CONTRATTI PRELIMINARI DI COMPRAVENDITA - OBBLIGO DI REGISTRAZIONE

Con il contratto preliminare le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo; non si trasferisce, quindi, la titolarità di un bene, ma ci si obbliga a tale trasferimento in un secondo momento.

Il preliminare deve contenere già in sé gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo.

La legge prevede che il preliminare debba avere la stessa forma prevista per il contratto definitivo (art.1.351 c.c.), cioè che sia redatto in forma scritta.

Il decreto c.d. Visco/Bersani, modificando l'art. 5 del DPR 131/86 (Imposta di Registro), ha ampliato le fattispecie contrattuali soggette a registrazione in termine fisso.

Per effetto di tali modifiche, i contratti preliminari, stipulati in qualità di parte promittente venditrice da un'impresa, che fino al 3 luglio 2006 erano soggetti a registrazione solo in "caso d'uso" oggi devono essere registrati, obbligatoriamente, entro venti giorni dalla loro sottoscrizione.

Pertanto, se prima delle modifiche introdotte dal decreto c.d. Visco/Bersani, un contratto preliminare, stipulato per scrittura privata non autenticata dal costruttore di unità immobiliari, poteva essere registrato solo in caso d'uso, dalla data del 4 luglio 2006 il contratto preliminare deve essere registrato entro venti giorni dalla relativa stipula.

Tale registrazione va effettuata anche qualora il preliminare preveda solo il pagamento di acconti sul prezzo imponibili ad Iva e non contenga caparre od altre clausole accessorie soggette ad imposta di registro.

Tassazione dei contratti preliminari di compravendita

I contratti preliminari di compravendita scontano l'imposta di registro nella misura fissa di 168 euro.

Se il preliminare prevede il pagamento di somme a titolo di caparra confirmatoria è dovuta, inoltre, l'imposta proporzionale nella misura dello 0,50%.

Se sono previsti acconti di prezzo, non soggetti ad Iva, si applica l'imposta proporzionale nella misura del 3%.

Qualora nel preliminare siano previsti acconti di prezzo (non soggetti ad Iva) da versare contestualmente o successivamente alla stipula dello stesso, ma comunque prima dell'atto definitivo, gli stessi devono essere assoggettati a tassazione, nella misura del 3%, al momento della registrazione del preliminare, ancorché non contestualmente versati.

L'imposta di registro pagata per caparre od acconti di prezzo contenuti nel preliminare è imputata all'imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo (se soggetto ad imposta di registro).

In caso contrario, nell'ipotesi in cui il contratto definitivo sia soggetto ad Iva, l’imposta di registro pagata non è recuperabile in sede di stipula del rogito come non è recuperabile nel caso in cui non venga più stipulato il contratto definitivo.

Soggetti obbligati al pagamento

Sono obbligati al pagamento dell’imposta i soggetti nel cui interesse è stata chiesta la registrazione o le parti in causa.

Sono inoltre coobbligati, per la sola imposta principale, i pubblici ufficiali che hanno ricevuto e autenticato l’atto (es. notai), nonché gli agenti immobiliari di cui all’art. 10, comma 1, lett. d-bis), DPR 131/1986 (art. 1, comma 46, L. 296/2006 – Finanziaria 2007).

Nel caso di registrazione in caso d’uso o volontaria è obbligato solo chi ha richiesto la registrazione.

Sanzioni

Nel caso di omissione della richiesta di registrazione degli atti e della presentazione delle denunce di cui all’art. 19, D.P.R. 131/1986 si applica una sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta relativa dovuta (Art. 69, comma 1 DPR 131/86)

Nel caso di tardivo versamento si applica la sanzione del 30% dell’importo non versato di cui all’art. 13, D.Lgs. 471/1997 relativo alle sanzioni per imposte dirette, Iva e riscossione (Art. 13, comma 2, D.Lgs. 471/97).

Termini di decadenza e prescrizione

Per gli atti non presentati per la registrazione l’imposta deve essere richiesta dall’Ufficio entro 5 anni (termine di decadenza) dal giorno in cui avrebbe dovuto essere richiesta la registrazione.