IMMOBILI - RESI NOTI I CRITERI PER IL CALCOLO DEL VALORE NORMALE DEI FABBRICATI

(Provvedimento Agenzia delle Entrate 27/7/07, G.U. n.182 del 7/8/07)

L’Agenzia delle Entrate ha reso noti i criteri per la determinazione del valore normale degli immobili oggetto di compravendita, ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, delle imposte sui redditi e dell’imposta di registro ai sensi dell’art 1, comma 307, legge n. 296/2006; il provvedimento è in corso di pubblicazione in G.U.

Il valore normale dell’immobile è determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale (in mancanza calcolata ai sensi dell’allegato C, D.P.R., n. 138/1998) ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile.

Le quotazioni in oggetto sono riferite alla relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.

I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale, secondo le modalità indicate in allegato.

Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale è determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall’Osservatorio riferite al periodo dell’atto di compravendita e allo stato conservativo “normale” per la specifica destinazione d’uso dell’immobile ivi censita, in particolare “negozi”, “magazzini”, “uffici”, “capannoni industriali”, “capannoni tipici”, “laboratori”, “autorimesse”, “posti auto scoperti”, “posti auto coperti”, “box”.

Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di 4 anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo “ottimo” ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato ai punti 1.2 e 1.3 un moltiplicatore pari a 1,3.

Il provvedimento reca ulteriori criteri tra cui il valore del mutuo, per gli atti soggetti a IVA, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita; i prezzi praticati che emergono dalle compravendite, dagli accertamenti, da ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle D.I.A. (denunce di inizio attività) trasmesse dai comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio.