Alessandro Cheula
BRESCIA
Se una grande banca come Ubi Banca concede mutui per la casa a cinquant’anni significa che il mattone, come la terra, non tradisce mai. Può a volte deludere, avendo troppo illuso, ma non può tradire. E in America? In America la case - intendiamo l’immensa distesa di casette bianche prefabbricate che si vedono sorvolando gli Usa da costa a costa - non sono fatte di mattoni. Anche per tale ragione è improprio parlare, a Brescia, di «crollo» del mercato immobiliare. Più corretto parlare di scenario non cupo ma mutevole. «Crisi, stasi, riflessione, difficoltà, tempi lunghi di contrattazione, ma non crollo - dice Giuliano Campana, costruttore e presidente del Collegio costruttori di Brescia - mercato certo non euforico ma nemmeno tragico».
Brescia resta una città vivace, seconda solo a Milano. Certo l’offerta di immobili supera la domanda, eppure non sarà sempre così. Ma come sarà il mercato prossimo venturo? «Nessun dramma ma selezione - è ancora Campana a precisare - sarà un mercato più esigente. La qualità è sempre più richiesta, i margini sono sempre più bassi, per i costruttori il 10% di utile è grasso che cola». Ma le case sono sempre più costose per chi le fa e sempre più care per chi le acquista. Perchè? «La prima causa è la rendita: quando il prezzo dei terreni supera di 3-4 volte il costo della costruzione non si può parlare di calmierare il mercato immobiliare». E le altre cause? «La seconda è la qualità della costruzione, la terza il fisco, la quarta i tassi bancari, l’ultima il costo del lavoro».
Alla tavola rotonda sulla «Situazione e prospettive del mercato immobiliare bresciano», organizzata da Borsa Immobiliare di Pro Brixia in margine al Salone Servizi Immobiliari allestito nella Fiera di Brescia, la chiarezza di Campana non era stonata rispetto a quella degli altri relatori.
A cominciare da Giancarlo Morghen, presidente del Comitato vigilanza di Borsa Immobiliare, che ha introdotto il dibattito evidenziando gli elementi di crisi quali l’alto livello di invenduto e la contrazione delle compravendite, per continuare con Paola Montresor, responsabile direzione crediti del Banco di Brescia, che ha parlato della impermeabilità del mercato italiano «dove non esiste il problema dei mutui subprime, pur esistendo certamente un problema di rate insolute dei mutui casa».
Claudio Cacciamani, esperto scientifico dell’Osservatorio immobiliare della Camera di Commercio, ha svolto la relazione introduttiva moderando poi gli interventi dei relatori. Cacciamani ha parlato della casa come di un «bene immobiliare stressato» nel senso di spremuto, sfruttato e sovente bistrattato. «Decisiva è la fungibilità dell’immobile», cioè la possibilità di essere liquidabile o monetizzabile, non solo riconvertibile o rinegoziabile per ottenere altri finanziamenti. Ma il relatore ha detto un’altra cosa interessante. «L’incremento illimitato di valore degli immobili non è più scontato - per dire che la casa in futuro non si rivaluterà più all’infinito - per cui il wayout, l’uscita, diventa un fattore decisivo».
Ivo Amendolagine, presidente della Associazione proprietà edilizia di Brescia, e Cesare Reboni, segretario generale di Adiconsum di Brescia, hanno parlato rispettivamente dei problemi della piccola proprietà e della piccola utenza immobiliare, oggi le più colpite dalla crisi del settore. Ma se si vuole una efficace sintesi per definire un mercato in fibrillazione, derivante da un lato dalla sovrapproduzione di immobili e dall’altro dalla minore solvibilità del mutuatario, è bene rifarsi a quanto Paola Montresor ha detto concludendo il proprio intervento. «La garanzia reale non è più il criterio prioritario, bensì la validità del progetto». Per dire che la «fair value», la migliore valutazione di cui parlava Cacciamani non è più il solo mattone ma la sua fungibilità e convertibilità sul mercato. Come insegna la crisi Usa dei mutui subprime.
