CONTRATTI PRELIMINARI - OBBLIGO DI REGISTRAZIONE

Il contratto preliminare di vendita prevede l’impegno delle parti a sottoscrivere un successivo contratto definitivo, di cui si delinea almeno il contenuto essenziale. Il preliminare deve avere la stessa forma prescritta per il contratto definitivo.

Ai sensi dell’art. 10 della Tariffa allegata al DPR 131/86 il preliminare di ogni specie deve sempre essere registrato entro 20 giorni dalla data dell’atto ed è soggetto al pagamento dell’imposta di registro in misura fissa, pari a 168 euro.

Se il preliminare contiene le seguenti pattuizioni, sconta l’imposta di registro nella misura indicata:

– caparra confirmatoria -> 0,50%

– acconti, se non soggetti ad Iva -> 3%

Se la vendita è soggetta all’imposta di registro, l’imposta proporzionale pagata su caparre e acconti viene detratta dall’imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.

In caso contrario, ovvero se la vendita è soggetta ad Iva, l’imposta di registro pagata non è recuperabile in sede di stipula del rogito come non è recuperabile nel caso in cui non venga più stipulato il contratto definitivo.

Se un atto enuncia altri atti scritti o contratti verbali posti in essere tra le stesse parti e non registrati perché non soggetti a tale obbligo, l’imposta si applica anche a questi ultimi atti. Se l’atto enunciato era soggetto a registrazione in termine fisso è dovuta anche la sanzione pecuniaria.

Soggetti obbligati al pagamento

Sono obbligati al pagamento dell’imposta i soggetti nel cui interesse è stata chiesta la registrazione o le parti in causa.

Sono inoltre coobbligati, per la sola imposta principale, i pubblici ufficiali che hanno ricevuto e autenticato l’atto (es. notai), nonché gli agenti immobiliari di cui all’art. 10, co. 1, lett. d-bis), D.P.R. 131/1986 (art. 1, co. 46, L. 296/2006 – Finanziaria 2007).

Nel caso di registrazione in caso d’uso o volontaria è obbligato solo chi ha richiesto la registrazione.

Sanzioni

Nel caso di omissione della richiesta di registrazione degli atti e della presentazione delle denunce di cui all’art. 19, D.P.R. 131/1986 si applica una sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta relativa dovuta (Art. 69, comma 1 DPR 131/86)

Nel caso di tardivo versamento si applica la sanzione del 30% dell’importo non versato di cui all’art. 13, D.Lgs. 471/1997 relativo alle sanzioni per imposte dirette, Iva e riscossione (Art. 13, cpmma 2, D.Lgs. 471/97)

Interessi moratori

Dall’1/1/97 si applica il tasso semestrale del 2,5% (art. 3, co. 141, L. 662/1996) per ogni semestre compiuto da quando il tributo è divenuto esigibile.

Dall’1/7/03 il tasso è pari all’1,375%.

Termini di decadenza e prescrizione

Per gli atti non presentati per la registrazione l’imposta deve essere richiesta dall’Ufficio entro 5 anni (termine di decadenza) dal giorno in cui avrebbe dovuto essere richiesta la registrazione.

Chiarimenti

L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 197/E del 1/8/07 ha fornito alcuni chiarimenti per quanto attiene il trattamento fiscale dei contratti preliminari di vendita.

Oltre a precisare che nell’ipotesi di stipula di un contratto preliminare relativo alla cessione di un immobile soggetto ad IVA, il contratto preliminare deve essere registrato con applicazione dell’Imposta in misura fissa, pari a 168 euro, l’Agenzia ha chiarito che, in presenza di una clausola che preveda espressamente il pagamento di una somma sia a titolo di caparra confirmatoria che di acconto, su quest’ultimo si applica l’IVA ai sensi dell’art. 6 del D.P.R. 633/1972.

Sul medesimo importo, inoltre, non è dovuta l’imposta proporzionale di registro, in misura pari allo 0,50%, per la contestuale funzione di caparra.

In sostanza, gli importi versati all’atto della stipula di un contratto preliminare si considerano come caparra confirmatoria solo se le parti contraenti abbiano espressamente inteso attribuire a tali somme questa specifica funzione.

Solo in tale ipotesi, pertanto, esse saranno assoggettate ad imposta proporzionale di registro dello 0,50%, anche nel caso in cui il trasferimento del bene sia soggetto ad IVA.

In quest’ultimo caso l’imposta pagata (0,50%) non è recuperabile in sede di stipula del rogito.