LEGGE FINANZIARIA 2008 - MISURE
FISCALI DI INTERESSE PER IL SETTORE EDILE
(Legge n.244/2007, G.U. n.300
del 28/12/07 – S.O. n.285)
Sul Supplemento Ordinario n. 285 alla Gazzetta
Ufficiale n. 300 del 28 dicembre 2007 è stata pubblicata
la Legge 24 dicembre 2007, n. 244 - legge Finanziaria 2008 - che si compone di
tre articoli, con 1.193 commi complessivi.
La legge 244/2007, in vigore dal 1° gennaio 2008,
oltre a prevedere una razionalizzazione dell’Imposta
sul Reddito delle Società (IRES) e dell’Imposta Regionale sulle Attività
Produttive (IRAP), contiene diverse misure fiscali di diretto interesse per il
settore immobiliare di cui si fornisce una prima analisi.
1. Riapertura dei termini per la
rivalutazione delle aree edificabili possedute da privati (art.1, c. 91)
2. Applicazione dell’imposta di registro ridotta per i
trasferimenti di immobili diretti all’attuazione dei
programmi di edilizia residenziale (art.1, c. 25-28)
3. Proroga triennale della detrazione del 36% e
dell’IVA al 10% per il recupero delle abitazioni - reintroduzione del 36% per
l’acquisto di immobili ristrutturati (art.1, c. 17-19)
4. Proroga triennale della detrazione del 55% per la
riqualificazione energetica degli edifici (art.1, c.20-24 e 286)
5. Nuove disposizioni sul “reverse
charge” (art.1, c. 155-157
e c. 162-163)
6. Principali disposizioni in materia di IRES (art.1, c. 33-35)
6.1 Nuove regole di deducibilità degli interessi passivi (art.1, c.33, lett. i - l)
6.2 Norma interpretativa
dell’art.90, comma 2, del TUIR (art.1, c. 35)
6.3 Variazione della durata dei contratti di leasing (art.1, c. 33, lett. n)
7. Principali misure in materia di IRAP
(art.1, c. 43-45 e 50-52)
8. Accertamenti basati sul “valore normale” (art.1, c. 265)
9. Responsabilità solidale del cedente e
dell’acquirente nelle compravendite immobiliari (art. 1, c.164)
10. Disposizioni in materia di Studi di Settore (art.
1, c. 252)
11. Istituzione di una Commissione
di studio sulla fiscalità diretta ed indiretta delle imprese immobiliari (art.1, c. 36)
12. Altre misure in materia fiscale
1. RIAPERTURA TERMINI PER
(ART.1, COMMA 91)
L’art. 1, comma 91, della legge 244/2007 prevede la riapertura dei
termini per la rivalutazione delle aree edificabili o agricole possedute da
privati non esercenti attività commerciale, mediante il versamento di
un’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito pari al 4% dell’intero valore
dei terreni così rideterminato.
In particolare, è stata reintrodotta
la facoltà di rivalutare le aree edificabili ed agricole possedute alla data
del 1° gennaio 2008 mediante:
- la redazione ed il giuramento
della perizia di stima del terreno entro il 30 giugno 2008;
- il versamento dell’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito, pari al 4% dell’intero valore
rivalutato dell’area, entro il 30 giugno 2008.
A tal proposito, si ricorda che il pagamento può
avvenire anche in 3 rate annuali di pari importo, con gli interessi del 3%, da effettuarsi entro il 30 giugno 2008 (I rata), 30 giugno 2009
(II rata), 30 giugno 2010 (III rata).
Si sottolinea, inoltre, che la rideterminazione
del valore delle aree produce i relativi effetti fiscali in termini di minore
tassazione delle plusvalenze realizzate, ai sensi dell’art.67,
comma 1, lett. a) e b) del TUIR (DPR 917/1986 e successive modificazioni), con
la vendita degli stessi immobili.
A seguito della rivalutazione, infatti, il nuovo
valore del terreno, risultante dalla perizia di stima, assume la natura di
prezzo di acquisto dello stesso, da portare in
diminuzione del corrispettivo ottenuto al momento della vendita, ai fini della
determinazione delle plusvalenze.
2. APPLICAZIONE DELL’IMPOSTA DI
REGISTRO RIDOTTA PER I TRASFERIMENTI DI IMMOBILI DIRETTI ALL’ATTUAZIONE DEI
PROGRAMMI DI EDILIZIA RESIDENZIALE
(ART.1, COMMI 25-28)
Dal 1° gennaio 2008, per i trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati,
diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale, comunque
denominati,
- dell’imposta di registro all’1%;
- delle imposte ipotecaria e catastale pari, complessivamente,
al 4%.
Il regime agevolativo viene riconosciuto a condizione che l’intervento edilizio,
cui è finalizzato il trasferimento, sia completato entro 5 anni dalla stipula
dell’atto.
Contestualmente, l’art.1,
comma 27, della legge 244/2007 abroga l’art. 36, comma 15, del D.L. 223/2006
(convertito nella legge 248/2006), che, sino al 31 dicembre
In sostanza, per i trasferimenti immobiliari diretti
all’attuazione di tutti i programmi di edilizia
residenziale (non solo convenzionata),
Per espressa previsione normativa -
art.1, comma 28, della legge 244/2007 - tale regime fiscale si applica:
- agli atti pubblici formati e agli
atti giudiziari pubblicati o emanati a decorrere dal 1° gennaio 2008;
- alle scritture private autenticate poste in essere a partire dal 1° gennaio 2008 ed alle
scritture private non autenticate presentate per la registrazione a decorrere
dalla stessa data.
3. PROROGA TRIENNALE DELLA
DETRAZIONE DEL 36% E DELL’IVA AL 10% PER IL RECUPERO DELLE ABITAZIONI -
REINTRODUZIONE DEL 36% PER L’ACQUISTO DI IMMOBILI RISTRUTTURATI
(ART.1, COMMI 17-19)
Per il triennio 2008-2010, la legge 244/2007 prevede
la proroga:
- della detrazione IRPEF del 36% per
le spese di recupero dei fabbricati abitativi, nel limite di 48.000 euro per
unità immobiliare, introdotta
dall’art. 1, comma 1, della legge 449/1997 e successive modificazioni - art.1, comma 17, lett. a.
- dell’applicazione dell’IVA
agevolata al 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria
sui fabbricati abitativi, di cui all’art.
7, comma 1, lett. b, della legge 488/1999 - art.1,
comma 18.
E’ stata, inoltre, reintrodotta
- gli interventi di recupero realizzati sull’intero
fabbricato siano eseguiti dal 1° gennaio 2008 al 31
dicembre 2010;
- il rogito per l’acquisto delle abitazioni sia stipulato entro il 30 giugno 2011.
Resta fermo che, in tal caso, la detrazione si applica
su un importo pari al 25% del corrispettivo di acquisto,
da assumere comunque nel limite massimo di 48.000 euro per unità abitativa (art.9, comma 2, legge 448/2001).
Anche per il 2008, infine, la legge 244/2007 - art.1, comma 19 - conferma l’obbligo di indicazione
in fattura del costo della manodopera (già previsto per il 2007 dall’art. 1,
comma 388, della legge 296/2006), a pena di decadenza dalla detrazione IRPEF
del 36%, riconosciuta sia per gli interventi di recupero, sia per l’acquisto di
abitazioni ristrutturate.
Per le fatture emesse dal 1° gennaio 2008, tale
indicazione non è, invece, più necessaria per fruire dell’aliquota IVA ridotta
al 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria delle
abitazioni (obbligo che, pertanto, ha riguardato le fatture relative a tali interventi, emesse dal 1° gennaio al 31
dicembre 2007, ai sensi dell’art. 1, comma 388, della legge 296/2006).
4. PROROGA TRIENNALE DELLA DETRAZIONE DEL 55% PER
(ART.1, COMMI 20-24 E 286)
Nel disporre la proroga, la legge 244/2007 introduce,
inoltre, alcune modifiche alla disciplina dell’agevolazione, prevedendo:
- la sostituzione della Tabella 3, allegata alla legge
296/2006, con efficacia dal 1° gennaio 2007, che rende operativa l’agevolazione
anche per gli interventi relativi alle strutture
opache orizzontali (coperture e pavimenti) degli edifici [1] - art.1, comma 23;
- la ridefinizione, tramite
decreto da emanare entro il 28 febbraio 2008, dei limiti di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale,
ai fini degli interventi di “riqualificazione globale” (art.1,
comma 344, legge 296/2006) e dei valori di trasmittanza
termica per gli interventi sulle strutture opache verticali, finestre
comprensive di infissi e strutture opache orizzontali (art.1,
comma 345, legge 296/2006) - art.1, comma 24, lett.a;
- la possibilità di ripartire la
detrazione in un numero di quote annuali di pari importo non inferiore a 3 e
non superiore a 10, su scelta irrevocabile
del contribuente all’atto della prima detrazione - art.1,
comma 24, lett.b;
- una semplificazione per la sostituzione di finestre
comprensive di infissi in singole unità immobiliari e
per l’installazione di pannelli solari, per le quali non è più richiesta la
certificazione/qualificazione energetica dell’edificio - art.1,
comma 24, lett. c;
- l’estensione dell’agevolazione alle spese sostenute,
entro il 31 dicembre 2009, per la sostituzione, intera o parziale,
dell’impianto di climatizzazione invernale non a condensazione, le cui modalità applicative saranno definite con Decreto del
Ministro dell’Economia e delle Finanze - art.1, commi
20-21;
- l’estensione dell’agevolazione
alle spese sostenute, fino al 31 dicembre 2010, per la sostituzione integrale
dell’impianto di climatizzazione
invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici,
sempre nel limite massimo di detrazione di 30.000 euro (art.1,
comma 347, legge 296/2006) - art.1, comma 286.
5. NUOVE DISPOSIZIONI SUL “REVERSE CHARGE”
(ART.1, COMMI 155-157 E 162-163)
La legge 244/2007 interviene sulle operazioni
interessate dall’inversione contabile e sulle sanzioni in caso di mancata o
erronea applicazione del “reverse charge”,
prevedendo:
- l’esclusione, dal 1° febbraio 2008, dall’inversione
contabile per le prestazioni di servizi rese nei confronti di un Contraente
Generale (cd. “General Contractor”)
a cui venga affidata dal committente la totalità dei
lavori - art. 1, commi 162-163;
- l’applicazione del “reverse
charge”, dal 1° marzo 2008, per le cessioni di
fabbricati o porzioni di fabbricati strumentali effettuate
nei confronti di soggetti passivi IVA con “pro-rata” pari o inferiore al 25% -
art.1, comma 156, lett. a e comma 157.
Viene poi confermata l’applicazione di tale meccanismo per
le cessioni di immobili strumentali imponibili ad IVA su opzione da parte del
cedente, già assoggettate al “reverse charge” dal 1° ottobre 2007.
Pertanto, anche a seguito a tali recenti modifiche
alla disciplina, restano comunque escluse dall’inversione contabile:
- le cessioni di immobili
strumentali poste in essere dall’impresa costruttrice, o da quella che ha
eseguito sul medesimo immobile interventi di incisivo recupero, entro 4 anni
dall’ultimazione dei lavori;
- le cessioni effettuate nei confronti di soggetti non
esercenti attività d’impresa, arti o professioni, in quanto
l’acquirente non è soggetto passivo IVA;
- l’introduzione di un sistema sanzionatorio specifico per l’errata applicazione del “reverse
charge” - art.1, comma 155
- che, introducendo il comma 9-bis, all’art. 6 del D.Lgs.
471/1997, prevede, in sintesi:
- una sanzione amministrativa, compresa fra il 100% e
il 200% dell’imposta dovuta, con un minimo di 258 euro, nei confronti del acquirente/committente che non assolve l’imposta
relativa agli acquisti di beni o servizi mediante il meccanismo del “reverse charge”.
La medesima sanzione si applica nei confronti del
cedente/prestatore che ha irregolarmente addebitato l’imposta in fattura,
omettendone il versamento;
- una sanzione amministrativa, in misura pari al 3%
dell’imposta irregolarmente assolta, con un minimo di 258 euro, e, in ogni
caso, non oltre 10.000 euro per le irregolarità commesse nei primi 3 anni di applicazione della disposizione, nell’ipotesi in cui
l’acquirente/committente assolva in ogni caso l’imposta applicando erroneamente
il meccanismo dell’inversione contabile.
La medesima sanzione si applica nei confronti del
cedente/prestatore che ha irregolarmente addebitato l’imposta in fattura,
operandone comunque il versamento;
- una sanzione amministrativa, compresa tra il 5% e il
10% dei corrispettivi non documentati o non registrati, nei confronti del
cedente/prestatore che non emette fattura, fermo
restando l’obbligo dell’acquirente/committente di regolarizzare l’omissione
applicando, comunque, l’inversione contabile.
In linea di principio, viene
prevista la responsabilità solidale dei soggetti coinvolti nell’applicazione
dell’inversione contabile, relativamente al pagamento delle sanzioni connesse
all’erronea applicazione di tale meccanismo.
Infine, viene prevista - art.1, comma 156, lett.b, legge
244/2007 - l’applicabilità dell’art. 30, comma 2, lett. a), del D.P.R.633/1972 (che disciplina il diritto al rimborso del
credito IVA) alle cessioni di fabbricati, o porzioni di fabbricati, strumentali
effettuate nei confronti di soggetti passivi IVA con “pro-rata” pari o
inferiore al 25%, ed alle ulteriori ipotesi di applicazione dell’inversione
contabile individuate con appositi decreti del Ministero dell’Economia e
Finanze, in attuazione della normativa comunitaria.
Come stabilito dall’art.1,
comma 157, della medesima legge 244/2007, tale disposizione si applica ai
rimborsi chiesti a partire dal 1° gennaio 2008.
6. PRINCIPALI DISPOSIZIONI IN
MATERIA DI IRES
(ART. 1, COMMI 33-35)
Nell’ambito delle misure di
razionalizzazione dell’IRES,
Contestualmente, vengono
introdotte modifiche alla base imponibile IRES, tra le quali quelle connesse
alle nuove regole di deducibilità degli interessi
passivi ed alla variazione della durata dei contratti di leasing.
6.1 Nuove regole di deducibilità degli interessi passivi (art.1, c.33, lett. i-l)
Tra le misure relative alla
modifica della base imponibile IRES, l’art.1, comma
33, lett. i) ed l), della legge 244/2007, riscrivendo integralmente l’art.96 del TUIR - D.P.R. 917/1986, introduce nuove norme di deducibilità fiscale degli interessi passivi, abrogando
contestualmente le previgenti disposizioni in
materia, contenute negli artt. 98 (cosiddetta “Thin capitalization”) e 97 (cosiddetto “pro-rata patrimoniale”) del TUIR.
In particolare, l’attuale art.96
del TUIR - D.P.R. 917/1986 stabilisce che gli interessi passivi, al netto
dell’importo degli interessi attivi [2], sono deducibili sino ad un ammontare
massimo pari al 30% del risultato operativo lordo (R.O.L.),
calcolato come differenza tra valore e costi della produzione, al lordo degli
ammortamenti delle immobilizzazioni materiali ed
immateriali e dei canoni di leasing di beni strumentali, indicati in bilancio.
Gli interessi passivi indeducibili in un dato periodo
d’imposta (in quanto superiori all’importo
corrispondente al 30% del R.O.L. del medesimo
periodo) possono essere portati in deduzione dal reddito dei successivi
periodi, senza limiti temporali, semprechè tali
interessi trovino capienza nel 30% del R.O.L. di
competenza (nuovo art.96, comma 4, TUIR - D.P.R.
917/1986).
Inoltre, ai soli fini del calcolo
degli interessi passivi deducibili, tra gli interessi attivi vanno inclusi
quelli “virtuali”, calcolati al tasso ufficiale di riferimento aumentato di un
punto percentuale, ricollegabili al ritardato pagamento di corrispettivi da
parte delle pubbliche amministrazioni (nuovo art.96,
comma 3, TUIR - D.P.R. 917/1986).
Tale disciplina risulta, poi, caratterizzata da alcune
specifiche disposizioni, in base alle quali:
a) per i primi due periodi d’applicazione delle nuove
regole (2008 e 2009), il limite di deducibilità degli
interessi è aumentato di una franchigia pari a 10.000
euro per il 2008 ed a 5.000 euro per il 2009 - art.1,
comma 34, legge 244/2007;
b) a decorrere dal periodo d’imposta 2010, se residua
una parte di R.O.L. non utilizzata, questa potrà essere portata ad incremento del R.O.L.
dei periodi d’imposta successivi - nuovo art.96,
comma 1, TUIR - D.P.R. 917/1986;
c) sono escluse dalle nuove regole
di deducibilità degli interessi passivi le società
consortili costituite per l’esecuzione unitaria, totale o parziale, dei lavori
ai sensi dell’art. 96 del D.P.R. 554/1999 [3] nonchè
le società di progetto, di cui all’art. 156 del D.Lgs. 163/2006 - nuovo art.96, comma 5, TUIR - D.P.R. 917/1986.
È confermato, inoltre, che il limite alla deducibilità non riguarda gli interessi passivi relativi a
prestiti contratti per la costruzione, o ristrutturazione, di
immobili alla cui produzione è diretta l’attività d’impresa. Per tali fabbricati, gli interessi passivi
continueranno ad aggiungersi ai costi di costruzione o ristrutturazione,
risultando così interamente deducibili dai ricavi derivanti dalla vendita degli
stessi (art.110, comma 1, lett.b,
TUIR - D.P.R. 917/1986 [4]).
Diversamente, permangono le problematiche in ordine agli interessi passivi relativi a prestiti
contratti per la realizzazione di lavori su commessa, sia pubblici che privati.
Infatti, sebbene tali lavori concorrano positivamente,
sotto forma di rimanenze, alla determinazione del risultato operativo lordo
(valore su cui applicare la percentuale del 30%, per la determinazione della
quota di interessi deducibili), i nuovi limiti di deducibilità si applicheranno, in ogni caso, anche agli
interessi passivi relativi ai finanziamenti diretti all’esecuzione di tali
lavori.
In sostanza occorre:
1. sottrarre dall’importo degli interessi passivi
l’ammontare degli interessi attivi, ivi compresi quelli
“virtuali” connessi al ritardato pagamento di corrispettivi da parte delle
pubbliche amministrazioni (da calcolarsi al tasso ufficiale di riferimento
aumentato di un punto percentuale);
2. dedurre la quota residua degli interessi passivi
nei limiti dell’importo corrispondente al 30% del R.O.L. .
Al riguardo, non appare risolutiva l’inclusione, tra
gli interessi attivi (altro valore rilevante per la determinazione degli
interessi passivi deducibili), di quelli “virtuali” connessi ai ritardati
pagamenti dei corrispettivi da parte della pubblica amministrazione.
Infatti, tale norma (tra l’altro di difficile
applicazione operativa) riguarda i soli lavori pubblici, per i quali tale
meccanismo consente di aumentare la quota di interessi
passivi deducibili.
Il problema rimane, invece, irrisolto per le commesse
private, ove, comunque, è possibile agire sulle anticipazioni richieste al
committente per diminuire il ricorso all’indebitamento.
6.2 Norma interpretativa dell’art.90,
comma 2, del TUIR
(art.1,
comma 35)
L’art.1, comma 35, della
legge Finanziaria 2008 introduce, inoltre, una norma di interpretazione
autentica sulle attuali disposizioni (art.90, comma 2
del TUIR - D.P.R. 917/1986), che prevedono l’assoluta indeducibilità
fiscale delle spese e degli altri componenti negativi relativi alle abitazioni
possedute dalle imprese ed iscritte in bilancio tra le immobilizzazioni (non
destinate alla vendita).
Superando le limitazioni poste dall’Amministrazione
finanziaria con le recenti Circolari n.6/E/2006 e n.10/E/2006 (nelle quali è stata precisata l’indeducibilità assoluta di tutti i costi, compresi gli
interessi passivi relativi a tali fabbricati), viene
fornita una norma di interpretazione autentica del disposto dell’art.90, comma 2, nella quale si precisa che, tra le spese e
gli altri componenti negativi indeducibili, «non si comprendono gli interessi
passivi relativi a finanziamenti contratti per l’acquisizione» di tali
immobili.
Allo stesso tempo, per esigenze di coordinamento tra
la norma di interpretazione autentica del citato art.90, comma 2 e le nuove regole di deducibilità
degli interessi passivi contenute nel riscritto art.96
del TUIR D.P.R. 917/1986, viene stabilita l’applicazione prioritaria delle
regole di indeducibilità assoluta previste dall’art.90, comma 2.
In virtù di tali disposizioni viene, in sostanza,
prevista:
- la deducibilità degli
interessi passivi relativi ai finanziamenti contratti per l’acquisizione degli
immobili a destinazione abitativa patrimonializzati,
secondo le regole di cui al nuovo art.96 del TUIR;
- l’indeducibilità
assoluta degli interessi passivi relativi a tutti gli altri finanziamenti
riferibili a tali immobili.
6.3 Variazione della durata dei
contratti di leasing
(art.1,
comma 33, lett. n)
Si segnala, inoltre, che
In particolare, per i contratti di leasing aventi ad
oggetto beni immobili, l’attuale art.102, comma 7,
del TUIR - D.P.R. 917/1986 stabilisce la deducibilità
dei relativi canoni solo se il contratto abbia durata
non inferiore ai due terzi del periodo di ammortamento del bene (corrispondente
al coefficiente stabilito dal D.M. 31 dicembre
Ai sensi dell’art.1,
comma 34, della legge 244/2007, tale disposizione si applica ai
contratti di leasing stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2008 [5].
7. PRINCIPALI MISURE IN MATERIA
DI IRAP
(ART.1, COMMI 43-45 E 50-52)
Tra le principali modifiche alla disciplina dell’IRAP,
contenuta nel D.Lgs. 446/1997,
- la riduzione dell’aliquota
d’imposta, dall’attuale 4,25%, al 3,9% (art.16 del D.Lgs. 446/1997), a decorrere dal periodo d’imposta successivo a quello in
corso al 31 dicembre 2007 (periodo d’imposta 2008 per i contribuenti con
periodo d’imposta coincidente con l’anno solare) - art.1,
comma 50, lett. h) e comma 51;
- la semplificazione e l’ampliamento
della base imponibile, tra cui si evidenziano le modifiche riguardanti il
sistema di deduzioni dirette a ridurre il cuneo fiscale (art.11,
del D.Lgs.
446/1997) che, da 5.000 euro, viene ridotto a 4.600
euro per ogni dipendente impiegato a tempo indeterminato e, per i dipendenti
impiegati nelle aree svantaggiate, viene diminuito, da 10.000 euro, a 9.200 euro
- art.1 comma 50, lett. f;
- a decorrere dal periodo d’imposta
2008, la presentazione della dichiarazione annuale IRAP direttamente alla
regione in cui il contribuente ha domicilio fiscale. I termini e le nuove modalità
di presentazione devono essere stabiliti con decreto non regolamentare del
Ministro dell’Economia e delle Finanze, da emanare entro il 31 marzo 2008 - art.1, comma 52.
Infine, si segnala che l’art.1,
commi 43-45, della medesima legge 244/2007 prevede che, a decorrere dal 1°
gennaio 2009, l’IRAP verrà disciplinata da apposita
legge regionale, che ne potrà modificare, nei limiti stabiliti dalle leggi
statali, l’aliquota, le detrazioni, le deduzioni e introdurre speciali
agevolazioni, mentre non ne potrà modificare la base imponibile. Resterà ferma,
comunque, l’indeducibilità dell’IRAP dalle imposte
statali (IRPEF/IRES).
8. ACCERTAMENTI BASATI SUL “VALORE NORMALE”
(ART.1, COMMA 265)
In particolare, l’art.1,
comma 265, della legge 244/2007 stabilisce l’applicabilità delle nuove
disposizioni accertative anche con riferimento alle
compravendite effettuate precedentemente al 4 luglio
2006 (data di entrata in vigore del D.L. 223/2006), relativamente alle quali lo
scostamento tra “valore normale” e corrispettivo dichiarato in atto vale, agli
effetti tributari, come presunzione semplice (ossia come elemento indiziario,
cui associare ulteriori approfondimenti da parte degli uffici verificatori).
A tutela del principio di legittimo affidamento del
contribuente è necessario che alle nuove disposizioni venga, per contro,
attribuita efficacia innovativa, ossia con riferimento alle
sole compravendite immobiliari successive al 4 luglio 2006, per le quali è
altresì necessario conferire mera valenza di presunzione semplice allo
scostamento tra “valore normale” e corrispettivo dichiarato, a cui associare
necessariamente ulteriori elementi di prova, che possano giustificare la
pretesa tributaria.
9. RESPONSABILITÀ SOLIDALE DEL CEDENTE E
DELL’ACQUIRENTE NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
(ART. 1, COMMA 164)
L’art.1, comma 164, della
legge 244/2007 prevede, ai fini IVA e nell’ambito delle compravendite
immobiliari, la responsabilità solidale del cedente e dell’acquirente,
nell’ipotesi in cui l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione
e nella relativa fattura sia diverso da quello effettivo (norma attualmente contenuta nel comma 3-bis dell’art. 60-bis del
D.P.R. 633/1972).
La disposizione, che si applica anche qualora
l’acquirente non agisca nell’esercizio di attività
d’impresa, stabilisce che il cedente e l’acquirente siano responsabili in
solido per il pagamento dell’imposta relativa alla differenza tra il
corrispettivo effettivo e quello indicato nell’atto, nonchè
della relativa sanzione.
Inoltre, l’acquirente che non agisca
nell’esercizio dell’attività di impresa può regolarizzare la propria posizione
entro 60 giorni dalla stipula del rogito, ed entro il medesimo termine deve
presentare, all’ufficio competente per territorio, la copia dell’attestazione
del pagamento e delle fatture che sono state regolarizzate.
10. DISPOSIZIONI IN MATERIA
DI STUDI DI SETTORE
(ART. 1, COMMA 252)
- l’onere, a carico dell’Agenzia
delle Entrate, di motivare e fornire elementi di prova per avvalorare
l’attribuzione dei maggiori ricavi o compensi
derivanti dall’applicazione degli indicatori di normalità economica;
- l’impossibilità di assoggettare ad accertamenti
automatici i contribuenti che dichiarino ricavi o compensi inferiori a quelli
previsti da tali indicatori di normalità economica.
11. ISTITUZIONE DI UNA COMMISSIONE
DI STUDIO SULLA FISCALITÀ DIRETTA ED INDIRETTA DELLE IMPRESE
IMMOBILIARI
(ART.1, COMMA 36)
L’art.1,
comma 36, della legge 244/2007
prevede l’istituzione, con Decreto del Ministro dell’Economia e Finanze, di una
Commissione di studio sulla fiscalità diretta e indiretta delle imprese
immobiliari.
L’organo avrà il compito di proporre, entro il 30
giugno 2008, l’adozione di modifiche normative, volte a semplificare il sistema
vigente, tenendo conto delle differenze fra l’attività di gestione e quella di
costruzione e della possibilità, compatibilmente con le esigenze di gettito, di
prevedere disposizioni agevolative in funzione della
politica di sviluppo dell’edilizia abitativa.
Le modifiche normative risultanti dalle proposte della
Commissione di studio avranno effetto anche a partire dal
periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007, ferma
restando la non rilevanza, ai fini del nuovo art. 96 del D.P.R. 917/1986, degli
interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili
destinati alla locazione.
12. ALTRE MISURE IN MATERIA
FISCALE
Tra le ulteriori misure
fiscali riguardanti gli immobili previste dalla legge 244/2007, si segnalano:
- l’aumento della detrazione ICI per l’abitazione
principale - art. 1, comma
- 300 euro, se il reddito complessivo non supera
15.493,71 euro, - 150 euro, se il reddito complessivo
è compreso tra 15.493,71 e 30.987,41 euro;
- l’aumento a 4.000 euro (anzichè
gli attuali 3.615,20 euro) del limite massimo di interessi
passivi relativi ai mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione
principale, su cui calcolare la detrazione del 19%, ai sensi dell’art.15, comma 1, lett.b, del TUIR -
D.P.R. 917/1986 - art.1, comma 202.
Da ultimo, nell’ambito delle disposizioni in materia di accertamento e riscossione, la medesima legge 244/2007 -
art. 1, comma 143 - estende la sanzione della cd. “confisca per equivalente”,
di cui all’art. 322-ter del codice penale, alle fattispecie di reati tributari
individuate nel D.Lgs. 10 marzo 2000 n. 74 [7]
(recante Nuova disciplina dei reati in materia di imposte
sui redditi e sul valore aggiunto, a norma dell’articolo 9 della L. 25 giugno 1999, n. 205).
La sanzione aggredisce il patrimonio del trasgressore
incidendo sui profitti che questi abbia illecitamente
acquisito, senza la necessità di dimostrare il nesso causale tra il
reato ed i beni da sottoporre a confisca.
L’Autorità giudiziaria può così acquisire i beni
posseduti dal reo, che siano nella sua materiale disponibilità, anche se questi
sono scollegati dal reato commesso, a condizione che
si tratti di beni di valore corrispondente al prezzo o profitto del reato.
Pertanto, con tale norma, si è voluta anticipare e
rafforzare notevolmente la protezione degli interessi erariali, estendendo tale
sanzione a tutte le violazioni tributarie di rilevanza penale, come previste
nel citato D.Lgs. 74/2000, ad
eccezione di quella di cui all’art. 10 (“Occultamento o distruzione di
documenti contabili”).
NOTE
[1] Per un errore contenuto nella citata Tabella 3,
infatti, la detrazione del 55% non era stata riconosciuta per gli interventi
eseguiti su tali strutture.
2 Ai sensi del comma 3 del nuovo art.96 del TUIR - D.P.R. 917/1986, gli interessi passivi e gli
oneri assimilati, cui si applicano le medesime
disposizioni, sono quelli derivanti da:
- contratti di mutuo, - contratti
di locazione finanziaria;
- emissione di obbligazioni e
titoli similari;
- ogni altro rapporto avente causa finanziaria.
Sono esclusi i soli interessi impliciti derivanti da debiti di
natura commerciale (dilazioni di pagamento).
Allo stesso modo, gli interessi attivi e proventi
assimilati, rilevanti per la nuova disciplina, sono quelli derivanti dalle
medesime tipologie di contratto suesposte (aumentati degli interessi attivi
relativi a crediti di natura commerciale).
3 Il D.P.R. 554/1999 costituisce il regolamento di attuazione della legge 109/1994, come sostituita dal D.Lgs. 163/2006 (cd.
“Codice degli appalti pubblici,
relativi a lavori, servizi e forniture, in attuazione delle direttive
2004/17/CE e 2004/18/CE.”).
4 Ai sensi del comma 1 del riscritto art.96 del TUIR, infatti, le nuove disposizioni si applicano
agli interessi passivi e agli oneri assimilati diversi da quelli compresi nel costo dei beni, ai sensi dell’art.110, comma 1, lett.b del
medesimo D.P.R. 917/1986, in base al quale, per gli immobili alla cui
produzione è diretta l’attività dell’impresa, si comprendono nel relativo costo
gli interessi passivi sui prestiti contratti per la loro costruzione o
ristrutturazione.
5 Diversamente, per i contratti di leasing stipulati
entro il 31 dicembre 2007, continuano ad applicarsi le previgenti
disposizioni del citato art.102, comma 7, del TUIR,
in base alle quali, per i beni immobili, la deducibilità
dei canoni è ammessa se il contratto abbia durata
almeno pari alla metà del periodo di ammortamento (corrispondente al
coefficiente stabilito dal D.M. 31 dicembre
6 Tale detrazione (che riguarda comunque tutti i contratti di
locazione, compresi quelli a “canone libero”) non è cumulabile con quella già
prevista, dall’art.16, comma 1, del TUIR - D.P.R.
917/1986, per i contratti di locazione a canone concordato (di cui all’art.2, comma 3 e all’art.4, commi 2
e 3 della legge 431/1998).
7 Si riportano i reati del D.Lgs.
74/2000 per i quali è prevista l’applicazione della
“confisca per equivalente”:
Art.2. Dichiarazione
fraudolenta mediante uso di fatture o altri documenti per operazioni
inesistenti.
Art.3. Dichiarazione
fraudolenta mediante altri artifici.
Art. 4 Dichiarazione infedele.
Art.5. Omessa dichiarazione.
Art. 8. Emissione di fatture o altri
documenti per operazioni inesistenti.
Art. 10-bis. Omesso versamento di ritenute certificate.
Art. 10-ter. Omesso versamento di IVA.
Art. 10-quater. Indebita compensazione.
Art. 11. Sottrazione fraudolenta al pagamento di imposte.