FINANZIARIA 2007 – PRINCIPALI NOVITA’ PER IL SETTORE – PRIMI CHIARIMENTI

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 299 del 27 dicembre 2006 è stata pubblicata la Legge Finanziaria 2007 (legge n.296/06), in vigore dal 1° gennaio 2007.

La legge contiene, tra le altre, diverse misure correttive al Decreto Bersani-Visco (cfr. suppl. n. 4 al Not. n. 7/2006)

Di seguito si pubblica un primo commento alle principali innovazioni. Si precisa che una illustrazione più ampia del provvedimento predisposta dall’Ance sarà pubblicata sul Notiziario ed è consultabile sul portale dell’Ance all’indirizzo www.ance.it .

1) Il “Valore normale” nelle compravendite

La Finanziaria conferma sostanzialmente le novità in materia introdotte dalla Legge di conversione del Decreto Bersani.

Pertanto è confermata l’abrogazione delle norme che attribuivano rilevanza al valore catastale, rivalutato, ai fini della individuazione della base imponibile per la determinazione dell’Iva e delle imposte sul reddito.

L’Amministrazione Finanziaria potrà procedere alla rettifica delle dichiarazioni Iva e delle imposte sul reddito nell’ipotesi in cui venga accertato che il valore del trasferimento del bene immobile si discosti dal valore normale dello stesso, intendendosi per tale il prezzo, o il corrispettivo, mediamente praticato per beni della stessa specie.

La Finanziaria rinvia ad uno specifico provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate l’individuazione periodica dei criteri utili alla determinazione del “valore normale” dei fabbricati, ai fini dell’accertamento nell’ambito dell’IVA, dell’imposta di registro e delle imposte dirette.

L’efficacia del “valore catastale” rimane limitata alle sole cessioni di abitazioni e relative pertinenze effettuate tra privati, nonché, ora, alla fattispecie di seguito precisata.

Infatti, l’unica novità introdotta consiste nella previsione che si possa far riferimento al valore catastale purché sussistano tutti gli elementi seguenti:

- la cessione riguardi una abitazione e le sue pertinenze;

- il cedente sia una impresa;

- l’acquirente sia una persona fisica;

- la cessione stessa sia soggetta ad imposta di registro e non ad Iva (ad esempio cessione di abitazione da parte di impresa edile dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori, ovvero cessione di abitazione effettuata da parte di impresa non costruttrice).

2) Trasferimento di immobili inseriti in piani particolareggiati

Dal 1° gennaio 2007 è stato reintrodotto il regime fiscale agevolato, consistente nell’applicazione dell’imposta di registro pari all’1% e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, solamente per i trasferimenti di immobili eseguiti in attuazione di tutti i programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata, sia di natura pubblica che privata, realizzati in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione.

Tutti gli altri trasferimenti di immobili, inseriti negli altri piani particolareggiati continuano a scontare l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali per una misura complessiva dell’11%.

3) Cessione di immobili di edilizia convenzionata

A modifica di quanto previsto dal decreto Bersani-Visco, quando siano verificate tutte le condizioni di seguito indicate, la Finanziaria 2007 prevede che siano soggette ad Iva anche le cessioni di fabbricati abitativi effettuate:

- dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito interventi di restauro o ristrutturazione;

- oltre 4 anni dall’ultimazione dei lavori;

- in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata;

- a condizione che entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori le abitazioni siano state locate con contratto di locazione di durata non inferiore a 4 anni.

4) Locazione di immobili di edilizia convenzionata

Quando siano verificate tutte le condizioni di seguito indicate, la Finanziaria introduce l’assoggettamento ad Iva delle locazioni di abitazioni effettuate:

- dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito interventi di restauro o ristrutturazione;

- nell’ambito di piani di edilizia abitativa convenzionata;

- entro 4 anni dalla ultimazione dei lavori;

- a condizione che il contratto di locazione abbia durata non inferiore a 4 anni.

5) Disciplina transitoria dei contratti di cessione o locazione stipulati tra il 4 luglio 2006 e il 12 agosto 2006

La Finanziaria, per i contratti di locazione e cessione di immobili stipulati tra il 4 luglio 2006 ed il 12 agosto 2006, prevede il mantenimento del regime fiscale applicato in base alle originarie disposizioni del D.L. 223/2006.

Peraltro, nel caso di cessione o locazione di immobili strumentali per natura, la Finanziaria attribuisce al cedente o al locatore la possibilità di optare per l’applicazione del regime Iva, se ritenuto più vantaggioso rispetto all’applicazione dell’imposta di registro prevista per tali contratti dal D.L. 223/06.

Nel caso di esercizio dell’opzione al regime Iva:

- nelle cessioni, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa, pari a 168 Euro, e l’ipotecaria e catastale pari complessivamente al 4%;

- nelle locazioni, l’imposta di registro è dovuta nella misura pari all’1%.

6) Detrazione Irpef 36%

La Finanziaria 2007 conferma per il 2007 la proroga dell’agevolazione del 36% alle condizioni previste dalla Legge di conversione del Decreto Bersani, purtroppo però con una novità di rilievo.

Infatti è stata abrogata l’agevolazione del 36% per l’acquisto delle abitazioni poste all’interno di edifici integralmente ristrutturati dalle imprese, che risulta applicabile solo per i rogiti stipulati entro il 30 giugno 2007 e semprechè i lavori di integrale ristrutturazione del fabbricato siano stati ultimati entro il 31 dicembre 2006.

Si ricorda che per poter usufruire dell’agevolazione in parola è necessario che nella fattura venga evidenziato sia il costo della manodopera impiegata direttamente, sia quello della manodopera impiegata da eventuali appaltatori o subappaltatori secondo l’ammontare da questi ultimi comunicato (cfr. Not. n. 1/2007).

Permane, inoltre, il riferimento del massimale di 48.000 euro applicabile ad unità immobiliare, mentre fino all’emanazione del Decreto Bersani-Visco il massimale si riferiva ad ogni soggetto che aveva diritto all’agevolazione.

7) Iva negli interventi edili di manutenzione ordinaria e straordinaria

E’ stata prorogata per tutto il 2007 l’Iva ridotta al 10% per gli interventi edili di manutenzione ordinaria e straordinaria nelle abitazioni.

8) Agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici

La Finanziaria 2007 ha introdotto una detrazione pari al 55% delle spese sostenute al fine di conseguire risparmi energetici nonché per l’utilizzo di fonti alternative di energia nelle abitazioni.

I contribuenti potranno ottenere lo sgravio dall’imposta lorda, da ripartire in tre anni, per un importo compreso tra 30mila e 100mila euro, in relazione alle spese sostenute entro il 31/12/2007, per lavori di riqualificazione energetica di edifici esistenti, per pavimenti e infissi e per l’installazione di pannelli solari.

Per quanto concerne le regole per poter accedere ai menzionati benefici fiscali la Finanziaria prevede che si debbano adottare modalità analoghe a quelle previste per l’agevolazione fiscale del 36%.

Per la realizzazione di nuovi edifici a basso consumo energetico, la Finanziaria prevede, inoltre, un contributo pari al 55% degli extra costi sostenuti, comprese le spese di progettazione.

Si rimane in attesa di un apposito provvedimento che indicherà le condizioni e le modalità per beneficiare dell’incentivo in parola.

9) Determinazione del valore fiscale delle rimanenze di opere di durata ultrannuale

Ai fini della determinazione del valore delle rimanenze finali di opere e servizi di durata superiore ad un anno, la Finanziaria prevede l’abrogazione della possibilità di valutazione delle stesse in base ai costi sostenuti.

Per la valutazione di tali rimanenze si dovrà fare riferimento quindi solo al criterio dei corrispettivi pattuiti.

Tale novità si applica alle opere la cui esecuzione avrà inizio dal periodo d’imposta 2007 o successivi. Le opere iniziate nel 2006, o antecedentemente, continueranno a poter essere valutate in base all’abrogato criterio dei costi sostenuti, fino alla conclusione dei lavori.

10) Modifiche agli studi di settore

Sono state introdotte significative novità anche in tema di studi di settore.

In particolare si segnala:

- che a decorrere dal 1° gennaio 2007, gli Studi di Settore si applicano anche nei confronti dei soggetti con ricavi sino a 7,5 milioni di euro;

- l’istituzione di specifici “indicatori di normalità economica”, di significativa rilevanza, finalizzati sia all’individuazione che alla rilevazione di ricavi.

Inoltre è previsto che gli uffici finanziari potranno effettuare le rettifiche del reddito d’impresa dichiarato e delle dichiarazioni annuali IVA, in base a presunzioni semplici per i contribuenti che non risultino congrui rispetto ai ricavi stimati dagli Studi di Settore tenuto conto anche dei nuovi indicatori di coerenza.

L’Amministrazione non potrà effettuare rettifiche qualora l’ammontare dei ricavi non dichiarati non superi i 50.000 euro e sia pari o inferiore al 40% dei ricavi dichiarati.

Infine sono state inasprite le sanzioni amministrative previste in caso di omessa o infedele indicazione dei dati rilevanti ai fini dell’applicazione degli studi di settore, nonchè nei casi di cause di esclusione o inapplicabilità degli stessi non sussistenti.

11) Contratti d’appalto per condomini

In relazione alle prestazioni relative a contratti d’appalto di opere o servizi, resi ad un condominio, in sede di pagamento dei corrispettivi all’appaltatore, viene previsto che il condominio debba operare, come sostituto d’imposta, una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dall’appaltatore, con obbligo di rivalsa.