Legge di conversione del D.L. N. 223/2006 - Misure fiscali d’interesse per il settore delle costruzioni
Sulla
Gazzetta Ufficiale n. 186 del 11 agosto 2006 (S.O. n. 183/L), è stata
pubblicata
Le
modifiche apportate dalla legge di conversione hanno effetto a partire dal 12
agosto 2006.
Di
seguito si fornisce una sintesi di tutte le misure fiscali di interesse per il
settore (artt. 35; 36, 37).
Sulle
novità fiscali contenute nel provvedimento l’Agenzia delle Entrate ha emesso
due distinte circolari: la n. 27/E in tema di revisione del regime fiscale
delle cessioni e locazioni di fabbricati, e la n. 28/E su tutti gli altri
argomenti del decreto legge, entrambe del 4 agosto 2006.
Le
circolari sono disponibili sul sito internet del Collegio all’indirizzo
www.ancebrescia.it.
Indice
1.
mantenimento dell’imposta di registro all’1% per i trasferimenti di immobili
nell’ambito di programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata
pubblica;
2.
nuovo regime Iva/Registro per compravendite e locazioni di immobili:
2.1
Cessione di fabbricati
2.1.1
Cessione di abitazioni
2.1.2
Cessione di fabbricati strumentali per natura
2.2
Locazione di fabbricati
2.2.1
Locazione di abitazioni
2.2.2
Locazione di fabbricati strumentali per natura
2.3
Rettifica della detrazione;
3.
responsabilità dell’appaltatore per i versamenti IVA dovuti dal subappaltatore;
4.
responsabilità solidale dell’appaltatore per le ritenute fiscali, previdenziali
e contributive sui redditi da lavoro dipendente operate dal subappaltatore;
5.
ritorno dell’Iva al 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e
straordinaria delle abitazioni e modifiche alla detrazione Irpef per le spese
di recupero;
6.
eliminazione della limitazione all’accertamento in caso di pagamento dell’IVA
calcolata su base catastale nelle compravendite di immobili;
7.
definizione di “area edificabile”, ai fini di tutti i tributi;
8.
esclusione dell’ammortamento per le aree su cui insiste un fabbricato
strumentale o pertinenziali allo stesso;
9.
modifiche alle regole di determinazione del valore fiscale delle rimanenze di
opere, forniture e servizi di durata ultrannuale;
10.
revisione delle modalità di accertamento con gli Studi di Settore;
11.
tassazione IRPEF delle plusvalenze realizzate con la vendita di immobili
acquistati per donazione da meno di 5 anni;
12.
obbligo, in sede di acquisto di immobili, di indicare nel rogito il
corrispettivo pattuito e modifiche all’applicazione del “criterio automatico
catastale” ai fini dell’imposta di registro;
13.
obbligo di indicare le modalità di pagamento del corrispettivo e riconoscimento
di una detrazione Irpef per le spese di mediazione;
14.
modifiche al credito d’imposta per i redditi di lavoro dipendente prodotto
all’estero.
1. Mantenimento dell’ “1%” per i programmi prevalentemente di edilizia
residenziale convenzionata pubblica (art. 36, c. 15)
Il
D.L. 223/2006, nel testo originario, ha previsto la completa abrogazione della
norma, in vigore dal 1° gennaio 2001, che stabiliva l’applicazione dell’imposta
di registro all’1% e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168
euro ciascuna) per i trasferimenti di immobili (aree e fabbricati) compresi in
piani urbanistici particolareggiati, a condizione che entro i 5 anni successivi
fossero stati utilizzati edificatoriamente (norma introdotta dall’art. 33,
comma 3, legge 388/2000).
L’abrogazione
ha efficacia per gli atti pubblici formati e le scritture private autenticate a
decorrere dal 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del decreto), che
sconteranno, a partire da tale data, l’imposta di registro dell’8% (aree) o 7%
(fabbricati) e le imposte ipotecarie e catastali proporzionali.
In
merito, il testo definitivo del Decreto Legge, con le modificazioni apportate
dalla Legge di conversione, mantiene la citata agevolazione esclusivamente con
riferimento ai trasferimenti di immobili in piani urbanistici
particolareggiati, diretti all’attuazione di programmi prevalentemente di
edilizia residenziale convenzionata pubblica, comunque denominati, realizzati
in accordo con le Amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di
cessione e dei canoni di locazione.
2. Nuovo regime Iva/Registro per compravendite e locazioni di immobili
(art. 35, c. 8-10 sexies)
Rispetto
al testo originario del Decreto Legge il provvedimento, nell’attuale
formulazione, contiene rilevanti novità in tema di fiscalità delle
compravendite e locazioni immobiliari, di seguito evidenziate.
2.1 Cessione di fabbricati
Le
modifiche apportate in sede di conversione al D.L. 223/2006 [1] hanno in
sostanza introdotto:
-
una differente tassazione delle compravendite a seconda che abbiano ad oggetto
fabbricati a destinazione abitativa ovvero fabbricati strumentali per natura;
-
la facoltà per il venditore di optare per l’applicazione dell’Iva in caso di
cessione di fabbricato strumentale per natura;
-
l’applicazione delle Imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale per
tutti i trasferimenti di immobili strumentali per natura (imponibili od esenti
Iva) e contestuale aumento dell’Imposta ipotecaria dal 2% al 3%.
2.1.1 Cessione di abitazioni
Rimangono
assoggettate ad Iva esclusivamente le cessioni di fabbricati o singole unità
immobiliari a destinazione abitativa se realizzate nel rispetto di due
condizioni:
-
l’impresa cedente è l’impresa costruttrice, o quella che vi ha eseguito (anche
tramite affidamento in appalto) interventi incisivi di recupero (restauro e
risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica). Con
-
la cessione è effettuata entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori di
costruzione o di recupero.
Nell’ipotesi
in cui siano verificati entrambi i suddetti requisiti, il trasferimento
dell’abitazione sconta l’Iva con aliquota propria del bene oggetto di cessione,
ossia:
-
4% nel caso di abitazioni non di lusso cedute ad acquirenti con i requisiti
«prima casa» (Nota II Bis, all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR
131/1986);
-
10% nel caso di abitazioni non di lusso o ristrutturate;
-
20% nel caso di abitazioni di lusso
e
l’Imposta di registro e le Imposte Ipotecaria e Catastale applicate in misura
fissa, pari a 168 euro ciascuna (504 euro complessivi).
In
tutti gli altri casi, compresa la cessione oltre il quadriennio dalla data di
ultimazione dei lavori di costruzione o recupero, il trasferimento è esente da
Iva ed assoggettato ad Imposta di Registro con aliquota del 7% ed Imposte
Ipotecaria e Catastale rispettivamente pari al 2% e all’1% (3% complessivo),
sempre fatta salva l’ipotesi della cessione di abitazione non di lusso ad
acquirente con i requisiti «prima casa», alla quale si applicano l’Imposta di
Registro con aliquota del 3% e le Imposte Ipotecaria e Catastale in misura
fissa, pari a 168 euro ciascuna (336 euro complessivi).
Si
ricorda che l’esenzione da Iva comporta l’indetraibilità dell’imposta pagata in
relazione a tutti i costi sostenuti dall’impresa per la costruzione, l’acquisto
ed il recupero del fabbricato. A tal fine il provvedimento (art. 35, comma 8,
lett. b), modifica l’art. 19-bis 1, lett. i, del DPR IVA 633/72, per estendere
alle società di compravendita l’indetraibilità oggettiva dell’IVA per
l’acquisto, la locazione, la manutenzione, il recupero e la gestione di
fabbricati e porzioni di fabbricato a destinazione abitativa (la detraibilità
resta confermata solo per le imprese aventi come oggetto principale
dell’attività la costruzione di immobili, cioè per le imprese edili che cedono
tali fabbricati entro 4 anni dall’ultimazione).
Per
quanto riguarda l’Iva già detratta nel passato, il provvedimento (art. 35,
comma 9) chiarisce espressamente che non opera la rettifica della detrazione ai
sensi dell’art. 19bis2 del DPR 633/1972 in relazione ai:
-
fabbricati abitativi posseduti al 4 luglio 2006 (tale ipotesi riguarda
esclusivamente i soggetti che hanno mutato il regime fiscale in conseguenza
delle nuove disposizioni contenute nel decreto legge; C.M. 27/E del 2006);
-
fabbricati abitativi posseduti dalle imprese che li hanno costruiti o che vi
hanno eseguito interventi di recupero, per i quali alla data del 4 luglio 2006,
sia già trascorso il termine dei 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di
costruzione o recupero.
2.1.2 Cessione di fabbricati strumentali per natura
Più
articolata è la modifica al regime di tassazione dei trasferimenti immobiliari
che hanno ad oggetto «fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche
non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni»
[2].
Si
tratta, in sostanza, dei cosiddetti fabbricati strumentali per natura,
catastalmente classificati in:
-
Categoria A/10 (uffici e studi privati);
-
Gruppo B (unità immobiliari per uso di alloggio collettivo);
-
Gruppo C (unità immobiliari a destinazione ordinaria, commerciale e varie);
-
Gruppo D (opifici ed in genere fabbricati costruiti per le speciali esigenze di
un’attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione
estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni);
-
Gruppo E (altre unità immobiliari che, per le singolarità delle loro
caratteristiche, non siano raggruppabili in classi).
Per
le cessioni di tali fabbricati, o di porzioni di questi, il provvedimento,
introducendo il nuovo n. 8-ter al comma 1 dell’art. 10 del DPR 633/1972,
stabilisce l’esenzione Iva ad eccezione di quattro specifici casi:
-
cessioni effettuate dalle imprese costruttrici, o che vi hanno eseguito (anche
tramite affidamento in appalto) interventi incisivi di recupero (restauro e
risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica), entro 4
anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o di recupero;
-
cessioni effettuate nei confronti di soggetti passivi Iva che svolgono in via
esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione
d’imposta in percentuale pari od inferiore al 25%. Con
-
cessioni effettuate nei confronti di soggetti non esercenti attività d’impresa,
arte o professione. Sempre
-
cessioni effettuate tra soggetti che, nel relativo atto, hanno espressamente
manifestato l’opzione per l’imposizione Iva. In tal caso, precisa
In
questi ultimi 4 casi, il trasferimento è assoggettato ad Iva con aliquota
propria del bene oggetto della cessione, in misura pari al:
-
10% per uffici e negozi facenti parte di fabbricati a prevalente destinazione
abitativa: (cosiddetti fabbricati “Tupini”), ceduti dall’impresa costruttrice,
e per i fabbricati o porzioni di fabbricato ristrutturato;
-
20% per tutti gli altri casi
e
l’Imposta di Registro si applica in misura fissa, pari a 168 euro mentre le
Imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura proporzionale
rispettivamente pari al 3% e all’1% (4% complessivamente).
Le
principali novità delle operazioni di cessione di tale tipologia di fabbricati
consistono proprio:
-
nell’applicazione dell’Imposta di Registro in misura fissa (pari a 168 euro
ciascuna) sia nell’ipotesi di trasferimenti imponibili agli effetti dell’Iva,
che in caso di esenzione;
-
nel contestuale aumento dell’Imposta Ipotecaria che dal 2% passa al 3%.
In
tutti gli altri casi, il trasferimento è esente da Iva ed assoggettato ad
Imposta di Registro in misura fissa di euro
A
tal riguardo, una specifica agevolazione è prevista, a decorrere dal 1° ottobre
2006, per le cessioni di immobili strumentali di cui siano parte fondi
immobiliari chiusi (di cui agli art. 37 del D.Lgs. 58/1998 e art. 14bis della
legge 86/1994), ovvero imprese di locazione finanziaria, ovvero banche ed
intermediari finanziari (di cui agli artt. 106-107 del D.Lgs. 385/1993),
limitatamente all’acquisto e al riscatto dei beni da concedere o concessi in
leasing, per le quali le volture catastali e le trascrizioni degli atti sono
assoggettate ad Imposte Ipotecaria e Catastale ridotte della metà, ovverosia
rispettivamente pari all’ 1,5% e allo 0,5% (2% complessivo).
Anche
con riferimento alle cessioni di fabbricati strumentali per natura, si ricorda,
infine, che l’esenzione da Iva comporta l’indetraibilità dell’imposta pagata in
relazione a tutti i costi sostenuti dall’impresa per la costruzione, l’acquisto
ed il recupero del fabbricato.
Per
quanto riguarda l’Iva già detratta nel passato, il provvedimento (art. 35,
comma 9) chiarisce espressamente che la rettifica della detrazione, ai sensi
dell’art. 19bis2 del DPR 633/1972, opera esclusivamente nel caso in cui, nel
primo atto successivo al 12 agosto 2006 (data di entrata in vigore della legge
di conversione del decreto), il cedente non opti per l’imposizione Iva
dell’operazione.
2.2 Locazione di fabbricati
Per
quanto riguarda le locazioni, finanziarie o non, le modifiche apportate al D.L.
223/2006 [3] hanno in sostanza introdotto:
-
una differente tassazione delle locazioni a seconda che abbiano ad oggetto
fabbricati a destinazione abitativa ovvero fabbricati strumentali per natura;
-
la facoltà per il locatore di optare per l’applicazione dell’Iva in caso di locazione
di fabbricato strumentale per natura;
-
l’obbligo di registrazione di tutti i contratti di locazione, anche se
imponibili Iva;
-
l’applicazione dell’Imposta di Registro, in misura proporzionale con aliquota
dell’1%, per tutti i contratti di locazione di fabbricati strumentali per
natura (imponibili od esenti Iva).
Le
nuove disposizioni si applicano anche in caso di affitto d’aziende il cui
valore complessivo sia costituito per più del 50% dal valore normale dei
fabbricati4 [4] e, contemporaneamente, qualora l’eventuale applicazione
dell’IVA o dell’imposta di Registro per la locazione di aziende consenta di
conseguire un risparmio di imposta rispetto alle disposizioni per la locazione
di fabbricati (in sostanza le disposizioni della legge 248/2006 si applicano se
meno favorevoli; C.M. 27/E).
2.2.1 Locazione di abitazioni
Viene
sostanzialmente confermato il disposto dell’art. 35, comma 8, dell’originario
testo del D.L. 223/2006 che prevede l’esenzione da IVA, con contestuale
applicazione dell’imposta di registro al 2% per tutte le locazioni di
fabbricati abitativi, comprese le pertinenze, a prescindere dalle
caratteristiche del locatore.
Fermo
restando l’obbligo di registrazione in termine fisso (30 giorni dalla data di
stipulazione5 [5]) per i contratti stipulati a partire dal 4 luglio 2006, per i
contratti di locazione in corso, che passano dal regime Iva al registro
(abitazioni locate dalle imprese che le hanno costruite per la vendita), il
provvedimento dispone la registrazione di un’apposita dichiarazione, le cui
modalità e termini di presentazione e versamento verranno stabiliti con
provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate da emanare entro il 15
settembre 2006.
Si
ricorda che l’esenzione da Iva comporta l’indetraibilità dell’imposta pagata in
relazione a tutti i costi sostenuti dall’impresa per la costruzione, l’acquisto
ed il recupero del fabbricato.
Per
quanto riguarda l’Iva già detratta nel passato (abitazioni locate dalle imprese
che le hanno costruite per la vendita con applicazione dell’Iva al 10% sino al
3 luglio 2006), il provvedimento (art. 35, comma 9) stabilisce che, anche in
questo caso, non opera la rettifica della detrazione, ai sensi dell’art. 19bis2
del DPR 633/1972, solo in relazione ai fabbricati abitativi posseduti dalle
imprese che li hanno costruiti, per i quali alla data del 4 luglio 2006, sia
già trascorso il termine dei 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di
costruzione.
2.2.2 Locazione di fabbricati strumentali per natura
Per
la definizione di tali fabbricati, si rinvia a quanto già precisato nel
precedente paragrafo 2.1.2 (Cessioni di fabbricati strumentali per natura).
In
particolare, per le locazioni di tali fabbricati, il provvedimento (modificando
il n. 8 e introducendo il n. 8-ter al comma 1 dell’art. 10 del DPR 633/1972)
stabilisce l’esenzione Iva ad eccezione di 3 specifici casi:
-
locazioni effettuate nei confronti di locatari soggetti passivi Iva, che
svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto
alla detrazione d’imposta in percentuale pari od inferiore al 25%. Per quanto
concerne la percentuale di detrazione si rinvia a quanto precisato in merito
alla cessione di beni strumentali. La percentuale di detrazione del conduttore
deve essere valutata inizialmente al momento di stipula del contratto di
locazione, nel quale deve essere menzionata la relativa dichiarazione del
conduttore;
-
locazioni effettuate nei confronti di locatari soggetti non esercenti attività
d’impresa, arte o professione;
-
locazioni effettuate da locatori che hanno espressamente manifestato l’opzione
per l’imposizione Iva nel contratto.
In
questi ultimi 3 casi, la locazione è assoggettata ad Iva con aliquota ordinaria
al 20% e ad Imposta di Registro in misura proporzionale, pari all’1%.
A
seguito della reintroduzione di ipotesi di locazioni soggette ad IVA è stata
reintrodotta la possibilità di optare per l’applicazione separata dell’imposta
IVA in presenza di locazione di immobili abitativi esenti (art. 36, terzo
comma, DPR 633/72).
Le
principali novità delle operazioni di locazione di tale tipologia di fabbricati
consistono:
-
nella facoltà per il locatore di optare per l’applicazione dell’Iva;
-
nell’obbligo di registrazione del contratto, con applicazione dell’Imposta di
Registro, in misura proporzionale con aliquota dell’1%, anche nell’ipotesi di
locazione imponibile agli effetti dell’Iva;
In
tutti gli altri casi, la locazione è esente da Iva ed assoggettata ad Imposta
di Registro con aliquota dell’1%.
Per
i contratti di locazione finanziaria è, inoltre, previsto che l’Imposta di
Registro corrisposta per i canoni di locazione possa essere portata, nel caso
di riscatto del bene, a scomputo di quanto dovuto a titolo di Imposte
Ipotecaria e Catastale.
Anche
con riferimento alle locazioni di fabbricati strumentali per natura, si
ricorda, infine, che l’esenzione da Iva comporta l’indetraibilità dell’imposta
pagata in relazione a tutti i costi sostenuti dall’impresa per la costruzione,
l’acquisto ed il recupero del fabbricato.
Per
quanto riguarda l’Iva già detratta nel passato, il provvedimento (art. 35,
comma 9) chiarisce espressamente che la rettifica della detrazione, ai sensi
dell’art. 19bis2 del DPR 633/1972, opera esclusivamente nel caso in cui il
cedente non opti per l’imposizione Iva dell’operazione.
Ai
fini dell’applicazione delle nuove disposizioni, (sia per le locazioni di
abitazioni che per quelle di immobili strumentali), le parti devono presentare
per la registrazione un’apposita dichiarazione, nella quale può essere
esercitata da parte del locatore, per i soli immobili strumentali, l’opzione
relativa all’imponibilità Iva, che ha effetto a decorrere dal 4 luglio 2006. Le
modalità, o termini di presentazione della dichiarazione e di versamento
dell’Imposta di Registro verranno stabiliti con provvedimento del Direttore
dell’Agenzia delle Entrate, da emanare entro il 15 settembre 2006.
2.3 Rettifica della detrazione
Per
quanto riguarda le disposizioni sulla rettifica della detrazione Iva [6], il provvedimento,
così come modificato dalla legge di conversione, neutralizza gli effetti
retroattivi e rende definitive (pertanto, non rettificabili) le detrazioni Iva
legittimamente operate dalle imprese fino all’entrata in vigore delle nuove
disposizioni.
Infatti,
viene previsto che la rettifica della detrazione non operi per:
-
fabbricati abitativi (locati o non) posseduti al 4 luglio 2006, da imprese
diverse da quelle costruttrici o ristrutturatrici;
-
fabbricati abitativi (locati o non) posseduti dalle imprese che li hanno
costruiti o che vi hanno eseguito interventi di recupero, per i quali alla data
del 4 luglio 2006 sia già trascorso il termine dei 4 anni dalla data di
ultimazione dei lavori di costruzione o recupero;
-
fabbricati strumentali per natura se, nell’atto di compravendita, il cedente
opta per l’imposizione Iva [7];
-
fabbricati strumentali per natura concessi in locazione se il locatore, opta
per l’imposizione Iva.
Diversamente,
la rettifica della detrazione opera per i fabbricati abitativi posseduti
(locati o non) dalle imprese che li hanno costruiti o recuperati, quando, al 4
luglio 2006, non è ancora decorso il termine dei 4 anni dall’ultimazione dei
lavori.
In
tal caso:
-
se si tratta di fabbricato abitativo non locato, allo scadere del quadriennio,
opera la rettifica della detrazione, ai sensi dell’art. 19bis2, comma 3, del
D.P.R. 633/1972 (con la restituzione integrale dell’Iva detratta sulla
costruzione o il recupero);
-
se si tratta di fabbricato abitativo locato, opera la rettifica della
detrazione, ai sensi dell’art. 19bis2, comma 2, del D.P.R. 633/1972 (ossia con
riferimento a tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al compimento del
decennio dalla costruzione), ovvero comma 4, qualora l’impresa applichi la
detrazione d’imposta secondo la regola del pro-rata (ai sensi dell’art. 19,
comma 5, del medesimo D.P.R. 633/1972).
Fermo
restando che, sul punto, occorre che l’Amministrazione finanziaria si pronunci
sulle modalità operative delle nuove disposizioni (
3. Responsabilità dell’appaltatore per versamenti Iva del
subappaltatore (art. 35, c. 5-6 ter)
L’appaltatore
diventa responsabile dei versamenti Iva dovuti dal subappaltatore per le
prestazioni di manodopera nel settore dell’edilizia.
In
particolare, viene introdotto il meccanismo dell’inversione contabile (“reverse
charge”), in base al quale il versamento dell’Iva non è più eseguito dal
subappaltatore, ma direttamente dall’appaltatore, il quale quindi è tenuto non
solo al pagamento, ma anche al versamento dell’imposta.
In
pratica:
-
il subappaltatore fattura i lavori all’appaltatore senza addebito dell’Iva e
con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta;
-
l’appaltatore integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota e
della relativa imposta dovuta, con i connessi obblighi formali di registrazione
della stessa, da effettuare sia nel registro dei corrispettivi (di cui all’art.
24 del DPR 633/1972), sia in quello degli acquisti (di cui all’art. 25 del
citato DPR 633/1972).
Come
precisato dall’Agenzia delle Entrate con
L’entrata
in vigore della disposizione è comunque subordinata all’approvazione della
stessa da parte dell’Unione Europea.
Tenuto
conto che il meccanismo potrebbe provocare una rilevante eccedenza di crediti
Iva in capo al subappaltatore, in un’ottica di garanzia di tempestivo recupero
degli stessi, il provvedimento, come modificato dalla legge di conversione,
conferma oltre alla possibilità di richiesta di rimborso annuale (ai sensi
dell’art. 30, comma 2, lett. a, del D.P.R. 633/1972, come appositamente
modificato dall’art. 35, comma 6-bis del provvedimento in esame) anche la
facoltà di effettuare la compensazione infrannuale tra diverse imposte e
contributi (ai sensi dell’art. 8, comma 3, del D.P.R. 542/1999) ed estende, a
favore degli operatori con volume d’affari costituito per almeno l’80% da
prestazioni rese in esecuzione di contratti di subappalto, il limite di
compensazione annuale da
4. Responsabilità solidale dell’appaltatore per ritenute fiscali e
previdenziali sui redditi da lavoro dipendente operate dal subappaltatore (art.
35, c. 28-34)
Il
D.L. 223/2006 ha introdotto la responsabilità solidale a carico
dell’appaltatore per le ritenute Irpef e per i contributi previdenziali e
assicurativi dovuti dal subappaltatore relativamente ai propri dipendenti.
Gli
importi dovuti per la responsabilità solidale non possono comunque eccedere
complessivamente l’ammontare del corrispettivo dovuto dall’appaltatore al
subappaltatore.
La
responsabilità solidale viene però meno se l’appaltatore verifica, acquisendo
la relativa documentazione prima di effettuare il pagamento, che gli
adempimenti a carico del subappaltatore, relativi all’opera o il servizio
affidatogli (effettuazione e versamento delle ritenute fiscali sui redditi di
lavoro dipendente e versamento dei contributi previdenziali e assicurativi),
sono stati correttamente eseguiti da quest’ultimo.
L’appaltatore
può sospendere il pagamento del corrispettivo sino all’esibizione della
documentazione da parte del subappaltatore.
A
tal fine è previsto che gli atti che devono essere notificati entro un termine
di decadenza al subappaltatore sono notificati entro lo stesso termine anche al
responsabile in solido.
Il
committente, inoltre, prima di effettuare il pagamento all’appaltatore, deve
richiedere e farsi esibire la documentazione attestante il corretto
assolvimento degli adempimenti cui è tenuto l’appaltatore stesso.
L’inosservanza di tale disposizione comporta l’applicazione di una sanzione
amministrativa, da
A
fronte di tale disposizione, si evidenzia l’esigenza di individuare, a livello
normativo, una precisa documentazione attestante la regolarità delle predette
imprese rispetto ai lavoratori occupati, sia ai fini fiscali che contributivi,
per escludere la responsabilità solidale.
Il
testo della legge 248/2006 rinvia l’entrata in vigore delle disposizioni
successivamente all’emanazione di un apposito decreto interministeriale, da
emanarsi entro 90 giorni dall’entrata in vigore della legge, che individui la
suddetta documentazione.
Per
quanto attiene il limite di operatività della predetta responsabilità lo stesso
è circoscritto ad un anno dal termine dei lavori in base alla Legge Biagi (art.
29, comma 2, D.Lgs. 276/2003). Lo stesso termine è stato esteso anche
all’effettuazione ed al versamento delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro
dipendente.
Infine,
è stata espressamente riconosciuta l’esclusione della responsabilità da parte
dei committenti privati non esercenti attività commerciale.
Le
disposizioni, pertanto, si applicheranno per i contratti di appalto e
subappalto di opere, forniture e servizi conclusi successivamente
all’emanazione del suddetto decreto interministeriale, ed interesseranno le
imprese (soggetti Iva), nonchè, in ogni caso, le società (soggetti Ires), lo
Stato e gli Enti pubblici.
5. Ritorno dell’Iva al 10% per le manutenzioni delle abitazioni e
modifiche alla detrazione Irpef per le spese di recupero (art. 35, c. 19-20, e
c. 35-ter- 35 quater)
In
particolare, l’art. 35, comma 35-ter della Legge di conversione prevede la
reintroduzione, dal 1° ottobre al 31 dicembre 2006, dell’Iva ridotta al 10% per
gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria delle abitazioni.
Contestualmente,
per il medesimo periodo, l’art. 35, comma 35-quater stabilisce che la
percentuale di detrazione Irpef relativa alle spese di recupero dei fabbricati
abitativi viene ridotta dall’attuale 41% (che, quindi, rimane in vigore dal 1°
gennaio fino al 30 settembre 2006) al 36% nei limiti di Euro 48.000 per
abitazione (e non più nei limiti di Euro 48.000 per ciascun comproprietario o
familiare convivente o detentore). In sostanza dal 1° ottobre 2006 il limite di
Euro 48.000 deve essere suddiviso tra i soggetti che hanno diritto alla
detrazione.
Resta
fermo quanto già stabilito dal D.L. 223/2006, in base al quale, per le spese
sostenute a partire dal 4 luglio 2006, deve essere indicato separatamente in
fattura il costo della manodopera relativa all’intervento, a pena di decadenza
dal diritto alle agevolazioni.
Con
6. Eliminazione della limitazione all’accertamento in caso di pagamento
dell’IVA sulla base del valore catastale nelle compravendite di immobili (art.
35, c. 2- 4 e c. 23-bis)
Viene
confermata, anche dopo le modifiche apportate dalla Legge di conversione, l’abrogazione
della disposizione (prevista dall’art. 15, D.L. 41/1995, convertito nella legge
85/1995), in base alla quale, per le cessioni di fabbricati classificati o
classificabili nei gruppi A, B e C soggette ad Iva, gli Uffici non potevano
procedere alla rettifica del corrispettivo dichiarato nell’atto, se lo stesso
fosse indicato in misura non inferiore al valore catastale (rendita, rivalutata
del 5% e moltiplicata per i coefficienti catastali variabili a seconda della
tipologia degli immobili).
Al
riguardo, si evidenzia che tale disposizione non derogava comunque al principio
generale, sancito dal DPR 633/1972, per cui la base imponibile Iva è costituita
dal corrispettivo contrattuale, ma, come precisato dall’Amministrazione
finanziaria con
Allo
stesso modo, viene confermata la possibilità di procedere alla rettifica delle
dichiarazioni Iva e delle imposte sul reddito, nell’ipotesi in cui venga
accertato che il valore di trasferimento di beni immobili si discosti dal
valore normale degli stessi, intendendosi per tale il prezzo, o corrispettivo,
mediamente praticato per beni della stessa specie (art. 14 del D.P.R.
633/1972).
In
sostanza, viene del tutto eliminato il principio che comportava, di fatto,
l’attestazione del corrispettivo contrattuale esposto in fattura in misura pari
al valore catastale, confermando che, in ogni caso, per le cessioni soggette ad
Iva la base imponibile è il prezzo di vendita.
Tuttavia,
nell’ipotesi in cui questo sia inferiore al valore normale del bene (prezzo
mediamente praticato per le vendite di immobili similari) vengono aumentati i
poteri di accertamento, sia ai fini Iva che delle imposte sul reddito.
In
merito, la legge di conversione, all’art. 35, comma 23-bis, prevede
ulteriormente che, nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo
ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non possa essere
inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
7. Definizione di “area edificabile” ai fini di tutti i tributi (art.
36, c. 2)
Viene
confermata la definizione di “area edificabile” fornita dall’art. 36, comma 2,
del D.L. 223/2006 e valevole per tutti i tributi: imposte sul reddito
(IRPEF/IRES), IVA, Imposta di registro e ICI.
In
particolare, un’area è da considerarsi fabbricabile, se utilizzabile a scopo
edificatorio in base allo strumento urbanistico generale (PRG) adottato dal
Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione
e dall’adozione degli strumenti attuativi.
La
norma definisce l’area come edificabile con la semplice adozione del piano
regolatore generale e, quindi, anche senza l’approvazione da parte della
Regione. Ciò comporta, di fatto, l’aumento del prelievo, dovendo pagare tutte
le imposte sul valore venale in comune commercio del terreno, pur non potendo
lo stesso essere edificato per la mancanza degli strumenti attuativi.
8. Esclusione dell’ammortamento per le aree su cui insiste un
fabbricato strumentale (art. 36, c. 7-8)
Il
D.L. 223/2006 ha introdotto il principio della non ammortizzabilità, ai fini
fiscali (con la conseguente indeducibilità delle quote di ammortamento), delle
aree occupate dai fabbricati strumentali. La disposizione vuole uniformare i
principi fiscali a quelli civilistici (di redazione del bilancio), per i quali
è già prevista la separata indicazione contabile del valore del fabbricato da
quello del terreno.
In
pratica, dal valore complessivo dell’immobile strumentale deve essere
scorporato quello dell’area su cui lo stesso insiste, o comunque pertinenziale,
e può essere oggetto di ammortamento solo il fabbricato.
Rispetto
al testo originario del citato decreto [9], il provvedimento risultante dalle
modifiche apportate dalla legge di conversione dispone che il costo delle aree
sia quantificato in base ad un’apposita perizia di stima, redatta da soggetti
iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri e dei periti
industriali edili. In ogni caso, il valore delle predette aree non può essere inferiore
al 20%, o al 30% se trattasi di fabbricato industriale, del costo complessivo.
La
disposizione si applica a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 4 luglio
2006 (data di entrata in vigore del decreto legge), con riferimento a tutti i
fabbricati strumentali per natura e per destinazione. Ne sono esclusi gli
impianti e i macchinari, ancorchè infissi al suolo.
9. Modifiche alle regole di determinazione del valore fiscale delle
rimanenze di opere, forniture e servizi di durata ultrannuale (art. 36, c.
20-21)
Viene
confermato che, ai fini della determinazione del valore delle rimanenze finali
di opere e servizi di durata superiore ad un anno, non può più essere operata
la riduzione per rischio contrattuale del 2% (elevata al 4%, se trattasi di
opera eseguita all’estero da soggetti non residenti).
Prima
della modifica, l’art.93, comma 3, del TUIR - D.P.R. 917/1986 (abrogato dal
D.L. 223/2006) prevedeva che la valutazione delle opere di durata ultrannuale
in corso di realizzazione al termine dell’esercizio, fatta in base ai
corrispettivi pattuiti, poteva essere ridotta in misura non superiore al 2%, a
giudizio del contribuente, per tener conto del rischio contrattuale.
Tale
facoltà è stata abrogata, con effetto a partire dal periodo d’imposta 2006.
La
norma comporta un anticipo del pagamento delle imposte su parte del valore
delle rimanenze (2%) che veniva tassato solo all’atto dell’ultimazione della
prestazione.
10. Revisione delle modalità di accertamento con gli Studi di Settore
(art. 37, c. 2-3)
Viene
confermata, per i soggetti in contabilità ordinaria la possibilità di subire
accertamenti tramite gli Studi di Settore, qualora anche solo per un periodo
d’imposta i ricavi dichiarati siano inferiori a quelli stimati dagli stessi
Studi.
Prima,
invece, per i medesimi soggetti, l’accertamento da Studi di Settore era
applicato quando i ricavi dichiarati risultavano inferiori a quelli stimati per
due periodi d’imposta su tre consecutivi.
La
modifica ha efficacia dal periodo d’imposta per il quale il termine di
presentazione della dichiarazione scade successivamente alla data di entrata in
vigore del decreto legge (quindi, già dal periodo d’imposta 2005, per il quale
il termine di presentazione delle dichiarazioni è scaduto il 31 luglio, se
effettuata tramite banca o posta, o il prossimo 31 ottobre, se effettuata in
via telematica).
Con
la stessa decorrenza, inoltre, vengono abrogati gli indici di natura economica
finanziaria e patrimoniale, introdotti dalla legge 311/2004 ed individuati dal
Provvedimento ministeriale 18 gennaio 2006.
Per
il primo periodo d’imposta di applicazione, è possibile procedere, entro le
stesse date di presentazione delle dichiarazioni (Unico 2006, per il periodo
d’imposta 2005), all’adeguamento dei ricavi dichiarati a quelli stimati dagli
Studi. In tal ambito la maggiorazione del 3% in sede di adeguamento,
commisurata ai ricavi e compensi non annotati, si applica qualora la differenza
tra i ricavi annotati nelle scritture contabili e quelli risultanti dagli Studi
di settore sia superiore al 10% dei ricavi annotati. (C.M. 28/E).
La
norma comporta la necessità, per le imprese con ricavi non superiori a
5.164.569 euro, di adeguare i ricavi dichiarati a quelli stimati dagli Studi
anche per un singolo periodo d’imposta, al fine di evitare possibili
accertamenti.
11. Tassazione IRPEF delle plusvalenze realizzate con la vendita di
immobili acquistati per donazione da meno di 5 anni (art. 37, c. 38- 39)
Si
conferma l’introduzione, a partire dal 4 luglio 2006, della tassazione Irpef
delle plusvalenze realizzate dalla vendita di fabbricati ricevuti per
donazione, quando effettuata entro cinque anni, decorrenti dalla data di
acquisto da parte del donante.
La
plusvalenza tassabile è, in questo caso, data dalla differenza tra
corrispettivo di cessione e prezzo di acquisto o costo di costruzione sostenuto
dal donante.
Prima
di tale modifica, la cessione di fabbricati acquistati per donazione non
generava plusvalenze tassabili.
La
norma non riguarda i redditi d’impresa, ma le plusvalenze immobiliari realizzati
da privati che, comunque, fruiscono della tassazione favorevole del 12,50%,
introdotta, dal 1° gennaio 2006, dall’art. 1, comma 496, della legge 266/2005.
12. Obbligo di indicare nel rogito il corrispettivo pattuito e
modifiche all’applicazione del “criterio automatico catastale” ai fini
dell’imposta di registro (art. 35, c. 21, 23 e 23 ter)
Con
tale disposizione viene, in sostanza, prevista la possibilità di dichiarare nel
rogito il prezzo di vendita effettivo dell’abitazione, senza che lo stesso
assuma rilevanza ai fini fiscali, in quanto l’imposta di registro e le imposte
ipotecaria e catastale si applicheranno comunque sul valore ca tastale delle
medesime abitazioni cedute (rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata
per il coefficiente di 120, o di 110 se l’immobile costituisce una “prima casa”
per il soggetto acquirente).
Deve
comunque trattarsi di cessione:
-
realizzata tra persone fisiche non esercenti attività commerciale (sono escluse
le compravendite tra imprese e tra privati e imprese);
-
avente ad oggetto fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze (sono
quindi esclusi, ad esempio, i negozi, gli uffici e gli edifici industriali).
In
ogni caso, l’applicazione di questo principio non è automatica, ma subordinata
alla richiesta dell’acquirente resa al notaio rogante.
Il
D.L. 223/2006 ha integrato tale disciplina, prevedendo comunque l’obbligo di
indicare, nel rogito, il corrispettivo pattuito ed un’ulteriore riduzione degli
oneri notarili dal 20% al 30%.
Il
mancato rispetto di tale obbligo comporta l’applicazione delle imposte sull’intero
importo del corrispettivo, con una sanzione amministrativa dal 50% al 100%
della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al
corrispettivo dichiarato.
La
disposizione si applica agli atti pubblici formati ed alle scritture private
autenticate a decorrere dal 6 luglio 2006 (secondo giorno successivo alla
pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto).
Da
evidenziare inoltre che, modificando l’art. 52 del D.P.R. 131/1986, il
provvedimento risultante dalle modifiche apportate dalla legge di conversione,
prevede che la possibilità, ai fini dell’imposta di registro, di dichiarare
nell’atto il valore catastale (rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per i
coefficienti catastali), per evitare l’accertamento da parte degli uffici dell’Amministrazione,
sia limitata alle sole compravendite di abitazioni e pertinenze effettuate tra
persone fisiche non esercenti attività commerciale (di cui all’art. 1, comma
497, legge 266/2005).
Per
tutte le altre tipologie di cessioni, quindi, l’applicazione della valutazione
automatica non è più sufficiente per evitare l’accertamento.
13. Obbligo di indicazione delle modalità di pagamento in sede di
acquisto di immobili e riconoscimento di una detrazione Irpef per le spese di
mediazione (art. 35, c. 22-23)
All’atto
di cessione di immobili, anche se assoggettato ad Iva, le parti hanno l’obbligo
di rendere dichiarazione sostitutiva di atto notorio, recante:
-
indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo;
-
dichiarazione di essersi avvalse di un mediatore con indicazione della relativa
spesa sostenuta e delle modalità di pagamento della stessa, più indicazione del
numero di partita IVA o del codice fiscale dell’agente immobiliare.
In
caso di incompleta o mendace indicazione di tali dati, si applica una sanzione
amministrativa da
La
disposizione si applica agli atti pubblici formati ed alle scritture private
autenticate a decorrere dal 6 luglio 2006 (secondo giorno successivo alla
pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto).
Rispetto
al testo originario del decreto, il provvedimento risultante dalle modifiche
apportate dalla legge di conversione prevede il riconoscimento, dal 1° gennaio
2007, di una detrazione Irpef (art. 15, comma 1, lett. b bis, del D.P.R. 917/1986)
pari al 19% dei compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in
dipendenza dell’acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione
principale, assunti per un importo massimo di 1.000 euro l’anno.
14. Modifiche al credito d’imposta per i redditi di lavoro dipendente
prodotto all’estero (art. 36, c. 30)
Viene
confermato, anche dopo le modifiche apportate dalla Legge di conversione, che
il credito d’imposta riconosciuto relativamente al reddito di lavoro dipendente
prodotto all’estero debba essere commisurato, non all’ammontare delle imposte
pagate all’estero, ma alla quota parte corrispondente alla retribuzione
convenzionale che, in Italia, concorre alla determinazione del reddito di
lavoro dipendente.
TABELLE RIEPILOGATIVE
|
Cessione di fabbricati abitativi |
||
|
Impresa cedente |
Entro i 4 anni dall’ultimazione |
Oltre i 4 anni dall’ultimazione |
|
Impresa che lo ha
costruito o Impresa che lo ha ristrutturato (art. 31, lett. c, d ed e della legge
457/1978) |
Imponibili IVA (1) |
Esenti IVA (2) |
|
Tutte le altre imprese |
Esenti IVA (2) |
|
(1) Rimangono invariate le aliquote IVA vigenti: 4% per la “prima
casa”; 10% per le abitazioni non di lusso o ristrutturate; 20% per le
abitazioni di lusso. In tali casi, l’Imposta di Registro e le Imposte
ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna
(504 euro complessivi).
(2) Imposta di Registro al 7% ed imposte
ipotecarie e catastali al 3%, ad eccezione dell’ipotesi di cessione di “prima
casa” assoggettata ad Imposta di registro al 3% ed Imposte ipotecaria e
catastale in misura fissa, pari a 168 euro ciascuna (336 euro complessivi).
L’esenzione da IVA comporta l’indetraibilità dell’imposta pagata in relazione a
tutti i costi sostenuti dall’impresa per la costruzione, l’acquisto ed il
recupero del fabbricato.
|
Cessione di fabbricati strumentali per
natura |
|||
|
Impresa cedente |
Entro i 4 anni dall’ultimazione |
Oltre i 4 anni dall’ultimazione |
|
|
Impresa che lo ha
costruito o Impresa che lo ha ristrutturato (art. 31, lett. c, d ed e della legge
457/1978) |
Imponibili IVA (1) |
Imponibili IVA (1), se alternativamente
: - l’acquirente è: 1. soggetto
passivo IVA con pro-rata ≤ 25% 2. privato
non esercente impresa, arti o professioni - il venditore nell’atto manifesta opzione per
imposizione IVA |
Esenti IVA (2) |
|
Tutte le altre imprese |
Sempre |
||
|
Imponibili IVA (1), se alternativamente
: - l’acquirente è: 1. soggetto passivo IVA con pro-rata ≤
25% 2. privato non esercente impresa, arti o
professioni - il venditore nell’atto manifesta opzione per
imposizione IVA |
|
Esenti IVA (2) |
|
(1) Rimangono invariate le aliquote IVA
vigenti: 10% per uffici e negozi facenti parte di fabbricati a prevalente
destinazione abitativa, cosiddetti fabbricati “Tupini” e per i fabbricati o
porzioni di fabbricato ristrutturato; 20% per tutti gli altri casi. In tali
ipotesi, l’Imposta di Registro si applica in misura fissa, pari a 168 euro
mentre le Imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura proporzionale
rispettivamente pari al 3% e all’1% (4% complessivamente).
(2) Imposta di Registro in misura fissa
di Euro 168 ed imposte ipotecarie e catastali rispettivamente pari al 3% e
all’1% (4% complessivamente). L’esenzione da Iva comporta l’indetraibilità
dell’imposta pagata in relazione a tutti i costi sostenuti dall’impresa per la
costruzione, l’acquisto ed il recupero del fabbricato.
|
Locazione di abitazioni (compresa |
||
|
Impresa Locatrice |
Regime IVA |
Imposta di Registro |
|
Tutte |
Esenzione |
2% |
|
Locazione di fabbricati strumentali per
natura (compresa |
||
|
Impresa Locatrice |
Regime IVA |
Imposta di Registro |
|
Tutte |
Esenzione |
1% |
|
Imponibilità (1), se alternativamente : - il locatario è: 1. soggetto
passivo IVA con pro-rata ≤ 25% 2. privato
non esercente impresa, arti o professioni - il locatore nell’atto manifesta opzione per imposizione
IVA |
1% |
|
(1) Rimane invariata l’aliquota IVA
vigente del 20% e l’Imposta di Registro si applica in misura proporzionale pari
all’1% (l’atto, ancorchè relativo ad un’operazione imponibile ai fini IVA, va
obbligatoriamente registrato).
|
Rettifica della detrazione |
|||
|
Tipologia di fabbricato |
Impresa |
Cessione entro 4 anni dall’ultimazione |
Cessione oltre 4 anni dall’ultimazione |
|
Fabbricati abitativi posseduti e non locati al 4 luglio 2006 |
Impresa che lo ha costruito o ristrutturato (art. 31, lett.
c, d ed e della legge 457/1978) |
NO Rettifica (1) |
NO Rettifica ai sensi dell’art. 19bis2 DPR 633/1972 |
|
Tutte le altre imprese |
NO Rettifica ai sensi dell’art. 19bis2 DPR 633/1972 |
||
|
Fabbricati abitativi posseduti e dati in locazione al 4
luglio 2006 |
Impresa che lo ha costruito per la successiva vendita |
SI Rettifica (2) |
NO Rettifica ai sensi dell’art. 19bis2 DPR 633/1972 |
|
Tutte le altre imprese |
NO Rettifica (3) |
||
|
Fabbricati strumentali per natura non locati |
Impresa che lo ha costruito o ristrutturato (art. 31, lett.
c, d ed e della legge 457/1978) |
NO Rettifica (4) |
NO Rettifica ai sensi dell’art. 19bis2 DPR 633/1972 a condizione che venditore
nel primo atto successivo all’entrata in vigore della legge di conversione
manifesti opzione per imposizione Iva |
|
Tutte le altre imprese |
NO Rettifica ai sensi dell’art. 19bis2 DPR 633/1972 a condizione che venditore
nel primo atto successivo all’entrata in vigore della legge di conversione
manifesti opzione per imposizione Iva |
||
|
Fabbricati strumentali per natura locati |
Tutte le imprese |
NO Rettifica ai sensi dell’art. 19bis2 DPR 633/1972 a condizione che locatore
manifesti opzione per imposizione Iva, con modalità e tempistica individuata
con Provvedimento ministeriale, da emanarsi entro il 15settembre 2006 |
|
(1) Trascorso il termine dei 4 anni, se
l’immobile non è stato ancora ceduto, l’impresa opererà la rettifica, con
l’integrale restituzione dell’Iva detratta relativamente ai costi sostenuti per
la costruzione, l’acquisto e il recupero del predetto fabbricato, ai sensi
dell’art. 19bis2, comma 3 del DPR 633/1972.
(2) Opera la rettifica della detrazione,
ai sensi dell’art. 19bis2, comma 2, del D.P.R. 633/1972 (ossia con riferimento
a tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio dalla
costruzione), ovvero comma 4, qualora l’impresa applichi la detrazione
d’imposta secondo la regola del pro-rata (ai sensi dell’art. 19, comma 5, del
medesimo D.P.R. 633/1972).
(3) La rettifica non opera in quanto,
anche in base alle previgenti disposizioni, la locazione era esente da Iva e
soggetta ad Imposta di registro con aliquota del 2%.
(4) Trascorso il termine dei 4 anni,
opererà la rettifica, con l’integrale restituzione dell’Iva detratta
relativamente ai costi sostenuti per la costruzione, l’acquisto e il recupero
del predetto fabbricato, ai sensi dell’art. 19bis2, comma 3 del DPR 633/1972
se, in sede di cessione, non si opti per l’imposizione Iva.
Note:
[1]
Modificando il Testo Unico dell’IVA (DPR 633/1972, in particolare l’art. 10, comma
1, n. 8-bis), il D.L. 223/2006, vigente dal 4 luglio all’ 11 agosto 2006, aveva
previsto l’esenzione da Iva, con contestuale applicazione dell’imposta di
registro, per tutti i trasferimenti di fabbricati, o loro porzioni (abitative e
non), ad eccezione delle cessioni effettuate:
-
da imprese costruttrici, o che vi hanno eseguito (anche tramite affidamento in
appalto) interventi incisivi di recupero (restauro e risanamento conservativo,
ristrutturazione edilizia e urbanistica);
-
entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o di recupero.
[2]
Il D.L. 223/2006, come emendato in sede di conversione, modificando il Testo
Unico dell’IVA (DPR 633/1972, in particolare introducendo il n. 8-ter all’art.
10, comma 1), relativamente ai fabbricati strumentali per natura, riprende la
definizione degli stessi già presente all’art. 43, comma 2, secondo periodo,
del TUIR DPR 917/1986:
Art.43-
Immobili non produttivi di reddito fondiario
1.
Non si considerano produttivi di reddito fondiario gli immobili relativi ad
imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio
di arti e professioni.
2.
Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili
utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa
commerciale da parte del possessore. Gli immobili relativi ad imprese
commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa
utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se
non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato, salvo quanto disposto
nell’art. 65, comma 1. Si considerano, altresì, strumentali gli immobili di cui
all’ultimo periodo del comma 1-bis dell’articolo 95 per il medesimo periodo
temporale ivi indicato.
[3]
Modificando il Testo Unico dell’IVA (in particolare l’art. 10, comma 1, n. 8,
del DPR 633/1972) l’originario testo del D.L. 223/2006, prevedeva l’esenzione
da IVA, con contestuale applicazione dell’imposta di registro al 2%, per le
locazioni di tutte le tipologie di fabbricato, a prescindere dalle
caratteristiche del locatore. Allo stesso modo, anche i contratti di leasing
erano considerati esenti da IVA, ma, a differenza delle locazioni non
finanziarie, venivano assoggettati ad imposta di registro in misura fissa (168
euro).
[4]
Così come determinato dall’art. 14, comma 3, del DPR 633/1972 «prezzo o
corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o
similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di
commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata
l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi».
[5]
Ai sensi dell’art. 5 e art. 17, comma 1, del D.P.R. 131/1986, come modificato
dall’art.68 della legge 342/2000 (cfr. Circolare Ministeriale n. 207/E del 16 novembre
2000).
[6]
Il testo originario del D.L. 223/2006 (art. 35, comma 9) non escludeva
l’operatività della rettifica della detrazione IVA (ai sensi dell’art. 19-bis2,
del DPR 633/1972), ma prevedeva solo che, in sede di prima applicazione delle
nuove disposizioni, l’imposta dovuta per effetto della stessa dovesse essere
versata, anche mediante compensazione, in tre rate annuali, la prima delle
quali entro il 27 dicembre 2006.
[7]
Tale regola vale anche per i fabbricati strumentali per natura posseduti dalle
imprese che li hanno costruiti o recuperati, quando sono trascorsi i 4 anni
dall’ultimazione dei lavori e, in sede di cessione, venga esercitata per
l’imposizione Iva.
[8]
Sulla Gazzetta Ufficiale dell’Unione europea del 22 febbraio 2006 è stata pubblicata
L’accordo
raggiunto prevede:
-
la possibilità per gli Stati membri che hanno già adottato il regime agevolato
di prorogarne l’applicazione sino al 31 dicembre 2010, con decorrenza dal 1º
gennaio 2006, al fine di garantire la continuità giuridica nel proprio
ordinamento. Tale previsione evita così l’eventualità di subire procedimenti di
infrazione per quegli Stati Membri che abbiano continuato ad applicare le
aliquote IVA ridotte in attesa dell’approvazione della proroga;
-
la possibilità per gli Stati membri che hanno già beneficiato del regime
agevolato di adottare, in casi eccezionali, l’aliquota IVA ridotta per un terzo
servizio, tra quelli previsti nelle categorie di cui all’allegato K della
stessa Dir. 77/388/CEE, comunicando preventivamente alla Commissione Europea la
modifica dell’elenco dei servizi agevolati per la relativa autorizzazione;
-
la possibilità per gli Stati membri che non hanno adottato il regime agevolato
prima del 31 dicembre 2005 di chiederne l’applicazione per uno o più servizi,
facendone preventiva richiesta di autorizzazione alla Commissione Europea,
entro il 31 marzo 2006;
-
la presentazione, entro il 30 giugno 2007, al Parlamento e al Consiglio
dell’Unione, da parte della Commissione Europea, di una relazione di
valutazione dell’impatto delle aliquote ridotte applicate ai servizi prestati
localmente, in particolare, in termini di creazione di occupazione, di crescita
economica e del mercato interno.
[9] L’art. 35, comma 7, del D.L. 223/2006, nel testo originario,
prevedeva che il costo delle aree fosse quantificato in misura pari al maggiore
tra il valore esposto in bilancio e quello corrispondente al 20% del valore del
fabbricato o 30% se fabbricato industriale.
ALLEGATI
circolare
n. 27/E del 4 agosto 2006