L’ASSICURAZIONE
DECENNALE A TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI IN COSTRUZIONE - CONSIDERAZIONI PRATICHE
Il Decreto legislativo 20 giugno
2005, n. 122 (“Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli
acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n.
Si riporta il testo della norma:
D. Lgs. 20 giugno 2005 n. 122
Art. 4.
Assicurazione dell’immobile
1. Il costruttore è obbligato a
contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della
proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio
dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura
dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile,
derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle
opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque
manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di
compravendita o di assegnazione.
Si riporta altresì il testo
dell’art. 1669 del codice civile, richiamato dalla norma sopra riportata:
Codice Civile (1942)
Art. 1669
Rovina e difetti di cose immobili
[I]. Quando si tratta di edifici o
di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel
corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto
della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente
pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti
del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un
anno dalla scoperta.
[II]. Il diritto del committente
si prescrive in un anno dalla denunzia.
Nell’evoluzione giurisprudenziale
relativa all’art. 1669 del codice civile, mentre i concetti di rovina o
pericolo di rovina non hanno fornito particolari ragioni di contenzioso
(risultando spesso pacifico che la garanzia decennale dell’appaltatore sia
pienamente operante in caso di dissesto strutturale dell’edificio), il concetto
di grave difetto è stato oggetto di numerose pronunce.
Sinteticamente, il concetto di
“gravi difetti” è stato progressivamente ampliato, facendovi rientrare,
sostanzialmente, ogni vizio o difetto dell’immobile che ne comprometta
anche parzialmente il normale uso (ad es. pavimenti e rivestimenti; impianti
elettrico, idrotermosanitario, ecc…; impermeabilizzazioni ed isolamenti;
coibentazioni, infiltrazioni ed effluorescenze; …).
Il riferimento all’art. 1669 del
codice civile, portato dalla dall’art. 4 del D.Lgs
122/2005, ed ai “gravi difetti dell’immobile” impone di valutare l’estensione
della copertura assicurativa alla luce della giurisprudenza formatasi in
materia.
Prima di esaminare i limiti delle
coperture assicurative è il caso di rammentare che la polizza assicurativa non
esonera l’imprenditore dalla responsabilità decennale.
Infatti, l’appaltatore o il
costruttore/venditore è, e rimane, responsabile delle opere eseguite ed è
tenuto, per legge, alla garanzia nei limiti individuati dall’art. 1669 del
codice civile, mentre la compagnia di assicurazione è tenuta unicamente a
corrispondere all’avente diritto (committente o acquirente
dell’immobile) l’indennizzo previsto nella polizza, al netto dell’eventuale
franchigia, secondo le condizioni previste nella polizza stessa (e, quindi, con
le esclusioni dalla garanzia ivi contemplate), ferma la possibilità, inoltre,
di rivalersi nei confronti dei soggetti ritenuti responsabili dei difetti.
Poiché l’appaltatore risponde a
norma di legge (art. 1669 c.c.) mentre la compagnia di
assicurazione risponde a norma di contratto (polizza di assicurazione), è
possibile, pur in presenza di accettazione della polizza assicurativa da parte
dell’avente diritto (committente o acquirente), che l’impresa debba far fronte
direttamente alla garanzia.
In tale contesto, le polizze
assicurative sinora proposte dal mercato (ed utilizzate anche da broker con cui
gli uffici del Collegio intrattengono rapporti), per la garanzia decennale non
paiono idonee a mallevare integralmente il costruttore.
Di seguito si riportano alcune
considerazioni.
a) Suddivisione in “partite” o
distinzione tra “assicurazione base” e ulteriori fattispecie.
E’ prevista la copertura
sostanzialmente integrale per i soli casi di “rovina”, è cioè di crollo
dell’immobile, e delle conseguenti spese di “sgombero”.
Altre ipotesi, rientranti in
quelle che la giurisprudenza ha ricondotto nell’ambito di applicazione
dell’art. 1669 del codice civile (e di conseguenza si ritiene operanti anche
nell’ambito del decreto legislativo 122/2005), vengono
garantite solo per espressa opzione e per periodi inferiori al decennio. Tali
ipotesi, come detto “opzionali” sono:
- involucro (per il caso di
fessurazioni passanti)
- impermeabilizzazione delle
coperture
- pavimentazioni e rivestimenti
interni
- intonaci e rivestimenti esterni
La suddivisione in diverse
“partite” (per ognuna delle quali è previsto un incremento del premio di
assicurazione), ancorché commercialmente comprensibile, risulta difficilmente
conciliabile con la lettera e lo spirito della norma, la quale, per il richiamo
all’art. 1669 c.c. ed ai “gravi difetti”, impone una copertura assicurativa per
ogni ipotesi rientrante, secondo l’orientamento giurisprudenziale, nei
summenzionati “gravi difetti”.
b) Durata
Oltre a prevedere come “opzionali”
ipotesi diverse ed ulteriori rispetto a quelle della “rovina”, viene offerta una copertura assicurativa limitata a soli
quattro anni a decorrere dal secondo fino al quinto compresi per le ipotesi
“opzionali”.
E’ fuor di dubbio che tale limite
temporale sia incompatibile con una garanzia che la legge fissa in dieci anni.
c) Condizioni
Le ipotesi “opzionali” vengono riconosciute solo se riconducibili a “accidentale
difetto di posa in opera”, restringendo così ulteriormente l’ambito di
operatività della garanzia.
d) Involucro
La garanzia è prevista per il solo
“distacco” o la “fessurazione passante”.
Trattandosi di murature e
tamponamenti, e perciò delle murature perimetrali e interne agli edifici, tali
ipotesi tecnicamente non hanno riscontro e nella prassi si verificano assai di
rado, mentre sono decisamente più frequenti ipotesi di fessurazione non passante,
o di “sfondellamento” dei laterizi dei solai (non coperte da garanzia, secondo
un’interpretazione letterale delle polizze).
e) Impermeabilizzazioni
La garanzia è prevista solo per le
coperture. Restano, pertanto, esclusi gli isolamenti delle fondazioni, degli
interrati e seminterrati ecc… .
f) Pavimenti e rivestimenti
interni
La garanzia non comprende
pavimenti e rivestimenti in legno (parquet) o in
materiali diversi da quello “ceramico o lapideo”.
g) Scoperto o franchigia
Potrebbe vanificare la
liquidazione del sinistro da parte della compagnia, restando integralmente a
carico dell’impresa.
h) Riferimento (in alcuni
contratti) a “organismi ufficiali” di controllo di qualità di processo e/o di
prodotto ovvero a “prove richieste da norme di legge”.
Tra gli “organismi ufficiali”
potrebbero rientrare il Sincert, le Soa, il Sinal, il Cen, l’Uni,
l’Iso, ma l’elenco potrebbe non aver fine. Inoltre, tali organismi emanano
disposizioni non vincolanti.
Il riferimento a controlli da
parte di tali enti ovvero il riferimento generico a “prove richieste da norme
di legge”, non identificate o identificabili, potrebbe comportare costi
aggiuntivi imponderabili per le imprese.
i) Attestazioni dell’impresa o di
soggetti terzi.
L’operatività della polizza potrebbe
essere condizionata da attestazioni dell’impresa o di soggetti terzi, con
conseguente esclusione della garanzia nelle ipotesi in cui tali attestazioni possano essere contestate.