LEGGE N.20 DEL 27/12/05 - APPROVATE LE MODIFICHE ALLA
LEGGE REGIONALE PER IL GOVERNO DEL TERRITORIO DELLA LOMBARDIA IN MATERIA DI RECUPERO
A FINI ABITATIVI DEI SOTTOTETTI ESISTENTI
Il Consiglio Regionale della
Lombardia nella seduta del 21 dicembre 2005 ha approvato le modifiche alla
legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 per il governo del territorio in materia di “recupero a fini abitativi dei
sottotetti esistenti” confermando il testo licenziato dalla Commissione consiliare
“Territorio” e respingendo le modifiche proposte dalla minoranza. Tale
disposizione è stata pubblicata sul 12° supplemento ordinario al BURL di
venerdì 30 dicembre 2005. A votare
compatta a favore della nuova legge è stata la maggioranza. Astenuti i DS, la
Margherita e l’Unione. Voto contrario invece da parte di Italia dei valori,
Verdi e Rifondazione Comunista.
La nuova legge sui sottotetti
prevede lo slittamento dei termini previsti dalla l.r. 12/2005 da marzo a
dicembre 2005, consentendo il recupero del sottotetto negli edifici esistenti
alla data del 31 dicembre 2005 o assentiti sulla base di permessi di costruire
rilasciati entro il 31 dicembre o, ancora, nel caso di denunce di inizio
attività presentate entro il primo dicembre 2005. Viene prevista la possibilità
di recuperare i sottotetti anche sui nuovi edifici dopo che siano trascorsi 5
anni dal conseguimento dell’agibilità (anche per silenzio assenso).
Tra gli altri elementi della legge
si sottolinea che nel caso della realizzazione di nuove unità immobiliari è
necessario anche realizzare i parcheggi pertinenziali, oppure versare al Comune
una somma pari al costo di costruzione dei posteggi da reperire. L’intervento
di recupero è equiparato a una ristrutturazione edilizia e può avvenire in deroga
agli strumenti di pianificazione adottati, ma deve essere sottoposto all’esame
di impatto paesaggistico.
Bisogna versare un contributo di
costruzione, calcolato in base alle tariffe comunali per le nuove costruzioni,
sul quale è possibile una maggiorazione del 20% da parte delle amministrazioni.
Il recupero volumetrico è consentito in quegli edifici in cui almeno il 25%
della Slp complessiva è destinata a residenziale. Sono state eliminate le
deroghe al divieto per cinque anni, inizialmente previste in commissione, in
caso di figli, anziani, portatori di handicap, assunzione di badanti o se si
fosse trattato della prima casa per giovani coppie.
La legge era particolarmente
urgente, soprattutto dopo le due recenti sentenze divergenti del Tar Milano e
del Tar Brescia.
Si riepilogano di seguito le nozioni
principali in materia di sottotetti.
E’ possibile recuperare i
sottotetti:
1) anche in deroga agli strumenti
urbanistici vigenti, quelli degli edifici esistenti alla data del 31 dicembre
2005, come pure quelli degli edifici autorizzati o sulla base di permesso di
costruire rilasciato entro il 31 dicembre 2005 oppure di denuncia di inizio
attività (d.i.a.) presentata entro il 1° dicembre 2005.
2) realizzati sulla base di permesso
di costruire successivo al 31/12/2005, oppure di d.i.a. presentata dopo il 1°
dicembre 2005, una volta trascorsi cinque anni dalla data di conseguimento
dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.
3) in ogni caso solo in edifici
destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie
lorda di pavimento (s.l.p.) complessiva.
L’intervento di recupero abitativo
dei sottotetti esistenti è equiparato per legge alla ristrutturazione edilizia
e può avvenire in deroga agli strumenti della pianificazione comunale vigenti
ed adottati. Occorre rispettare quanto previsto dai predetti strumenti per
quanto riguarda l’obbligo degli spazi a parcheggio, se l’intervento di recupero
è finalizzato a realizzare nuove unità immobiliari.
Il reperimento dei parcheggi per le
nuove unità immobiliari deve rispettare la normativa comunale, garantendo
comunque il minimo previsto dalla disciplina regionale in materia di recupero
dei sottotetti esistenti. Qualora non vi siano sufficienti spazi a parcheggio,
si deve versare in alternativa una somma, dalla quale si è esentati nelle
ipotesi previste dalla stessa disciplina regionale.
Per gli interventi di recupero dei
sottotetti si deve versare un contributo di costruzione, calcolato in base alle
tariffe comunali per le nuove costruzioni, sul quale i Comuni hanno facoltà di
applicare una maggiorazione del 20 %.
I progetti di recupero dei
sottotetti esistenti devono essere sottoposti a esame di impatto paesistico
come previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale.
La destinazione d’uso dei sottotetti
(anche quelli recuperati ai sensi della l.r. 15/96) non può essere cambiata nei
dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità.
I Comuni potranno individuare zone
del proprio territorio o singoli edifici in cui non sarà possibile applicare le
deroghe previste dai piani urbanistici vigenti. I nuovi Piani di Governo del
Territorio (PGT) disciplineranno in via definitiva le modalità di recupero
abitativo dei sottotetti.
Si riporta di seguito il testo delle
nuove disposizioni in materia di sottotetti.
TESTO
INTEGRATO L.R. 12/05
(in
grassetto le modifiche e le integrazioni al testo apportate dalla Legge
Regionale 27/12/2005, n. 20)
TITOLO IV
ATTIVITA’
EDILIZIE SPECIFICHE
CAPO I
RECUPERO AI
FINI ABITATIVI DEI
SOTTOTETTI ESISTENTI
Art. 63
(Finalità e
presupposti)
1. La Regione promuove il recupero a
fini abitativi dei sottotetti esistenti con l’obiettivo di contenere il consumo
di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici
per il contenimento dei consumi energetici.
1 bis. Si definiscono
sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici dei quali sia
stato eseguito il rustico e completata la copertura.
2. Negli edifici, destinati a
residenza per almeno il venticinque per cento della superficie lorda di
pavimento (S.l.p.) complessiva, esistenti alla data del 31 dicembre 2005, o
assentiti sulla base di permessi di costruire rilasciati entro il 31 dicembre
2005, ovvero di denunce di inizio attività presentate entro il 1° dicembre
2005, è consentito il recupero volumetrico a solo scopo residenziale del piano
sottotetto.
3. Ai sensi di quanto disposto dagli
articoli 36, comma 2 e 44, comma 2, il recupero volumetrico di cui al comma 2
può essere consentito solo nel caso in cui gli edifici interessati siano
serviti da tutte le urbanizzazioni primarie, ovvero in presenza di impegno, da
parte dei soggetti interessati, alla realizzazione delle suddette
urbanizzazioni, contemporaneamente alla realizzazione dell’intervento ed entro
la fine dei relativi lavori.
4. Il recupero volumetrico a
solo scopo residenziale del piano sottotetto è consentito anche negli edifici,
destinati a residenza per almeno il venticinque per cento della superficie
lorda di pavimento complessiva, realizzati sulla base di permessi di costruire
rilasciati successivamente al 31 dicembre 2005, ovvero di denunce di inizio
attività presentate successivamente al 1° dicembre 2005, decorsi cinque anni
dalla data di conseguimento dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.
5. Il recupero abitativo dei
sottotetti è consentito, previo titolo abilitativo, attraverso interventi
edilizi, purché siano rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie
riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti,
salvo quanto disposto dal comma 6.
6.Il recupero abitativo dei
sottotetti è consentito purchè sia assicurata per ogni singola unità
immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40, ulteriormente ridotta a
metri 2,10 per i comuni posti a quote superiori a seicento metri di altitudine
sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto
la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa.
Art. 64
(Disciplina
degli interventi)
1. Gli interventi edilizi
finalizzati al recu
pero volumetrico dei
sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e
terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per
garantire il benessere degli abitanti, nonché, ove lo strumento urbanistico
generale comunale vigente risulti approvato dopo l’entrata in vigore della l.r.
51/1975, modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di
pendenza delle falde, purché nei limiti di altezza massima degli edifici posti
dallo strumento urbanistico ed unicamente al fine di assicurare i parametri di
cui all’articolo 63, comma 6.
2. Il recupero ai fini
abitativi dei sottotetti esistenti è classificato come ristrutturazione
edilizia ai sensi dell’articolo 27, comma 1, lettera d). Esso non richiede
preliminare adozione ed approvazione di piano attuativo ed è ammesso anche in
deroga ai limiti ed alle prescrizioni degli strumenti di pianificazione
comunale vigenti ed adottati, ad eccezione del reperimento di spazi per
parcheggi pertinenziali secondo quanto disposto dal comma 3.
3. Gli interventi di recupero
ai fini abitativi dei sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità
immobiliari, sono subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi
pertinenziali nella misura prevista dagli strumenti di pianificazione comunale
e con un minimo di un metro quadrato ogni dieci metri cubi della volumetria
resa abitativa ed un massimo di venticinque metri quadrati per ciascuna nuova
unità immobiliare. Il rapporto di pertinenza, garantito da un atto da
trascriversi nei registri immobiliari, è impegnativo per sé per i propri
successori o aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora sia dimostrata
l’impossibilità, per mancata disponibilità di spazi idonei, ad assolvere tale
obbligo, gli interventi sono consentiti previo versamento al comune di una
somma pari al costo base di costruzione per metro quadrato di spazio per
parcheggi da reperire. Tale somma deve essere destinata alla realizzazione di
parcheggi da parte del comune.
4. Non sono assoggettati al
versamento di cui al precedente comma 3 gli interventi realizzati in immobili
destinati all’edilizia residenziale pubblica di proprietà comunale, di consorzi
di comuni o di enti pubblici preposti alla realizzazione di tale tipologia di
alloggi.
5. Le norme sull’abbattimento
delle barriere architettoniche, di cui all’articolo 14 della l.r. 6/1989, si
applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell’alloggio.
6. Il progetto di recupero ai
fini abitativi dei sottotetti deve prevedere idonee opere di isolamento termico
anche ai fini del contenimento dei consumi energetici dell’intero fabbricato.
Le opere devono essere conformi alle prescrizioni tecniche in materia contenute
nei regolamenti vigenti nonché alle norme nazionali e regionali in materia di
impianti tecnologici e di contenimento dei consumi energetici.
7. La realizzazione degli
interventi di recupero di cui al presente capo comporta la corresponsione degli
oneri di urbanizzazione primaria e secondaria nonché del contributo commisurato
al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di
pavimento resa abitativa secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune
per le opere di nuova costruzione. I comuni possono deliberare l’applicazione
di una maggiorazione, nella misura massima del venti per cento del contributo
di costruzione dovuto, da destinare obbligatoriamente alla realizzazione di
interventi di riqualificazione urbana, di arredo urbano e di valorizzazione del
patrimonio comunale di edilizia residenziale.
8. I progetti di recupero ai
fini abitativi dei sottotetti, che incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e
degli edifici e da realizzarsi in ambiti non sottoposti a vincolo
paesaggistico, sono soggetti all’esame dell’impatto paesistico previsto dal
Piano Territoriale Paesistico Regionale. Il giudizio di impatto paesistico è
reso dalla commissione per il paesaggio di cui all’articolo 81, anche con
applicazione del comma 5 del medesimo articolo, entro il termine perentorio di
sessanta giorni dalla richiesta formulata dal responsabile del procedimento
urbanistico, decorso il quale il giudizio si intende reso in senso favorevole.
9. La denuncia di inizio
attività deve contenere l’esame dell’impatto paesistico e la determinazione
della classe di sensibilità del sito, nonché il grado di incidenza paesistica
del progetto, ovvero la relazione paesistica o il giudizio di impatto
paesistico di cui al comma 8.
10. I volumi di sottotetto
già recuperati ai fini abitativi in applicazione della legge regionale 15
luglio 1996, n. 15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti),
ovvero della disciplina di cui al presente capo, non possono essere oggetto di
mutamento di destinazione d’uso nei dieci anni successivi al conseguimento
dell’agibilità, anche per silenzio-assenso.”
Art. 65
(Ambiti di
esclusione)
1. Le disposizioni del presente capo
non si applicano negli ambiti territoriali per i quali i comuni, con motivata
deliberazione del consiglio comunale, ne abbiano disposta l’esclusione, in
applicazione dell’articolo 1, comma 7, della legge regionale 15 luglio 1996, n.
15 (Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti).
1bis. Fermo restando quanto
disposto dal comma 1, i comuni, con motivata deliberazione, possono
ulteriormente disporre l’esclusione di parti del territorio comunale, nonché di
determinate tipologie di edifici o di intervento, dall’applicazione delle
disposizioni del presente capo.
1ter. Con il medesimo
provvedimento di cui al comma 1bis, i comuni possono, altresì, individuare
ambiti territoriali nei quali gli interventi di recupero ai fini abitativi dei
sottotetti, se volti alla realizzazione di nuove unità immobiliari, sono, in
ogni caso, subordinati all’obbligo di reperimento di spazi per parcheggi
pertinenziali nella misura prevista dall’articolo 64, comma 3.
1quater. Le determinazioni
assunte nelle deliberazioni comunali di cui ai commi 1, 1bis e 1ter hanno efficacia non inferiore a cinque anni e
comunque fino all’approvazione dei PGT ai sensi dell’articolo 26, commi 2 e 3.
Il piano delle regole individua le parti del territorio comunale nonché le
tipologie di edifici o di intervento escluse dall’applicazione delle disposizioni
del presente capo.
1quinquies. In sede di
redazione del PGT, i volumi di sottotetto recuperati ai fini abitativi in
applicazione della l.r. n. 15/1996, ovvero delle disposizioni del presente
capo, sono computati ai sensi dell’articolo 10, comma 3, lettera b).