AGEVOLAZIONI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA -
CHIARIMENTI MINISTERIALI
(Circolare n. 38/E del 12/8/05)
Con la Circolare n.38/E del 12
agosto 2005, l’Agenzia delle Entrate ha riepilogato ed approfondito tutte le
condizioni necessarie per poter fruire dei benefici fiscali legati all’acquisto
della “prima casa” (imposta di registro al 3%, o IVA al 4%, più ipotecarie e
catastali in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna), fornendo così importanti
precisazioni anche su particolari casi di verifica delle stesse, nonchè sulle
dichiarazioni che, a tal fine, gli acquirenti devono effettuare nell’atto di
compravendita dell’abitazione. Allo stesso modo, i chiarimenti ministeriali si
soffermano anche sulle ipotesi di decadenza dai medesimi benefici e sul credito
d’imposta che spetta in caso di vendita della “prima casa” e di successivo
riacquisto, entro un anno, di un’altra abitazione.
In particolare, questi i temi
trattati:
1. Requisiti soggettivi ed oggettivi
richiesti (dalla nota II-bis, all’art.1, della Tariffa allegata al D.P.R.
131/1986) per la fruizione dei benefici “prima casa”;
2. Dichiarazioni da rendere
nell’atto di acquisto e validità degli atti integrativi;
3. Decadenza dai benefici e termini
di accertamento;
4. Applicabilità delle agevolazioni
in caso di successione o donazione;
5. Acquisto agevolato delle
pertinenze;
6. Credito d’imposta per il
riacquisto della prima casa.
1. Requisiti per la fruizione
dei benefici
La nota II-bis, all’art.1, della
Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986 prevede specifiche condizioni di
applicabilità dei benefici legati all’acquisto della prima casa, che, come
noto, consentono di fruire di un regime fiscale particolarmente agevolativo,
ossia dell’applicazione, all’atto del trasferimento, dell’imposta di registro pari
al 3% (anzichè del 7%), o dell’IVA al 4% (ai sensi del n.21, Tabella A, Parte
II, allegata al D.P.R. 633/1972, invece che del 10%, nel caso ad esempio di
acquisto da impresa di costruzione), più le imposte ipotecaria e catastale in
misura fissa, pari a 168 euro ciascuna (in luogo, rispettivamente, del 2% e
dell’1%).
Si tratta, nello specifico, di
requisiti relativi sia agli acquirenti (“requisiti soggettivi”), sia
all’abitazione oggetto dell’acquisto agevolato (“requisiti oggettivi”):
A. Requisiti soggettivi
È necessario che l’acquirente:
a) abbia, o trasferisca entro i 18
mesi successivi all’acquisto, la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile
oggetto del trasferimento, o, se diverso, nel Comune in cui lo stesso svolge la
propria attività lavorativa ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di
lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui
dipende, oppure, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato
all’estero, è necessario che l’immobile sia acquistato come prima casa sul
territorio italiano (da evidenziare che non è richiesta la residenza nella casa
da acquistare con i benefici);
b) non risulti titolare esclusivo, o
in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e
abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove è situato
l’immobile da acquistare;
c) non sia titolare neppure per
quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di
diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa
di abitazione acquistata dallo stesso o dal coniuge con le medesime
agevolazioni.
La possidenza di tali requisiti deve
essere dichiarata espressamente dall’acquirente nell’atto di compravendita dell’abitazione.
In merito a queste condizioni
soggettive, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le seguenti precisazioni:
- ai fini della verifica del
requisito della residenza nel Comune dove è situato l’immobile da acquistare
(punto a della tabella precedente), fa fede la data in cui l’interessato rende
al Comune la dichiarazione di trasferimento (ai sensi dell’art.18, commi 1 e 2,
D.P.R. 223/1989);
- il cittadino italiano emigrato
all’estero e che, quindi, non ha più la residenza in Italia, può acquistare in
regime agevolato l’immobile, quale che sia l’ubicazione dello stesso sul
territorio nazionale. A tal fine, è necessario che ricorrano le condizioni di
cui al punto b) della tabella precedente, ossia l’assenza di altri diritti
reali vantati su immobili ubicati nello stesso Comune ed al punto c), in merito
alla non possidenza, su tutto il territorio, di diritti su un’altra casa
acquistata con il regime agevolato. Non si richiede, invece, in questo caso la
residenza nel Comune dove è situato l’immobile da acquistare (punto a della
tabella precedente), considerato lo status di emigrato dell’acquirente. A tal
fine, inoltre, la condizione di emigrato non deve necessariamente essere
documentata con il certificato di iscrizione all’AIRE (anagrafe italiana
residenti all’estero), ma può essere autocertificata dall’interessato (ai sensi
dell’art.46, D.P.R. 445/2000, recante “Dichiarazioni sostitutive di
certificazioni”);
- diversamente, i contribuenti che
non hanno la cittadinanza italiana, per poter fruire delle agevolazioni “prima
casa”, devono soddisfare tutti i requisiti previsti dalla norma (compresa la
residenza, o il trasferimento della stessa entro i 18 mesi successivi
all’acquisto, nel Comune dove è situato l’immobile da comprare);
- nell’ipotesi di comunione legale
di beni, in cui uno solo dei coniugi possegga i requisiti soggettivi per poter
fruire dei benefici (in quanto, ad esempio, l’altro coniuge ha già acquistato
prima del matrimonio una casa avvalendosi degli stessi) le agevolazioni sono
applicabili nella misura del 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal
coniuge in grado di soddisfare le condizioni stabilite dalla norma. Allo stesso
modo, i benefici saranno applicabili in tale percentuale, se solo uno dei due
soggetti abbia la residenza nel Comune dove è situata l’abitazione (o dichiara
di volerla trasferire entro i 18 mesi successivi). Sempre in caso di acquisto
da parte dei coniugi in regime di comunione dei beni, l’Agenzia ha
ulteriormente precisato che, mentre ai fini civilistici non è necessario che
entrambi i soggetti intervengano nell’atto di compravendita, in quanto, in caso
di comunione legale, il coacquisto si verifica automaticamente per legge, ai
fini fiscali, per ottenere le agevolazioni “prima casa” sull’intero immobile,
entrambi i coniugi devono rendere nell’atto la dichiarazione di possidenza dei
requisiti soggettivi;
- in presenza di tutte le altre
condizioni (residenza nel comune dove è situata la casa da acquistare e non
possidenza di altro immobile comprato con le medesime agevolazioni), i benefici
competono anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di
nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui
si trova l’immobile che viene acquistato con il regime di favore. In tal caso è
però necessario che l’acquisto della nuda proprietà sia avvenuto senza fruire
dei benefici “prima casa”, fatta salva l’ipotesi in cui il nudo proprietario
acquisti l’immobile dall’usufruttuario, al fine di riunire usufrutto e
proprietà;
- l’agevolazione compete anche
qualora il titolare di una quota di proprietà, acquisita con i benefici,
proceda all’acquisto di un’ulteriore quota del medesimo immobile. Infatti, in
tal caso, non è ostativa la condizione posta dalla norma (punto c), che vieta
l’applicazione delle agevolazioni in caso di titolarità anche per quote, su
tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, uso, usufrutto,
abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso
soggetto con le agevolazioni (cfr. anche C.M. 19/E/2001). In sostanza, sempre
che ricorrano tutti gli altri requisiti, i benefici spettano, con riferimento
alla medesima abitazione, per:
- l’acquisto di ulteriori quote di
proprietà;
- acquisto della nuda proprietà da
parte del titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione;
- acquisto da parte del nudo
proprietario del diritto di usufrutto, uso o abitazione.
B. Requisiti oggettivi
Oltre ai requisiti soggettivi, ossia
che fanno capo all’acquirente/beneficiario, è necessario che sia soddisfatta
anche la condizione “oggettiva”, relativa al fatto che la casa da acquistare
non presenti le caratteristiche di abitazione “di lusso” secondo i criteri
dettati dal D.M. 2 agosto 1969. Tale circostanza può essere rilevata sia dal
contenuto dell’atto (come, ad esempio, la descrizione dell’immobile), oppure
dalla documentazione allegata allo stesso (quale il certificato catastale, la
concessione edilizia,ora permesso di costruire ecc.).
Caratteristiche
dell’abitazione di lusso (d.m. 2 agosto 1969)
L’abitazione è definita “di lusso”
quando presenta una delle seguenti caratteristiche:
- sia realizzata su aree destinate
dagli strumenti urbanistici a “ville”, “parco privato” o a costruzioni
qualificate dai medesimi strumenti come “di lusso”;
- sia realizzata su aree per le
quali gli strumenti urbanistici prevedono una destinazione con tipologia
edilizia di case unifamiliari con lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le
zone agricole;
- faccia parte di fabbricati con
cubatura superiore a 2000 mc. e realizzati su lotti nei quali la cubatura
edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie
asservita ai fabbricati;
- sia un’abitazioni unifamiliare
dotata di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con
sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq;
- sia composta di uno o più vani
costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva
superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte,
le scale e posto macchine) ed eventi come pertinenza un’area scoperta della
superficie di oltre sei volte l’area coperta;
- sia una singola unità immobiliare
avente superficie utile complessiva superiore a mq.240 (esclusi i balconi, le
terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine);
- faccia parte di fabbricati
insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il
costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo
della sola costruzione.
Oppure, almeno cinque delle seguenti
caratteristiche:
a) Superficie dell’appartamento.
Superficie utile complessiva superiore a mq 160, esclusi dal computo terrazze e
balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchine.
b) Terrazze a livello coperte e
scoperte e balconi: quando la loro superficie utile complessiva supera mq 65 a
servizio di una singola unità immobiliare urbana.
c) Ascensori: quando vi sia più di
un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica
se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati.
d) Scala di servizio: quando non sia
prescritta da leggi, regolamenti o imposta a necessità di prevenzione di
infortuni od incendi.
e) Montacarichi o ascensore di
servizio: quando sono a servizio di meno di 4 piani.
f) Scala principale: a) con pareti
rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a cm 170 di media; b)
con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato.
g) Altezza libera netta del piano:
superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime
superiori.
h) Porte di ingresso agli
appartamenti da scala interna: a) in legno pregiato o massello e lastronato; b)
di legno intagliato, scolpito o intarsiato; c) con decorazioni pregiate
sovrapposte od imprese.
i) Infissi interni: come alle lettere
a), b), c) della caratteristica h) anche se tamburati qualora la loro
superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie
totale.
l) Pavimenti: eseguiti per una
superficie complessiva superiore al 50% della superficie utile totale
dell’appartamento: a) in materiale pregiato; b) con materiali lavorati in modo
pregiato.
m) Pareti: quando per oltre il 30%
(trenta per cento) della loro superficie complessiva siano: a) eseguite con
materiali e lavori pregiati; b) rivestite di stoffe od altri materiali
pregiati.
n) Soffitti: se a cassettoni
decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto dipinti a mano, escluse
le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti.
o) Piscina: coperta o scoperta, in
muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici
comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
p) Campo da tennis: quando sia a
servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15
unità immobiliari.
In tal ambito, l’Agenzia ha
precisato che le agevolazioni competono, tra l’altro (naturalmente in presenza
dei citati requisiti degli acquirenti):
- se la casa è effettivamente
un’abitazione “non di lusso”, a prescindere dalla categoria catastale con cui
la stessa risulti censita in catasto. Ai fini dell’applicazione dei benefici,
infatti, non rileva la classificazione catastale dell’immobile trasferito
quanto, piuttosto, la natura lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri
enunciati dal D.M. 2 agosto 1969;
- nell’ipotesi di acquisto di un
fabbricato rurale (definito tale al ricorrere delle condizioni soggettive e
oggettive stabilite dall’art.9, commi 3, 3-bis e 4, del D.L.557/1993,
convertito dalla legge 133/1994), o di una porzione dello stesso, purchè idoneo
all’utilizzo residenziale ed a condizione che lo stesso non costituisca una
pertinenza di un terreno agricolo. Ciò perchè, ai fini dell’applicazione dei
benefici, l’elemento essenziale non è rappresentato dalla natura urbana o
rurale dell’immobile acquistato, quanto piuttosto dalla non ricorrenza delle
caratteristiche stabilite dal D.M. 2 agosto 1969 per le abitazioni di lusso;
- in caso di acquisto di un immobile
in corso di costruzione (fattispecie frequentemente rilevabile nelle
compravendite da imprese) che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche di
abitazione non di lusso. In tale ipotesi, l’acquirente deve dichiarare
nell’atto di acquisto l’intento di non rendere l’immobile “di lusso”. La legge,
infatti, richiede che oggetto del trasferimento sia un fabbricato destinato ad
abitazione, ossia strutturalmente concepito per l’uso abitativo e non, invece,
che lo stesso sia già idoneo a tale uso al momento dell’acquisto. Naturalmente
il fatto di aver comprato con i benefici una casa, anche se in corso di
costruzione, è ostativo all’acquisto successivo di un’altra abitazione con il
regime agevolato;
- per l’acquisto di due appartamenti
contigui, destinati a costituire un’unica unità abitativa, purchè le stessa
conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di
lusso. Allo stesso modo, l’agevolazione può applicarsi anche all’acquisto di un
immobile contiguo ad altra casa di abitazione comprata, dallo stesso soggetto,
fruendo dei benefici prima casa. L’Agenzia, in tal modo, recepisce
completamente l’orientamento espresso in tal senso dalla Corte di Cassazione
(Sentenza n.563/1998), già ammesso in precedenza relativamente all’ipotesi di
acquisto di una stanza confinante con la “prima casa” del contribuente (cfr.
R.M. 25/E/2005.
Da evidenziare che, in tal caso, l’acquirente
non deve rendere, nell’atto di compravendita, la dichiarazione circa la non
possidenza, su tutto il territorio nazionale, di altre case comprate fruendo
del medesimo regime agevolativo (punto c della tabella dei requisiti
soggettivi), ferma restando la necessità di fornire la stessa per tutte le
altre condizioni soggettive in precedenza richiamate (punti a e b della
tabella).
2.
Dichiarazioni da rendere nell’atto di acquisto - validità degli atti
integrativi
Come noto, per espressa previsione normativa
(nota II-bis, all’art.1, della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986), nell’atto
di compravendita, l’acquirente deve dichiarare la possidenza dei citati
requisiti stabiliti per l’applicazione del regime fiscale agevolato.
Tuttavia, qualora nel rogito tali
dichiarazioni non siano state rese, l’Amministrazione finanziaria ha
riconosciuto la possibilità che le stesse siano effettuate con atto successivo,
integrativo di quello principale di compravendita (confermando, in tal modo, il
proprio precedente orientamento espresso con la R.M. n. 220478/1986).
In sostanza, ciò che conta, ai fini
dell’applicazione dei benefici, è che la dichiarazione, circa l’effettiva
sussistenza dei presupposti al momento della stipula dell’atto di
trasferimento, sia resa in atto integrativo redatto secondo le medesime
formalità giuridiche di quello principale.
Riconosciuta tale possibilità,
consegue che anche l’atto, con il quale si acquista una nuova abitazione dopo
l’alienazione della precedente “prima casa”, possa essere integrato degli
elementi richiesti per ottenere nuovamente l’agevolazione. In tal caso, l’atto
integrativo è idoneo anche per la fruizione del credito d’imposta (di cui
all’art.7 della legge n. 448/1998), che spetta in sede di riacquisto della
prima casa effettua to entro un anno dalla cessione delle precedente
abitazione, sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione
comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti.
In conclusione, stanti le
precisazioni ministeriali, potrebbero verificarsi le seguenti ipotesi:
•
se l’atto di acquisto non è ancora stato registrato, si potrà usufruire
dei benefici sin dall’origine, in sede di registrazione;
•
se l’atto di acquisto è stato già registrato, l’atto integrativo
legittimerà una richiesta di rimborso delle maggiori imposte versate (cfr., in
tal senso, R.M. n. 220478/1986);
•
se l’atto di compravendita genera un credito d’imposta, l’atto
integrativo è idoneo all’ottenimento dello stesso.
3. Decadenza
dai benefici e termini di accertamento
Le ipotesi di decadenza dalle
agevolazioni sono:
1. falsità delle dichiarazioni rese
nell’atto circa la possidenza dei requisiti soggettivi previsti per
l’applicazione dei benefici;
2. rivendita dell’immobile entro i
cinque anni successivi all’acquisto, senza che, entro un anno dall’alienazione,
sia acquistata un’altra casa da adibire ad abitazione principale del
contribuente.
In tali casi, in sede di eventuale
controllo da parte degli uffici verificatori, sarà dovuta l’imposta di
registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria (pari rispettivamente
al 7% ed al 3% complessivo), più una sanzione pari al 30% delle stesse. Anche
nel caso in cui in sede di acquisto si sia illegittimamente fruito
dell’aliquota IVA al 4% (anzichè quella del 10%, o del 20% per le abitazioni di
lusso), dovrà essere corrisposto un importo pari alla differenza tra l’imposta
calcolata con l’aliquota applicabile in assenza dei benefici e quella
agevolata, più la sanzione del 30% di questo ammontare.
Riguardo ai termini a disposizione
degli uffici verificatori circa la legittimità della fruizione dei benefici,
l’Agenzia ha precisato che gli stessi variano in funzione della causa di
decadenza dagli stessi:
Causa di decadenza
False dichiarazioni rese in atto su:
- residenza nel Comune dove è
situato l’immobile;
- non possidenza di altra casa di
abitazione nello stesso Comune dove è ubicato il nuovo immobile
- non possidenza di altro immobile
su tutto il territorio nazionale acquistato con le agevolazioni
termine di accertamento: 3anni dalla
data di registrazione dell’atto di acquisto
Falsa dichiarazione resa in atto su:
- volontà di trasferire la residenza
nel Comune dove è situato l’immobile entro i 18 mesi successivi all’acquisto
termine di accertamento: 3 anni
decorrenti dal 18° mese successivo alla registrazione dell’atto di acquisto (in
sostanza 4 anni e ½ dalla registrazione del rogito)
Rivendita dell’immobile entro i 5
anni successivi all’acquisto (senza che entro 1 anno dall’alienazione sia
acquistata una nuova abitazione principale) - cfr. C.M. n.69/E/2002
termine di accertamento: 3 anni
decorrenti dall’anno successivo alla vendita dell’immobile (in sostanza 4 anni
dal trasferimento della prima casa)
Sul tema, l’Agenzia ha poi
ulteriormente precisato che:
-
in caso di acquisto agevolato di immobile in corso di costruzione, per
non decadere dalle agevolazioni, l’ultimazione dei lavori deve avvenire entro i
tre anni successivi alla data di registrazione dell’atto di compravendita. In
tal ambito, è stato precisato che il termine dei lavori coincide di norma con
la presentazione della dichiarazione per l’iscrizione in catasto (in base
all’art.24, comma 4, del D.P.R. 380/2001). I termini per l’accertamento sono di
tre anni a decorrere dall’ultimazione dei lavori;
- non decade dalle agevolazioni il
contribuente che, avendo rivenduto prima dei cinque anni la casa comprata con
le agevolazioni, provveda, entro un anno dall’alienazione, ad acquistare un
terreno e, entro lo stesso termine, realizzi sullo stesso un rustico
comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e della copertura, da
adibire, entro termini ragionevoli, a propria abitazione principale.
Naturalmente sull’acquisto del
terreno non possono essere applicate le agevolazioni in esame.
4. Applicabilità delle agevolazioni
in caso di successione o donazione
Al trasferimento “mortis causa” di
immobili o di diritti reali immobiliari, dopo la soppressione dell’imposta di
successione (art.13, legge 383/2001), si rendono applicabili le sole imposte
ipotecaria e catastale, in generale nella misura proporzionale pari,
rispettivamente, al 2% ed all’1% del valore degli stessi immobili (con un
minimo di 168 euro). Tuttavia, se l’immobile caduto in successione è una “casa
di abitazione non di lusso” e l’erede possiede i requisiti soggettivi previsti
per fruire del regime di agevolazione “prima casa”, si applicano le imposte
ipotecaria e catastale in misura fissa, ossia pari a 168 euro ciascuna (così
come previsto dall’art.69, della legge 342/2000).
In tal ambito, l’Agenzia ha ribadito
che:
- in caso di pluralità di eredi, le
imposte si applicano in misura fissa anche se solo uno di essi è in possesso
dei requisiti stabiliti dalla norma per la fruizione dei benefici prima casa;
- la dichiarazione circa il rispetto
delle condizioni soggettive deve essere resa nella dichiarazione di
successione;
- i benefici spettano, non solo per
l’acquisto della proprietà, ma più in generale con riferimento a tutti gli atti
traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e
dell’abitazione di case non di lusso.
Per quanto riguarda, invece, le
donazioni, l’Amministrazione finanziaria ha ricordato che, a seguito della
soppressione della relativa imposta (stabilita sempre dall’art.13 della legge
383/2001), si rendono applicabili differenti regime fiscali, variabili in
funzione del valore dei beni donati e del grado di parentela che intercorre tra
il donante ed il donatario.
In particolare, per le donazioni di
immobili risultano applicabili le sole imposte ipotecaria e catastale se:
- beneficiari sono il coniuge, o un
parente in linea retta oppure un altro parente fino al quarto grado;
- beneficiari sono soggetti diversi
da quelli elencati al punto precedente e se il valore della quota a ciascuno
attribuita non sia superiore a euro 180.759,91 euro (o a 516.456,90 euro se il
beneficiario è un portatore di handicap riconosciuto grave).
In entrambi i casi, in presenza di
donazione di un’abitazione non di lusso, e nell’ipotesi in cui i beneficiari
soddisfino i requisiti soggettivi imposti dalla norma, le imposte ipotecaria e
catastale si possono applicare in misura fissa (168 euro ciascuna). Sempre
nelle stesse ipotesi, inoltre, la fruizione del regime agevolativo all’atto
della donazione non esclude che il beneficiario possa applicare nuovamente le
agevolazioni prima casa in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di
un’altra casa di abitazione non di lusso (non così, invece, in caso di
ulteriore acquisizione per successione o donazione, salvo che il trasferimento
abbia ad oggetto quote dello stesso bene, cfr. C.M. 44/E/2001).
Diversamente, oltre alle imposte
ipotecaria e catastale, risulterà applicabile anche l’imposta di registro se:
- beneficiario della donazione è un
soggetto diverso dal coniuge, da un parente in linea retta o da altro parente
fino al quarto grado ed il valore dei beni ricevuti superi i 180.759,91 euro
(in tal caso, il registro va calcolato sul valore del bene che eccede tale
importo).
In questa ipotesi, in presenza delle
condizioni, il beneficiario potrà comunque fruire dei benefici prima casa, con
l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota del 3%, calcolata sul
valore della quota eccedente la citata franchigia, e delle ipotecarie e
catastali in misura fissa (168 euro ciascuna). Tuttavia, lo stesso non potrà
fruire nuovamente delle agevolazioni in caso di acquisto di un’altra casa di
abitazione non di lusso.
5. Acquisto agevolato delle
pertinenze
Come noto, sempre la nota II-bis
all’art.1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986, prevede
espressamente che il regime fiscale agevolativo trovi applicazione per
l’acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze alla “prima casa”,
limitatamente però ad una sola unità classificata in ciascuna delle categorie
catastali C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (autorimesse, rimesse,
scuderie) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Per essere agevolate, le pertinenze
possono essere ubicate anche solo in prossimità dell’abitazione, purchè
risultino destinate in modo durevole al servizio della stessa. In tal senso, a
parere dell’Agenzia, questa destinazione non può ritenersi soddisfatta se il
bene pertinenziale è ubicato in un punto distante rispetto a quello principale
o addirittura in un Comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”.
Queste, inoltre, le ulteriori
precisazioni ministeriali al riguardo:
- è agevolato anche l’acquisto a
titolo gratuito di pertinenze (sempre limitatamente ad una sola unità per
ciascuna delle citate categorie catastali) di abitazioni acquistate, sempre a
titolo gratuito (per successione o donazione), fruendo dei medesimi benefici
prima casa;
- un terreno “non graffato”, ossia
iscritto autonomamente in catasto, non può considerarsi pertinenza
dell’abitazione e, come tale, non può godere, in caso di acquisto, del regime
fiscale agevolato, anche se durevolmente destinato al servizio della “prima
casa”.
6. Credito
d’imposta per il riacquisto della prima casa
In caso di vendita dell’abitazione
acquistata con le agevolazioni e successivo riacquisto, entro un anno dall’alienazione,
di una nuova “prima casa”, spetta un credito d’imposta pari all’imposta di
registro o dell’IVA versata in relazione al precedente acquisto agevolato
(art.7, legge 448/1998).
In tal ambito, l’Agenzia ha ribadito
che il credito d’imposta:
- è personale e spetta in caso di
riacquisto della “prima casa” (entro un anno dalla vendita della precedente
abitazione comprata con i benefici) effettuato “a qualsiasi titolo”, quindi
anche in caso di acquisto a titolo gratuito (donazione e successione), tramite
permuta o contratto di appalto (in quest’ultimo caso, si evidenzia che il
contratto va comunque redatto in forma scritta e registrato e deve contenere la
dichiarazione del committente circa il possesso dei requisiti “prima casa”).
Il medesimo beneficio non spetta,
invece, se:
- il contribuente abbia acquistato
il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del
beneficio “prima casa”;
- l’immobile alienato sia pervenuto
per successione o donazione, salvo il caso di donazione per la quale è stata
applicata l’imposta di registro in misura agevolata (ossia nell’ipotesi in cui
il beneficiario era un soggetto diverso dal coniuge, da un parente in linea
retta o da altro parente fino al quarto grado del donante ed il valore dei beni
ricevuti abbia superato la franchigia dei 180.759,91 euro);
- il nuovo immobile acquistato non
abbia i citati requisiti “prima casa” di cui alla nota II bis dell’articolo 1
della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986;
- il contribuente sia decaduto dall’agevolazione
prima casa in relazione al precedente acquisto.
Infine, l’Agenzia ha ricordato che,
per fruire del credito d’imposta, è necessario che il contribuente manifesti la
propria volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende
o meno utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo
stipulando atto (se quest’ultimo è soggetto ad IVA, si ricorda che il credito
può essere richiesto solo a rimborso e non è necessario esternare tale volontà
nel rogito).
Pertanto, l’atto di acquisto del nuovo immobile deve contenere, oltre
alle dichiarazioni circa la possidenza dei requisiti previsti per
l’applicazione dei benefici “prima casa”, anche l’espressa richiesta del
credito d’imposta con l’indicazione degli elementi necessari per la
determinazione dello stesso.