Aumento delle giovani coppie e delle famiglie a basso reddito (italiane e straniere) in cerca della prima casa, che consolidano la tendenza a preferire i comuni di prima e seconda fascia. Questo il principale fattore di mutamento nella dinamica di mercato immobiliare bresciana negli ultimi anni. Un quadro all’interno del quale si conferma la crescita degli acquirenti stranieri, in particolare dall’est europeo, interessati al tradizionale mercato degli immobili di pregio sul lago di Garda. «L’eccesso di offerta che si è riversata sul mercato negli scorsi anni, ancora non completamente assorbita, insieme all’alto livello raggiunto dalle quotazioni degli immobili residenziali - spiegano da Scenari Immobiliari - hanno provocato un aumento dei tempi di vendita e dei margini di trattativa, in particolare per gli immobili usati».
Nel dettaglio, gli immobili di pregio, sia nelle zone centrali della città che in provincia, continuano a essere venduti in tempi molto brevi (un mese mediamente) e con margini di trattativa inferiori al 5%; gli immobili di media e soprattutto di bassa qualità necessitano invece di tempi medi di vendita non inferiori a 6 mesi e margini di trattativa anche superiori al 10%. In questo scenario, prosegue il processo di trasformazione urbana della città: riqualificazione del Comparto Milano (comprensivo del «Freccia rossa») e dei Magazzini Generali, dove sono previsti 39 mila mq di residenze, 12.700 di terziario, 32 mila mq di servizi pubblici e 4 mila di commercio; «Residenza di via Lamarmora» (uno sviluppo residenziale da 18 mila mq, composto da abitazioni di pregio); infine il completamento dell’ultimo lotto di «Borgo Wuhrer».
Trasformazioni meno radicali, ma altrettanto importanti, sono concentrate in via Triumplina e della zona fra Sanpolino e S. Eufemia, dove la realizzazione della metropolitana leggera ha generato «un processo di riqualificazione del tessuto edilizio, con contestuale incremento delle quotazioni».
In provincia, i comuni maggiormente interessati da cantieri sono localizzati sul lago di Garda, nella fascia compresa fra Lonato, Salò e Desenzano, e in Franciacorta, principalmente a Rovato, dove si registra un aumento dell’attività edilizia. Nelle zone delle valli, in particolare in Valtrompia, dopo anni di stagnazione, il 2006 ha visto un sensibile sviluppo, in particolare a Nave, Bovezzo e Concesio, ma anche a Lumezzane e Gardone. Per quanto riguarda invece gli uffici, Brescia, che è la seconda piazza del Nord Italia, si è lasciata alle spalle il periodo di euforia conseguente al boom di produzione dei primi anni del decennio e si sta stabilizzando su buoni livelli di rendimento, circa il 6% annuo, grazie a un incremento dei valori del 6,5%, pari a circa il doppio della media nazionale. Il mercato degli immobili commerciali, infine, risente della struttura del sistema distributivo: la superficie complessiva del comparto ammonta a 2,3 milioni di mq, di cui più del 50% sono concentrati nel capoluogo. La domanda di unità di vendita risulta prevalentemente assorbita dalle grandi gallerie commerciali e dai retail park, a discapito del settore retail del centro città. m.m.