BRESCIA

La legge è la 210 del 2004 ed è operativa dal 21 luglio di quest’anno. Il testo, atteso da anni, e pur se con alcune incongruenze, rappresenta ora lo strumento più importante a garanzia dell’acquirente, purché si tratti di persona fisica. I dettagli della legge sono stati ieri illustrati nel corso di un convegno organizzato dal Collegio costruttori di Brescia. Il relatore, Marcello Cruciani della divisione mercato privato dell’Ance (l’associazione nazionale dei costruttori), ha analizzato i punti della legge, in questo sollecitato dal presidente del Collegio, Giuliano Campana. Quando si applica e a chi - La normativa si applica agli acquirenti che siano persone fisiche, quindi la tipologia degli immobili sarà quella «classica»: appartamenti, box auto, magari dei negozi. Essenziale è anche la tipologia dell’immobile. Quelle certe sono due: i fabbricati per i quali il permesso a costruire sia stato richiesto (e ottenuto) e siano ancora da edificare; quelli la cui costruzione non sia ancora ultimata e comunque non siano ancora in condizione di ottenere il certificato di agibilità. Più dubbia l’ipotesi delle ristrutturazioni. In quest’ultimo caso la giurisprudenza sembra essere orientata verso un’interpretazione positiva, ma soltanto in presenza di interventi significativi. La revocatoria - La legge pone elementi di tutela dal contratto preliminare alla consegna dell’immobile. Quindi è esclusa l’azione revocatoria possibile nel biennio seguente Ma per il periodo appena detto vale la linea generale della tutela sulla prima casa. La condizione di fondo affinchè la persona fisica acquirente possa autotutelarsi rispetto all’azione del curatore è semplicemente quella di dichiarare, all’atto dell’acquisto, un importo equo e di mercato. La fidejussione - La legge prevede che il costruttore o, in alternativa, l’immobiliarista che stacca il contratto ponga in essere una fidejussione a garanzia degli acconti versati (ricordate che stiamo parlando di edifici in fase di costruzione). Non solo. Dovrà anche essere stipulata una polizza assicurativa postuma, ovvero che copra gli eventuali vizi e difetti costruttivi per i dieci anni seguenti l’atto di compravendita. La fidejussione, stipulabile con una banca e/o un’assicuazione, garantirà tutte le somme riscosse o da riscuotere ad eccezione di quelle oggetto di mutuo. Ovviamente tutto ciò avrà una ripercussione sui costi finali, ma garantirà almeno sonni tranquilli per gli acquirenti. I contenuti minimi - Il contratto preliminare dovrà contenere, con esattezza, l’identificazione dell’immobile; la presenza di servitù, convenzioni e ipoteche; le caratteristiche costruttive (capitolato); i tempi di esecuzione (con la data di ultimazione); gli estremi della fidejussione e il permesso di costruire; gli eventuali appaltatori (fatto indipensabile soprattutto quando la vendita è stata effettuata da una immobiliare) e le planimetrie. Anche le coop - La nuova legge contempla ed è estesa anche ai soci di cooperativa edilizia, oggi i più «colpiti» dal problema fallimento. Quando - La Fidejussione, pari alla somma da incassare sino all’atto di compravendita deve essere rilasciata di norma prima del compromesso. Copre le somme pagate durante lo stato di avanzamento lavori. Può essere estesa all’intero valore dell’immobile (o parziale), quando il pagamento non avviene in denaro, ma in funzione di una permuta (ad esempio: terreno per appartamenti).