FINANZIARIA 2006 - RIVALUTAZIONE DEI BENI D’IMPRESA E DELLE AREE EDIFICABILI

(Legge 23/12/2005, n.266)

La legge finanziaria 2006 dispone la riapertura dei termini per la rivalutazione dei beni d’impresa prevista dagli artt. 10-16 della legge 342/2000 ed una rivalutazione specifica delle aree fabbricabili, anche di risulta, destinate ad essere edificate entro i cinque anni successivi.

La misura introdotta consente, inoltre, un adeguamento dei valori patrimoniali dei bilanci delle imprese, anche in vista dell’entrata in vigore dei nuovi criteri di rating, previsti da Basilea 2.

Rivalutazione generale dei beni d’impresa

La rivalutazione generale è ammessa per tutti i beni materiali (ad eccezione delle aree edificabili) ed immateriali relativi all’impresa, iscritti tra le immobilizzazioni nel bilancio o rendiconto dell’esercizio chiuso entro il 31 dicembre 2004 e va eseguita nel bilancio, o rendiconto, relativo all’esercizio successivo (bilancio 2005), mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP, pari al:

- 6% per i beni non ammortizzabili;

- 12% per i beni ammortizzabili.

L’imposta sostitutiva deve necessariamente essere versata in un’unica soluzione, entro il termine di versamento del saldo delle imposte sul reddito relative al periodo d’imposta in cui la rivalutazione è eseguita.

Per espressa previsione normativa, gli effetti fiscali delle rivalutazione generale decorrono dal terzo periodo d’imposta successivo a quello con riferimento al quale la medesima è eseguita (in sostanza dal 2008, in caso di esercizio coincidente con l’anno solare).

In particolare, sono ammessi alla rivalutazione generale:

- i fabbricati strumentali (es. opifici), iscritti in bilancio tra le immobilizzazioni materiali (non destinati alla vendita);

- i fabbricati non strumentali (es. case di abitazione), iscritti in bilancio tra le immobilizzazioni materiali (non destinati alla vendita);

- gli impianti, i macchinari, le attrezzature industriali (immobilizzazioni materiali);

- le immobilizzazioni immateriali, costituite da beni consistenti in diritti giuridicamente tutelati (es. marchi e brevetti, diritti di concessione, etc.);

- le partecipazioni in società controllate o collegate (ai sensi dell’art.2359 Codice Civile), semprechè costituiscano immobilizzazioni.

Non possono, invece, essere rivalutati:

- i beni merce (ossia i beni alla cui produzione o scambio è diretta l’attività, per esempio il magazzino delle imprese edili);

- l’avviamento, i costi pluriennali, i beni monetari (es., crediti, obbligazioni etc.);

- le aree fabbricabili non ancora edificate, o risultanti tali a seguito della demolizione degli edifici esistenti, sia se iscritte tra le immobilizzazioni, sia costituenti beni merce (ossia destinate alla vendita), in quanto ammesse alla specifica rivalutazione più avanti illustrata.

Da evidenziare che è stata introdotta la possibilità di affrancamento, in tutto o in parte, del saldo attivo che si genera a seguito della rivalutazione, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito e dell’IRAP, pari al 7%.

L’operazione di rivalutazione, infatti, dà luogo ad un saldo attivo, costituito dall’importo iscritto nel passivo del bilancio come contropartita del maggior valore attribuito ai beni (art.13, legge 342/2000) che, al netto dell’imposta sostitutiva, deve essere imputato al capitale o accantonato in un’apposita riserva.

Nel caso in cui il saldo venga attribuito ai soci, lo stesso, aumentato dell’imposta sostitutiva, concorre a formare il reddito imponibile della società che ha eseguito la rivalutazione, alla quale è comunque attribuito un credito d’imposta, ai fini delle imposte sui redditi, pari all’ammontare dell’imposta sostitutiva pagata.

Con l’affrancamento del saldo attivo, invece, la società ha la facoltà, mediante il pagamento dell’imposta sostitutiva del 7%, di evitare che tale ammontare, se distribuito, concorra nei modi ordinari alla determinazione del proprio reddito imponibile da assoggettare all’aliquota IRES del 33%, o all’aliquota marginale IRPEF.

L’imposta sostitutiva del 7% deve essere obbligatoriamente versata in tre rate annuali, senza interessi, entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi, rispettivamente secondo i seguenti importi:

- 10% nel 2006,

- 45% nel 2007,

- 45% nel 2008.

Rivalutazione specifica delle aree edificabili e di risulta

Le aree edificabili, o risultanti come tali a seguito della demolizione di edifici esistenti, sia se iscritte tra le immobilizzazioni, sia se costituenti “beni merce” (ossia destinate alla vendita), sono ammesse alla rivalutazione, mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP, pari al 19% del maggior valore alle stesse attribuito.

In tal caso, la rivalutazione è ammessa a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro i 5 anni successivi all’effettuazione della rivalutazione stessa. In caso contrario, si decade dal beneficio e l’acquirente dell’area diviene solidalmente responsabile con il venditore per il pagamento della maggiore imposta dovuta sulle plusvalenze.

La rivalutazione, in questo caso, è ammessa con riferimento ai seguenti beni, risultanti dal bilancio relativo all’esercizio in corso al 31 dicembre 2004:

- aree edificabili iscritte tra le immobilizzazioni;

- aree edificabili iscritte tra i beni merce;

- aree su cui insiste un fabbricato da demolire, iscritto tra le immobilizzazioni (la demolizione deve avvenire entro il termine di approvazione del bilancio 2005);

- aree su cui insiste un fabbricato da demolire, iscritto tra i beni merce (la demolizione deve avvenire entro il termine di approvazione del bilancio 2005).

La rivalutazione non è ammessa per singole aree, ma deve riguardare tutte le aree fabbricabili appartenenti alla stessa categoria omogenea. A tal fine, le categorie omogenee sono individuate in funzione della destinazione urbanistica dei medesimi terreni.

L’imposta sostitutiva del 19% deve essere versata obbligatoriamente in tre rate annuali, senza pagamento di interessi, entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi, rispettivamente secondo i seguenti importi:

- 40% nel 2006,

- 35% nel 2007,

- 25% nel 2008.

Per quanto riguarda la decorrenza degli effetti fiscali della rivalutazione per tali cespiti, la legge non appare chiara al riguardo.

Tuttavia, il richiamo espresso agli artt. 10-15 della legge 342/2000 potrebbe far presupporre che, solo per tali cespiti, il riconoscimento del maggior valore attribuito in sede di rivalutazione sia immediato (l’art.12 della citata legge 342/2000 prevede espressamente, infatti, l’efficacia fiscale immediata della rivalutazione).

In ogni caso, l’ANCE ha intrapreso le più opportune iniziative presso le competenti sedi, affinchè sia espressamente precisato il riconoscimento fiscale immediato della rivalutazione.

Ulteriori iniziative sono state, inoltre, promosse, al fine di escludere la decadenza dal beneficio, nell’ipotesi in cui la condizione di utilizzazione edificatoria entro cinque anni dalla rivalutazione non si realizzi a causa di ritardi nel rilascio dei titoli urbanistici abilitativi dei lavori, non imputabili al soggetto proprietario dell’area.