare comunicazione all’acquirente della
determinazione definitiva del prezzo di vendita indicando tutte le condizioni
alle quali la vendita sarà conclusa. Nel caso in cui il prezzo pagato sia
inferiore alla somma riscossa a seguito dell’escussione della fideiussione,
l’acquirente che si è avvalso del diritto di prelazione dovrà restituire al
fideiussore la differenza se l’immobile ha consistenza, caratteristiche e
finiture corrispondenti a quelle contrattualmente a suo tempo pattuite. Per
altro questa disposizione appare, come quella relativa ai limiti di
esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare, di dubbia legittimità
costituzionale in quanto limitata alla sola “prima casa” con esclusione sia
delle altre abitazioni che degli immobili ad uso non residenziale delineando
così una palese disparità di trattamento.
Frazionamento/cancellazione
dell’ipoteca
L’art. 8 del decreto legislativo
impone al notaio di non procedere alla stipula dell’atto di compravendita se
anteriormente o contestualmente ad esso non si sia proceduto alla suddivisione
del finanziamento in quote o al perfezionamento del titolo per la cancellazione
o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante
sull’immobile.
Iscrizione
ipoteca/frazionamento
mutuo
L’art. 3 comma 1 lett. n) della
legge 210 è relativo al diritto dell’acquirente, di ottenere il frazionamento
del mutuo o la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie. Questa disposizione,
che vale per tutte le compravendite di immobili, è attuata dall’art. 7 del
decreto legislativo che ha, a sua volta, modificato l’art. 39 del decreto
legislativo n. 385/93 Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia.
E’ stato esteso, anche agli immobili in corso di costruzione e non solo a
quelli ultimati, purché in grado di essere accatastati dalle singoli porzioni,
il diritto del debitore, del terzo acquirente o del promissario acquirente di
ottenere la suddivisione del finanziamento ed il frazionamento della relativa
ipoteca per la porzione immobiliare acquistata o promessa in acquisto. La banca
dovrà provvedere al frazionamento dell’ipoteca ed alla suddivisione del
finanziamento entro 90 giorni dalla richiesta o 120 giorni se la richiesta
riguarda un finanziamento maggiore di cinquanta quote. Se la banca non provvede
il richiedente ha diritto a presentare ricorso al Presidente del Tribunale che
può designare un notaio e procedere nella suddivisione.
D. Lgs. 20
giugno 2005 n.122
Disposizioni
per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da
costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210.
(Gazz. Uff.
6 luglio 2005, n. 155)
Preambolo
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Visti gli articoli 76 e 87 della
Costituzione;
Vista la legge 2 agosto 2004, n.
210, recante delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli
acquirenti di immobili da costruire;
Vista la preliminare deliberazione
del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18 febbraio 2005;
Acquisiti i pareri delle competenti
Commissioni della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica;
Ritenuto di accogliere le
osservazioni formulate dalle Commissioni parlamentari, ad eccezione di quelle
aventi ad oggetto questioni meramente formali o non conformi con i principi
espressi dalla legge di delegazione;
Vista la deliberazione del Consiglio
dei Ministri, adottata nella riunione del 10 giugno 2005;
Sulla proposta del Ministro della
giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, con il
Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e
delle politiche sociali e con il Ministro delle attività produttive;
Emana il
seguente decreto legislativo:
Art. 1.
Definizioni
1. Ai fini del presente decreto
devono intendersi:
a) per «acquirente»: la persona
fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire,
ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing,
che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non
immediato, a sè o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della
titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire,
ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia
assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in
proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
b) per «costruttore»: l’imprenditore
o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile
da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso
quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il
trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della
titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia
nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel
caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque
eseguita da terzi;
c) per «situazione di crisi»: la
situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia
stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto
del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato
preventivo, liquidazione coatta amministrativa;
d) per «immobili da costruire»: gli
immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano
ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata
versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di
agibilità.
Art. 2.
Garanzia
fideiussoria
1. All’atto della stipula di un
contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della
proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o
di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore
è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere
unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare
all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo
1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di
ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i
termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere
dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto
reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito
che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi
pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
2. Per le società cooperative,
l’atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il
quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa
medesima per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità
di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa
della stessa.
Art. 3.
Rilascio,
contenuto e modalità di escussione della fideiussione
1. La fideiussione è rilasciata da
una banca, da un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari
finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del testo
unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto
legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve
garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di
cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro
eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali
maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.
2. La situazione di crisi si intende
verificata in una delle seguenti date:
a) di trascrizione del pignoramento
relativo all’immobile oggetto del contratto;
b) di pubblicazione della sentenza
dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta
amministrativa;
c) di presentazione della domanda di
ammissione alla procedura di concordato preventivo;
d) di pubblicazione della sentenza
che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la
liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.
3. La fideiussione può essere
escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di
cui al comma 2 a condizione che, per l’ipotesi di cui alla lettera a) del
medesimo comma, l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà
di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) del
comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato
la volontà di subentrare nel contratto preliminare.
4. La fideiussione deve prevedere la
rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di
cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere
escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta
dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare
delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente
il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a
mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
5. Il mancato pagamento del premio o
della commissione non è opponibile all’acquirente.
6. Il fideiussore è tenuto a pagare
l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento
della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi
oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il
fideiussore è tenuto a rimborsare all’acquirente le spese da quest’ultimo
effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta
restituzione, oltre i relativi interessi.
7. L’efficacia della fideiussione
cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di
godimento sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione.
Art. 4.
Assicurazione
dell’immobile
1. Il costruttore è obbligato a
contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della
proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio
dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura
dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia
tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina
totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio
del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi
successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di
assegnazione.
Art. 5.
Applicabilità
della disciplina
1. La disciplina prevista dagli
articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento
non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili
per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento
abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore
del presente decreto.
Art. 6.
Contenuto
del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni
altro contratto che ai sensi dell’articolo 2 sia comunque diretto al successivo
acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale
su un immobile oggetto del presente decreto devono contenere:
a) le indicazioni previste agli
articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile;
b) la descrizione dell’immobile e di
tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
c) gli estremi di eventuali atti
d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli
abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
d) le caratteristiche tecniche della
costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle
fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli
impianti;
e) i termini massimi di esecuzione
della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di
lavorazione;
f) l’indicazione del prezzo
complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale
corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione
dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di
corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o
versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte
venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in
grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento;
g) gli estremi della fideiussione di
cui all’articolo 2;
h) l’eventuale esistenza di ipoteche
o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile con la
specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e
del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del
costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere
adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
i) gli estremi del permesso di
costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro
titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
l) l’eventuale indicazione
dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati
identificativi.
2. Agli stessi contratti devono
essere allegati:
a) il capitolato contenente le
caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per
tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco delle rifiniture
e degli accessori convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del progetto in
base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o
l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione
grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze
esclusive e delle parti condominiali.
3. Sono fatte salve le disposizioni
di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499.
Art. 7.
Modificazioni
all’articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385
1. All’articolo 39 del testo unico
delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1°
settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) Il comma 6 è sostituito dal
seguente:
«6. In caso di edificio o complesso
condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni
che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo
acquirente, il promissario acquirente o l’assegnatario del bene ipotecato o di
parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi
acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla
suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento
dell’ipoteca a garanzia.»;
b) dopo il comma 6 sono inseriti i
seguenti:
«6-bis. La banca deve provvedere
agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dalla
data di ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote
corredata da documentazione idonea a comprovare l’identità del richiedente, la
data certa del titolo e l’accatastamento delle singole porzioni per le quali è
richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a
centoventi giorni, se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in
più di cinquanta quote.
6-ter. Qualora la banca non provveda
entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso
al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l’immobile; il
presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio
che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento
sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall’atto di suddivisione del
finanziamento o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo
decorre, con riferimento alle quote frazionate, l’inizio dell’ammortamento
delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell’atto stesso.
6-quater. Salvo diverso accordo
delle parti, la durata dell’ammortamento è pari a quella originariamente
fissata nel contratto di mutuo e l’ammortamento stesso è regolato al tasso di
interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di
preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente
Ufficio del territorio annota a margine dell’iscrizione ipotecaria il
frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l’inizio e la durata
dell’ammortamento ed il tasso relativo.».
Art. 8.
Obbligo di
cancellazione o frazionamento dell’ipoteca antecedente alla compravendita
1. Il notaio non può procedere alla
stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla
stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al
perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a
garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.
Art. 9.
Diritto di
prelazione
1. Qualora l’immobile sia stato
consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sè o
per un proprio parente in primo grado, all’acquirente medesimo, anche nel caso
in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione
nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto anche
in esito alle eventuali offerte ai sensi dell’articolo 584 del codice di procedura
civile.
2. Ai fini dell’esercizio del
diritto di prelazione, l’autorità che procede alla vendita dell’immobile
provvede a dare immediata comunicazione all’acquirente, con atto notificato a
mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro
dieci giorni dall’adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte
le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l’invito ad
esercitare la prelazione.
3. Il diritto di prelazione è
esercitato dall’acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci
giorni dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo,
con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all’autorità che procede alla
vendita dell’immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli.
4. Qualora l’acquirente abbia
acquistato l’immobile, per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione, ad
un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della
fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora
l’immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di
finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il
costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l’eventuale eccedenza da
restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima.
5. È escluso, in ogni caso, il
diritto di riscatto nei confronti dell’aggiudicatario.
Art. 10.
Esenzioni e
limiti alla esperibilità
dell’azione
revocatoria fallimentare
1. Gli atti a titolo oneroso che
hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di
godimento di immobili da costruire, nei quali l’acquirente si impegni a
stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli
stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado,
se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del
preliminare, non sono soggetti all’azione revocatoria prevista dall’articolo 67
del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni.
2. Non sono, altresì, soggetti alla
medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai
contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 3 e 4,
qualora effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa nei termini d’uso.
Art. 11.
Introduzione
dell’articolo 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267
1. Dopo l’articolo 72 del regio
decreto 16 marzo 1942, n. 267, è inserito il seguente:
«72-bis. (Contratti relativi ad
immobili da costruire). In caso di situazione di crisi del costruttore ai sensi
dell’articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n. 210, il
contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra
esecuzione o scioglimento, l’acquirente abbia escusso la fideiussione a
garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì
comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa
dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.».
Art. 12.
Istituzione
e finalità del Fondo disolidarietà per gli acquirenti di beni
immobili da
costruire
1. È istituito presso il Ministero
dell’economia e delle finanze il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni
immobili da costruire, di seguito denominato: «Fondo», al fine di assicurare un
indennizzo, nell’ambito delle risorse del medesimo Fondo, agli acquirenti che,
a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una
situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni
e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di
godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero
l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale
di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa.
2. Ai fini dell’accesso alle
prestazioni del Fondo, devono risultare nei confronti del costruttore, a
seguito della sua insolvenza, procedure implicanti una situazione di crisi non
concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 nè aperte in data successiva
a quella di emanazione del presente decreto.
3. L’accesso alle prestazioni del
Fondo è consentito nei casi in cui per il bene immobile risulti richiesto il
permesso di costruire.
Art. 13.
Requisiti
per l’accesso alle
prestazioni
del Fondo
1. Per l’accesso alle prestazioni
del Fondo devono ricorrere congiuntamente i seguenti requisiti oggettivi:
a) aver subito, a seguito
dell’insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell’insolvenza del
costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti
dall’acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l’acquisto o
l’assegnazione dell’immobile da costruire;
b) non aver acquistato la proprietà
o altro diritto reale di godimento sull’immobile da costruire ovvero non averne
conseguito l’assegnazione.
2. Il requisito di cui al comma 1,
lettera b), non viene meno per effetto dell’acquisto della proprietà o del
conseguimento dell’assegnazione in virtù di accordi negoziali con gli organi
della procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione di asta nell’ambito della
medesima procedura ovvero, infine, da terzi aggiudicatari.
3. Nei casi di cui al comma 2
l’indennizzo spetta solo qualora l’importo complessivo delle somme versate e
del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme versate per
l’effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente convenuto
con il costruttore ed è determinato in misura pari alla differenza tra il
predetto importo complessivo ed il prezzo originario, fino comunque a
concorrenza delle somme versate e dei beni corrisposti al costruttore.
4. Danno luogo alle prestazioni del
Fondo le situazioni di perdita della proprietà del bene per effetto del
successivo positivo esperimento dell’azione revocatoria, soltanto nel caso in
cui essa sia stata promossa ai sensi dell’articolo 67, secondo comma, del regio
decreto 16 marzo 1942, n. 267.
Art. 14.
Struttura e
funzionamento del Fondo
1. Il Fondo si articola in sezioni
autonome corrispondenti ad aree territoriali interregionali individuate con il
decreto di cui all’articolo 16, sulla base della quantità e della provenienza
territoriale delle richieste di indennizzo presentate entro il termine di
decadenza stabilito nell’articolo 18, comma 1, in modo da assicurare una
gestione equilibrata delle sezioni. L’articolazione in sezioni non comporta un
decentramento territoriale del Fondo.
2. Per ciascuna sezione autonoma è
tenuta dal Fondo una distinta contabilità, anche ai fini della rendicontazione
periodica.
3. Gli oneri di gestione del Fondo
sono contabilmente ripartiti fra le sezioni autonome, in proporzione
dell’ammontare delle risorse di cui ciascuna di esse dispone in virtù dei contributi
che le sono imputati ai sensi dell’articolo 17, comma 5.
4. Le risorse di ciascuna sezione,
al netto degli oneri di gestione, sono destinate alla soddisfazione delle
richieste di indennizzo dei soggetti aventi diritto in relazione agli immobili
ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima. A tale fine il
gestore del Fondo, entro sei mesi dalla data di scadenza del termine di
presentazione delle richieste di indennizzo da parte degli aventi diritto,
salve le risultanze della successiva attività istruttoria, determina per
ciascuna sezione l’ammontare massimo complessivo delle somme da erogare a
titolo di indennizzo e, quindi, sulla base delle risorse globalmente imputate a
ciascuna sezione per effetto del versamento della prima annualità del
contributo obbligatorio di cui all’articolo 17, la prima quota annuale di
indennizzo da erogare.
5. Le ulteriori quote annuali di
indennizzo sono determinate in funzione delle variazioni della misura annua del
contributo, stabilita con il decreto di cui all’articolo 17, comma 4, e del suo
gettito effettivo, oltre che del decrescente ammontare residuo degli indennizzi
da corrispondere.
6. In caso di integrale
soddisfazione delle richieste degli aventi diritto, anche prima della scadenza
del termine massimo di operatività del Fondo, le eventuali somme residue di una
sezione sono attribuite alle altre sezioni, che non abbiano risorse
sufficienti, proporzionalmente all’ammontare residuo degli indennizzi da
corrispondersi da parte di ciascuna di queste.
7. Il Fondo ha azione di regresso
nei confronti del costruttore per il recupero dell’indennizzo corrisposto
all’acquirente. A tale fine il Fondo si surroga nei diritti dell’acquirente
nell’ambito della procedura implicante la situazione di crisi aperta nei confronti
del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti delle somme
corrisposte a titolo di indennizzo, nonché dei relativi interessi e spese.
L’indennizzato ha facoltà di agire nell’ambito della procedura per l’eventuale
residua parte del credito non soddisfatta dall’indennizzo ricevuto dal Fondo.
8. Le somme recuperate dal Fondo ai
sensi del comma 7 sono imputate alla sezione autonoma del Fondo che ha erogato
l’indennizzo.
Art. 15.
Gestione del
Fondo
1. La gestione del Fondo è
attribuita alla CONSAP - Concessionaria di servizi assicurativi pubblici
s.p.a., che vi provvede per conto del Ministero dell’economia e delle finanze
sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del medesimo
Ministero.
2. La concessione si conforma al
principio di affidare alla Consap, quale concessionaria, la gestione di cassa e
patrimoniale del Fondo, la conservazione della sua integrità, la liquidazione
delle relative spese, nonché al principio di garantire la verifica periodica,
da parte dell’amministrazione concedente, della corrispondenza della gestione
del Fondo alle finalità indicate dal presente decreto. Ai relativi oneri e alle
spese di gestione si provvede nell’ambito delle risorse finanziarie del Fondo,
senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.
3. Ai fini di cui al comma 2, la
concessione definisce, tra l’altro, le modalità di esercizio concernenti:
a) iniziative informative da
assumersi ad opera del Fondo, con oneri a suo carico, al fine di garantire
l’effettiva fruizione dei benefici previsti dal presente decreto da parte dei
destinatari;
b) la rilevazione dei dati necessari
per la definizione delle aree territoriali e delle corrispondenti sezioni
autonome del Fondo, ai sensi dell’articolo 14, comma 1, nonché per la
determinazione annua della misura del contributo obbligatorio, di cui
all’articolo 17, comma 4;
c) l’istruttoria delle richieste di
indennizzo;
d) la liquidazione degli indennizzi
e la loro erogazione, anche tramite apposite convenzioni con le banche;
e) la ripetizione delle somme già
erogate, nei casi di revoca o riforma dell’attribuzione, nonché l’esercizio del
diritto di surroga previsto dall’articolo 14, comma 7;
f) la previsione dell’ammontare
complessivo delle somme da destinare all’erogazione degli indennizzi, nonché al
sostenimento degli oneri di gestione;
g) la destinazione ad investimenti a
redditività certa ed adeguata delle somme disponibili, compatibilmente con le
esigenze di liquidità del Fondo;
h) la presentazione al Ministero
dell’economia e delle finanze, per il successivo inoltro alla Corte dei conti,
del rendiconto annuale, approvato dal Consiglio di amministrazione della
concessionaria, accompagnato dalla situazione patrimoniale del Fondo e da una
relazione sull’attività svolta.
4. La concessione stabilisce, altresì,
le modalità di accreditamento alla CONSAP delle somme che affluiscono al Fondo.
Art. 16.
Ulteriore
disciplina per la gestione
del Fondo
1. Con decreto di natura non
regolamentare del Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia
e delle finanze, sono definite le aree territoriali e le corrispondenti sezioni
autonome del Fondo, tenuto conto dei dati raccolti ed elaborati dal gestore del
Fondo medesimo.
2. Possono altresì essere stabiliti
ulteriori criteri e modalità per la concreta gestione del Fondo, con
particolare riferimento all’attuazione di quanto previsto dall’articolo 14.
Art. 17.
Contributo
obbligatorio
1. Per reperire le risorse destinate
al Fondo, è istituito un contributo obbligatorio a carico dei costruttori tenuti
all’obbligo di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna della
fideiussione di cui all’articolo 2; il contributo è versato direttamente dal
soggetto che rilascia la fideiussione.
2. Il contributo obbligatorio è
dovuto per un periodo massimo di quindici anni a decorrere dalla data di
entrata in vigore del presente decreto ovvero, se antecedente, sino alla data
nella quale risultino acquisite al Fondo risorse sufficienti ad assicurare il
soddisfacimento delle richieste di indennizzo presentate dagli aventi diritto.
L’eventuale ricorrenza della predetta condizione per l’anticipata cessazione
della debenza del contributo è accertata con decreto del Ministero
dell’economia e delle finanze.
3. Per la prima annualità la misura
del contributo è fissata nel quattro per mille dell’importo complessivo di
ciascuna fideiussione ed il versamento è effettuato, entro il mese successivo a
quello di rilascio della fideiussione, con le modalità stabilite e rese
pubbliche dal soggetto gestore del Fondo.
4. Per le annualità successive, la
misura del contributo è stabilita con decreto del Ministro della giustizia, di
concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, entro il limite massimo
del cinque per mille dell’importo complessivo di ciascuna fideiussione; con il
medesimo decreto possono essere stabilite, altresì, modalità per il versamento
diverse o ulteriori rispetto a quelle fissate nel comma 3.
5. Le somme versate a titolo di
contributo obbligatorio sono imputate alla sezione autonoma del Fondo nel cui
ambito territoriale è ubicato l’immobile oggetto di fideiussione.
6. Qualora il versamento del
contributo obbligatorio non avvenga entro il termine di cui al comma 3, sono
dovuti interessi di mora calcolati, a decorrere dal giorno della scadenza del
termine fino a comprendere quello dell’effettivo versamento, al saggio di
interesse legale.
7. I soggetti che rilasciano
fideiussioni ai sensi dell’articolo 2 sono tenuti a trasmettere entro il 31
dicembre di ogni anno al soggetto gestore del Fondo una dichiarazione
sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell’articolo 47 del testo unico
delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione
amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre
2000, n. 445, recante attestazione delle fideiussioni rilasciate, con
indicazione dei dati dei soggetti interessati, degli importi e degli estremi
identificativi degli atti fideiussori.
Art. 18.
Accesso alle
prestazioni del Fondo ed istruttoria sulle domande
1. La domanda di accesso alle
prestazioni del Fondo deve essere presentata dagli aventi diritto, a pena di
decadenza, entro il termine di sei mesi dalla data di pubblicazione del decreto
di cui al comma 6.
2. Ciascun soggetto può ottenere dal
Fondo l’indennizzo una sola volta, anche nel caso in cui abbia subito più
perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi. Gli importi
delle perdite indennizzabili sono rivalutati, in base alle variazioni
dell’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati,
alla data di entrata in vigore del presente decreto.
3. Il richiedente deve fornire la
prova della sussistenza e dell’entità della perdita. A tale fine costituisce
prova anche il provvedimento che ha definitivamente accertato il credito in
sede concorsuale.
4. Nello svolgimento dell’attività
istruttoria il gestore del Fondo, al fine di determinare criteri di valutazione
uniformi in merito a situazioni e documentazioni ricorrenti, può acquisire il
parere di un apposito comitato, costituito con il decreto di cui al comma 6 e
composto da rappresentanti del Ministero della giustizia, del Ministero
dell’economia e delle finanze, del Ministero delle attività produttive e delle
categorie interessate.
5. Il gestore del Fondo, all’esito
dell’istruttoria, nei termini stabiliti in sede di concessione, delibera il
riconoscimento dell’indennità e la relativa liquidazione ovvero la reiezione
della richiesta.
6. Con decreto del Ministero della
giustizia, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, sono
dettate disposizioni relative alle modalità, anche telematiche, di
presentazione della domanda ed al contenuto della documentazione da allegare a
questa, nonché in merito allo svolgimento dell’attività istruttoria di cui al
presente articolo.
Il presente decreto, munito del
sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli atti
normativi della Repubblica italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di
osservarlo e di farlo osservare.
Si ritiene, inoltre, utile fornire
uno schema di contratto preliminare di riferimento.
Lo schema di contratto preliminare
che pubblichiamo è a cura della Scuola di notariato della Lombardia, redatto
dal notaio Luca Iberati e presentato al convegno «Tutela degli acquirenti di
immobili da costruire - prime considerazioni operative», che si è svolto a
Milano il 30 giugno scorso.
Il contratto preliminare è redatto
in forma di atto pubblico, nonostante sia più frequente nella prassi il ricorso
alla scrittura privata, il cui contenuto può essere comunque ricavato privando
il testo degli elementi propri dell’atto pubblico.
PRELIMINARE
DI VENDITA
DI IMMOBILE
DA COSTRUIRE
Tra
La società “………………” con sede in
….……………...., Via ………………….. N. ……., iscritta presso l’Ufficio del Registro delle
Imprese di ……………....., numero di iscrizione e codice fiscale ..……………………., in
persona del legale rappresentante ………………………, nato a …………, il ……………….., e
residente a ………………….., C.F. ……………………….., munito degli occorrenti poteri, in prosieguo
verrà chiamata anche “parte promittente venditrice”;
E
Il Sig. ………………………, nato/a a ………….,
il ………………………, residente in ……………….. Via ………………… n. …….., (coniugato/a con
…………………… in regime di comunione/separazione dei beni), che in prosieguo verrà
chiamato anche “parte promittente acquirente”.
si conviene
e stipula quanto segue.
1. La società …………………….., come sopra
rappresentata, promette di vendere al signor …………………….. che promette di
acquistare in Comune di ......................, in via …………………..... senza
numero civico, nel fabbricato da costruire e da costituire in condominio che
sarà composto da ………... piani fuori terra oltre ad un piano seminterrato o
interrato e che sarà destinato ad abitazioni, cantine ed autorimesse private,
la porzione immobiliare consistente in ……… (ad es. un appartamento al piano
..... composto di ..... camere, soggiorno, cucina, ripostiglio, due bagni ed un
terrazzo con un vano di cantina al piano seminterrato ed un vano ad uso
autorimessa privata posto anche esso al piano seminterrato).
A migliore individuazione della
detta porzione immobiliare, così e come sopra descritta, si allegano al
presente atto sotto le lettere ....., firmate dalle parti, le riproduzioni
delle rappresentazioni grafiche facenti parte degli elaborati del progetto in
base al quale è stato richiesto (ovvero: rilasciato) il permesso di costruire
appresso citato (ovvero: che accompagnano la denuncia di inizio attività
appresso citata) e nelle quali gli enti immobiliari oggetto del presente
contratto sono contornati in colore ..... ed individuati con il numero .....,
mentre le parti dell’erigendo fabbricato che diverranno condominiali e l’area
che diverrà comune sono individuate in colore ....
La porzione immobiliare oggetto del
presente contratto sarà posta tra i seguenti confini in senso orario a partire
da nord : ................. quanto all’appartamento, …………..... quanto alla
cantina, ………….... quanto al vano ad uso autorimessa privata. Salvo più precisi
confini che verranno indicati nell’atto notarile definitivo.
2. La porzione immobiliare in
contratto e l’intero fabbricato di cui la porzione medesima farà parte verranno
costruiti a regola d’arte secondo le seguenti caratteristiche tecniche:
………………………………………... (indicare le caratteristiche tecniche della costruzione, con
particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle
tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti).
Convengono le parti che
l’edificazione avverrà con i materiali, le rifiniture, gli accessori ed ogni
altra caratteristica indicata nel capitolato che, firmato dalle parti, si
allega al presente atto sotto la lettera ......
La parte promettente venditrice si
riserva, e la parte promettente acquirente accetta, di apportare al progetto
e/o al capitolato varianti e/o modifiche, a proprio insindacabile giudizio,
purchè non venga modificato nella sostanza l’oggetto del presente contratto.
Parimenti la parte promettente
acquirente potrà richiedere varianti e/o modifiche ai progetti e/o al
capitolato, prima dell’esecuzione delle relative opere, purchè provveda al
pagamento di eventuali differenze, nella misura che verrà concordata tra le
parti, in occasione del pagamento dell’acconto immediatamente successivo
all’esecuzione delle opere e comunque prima dell’atto definitivo.
Eventualmente: La parte promittente
acquirente prende atto ed accetta che le opere relative a ..... verranno
eseguite dalla società appaltatrice “…………………………” con sede in ...…………………….,
iscritta presso l’Ufficio del Registro delle Imprese di ....., numero di
iscrizione e codice fiscale .....
3. Il fabbricato di cui gli enti
immobiliari in contratto faranno parte verrà edificato sull’area distinta nel
catasto terreni del Comune di …………..... come segue: .........................
4. Fa parte della porzione
immobiliare in oggetto la proporzionale quota di comproprietà delle parti
comuni dell’erigendo fabbricato ivi compresa l’area suddetta.
5. L’area sulla quale verrà
edificato il fabbricato di cui gli enti immobiliari in contratto faranno parte,
pervenne alla parte promittente venditrice in forza dell’atto a rogito notaio
..... in data ..... n. ..... rep. e n. ..... racc. registrato a ..... il .....
al n. ..... e trascritto a ..... in data ..... ai numeri .....; atto al quale
le parti fanno ogni più ampio riferimento.
6. La parte promittente acquirente
conferisce mandato alla parte promittente venditrice che, anche nel proprio
interesse, accetta di predisporre il regolamento di condominio che verrà
allegato all’atto che determinerà il sorgere del condominio stesso e cioè al
primo atto di vendita frazionata del fabbricato di cui gli enti immobiliari in
contratto faranno parte. Tale regolamento non potrà comunque ledere i diritti
che il presente atto e la legge riconoscono alla parte promittente acquirente.
Eventualmente: La parte promittente
venditrice dichiara e la parte promittente acquirente prende atto che,
relativamente agli immobili in oggetto, con atto a rogito notaio ..... in data
..... n. ..... rep. e n. ..... racc. registrato a ..... il ..... al n. ..... e
trascritto a ..... in data ..... ai numeri ....., è stata stipulata con il
Comune di ..... convenzione urbanistica (e/o eventuale atto d’obbligo) recante
i seguenti vincoli: ......................................
7. La Parte promittente venditrice
garantisce che l’area sopra descritta, sulla quale verrà eretto il fabbricato
di cui faranno parte gli enti immobiliari in oggetto, è di sua piena ed
esclusiva proprietà, libera da trascrizioni pregiudizievoli e da iscrizioni
ipotecarie, fatta eccezione per l’ipoteca iscritta a ....................... in
data ..... ai numeri ..... per euro ..... a favore della Banca ..... a garanzia
del mutuo di euro ..... contratto dalla società promittente venditrice con atto
a rogito notaio ..... in data ..... n. ..... rep. e n. ..... racc. registrato a
..... il ..... al n. .....
In relazione a detta ipoteca la
parte promittente venditrice si impegna ad ottenere, a propria cura e spese ed
entro la data di stipula del contratto notarile definitivo di vendita e
comunque non oltre la detta stipula, il relativo frazionamento al fine di
procedere, in sede di vendita, all’accollo della relativa quota di detto mutuo
a carico della parte promittente acquirente secondo quanto appresso precisato (ovvero:
La parte promittente venditrice si impegna ad estinguere il detto debito e ad
ottenere, a propria cura e spese, l’atto di assenso alla cancellazione
dell’ipoteca medesima entro il ..... e comunque anteriormente o contestualmente
alla stipula del contratto notarile definitivo di vendita / ovvero ancora: La
parte promittente venditrice si impegna ad ottenere, a propria cura e spese ed
entro la data di stipula del contratto notarile definitivo di vendita e
comunque non oltre la detta stipula, il frazionamento della detta ipoteca e lo
svincolo dalla stessa della porzione immobiliare oggetto del presente atto).
8. Salvo la suddetta ipoteca che
verrà frazionata e che, con la porzione immobiliare in oggetto, resterà a
garantire la quota di mutuo come appresso accollata, gli enti immobiliari
oggetto del presente atto e della stipulanda vendita saranno trasferiti liberi
da altre ipoteche e da trascrizioni pregiudizievoli salvo quanto indicato nel
presente atto (ovvero: La porzione immobiliare oggetto del presente atto verrà
trasferita libera da ipoteche e da trascrizioni pregiudizievoli salvo quanto
indicato nel presente atto).
9. La vendita verrà effettuata a
corpo al prezzo che viene di comune accordo stabilito ed accettato tra le parti
in complessivi Euro ................... (oltre eventuali varianti e modifiche
come sopra pattuito) dei quali:
- euro …………....... vengono
corrisposti a titolo di caparra confirmatoria dalla parte promittente
acquirente alla parte promittente venditrice mediante la consegna dell’assegno
bancario non trasferibile numero ...., di pari importo, tratto in data odierna
sulla banca ..... a favore della società ………………… che, come sopra rappresentata,
rilascia alla parte promittente acquirente corrispondente quietanza, salvo il
buon fine del detto assegno bancario;
- euro …………….... verranno
corrisposti, a titolo di acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente
alla parte promittente venditrice alla realizzazione della copertura del
fabbricato (eventualmente: da ultimare entro il .....);
- euro ……………..... verranno
corrisposti, a titolo di ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente
acquirente alla parte promittente venditrice alla realizzazione dei tavolati
(eventualmente: da ultimare entro il .....);
- euro ..…………….... verranno corrisposti,
a titolo di ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente acquirente alla
parte promittente venditrice alla realizzazione degli impianti sotto traccia
(eventualmente: da realizzare entro il .....);
- euro …………………..... verranno
corrisposti, a titolo di ulteriore acconto prezzo, dalla parte promittente
acquirente alla parte promittente venditrice alla realizzazione dei pavimenti
(eventualmente: da ultimare entro il .....);
- i residui euro ………….... verranno
assolti all’atto notarile definitivo di vendita anche mediante accollo a carico
della parte promittente acquirente del debito di pari importo rappresentato
dalla quota del sopra citato mutuo che risulterà dal frazionamento che la parte
promittente venditrice si è come sopra impegnata ad ottenere (ovvero: i residui
euro ..... a saldo verranno pagati dalla parte promittente acquirente alla
parte promittente venditrice contestualmente alla stipula del contratto
notarile definitivo di vendita).
10. Tutti i pagamenti che la parte
promittente acquirente si è come sopra impegnata ad effettuare, dovranno essere
dalla stessa effettuati mediante …………………………….. (le modalità di corresponsione
del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti
su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte promittente venditrice
ed alla stessa intestati o da altre forme che siano in grado di assicurare la
prova certa dell’avvenuto pagamento).
11. Ai sensi dell’art 2 del d.lgs.
122/2005 la parte promittente venditrice consegna (ovvero: dichiara di aver
consegnato) alla parte promittente acquirente che la ritira (ovvero: che
dichiara di averla ritirata) fideiussione assicurativa n. ..... rilasciata in
data ...... dalla banca ..... agenzia n. ..... per l’importo di euro ..... a
garanzia di quanto prescritto dal detto art. 2 d. lgs. 122/2005.
12. La costruzione del fabbricato di
cui la porzione immobiliare oggetto del presente atto farà parte dovrà essere
eseguita e completamente ultimata entro il termine non essenziale del
………………….... (eventualmente: fermo comunque il rispetto dei termini sopra
previsti per le singole fasi di lavorazione). A tal fine la parte promittente
venditrice convocherà la parte promittente acquirente con un preavviso di
almeno ..... giorni per la visita degli enti immobiliari in oggetto, per la
redazione del relativo verbale di accettazione dei beni medesimi.
13. La stipula del contratto
notarile definitivo dovrà essere effettuata entro ………..... giorni dal detto
verbale di accettazione presso lo studio ed a ministero del Notaio scelto dalla
parte promittente ..... che provvederà alla convocazione della controparte
mediante lettera raccomandata spedita almeno ..... giorni prima della data
fissata per la stipula medesima.
(Eventuale previsione di clausole
penali e/o interessi moratori per il caso di ritardo nei tempi sopra previsti
di adempimento degli obblighi rispettivamente assunti dalle parti).
14. Dalla data del contratto
notarile definitivo sarà trasferito il possesso e da tale data in avanti
saranno a rispettivo favore e carico della parte promittente acquirente le
rendite ed i pesi relativi.
15. Quanto in oggetto è promesso in
vendita con tutte le inerenti ragioni, azioni, pertinenze, accessioni, servitù
attive e passive, quali competono alla parte promittente venditrice in forza
dei titoli di proprietà e del possesso e quali verranno a crearsi a seguito
della vendita frazionata dell’erigendo fabbricato di cui la porzione
immobiliare in contratto farà parte.
(Eventuale: In particolare la parte
promittente venditrice dichiara che sussiste a carico del terreno sopra
descritto e sul quale insisterà l’erigendo fabbricato servitù ..... a favore
..... costituita con atto a rogito notaio ..... in data ..... n. ..... rep. e
n. ..... racc. registrato a ..... il ..... al n. ..... e trascritto a ..... in
data ..... ai numeri .....
La vendita avverrà pertanto con la
detta servitù e con le seguenti servitù che sorgeranno con il primo atto di
vendita frazionata dell’erigendo fabbricato: ..... )
16. Ad ogni effetto di legge il
signor …………….. dichiara di trovarsi con il proprio coniuge in regime
patrimoniale di …………………..... (ovvero: dichiara di essere libero di stato).
17. La parte promittente venditrice
dichiara che per la costruzione del fabbricato di cui gli enti immobiliari
oggetto del presente atto faranno parte è stato da essa richiesto al Comune di
..... in data ..... protocollo n. ..... regolare permesso di costruire (ovvero:
è stato rilasciato dal Comune di ..... permesso di costruire in data .....
protocollo n. .....) (ovvero ancora: è stata da essa presentata al Comune di
..... regolare denuncia di inizio di attività ..... in data ..... protocollo n.
.....).
Garantisce la parte promittente
venditrice che il fabbricato di cui gli enti immobiliari oggetto del presente
atto faranno parte verrà costruito in conformità al permesso di costruire come
sopra richiesto (ovvero: al permesso di costruire come sopra rilasciato)(ovvero
ancora: alla come sopra presentata denuncia di inizio di attività) ed eventuali
successive varianti.
18. Garantisce inoltre la parte
promittente venditrice che, entro la data di stipula del contratto notarile
definitivo, sarà stata presentata tutta la documentazione richiesta dalle
vigenti disposizioni di legge per il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità.
19. Prende atto la parte promittente
acquirente che ai sensi dell’art. 4 del d. lgs. ..... la parte promittente
venditrice è obbligata a consegnare ad essa parte promittente acquirente al
momento della stipula dell’atto notarile definitivo di vendita, la polizza
assicurativa indennitaria decennale prevista dal detto art. 4 d. lgs. .....
20. La parte promittente venditrice
dichiara che il presente atto ed il conseguente atto notarile definitivo di
vendita rientrano nell’ambito di applicazione dell’I.V.A.
Eventualmente: La parte promittente
acquirente richiede fin d’ora il trattamento tributario previsto per l’acquisto
della prima casa.
A tal fine ai sensi della nota II
bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986,
n. 131, le parti danno fin d’ora atto che l’atto notarile definitivo di vendita
avrà ad oggetto il trasferimento di casa di abitazione non di lusso secondo i
criteri di cui al Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969. La parte
promittente acquirente dichiara che al momento del contratto notarile
definitivo:
a) risiederà nel territorio del
Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare oggetto del presente atto;
ovvero: dichiarerà di voler
stabilire la propria residenza nel territorio del Comune in cui è ubicata la
porzione immobiliare in oggetto entro diciotto mesi dalla data del contratto
notarile definitivo di acquisto;
ovvero: svolgerà la propria attività
nel territorio del Comune in cui è ubicata la porzione immobiliare oggetto del
presente atto;
b) non sarà titolare esclusivo (se
del caso: o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto,
uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è
situata la porzione immobiliare che verrà acquistata con il contratto notarile
definitivo;
c) non sarà titolare, neppure per
quote, (se del caso: anche in regime di comunione legale) su tutto il
territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e
nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata (se del caso: da lui
stesso o dal coniuge) con le agevolazioni di cui alle norme indicate nel comma
I lettera c) della sopra citata nota II bis) all’art. 1 della tariffa, parte
prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, quale modificata con Legge 28
dicembre 1995, n. 549.
21. Spese e tasse del presente atto
e dell’atto notarile definitivo, connesse e dipendenti, saranno a carico della
parte promittente acquirente.
Letto, confermato e sottoscritto in ……………… il …………………….