RIVALUTAZIONE
AREE EDIFICABILI - RIAPERTURA DEI TERMINI E RIEPILOGO DELLE MODALITÀ
APPLICATIVE
(L. 2/12/05, n. 248 di conversione del DL 30/9/05, n. 203)
Sul Supplemento Ordinario n. 195/L alla Gazzetta
Ufficiale n. 281 del 2 dicembre 2005, è stata pubblicata
In particolare, l’art. 11-quaterdecies, comma 4, del
D.L. 203/2005, così come risultante dalle modifiche
apportate dalla relativa legge di conversione n. 248/2005, prevede la
possibilità per i contribuenti non esercenti attività commerciale di
rideterminare il valore d’acquisto di terreni edificabili e agricoli posseduti
alla data del 1° gennaio 2005 (e non più fino al 1° luglio 2003 come stabilito
dal comma 376 dell’art. 1 della legge 311/2004), mediante la redazione di una
perizia giurata di stima ed il versamento di un’imposta sostitutiva delle
imposte sul reddito pari al 4% dell’intero valore rivalutato delle aree, da
effettuarsi entro il 30 giugno 2006 (l’ultima scadenza, prevista dall’art. 1,
comma 376 della legge 311/2004, era il 30 giugno 2005).
In sostanza le novità sono:
-
la riapertura dei termini al 30 giugno 2006 per il versamento
dell’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito pari al 4% dell’intero
valore rivalutato. Il pagamento può avvenire anche in tre rate annuali di pari
importo, con gli interessi del 3%, da effettuarsi entro il 30 giugno 2006 (I rata), 30 giugno 2007 (II rata), 30 giugno 2008 (III
rata);
-
la riapertura dei termini al 30 giugno 2006 per la redazione e il
giuramento della perizia di stima;
-
l’estensione della facoltà di rivalutare con riferimento alle
aree edificabili ed agricole possedute alla data del 1° gennaio 2005.
La rideterminazione del valore delle aree produce i
relativi effetti fiscali in termini di minore tassazione delle plusvalenze
realizzate con la vendita degli stessi immobili, come redditi diversi ai sensi
dell’art. 67, comma 1, lett. a) e b) del TUIR (DPR 917/1986 e successive
modificazioni).
A seguito della rivalutazione, infatti, il nuovo
valore del terreno, risultante dalla perizia di stima, assume la natura di
prezzo di acquisto dello stesso, da portare in diminuzione del corrispettivo
ottenuto al momento della vendita, ai fini della determinazione delle
plusvalenze.
A tale proposito, si ritiene utile riepilogare le
modalità applicative dell’agevolazione, alla luce dei diversi pronunciamenti
ministeriali che si sono susseguiti nel tempo, sin dalla prima applicazione del
beneficio, in origine introdotto dall’art. 7 della legge 448/2001 e poi oggetto
di successive riaperture e proroghe dei termini, tra cui, da ultimo, quella
disposta dal citato art. 11-quaterdecies, comma 4 del D.L. 203/2005,
convertito nella legge 248/2005.
Evoluzione normativa
Introduzione del “4%” - L’art. 7 della legge 448/2001
ha introdotto per la prima volta la possibilità di rivalutare le aree
edificabili ed i terreni a destinazione agricola, posseduti al 1° gennaio 2002,
mediante presentazione di una perizia giurata di stima ed il pagamento di
un’imposta sostitutiva del 4% entro il 30 settembre 2002
Proroga fino al 30/11/02 - L’art. 4, comma 3, D.L. 209/2002,
convertito dalla legge 265/2002 ha prorogato sino al 30 novembre 2002, il
termine per la redazione della perizia di stima e del versamento dell’imposta
sostitutiva del 4%, sempre con riferimento alle aree possedute al 1° gennaio 2002
Riapertura dei termini ed estensione beneficio ai
terreni posseduti 1/1/2003 - L’art. 2, comma 2, del D.L. 282/2002, convertito
con modificazioni nella legge 27/2003 ha disposto la riapertura dei termini,
fissando le scadenze di pagamento e di presentazione della perizia giurata al
16 maggio 2003 e allargando l’agevolazione anche relativamente ai terreni
edificabili o con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2003
Proroga fino al 16/3/04 - L’art. 39, comma
14-undecies, del D.L. 269/2003, convertito nella legge 326/2003 ha previsto la
proroga dei termini del beneficio fino al 16 marzo 2004, sempre per le aree
possedute al 1° gennaio 2003
Riapertura dei termini ed estensione beneficio ai
terreni posseduti 1/7/2003 - L’art. 6-bis, D.L. 355/2003, convertito dalla
legge 47/2004 ha previsto la riapertura dei termini della rivalutazione con
riferimento alle aree possedute alla data del 1° luglio 2003, con il versamento
dell’imposta sostitutiva entro il 30 settembre 2004
Proroga fino al 30/6/05 - L’art. 1, comma
Riapertura dei termini ed estensione beneficio ai
terreni posseduti 1/1/2005 - L’art. 11-quaterdecies, comma 4 del D.L. 203/2005,
convertito nella legge 248/2000 ha previsto la riapertura dei termini della
rivalutazione con riferimento alle aree possedute alla data del 1° gennaio 2005,
con il versamento dell’imposta sostitutiva entro il 30 giugno 2006
Indice
1. Soggetti ammessi
2. Aree rivalutabili
3. Adempimenti: L’ultima proroga
3.1. Redazione e giuramento della perizia di stima
3.2 Versamento dell’imposta sostitutiva
3.3 Altri adempimenti
4. Effetti fiscali della rivalutazione
4.1 Determinazione delle plusvalenze imponibili
4.2 Imposte indirette sul trasferimento
5. Possibilità di rivalutare aree che avevano già
fruito del beneficio
6. Novità Finanziaria 2006: tassazione separata delle plusvalenze
1. Soggetti ammessi
Possono scegliere di effettuare la rivalutazione:
- le persone fisiche,
- le società semplici,
- gli enti non commerciali (semprechè le aree
interessate non rientrino nell’esercizio dell’attività commerciale eventualmente
svolta),
che, alla data del 1° gennaio 2005, risultino proprietari
di aree edificabili o agricole (in ogni caso, il terreno deve risultare ancora
di proprietà del contribuente al momento in cui si procede alla rivalutazione
tramite la redazione della perizia giurata di stima).
2. Aree rivalutabili
Dal punto di vista oggettivo, come precisato dalla
Circolare dell’Agenzia delle Entrate 1° febbraio 2002, n. 15/E, la possibilità
di rivalutazione, che la norma prevede con riferimento ai “terreni edificabili
e con destinazione agricola”, si intende ammissibile in relazione alle seguenti
aree (sempre se possedute alla data del 1° gennaio 2005):
-
terreni lottizzati o sui quali siano state eseguite opere intese
a renderli edificabili;
-
terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria (in base al
piano regolatore generale o ad altri provvedimenti urbanistici), anche se di
fatto destinati ad agricoltura;
-
terreni agricoli;
-
terreni agricoli, anche in vista di un futuro inserimento in uno
strumento urbanistico, come già chiarito dall’Amministrazione finanziaria nella
Circolare n. 9/E del 30 gennaio 2002.
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate, con le Circolari n. 55/E
del 20 giugno 2002 e n.81/E del 31 ottobre
Tra queste, in particolare:
- la rivalutazione è possibile anche nel caso in cui
oggetto di rivalutazione sia un’area posseduta da più
comproprietari ed uno solo di questi intenda rideterminare il valore del
terreno, in ragione della relativa quota di proprietà. In tal caso, il soggetto
interessato alla rivalutazione deve promuovere la perizia di stima dell’area
per intero e determinare, successivamente, il valore sul quale calcolare l’imposta
sostitutiva dovuta, in ragione della propria percentuale di proprietà.
Diversamente, qualora tutti i comproprietari fossero
interessati alla rivalutazione, è sufficiente la redazione di un’unica perizia,
sulla base della quale calcolare la base imponibile dell’imposta, ma sono
necessari singoli versamenti per ciascun comproprietario, in ragione della
propria quota parte;
- è possibile rivalutare anche il valore delle aree
gravate da diritto di superficie. In tal caso, l’esistenza di tale diritto
influenzerà il valore del terreno in sede di redazione della perizia giurata;
- hanno piena facoltà di rivalutare il valore di un
terreno, nel caso in cui questo sia gravato da un
diritto di usufrutto alla data del 1° gennaio 2005, sia al nudo proprietario
sia all’usufruttuario.
Al primo, in particolare, è data facoltà di
rivalutazione del valore della nuda proprietà del terreno, costituito, ai sensi
dell’art. 48 del Testo Unico dell’Imposta di Registro DPR 131/1986, dalla
differenza tra il valore pieno dell’area ed il valore del diritto reale di
godimento della stessa, analogamente a quanto già precisato dalla stessa
Amministrazione relativamente al proprietario di un terreno su cui grava un
diritto di superficie.
Allo stesso modo, è riconosciuta all’usufruttuario la
possibilità di rivalutare il diritto di godimento di cui è titolare, atteso
che, ai fini della tassazione dei redditi, alle operazioni di costituzione e
trasferimento a titolo oneroso dei diritti reali di godimento si applicano le
stesse regole valide per il trasferimento del diritto di proprietà a titolo
oneroso, ai sensi del comma 5 dell’art. 9 del TUIR 917/1986;
- è possibile rideterminare il valore di aree, anche
nell’ipotesi in cui queste siano oggetto di
procedimenti espropriativi;
- nell’ipotesi in cui gli strumenti urbanistici prevedano destinazioni differenziate all’interno di una
stessa particella catastale e dichiarino edificabile solo una porzione della
stessa, è riconosciuta al contribuente, che ne abbia interesse, la facoltà di
operare la rivalutazione della sola parte dell’unità catastale dichiarata
edificabile, purché nell’atto di perizia sia fatto preciso riferimento allo
strumento urbanistico che la delimita;
- nel caso in cui la rivalutazione di un’area sia stata operata dal de cuius o dal donante, l’erede o il
donatario della stessa, ai fini del calcolo della plusvalenza, qualora
intendano procedere alla cessione del terreno rivalutato, debbono assumere come
valore iniziale del medesimo il valore indicato negli atti registrati in sede di
successione o donazione.
3. Adempimenti
Alla luce dei chiarimenti da ultimo forniti
dall’Agenzia delle Entrate, con
(a) redazione e giuramento della perizia di stima del
valore delle aree alla data del 1° gennaio 2005, entro il 30 giugno 2006;
(b) versamento dell’imposta sostitutiva (o della prima
rata) del 4% calcolata sull’intero valore rideterminato dei terreni, sempre
entro il 30 giugno 2006;
(c) conservazione
ed esibizione, o trasmissione, su richiesta dell’Amministrazione finanziaria
della perizia giurata, unitamente ai dati identificativi dell’estensore ed al
codice fiscale del titolare del bene periziato, nonchè alle ricevute di
versamento dell’imposta sostitutiva.
3.1. Redazione e
giuramento della perizia di stima
Per poter fruire dell’agevolazione, è necessario far
redigere e giurare una perizia di stima del valore delle aree, determinato alla
data del 1° gennaio 2005[1], entro il 30 giugno 2006.
A tal proposito, si ricorda che la finanziaria 2005
(legge 311/2004) ha esteso la platea dei tecnici e dei professionisti abilitati
alla redazione della perizia, individuati, quindi, nei seguenti soggetti: gli
iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori
agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili e
(per effetto della legge 311/2004) i periti
regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e
agricoltura.
Le perizie stragiudiziali possono essere presentate
per l’asseverazione presso la cancelleria del Tribunale, presso gli uffici del
Giudice di pace o i notai (C.M. 81/E/2002).
Da sottolineare che, come espressamente precisato
dall’Amministrazione finanziaria con
Circa particolari casi di applicazione del beneficio,
è stato poi precisato che, nell’ipotesi in cui l’area da rivalutare sia posseduta da più soggetti in comproprietà, è possibile
far redigere e giurare un’unica perizia, ferma restando la necessità di
effettuare comunque distinti versamenti dell’imposta sostitutiva (C.M.
81/E/2002).
[1] In sostanza, la data del 1° gennaio 2005 deve essere
assunta, sia ai fini della verifica del possesso del terreno da rivalutare, sia
come data rispetto alla quale va determinato il nuovo valore dello stesso.
L’art. 7 della legge 448/2001 che, come detto, ha introdotto
il beneficio per la prima volta, ha previsto, infatti, “...per i terreni
edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2002
(ora 1° gennaio 2005) può essere assunto, in luogo del costo o valore di
acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata
di stima.....” (cfr. in tal
senso, tra le altre, C.M. 15/E/2002; C.M. 81/E/2002; C.M. 27/E/2003 e, da
ultimo anche C.M. 16/E/2005).
[2] Per completezza, si ricorda che la finanziaria 2005
(art. 1, comma 428, legge 311/2004) prevedeva una sorta di “sanatoria” per
coloro che avessero rivalutato l’area, ai sensi dell’ art. 6-bis, D.L. 355/2004,
convertito dalla legge 47/2004, versando l’imposta sostitutiva del 4%, entro il
termine del 30 settembre 2004, senza avere preventivamente effettuato la
redazione ed il giuramento della perizia di stima.
In tali casi era stata prevista, infatti, la
possibilità di redigere e giurare la medesima entro il 31 marzo 2005. Al
riguardo, con al Circolare 16/E/2005, l’Agenzia
precisava che tale “regolarizzazione”:
- era applicabile anche ai contribuenti che avevano
optato per la rateizzazione dell’imposta sostitutiva dovuta e che, entro il 30
settembre 2004, avevano versato solo la prima rata;
- riguardava esclusivamente i terreni rivalutati che,
prima del 31 marzo 2005, non fossero stati ancora
ceduti.
3.2 Versamento dell’imposta sostitutiva
Ulteriore necessario adempimento è relativo al
versamento dell’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito, pari al 4%
dell’intero valore rivalutato delle aree, così come risultante dalla perizia
giurata di stima.
Il pagamento va effettuato tramite modello F24 entro
il 30 giugno 2006, o per intero, oppure rateizzando l’importo da versare in tre
rate annuali di uguale ammontare, secondo le seguenti scadenze:
- I rata: 30 giugno 2006;
- II rata: 30 giugno 2007, con gli interessi annuali
del 3%;
- III rata: 30 giugno 2008, con gli interessi annuali
del 3%.
A differenza della redazione e del giuramento della
perizia, che deve necessariamente precedere la vendita dell’area, il pagamento
dell’imposta sostitutiva (o della prima rata) può anche essere successivo alla
cessione, purché rispetti comunque la data del 30 giugno 2006 (C.M. 15/E/2002).
Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con
- se il versamento avviene successivamente a tale
data, la rivalutazione non produce effetti;
- nel caso in cui sia stata
pagata la prima rata entro il termine fissato, ma sia stato omesso il
versamento delle rate successive, queste ultime sono iscritte a ruolo (ai sensi
degli artt. 10 e ss. del D.P.R. 602/1973). In tal caso è possibile avvalersi
del “ravvedimento operoso” (art. 13, D.Lgs. 472/1997), con la riduzione della
sanzione ad un ottavo del minimo, se il versamento viene
eseguito entro 30 giorni dalla scadenza, ovvero ad un quinto del minimo, se la
regolarizzazione avviene entro un anno (la violazione, ovviamente, non deve
essere stata già constatata e comunque non devono essere iniziate attività di
accertamento).
Nello stesso ambito, è stato ulteriormente precisato
che rimane comunque dovuto il versamento delle rate successive alla prima,
anche nel caso in cui il contribuente decida, in fase di trasferimento
dell’area rivalutata, di non tener conto del valore periziato della stessa (in
tale ipotesi, non può neanche essere richiesto il rimborso dell’imposta già
versata). Le norme agevolative, infatti, prevedono la facoltà di avvalersi in
prospettiva di un beneficio e il contribuente non può modificare
successivamente la scelta liberamente effettuata, in mancanza di un’espressa
disposizione che lo consenta.
Infine, nell’ipotesi di possesso di una pluralità di
aree da rivalutare, può essere corrisposta l’imposta complessivamente dovuta in
un unico versamento, purché questo sia riconducibile al valore attribuito ai
singoli terreni, attraverso l’indicazione del nuovo valore “stimato” di ciascun
terreno in sede di dichiarazione dei redditi (C.M. 81/E/2002).
3.3 Altri adempimenti
Tra gli altri adempimenti richiesti ai fini dell’agevolazione,
oltre a quello già segnalato, relativo alla conservazione ed alla esibizione, su richiesta dell’Amministrazione, della perizia e delle
ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva, l’Agenzia delle Entrate, con
al Circolare n. 35/E/2004, ha evidenziato anche quello relativo
all’indicazione, in sede di dichiarazione dei redditi con il modello Unico
(quadro RM), del valore rivalutato dei terreni e dell’imposta sostitutiva
dovuta. Al riguardo, è stato precisato che i contribuenti che presentano il
modello 730 devono compilare anche il quadro RM del modello Unico Persone
Fisiche ed il relativo frontespizio.
4. Effetti fiscali della rivalutazione
Il costo di acquisto dell’area così rideterminato (al
quale si possono aggiungere le spese di redazione della perizia, se
effettivamente rimaste a carico) costituisce valore normale minimo di
riferimento ai fini:
- delle imposte sui redditi (tassazione delle
plusvalenze);
- delle imposte indirette sul trasferimento (imposta
di registro; ipotecaria e catastale).
Ciò vuol dire che, in caso di cessione dell’area
rivalutata, il nuovo valore periziato deve essere considerato come valore
minimo di riferimento, sia ai fini della determinazione delle plusvalenze da
assoggettare alle imposte sul reddito (come “redditi diversi”), sia nell’ambito
delle imposte di registro, ipotecarie e catastali da applicare al trasferimento
del medesimo terreno.
Viene, quindi, stabilito un principio di “coerenza”
rispetto al valore dell’area che deve essere assunto ai fini, sia delle imposte
dirette, che di quelle indirette.
A tal fine, con
In ogni caso, nell’ipotesi in cui il contribuente
decida, all’atto del trasferimento del terreno e, quindi, in sede di
determinazione delle imposte indirette (registro, ipotecarie e catastali), di
non voler tenere conto del valore rideterminato dello stesso (ad esempio se il
terreno ha subito un deprezzamento per cause naturali o per effetto
dell’adozione di nuovi strumenti urbanistici), anche le plusvalenze, da
assoggettare alle imposte sul reddito, devono essere determinate non tenendo
conto del valore periziato dell’area, ma assumendo il costo d’acquisto della
stessa, secondo gli ordinari criteri dettati dall’art.68
del TUIR, D.P.R. 917/1986 (C.M. 15/E/2002).
Nello stesso ambito, si ribadisce, per completezza,
che anche se non si vuole tener conto della rivalutazione, non si ha comunque
diritto ad ottenere il rimborso dell’imposta sostitutiva del 4% già versata e,
se si è scelta la rateizzazione della stessa, restano dovute le eventuali rate
non ancora versate (C.M. 35/E/2004).
Da evidenziare che, come precisato dall’Agenzia delle
Entrate con la circolare n.35/E/2004, l’unico caso in
cui il valore dell’area, da assumere ai fini delle imposte sul trasferimento,
può differire da quello da considerare per la determinazione delle plusvalenze
imponibili è costituito dai terreni assoggettati a procedure espropriative,
quando la relativa indennità sia inferiore al valore rivalutato dell’area.
In tale ipotesi, infatti, il minor valore rispetto a
quello rivalutato, dichiarato nell’atto di trasferimento (ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale), consegue
all’applicazione della norma speciale sugli espropri (DPR 302/2002), mentre
resta ferma la possibilità di assumere il valore di perizia per la
determinazione dell’eventuale plusvalenza.
Ciò vuol dire che le imposte sul “reddito diverso”, ai
sensi degli artt. 67 e 68 del TUIR, si applicano su un imponibile pari
all’eventuale differenza tra il valore di esproprio e quello di rivalutazione
(l’imposta è dovuta solo se l’indennità di esproprio è
superiore al valore rivalutato dell’area).
4.1 Determinazione delle plusvalenze imponibili
Come già evidenziato, la rideterminazione del valore
delle aree produce i relativi effetti fiscali in termini di minore tassazione
delle plusvalenze realizzate, ai sensi dell’art.67,
comma 1, lett.a e b del TUIR (DPR 917/1986 e
successive modificazioni), con la vendita degli stessi immobili.
A seguito della rivalutazione, infatti, il nuovo
valore del terreno, risultante dalla perizia di stima, assume la natura di
prezzo di acquisto dello stesso, da portare in diminuzione del corrispettivo
ottenuto al momento della vendita, ai fini della determinazione delle plusvalenze
realizzate nelle fattispecie contemplate dal citato art. 67, ossia nei casi in
cui oggetto della cessione sia un’area che
alternativamente:
-
sia stata, precedentemente alla vendita, oggetto di lottizzazione
o sulla quale, comunque, siano state eseguite delle opere intese a renderla
edificabile (art. 67, comma 1, lett.a).
In questo ambito, l’Agenzia delle Entrate, con
-
sia a destinazione agricola e sia stata acquistata a titolo
oneroso da non più di cinque anni (art. 67, comma 1, lett.b).
Da evidenziare che la cessione di un terreno agricolo genera plusvalenze
tassabili se effettuata entro i cinque anni successivi all’acquisto (con
esclusione di quelli acquistati mediante successione o donazione, la cui
vendita non genera plusvalenza imponibile). In caso di cessione decorsi i
cinque anni, le plusvalenze vengono assoggettate ad
imposizione solo nell’ipotesi in cui, al momento della vendita, l’area, da
agricola, sia divenuta edificabile in base agli strumenti urbanistici vigenti
al momento della cessione (C.M. 15/E/2002);
-
sia suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli
strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (art. 67, comma 1, lett.b).
Tale qualificazione ricorre per le aree definite come
edificabili dal Piano Regolatore Generale o, in mancanza, da altri strumenti urbanistici
vigenti al momento della vendita (C.M. 15/E/2002).
Per tale tipologia di aree, si ricorda che
4.2 Imposte indirette sul trasferimento
La rivalutazione produce effetti anche ai fini delle
imposte sul trasferimento, ossia delle imposte di registro,
ipotecaria e catastale, in quanto il valore rideterminato dei terreni
costituisce quello minimo di riferimento per l’applicazione dei medesimi
tributi.
Come detto, è necessario che il venditore evidenzi
nell’atto di trasferimento se il valore dichiarato coincide o
meno con quello periziato, cosicchè l’ufficio
verificatore ne possa tener conto ai fini dell’eventuale rettifica della base
imponibile delle imposte di registro ipotecarie e catastali.
In proposito si fa presente che, ai fini dell’imposta
di registro, il D.P.R. 131/1986 stabilisce, all’articolo 52,
diversi criteri di rettifica del valore dichiarato, a seconda che il
trasferimento abbia ad oggetto un terreno con destinazione edificatoria o altra
destinazione.
In particolare, l’ufficio non può intervenire per la rettifica quando il valore dichiarato del terreno trasferito
sia almeno pari a quello determinato su base catastale (reddito dominicale,
rivalutato del 25%, e moltiplicato per il coefficiente di 90), sempre che non
si tratti di terreni edificabili (art. 52, comma 4).
Il diverso criterio di determinazione della base imponibile stabilito dal D.P.R. 131/1986 comporta
che debbano essere separatamente esaminati il caso di trasferimento di terreni
edificabili e di terreni agricoli, assoggettati ad imposta sostitutiva, qualora
il venditore abbia dichiarato di volersi avvalere del valore attribuito dalla
perizia (C.M. 15/E/2002).
In particolare:
- per i trasferimenti di terreni agricoli, effettuati
successivamente alla rivalutazione, nel caso in cui il contribuente dichiari un
valore inferiore a quello rideterminato, l’ufficio può procedere alla rettifica anche se il valore dichiarato risulti uguale o
superiore a quello calcolato su base catastale (in quanto il valore periziato
costituisce comunque quello minimo di riferimento da dichiarare nell’atto);
- per le cessioni di aree edificabili, l’ufficio può
provvedere comunque alla rettifica del valore dichiarato, se ritiene che il
valore venale dei terreni trasferiti sia superiore. In tal caso, l’eventuale
valore accertato non può essere inferiore a quello risultante dalla perizia di
stima.
Se, invece, il venditore intenda
discostarsi dal valore attribuito al terreno dalla perizia, ai fini delle
imposte di trasferimento valgono le ordinarie regole sulla determinazione della
base imponibile stabilite dal D.P.R. 131/1986.
Per quanto riguarda l’IVA, l’Agenzia ha precisato
(C.M. 16/E/2005) che resta ferma, anche a seguito della rivalutazione, la
determinazione della base imponibile in base al corrispettivo pattuito per la
vendita, ai sensi dell’art. 13 del D.P.R. 633/1972, a prescindere dal valore
delle aree risultante dalla perizia di stima. A parere dell’Agenzia, comunque
l’applicazione dell’IVA secondo le regole proprie di determinazione del
tributo, non fa venir meno la possibilità di calcolare la plusvalenza derivante
dalla vendita delle medesime aree sulla base del valore assoggettato
all’imposta sostitutiva (in tal ambito, è da evidenziare in ogni caso che le
cessioni di aree edificabili rilevano sia ai fini delle plusvalenze,
costituenti “redditi diversi” ai sensi dell’art. 67 del TUIR, che dell’IVA,
quando siano poste in essere da imprenditori agricoli).
5.
Possibilità di rivalutare aree che avevano già fruito del beneficio
A seguito dell’ultima proroga,
precedente alla riapertura dei termini al 30 giugno 2006, stabilita dal citato
art. 11-quaterdecies, comma 4, del D.L. 203/2005, l’Agenzia ha confermato (cfr. dal ultimo
In attesa dei prossimi chiarimenti
amministrativi, ciò fa comunque ritenere che la facoltà di rivalutare possa
essere estesa anche ora ad aree in passato già oggetto di precedenti
rivalutazioni.
In tal caso, è necessario far
redigere e giurare una nuova perizia di stima del valore dei terreni
determinato alla data del 1° gennaio 2005 e versare l’imposta sostitutiva del
4%, calcolata sul nuovo valore, entro il prossimo 30 giugno 2006.
Si ricorda che l’imposta
sostitutiva versata in occasione delle precedenti rivalutazioni può essere
unicamente richiesta a rimborso, ai sensi dell’art. 38 del DPR 602/1973, mentre
non è ammessa nessuna compensazione e, nel caso in cui si sia optato per il
pagamento rateale, le eventuali quote residue non vanno versate.
Tenuto conto delle diverse
riaperture e proroghe dei termini relative all’agevolazione, si ritiene utile
riportare lo schema delle scadenze, contenuto nella Circolare ministeriale
16/E/2005, debitamente aggiornato alla luce dell’ultima riapertura dei termini
del beneficio, relativo ai pagamenti dell’imposta sostitutiva, da rispettare a seconda della norma agevolativa in base alla quale è stata
effettuata la rivalutazione (Tabella 1)
|
Disposizione |
Data Rivalutazione |
Scadenza pagamento imposta sostitutiva (o I rata) |
Scadenza II rata |
Scadenza III rata |
|
Art. 7, |
01/01/2002 |
30/9/2002
prorogata inizialmente al 30/11/2002 e da ultimo al 16/12/2002 |
16/12/2003 |
16/12/2004 |
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Art. 2, |
01/01/2003 |
16/5/2003
prorogata successivamente al 16/3/2004 |
16/03/2005 |
16/03/2006 |
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Art. 6-bis, |
01/07/2003 |
30/9/2004
prorogata da ultimo al 30/6/2005 |
30/06/2006 |
30/06/2007 |
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Art. 11
quaterdecies, D.L. 203/2005 |
01/01/2005 |
30/6/2006 |
30/06/2007 |
30/06/2008 |
6. Novità Finanziaria 2006:
tassazione separata delle plusvalenze
Il comma 496, dell’art. 1 della
legge 23 dicembre 2005, n. 266 (Legge Finanziaria 2006), prevede la possibilità
di sottoporre a tassazione separata le plusvalenze realizzate da privati non
esercenti attività commerciale, anche nell’ipotesi di cessione a titolo oneroso
di aree edificabili, mediante pagamento di un’imposta sostitutiva pari al
12,50% sulle medesime plusvalenze.
La citata disposizione, infatti,
introduce nell’ordinamento un regime di tassazione separata nei casi di
compravendita di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni, nonchè
nel caso di cessione di aree edificabili, a prescindere dal periodo intercorso
tra l’acquisto e la successiva vendita dei medesimi terreni.
Questa si pone come regime di
tassazione alternativo, che su richiesta della parte
venditrice, deroga all’ordinario regime di tassazione, stante il quale sono
assoggettate ad IRPEF (come redditi diversi, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett.b, D.P.R. 917/1986), con l’aliquota marginale propria
del contribuente, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso
di:
- immobili acquistati o costruiti da
meno di cinque anni, esclusi quelli acquisiti a titolo gratuito, per donazione
(inter vivos) o successione (mortis causa), o destinati, per la maggior parte
del periodo intercoso tra acquisto o costruzione e successiva cessione, ad
abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
- aree suscettibili di utilizzazione
edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
L’imposta sostitutiva del 12,50% viene applicata su richiesta del cedente, resa al notaio
rogante, il quale provvede all’applicazione ed al versamento della stessa e
comunica all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alla cessione, secondo
modalità che saranno definite con un Provvedimento del Direttore della medesima
Agenzia.