RIFORMA DELLE LOCAZIONI

(Legge 9/12/98, n. 431)

La Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998, supplemento ordinario n. 203/L ha pubblicato la legge 9 dicembre 1998 n. 431 recante: "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", il cui testo è stato pubblicato sul Notiziario n. 12/98.

La legge è entrata in vigore il 30 dicembre 1998, allo scadere del termine ordinario di 15 giorni decorrenti dalla pubblicazione.

Si pubblica di seguito una prima analisi delle singole disposizioni della legge.

"Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo"

NOTA ILLUSTRATIVA

Cosa cambia

La riforma, in sostituzione delle attuali tipologie di contratti prevalentemente in uso nel settore delle locazioni, introduce due forme nuove.

Si tratta del:

- contratto "libero" (durata contrattuale minima di 4 anni con obbligo al rinnovo salvo motivi di necessità per altri 4 anni e canone di locazione liberamente pattuito);

- contratto "assistito" (durata contrattuale minima di 3 anni con obbligo di rinnovo per altri 2 anni, canone determinato sulla base di accordi provinciali, utilizzo di contratti tipo definiti dalle organizzazioni di categoria delle parti, agevolazioni fiscali per i locatori degli immobili siti in aree a tensione abitativa).

La nuova legge sostituisce l'equo canone ed i contratti con i patti in deroga che però continueranno ad avere vigore sino alla loro naturale scadenza.

Dal nuovo regime sono esclusi le seguenti tipologie di immobili (art. 1):

- storico-artistico (vincolati ex L. 1089/39);

- signorili (A/1), ville (A/8), di interesse artistico (A/9);

- edilizia residenziale pubblica (dovrebbero esservi compresi anche quelli di edilizia convenzionata);

- per uso turistico;

- locati dagli enti locali quali conduttori per esigenze di natura transitoria.

A queste tipologie si applicano o il codice civile o le eventuali normative speciali

Contratti "liberi"

La durata contrattuale minima è di 4 anni con rinnovo automatico per altri 4 anni (indipendentemente dalla durata iniziale; ad esempio durata iniziale 5 anni + rinnovo per 4 anni) salvo che il locatore non comunichi la volontà di non rinnovare il contratto, con un preavviso di almeno sei mesi, per motivi ben identificati di cui si dirà in seguito (art. 2 n. 1).

Che succede alla prima scadenza

Alla prima scadenza contrattuale (ad esempio dopo 4 anni) il locatore può recedere dal contratto per i seguenti motivi (art. 3 n. 1) che dovrà indicare con almeno 6 mesi di preavviso nella disdetta (a pena di nullità):

- uso diretto dell'immobile da parte del locatore, dei figli, del coniuge, dei parenti entro il secondo grado;

- se si tratta di locatore persona giuridica, utilizzo diretto dell'immobile per fini propri a condizione che sia offerto al conduttore un altro immobile idoneo;

- disponibilità del conduttore di altro immobile idoneo nel comune;

- danneggiamento dell'edificio ed esecuzione delle opere di ripristino (è necessario il titolo autorizzativo comunale);

- integrale ristrutturazione (è necessario il titolo autorizzativo comunale);

- mancata occupazione continuativa dell'immobile;

- vendita a terzi dell'immobile senza avere la proprietà di altri immobili oltre a quello adibito eventualmente a propria abitazione (è obbligatoria l'offerta in prelazione al conduttore secondo le modalità previste dagli artt. 38 e 39 della legge 392/78).

Si richiama l'attenzione sul fatto che la legge, nel caso di richiesta di rilascio dell'immobile per l'esecuzione di lavori edilizi, prevede espressamente il possesso del titolo autorizzativo e cioè dell'autorizzazione o concessione edilizia e ne subordina l'inizio della validità all'effettivo rilascio dell'immobile (art. 3 n. 2). Nulla invece è detto per la denuncia di inizio attività con la quale si possono eseguire opere anche di rilevante entità e che in molti casi ha sostituito l'autorizzazione.

Se il locatore ha ottenuto la disponibilità dell'alloggio sulla base di una disdetta illegittima, sarà tenuto a corrispondere al conduttore un risarcimento minimo di 36 mensilità dell'ultimo canone percepito (art. 3 n. 3).

Il locatore entro 12 mesi dalla data in cui ha ottenuto la disponibilità dell'immobile, deve utilizzarlo per gli usi indicati nella disdetta. In caso contrario il conduttore ha diritto al ripristino della locazione o al risarcimento del danno nella misura sopra indicata (art. 3 n. 5).

L'inquilino ha il diritto di prelazione se il proprietario, una volta terminati i lavori di recupero dell'alloggio, intende affittarlo di nuovo (art. 3 n. 2).

Che succede alla seconda scadenza

Alla seconda scadenza del contratto (cioè dopo 8 anni) ciascuna delle parti (e cioè locatore e conduttore) ha diritto di richiedere:

- il rinnovo del contratto a nuove condizioni;

- la rinuncia al rinnovo del contratto.

In questi casi la procedura sarà la seguente:

a) comunicazione delle proprie intenzioni (dell'inquilino o del proprietario) con lettera raccomandata 6 mesi prima della scadenza;

b) la parte che la ha ricevuta, dovrà dare risposta entro 60 gg. dal ricevimento (art. 2 n. 1).

Se il locatore non comunicherà la rinuncia al rinnovo del contratto questo sarà tacitamente rinnovato (art. 2 n. 1) alle medesime condizioni (dovrebbe riferirsi alla durata originaria del contratto ed alle altre previsioni contrattuali).

L'assistenza delle organizzazioni di categoria nella stipula dei contratti non è obbligatoria (art. 2 n. 2).

Contratti "assistiti"

La durata minima è di 3 anni con proroga, alla prima scadenza, per altri 2 anni (art. 2 n. 5).

Per la stipula dei contratti assistiti non sembra necessaria l'assistenza delle organizzazioni di categoria, il cui ruolo si esplica invece nella definizione dei contenuti dei contratti tipo da depositarsi presso i comuni.

Che succede alla prima scadenza

I motivi per cui il locatore può evitare la proroga del contratto alla prima scadenza sono gli stessi previsti per i contratti "liberi" (art. 2 n. 5).

Che succede alla seconda scadenza

La procedura per il rinnovo del contratto o la rinuncia al rinnovo del contratto è la stessa dei contratti "liberi".

I contratti "assistiti" sono regolati (durata del contratto, entità del canone, altre condizioni contrattuali) da accordi stipulati in sede locale tra le organizzazioni delle parti (proprietari ed inquilini) che provvedono alla definizione di contratti-tipo (art. 2 n. 3) depositati presso i comuni.

Gli accordi sono promossi dai comuni (art. 2 n. 3) nei 60 gg. successivi all'emanazione del decreto del Ministro dei lavori pubblici (art. 4) nel quale vengono definiti i criteri generali (convenzione nazionale).

La convenzione nazionale (art. 4)

La convenzione nazionale è promossa dal Ministero dei lavori pubblici che convoca le organizzazioni maggiormente rappresentative di proprietari ed inquilini nei 60 gg. successivi all'entrata in vigore della legge ( e successivamente con cadenza triennale) e cioè il 28 febbraio 1999.

Nella convenzione (art. 4 n. 1) si individueranno i criteri generali per la definizione dei canoni anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell'immobile, ad altri parametri oggettivi (per il momento indeterminati), alle modalità per garantire particolari esigenze delle parti.

Se non vi sarà accordo il Ministero dei lavori pubblici, d'intesa con quello delle finanze, provvederà autonomamente sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle parti (art. 4 n. 2).

I criteri contenuti nella convenzione nazionale (art. 4 n. 2) saranno trasferiti in un decreto interministeriale (lavori pubblici e finanze) che conterrà anche le modalità applicative delle agevolazioni fiscali a favore dei proprietari da emanarsi nei successivi 30 gg. (90 gg. se non vi è accordo, ma in sede di prima applicazione della legge questo termine non si applica ai sensi dell'art. 14 n. 1).

La legge prevede che un decreto interministeriale disciplini la modalità per la stipula dei contratti "assistiti" (art. 4 n. 3) nel caso in cui:

a) il comune non convochi le organizzazioni delle parti;

b) non si definiscano gli accordi in sede locale tra le medesime organizzazioni.

Sgravi fiscali

Per i proprietari che stipulano i contratti "assistiti" sono previsti i seguenti sgravi fiscali:

a) aliquota ICI ridotta ( se espressamente deliberata dal Comune) ai sensi dell'art. 2 n.4;

b) ulteriore riduzione del reddito imponibile (30 per cento) per il proprietario limitatamente agli immobili siti nei comuni a tensione abitativa (art. 8 n. 1);

c) imposta di registro ridotta e calcolata sulla base del 70% dell'imponibile (art. 2 n. 1).

Per fruire delle agevolazioni di cui alle lettere b) e c) il locatore dovrà indicare nella denuncia dei redditi gli estremi di registrazione del contratto e della denuncia ICI.

Gli sgravi fiscali sono limitati agli immobili siti nei comuni nelle aree a tensione abitativa (art. 8 n. 1) la cui rideterminazione avrà cadenza biennale (art. 8 n. 4).

Locazioni transitorie

La convenzione nazionale individuerà le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria (art. 5) con durata inferiore ai livelli minimi previsti dalla legge (4+4 anni, ovvero 3+2 anni).

L'esercizio della libera contrattazione viene di fatto fortemente ridotto rispetto al passato rimanendo espressamente applicabile alle solo locazioni turistiche.

Comunque alle locazioni transitorie si dovranno applicare solo ed esclusivamente i contenuti previsti dalla convenzione nazionale.

Per gli alloggi destinati a studenti universitari potranno essere promossi, dai comuni, contratti tipo sulla base dei contenuti della convenzione-nazionale. Alla redazione dei contratti tipo parteciperanno le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini, le associazioni studentesche, le aziende per il diritto allo studio, le cooperative, le organizzazioni non lucrative operanti nel settore.

Per questi contratti sono previste le medesime agevolazioni fiscali dei contratti "assistiti".

Fondo sociale

La dotazione iniziale del Fondo è pari a 1800 mld prelevati dai fondi ex- GESCAL ai quali si sommano, tra l'altro, le disponibilità residue del Fondo sociale di cui alla legge 392/78 per le annualità dal 1999 al 2001. Successivamente si provvederà con appositi stanziamenti della legge finanziaria di ciascun anno. Le Regioni potranno integrare le disponibilità finanziarie con proprie risorse (art. 11).

Il fondo nazionale prevede la concessione di un contributo integrativo all'inquilino tramite bando pubblico emesso dal comune nel rispetto dei requisiti e dei criteri minimi stabiliti con decreto del Ministro dei lavori pubblici di intesa con la Conferenza Stato-Regioni da emanare entro 90 gg. dall'entrata in vigore della legge.

In tale decreto sarà anche prevista la determinazione dell'entità dei contributi stessi in relazione all'incidenza del canone sul reddito familiare (art. 11 n. 4).

Agevolazioni fiscali per il conduttore

È prevista la detrazione, ai fini IRPEF, a favore dei conduttori appartenenti a determinate categorie di reddito (art. 10) indipendentemente, almeno così sembra, dalla tipologia di contratto e dalla localizzazione dell'immobile.

La loro puntuale determinazione è però rinviata al DDL Collegato alla manovra finanziaria 2000-2002.

Norme soppresse

La legge stabilisce l'abrogazione espressa di una serie di norme in materia di locazioni emanate in passato.

In particolare si richiama l'attenzione sulle seguenti:

- L. 359/92, art. 11 i cosiddetti patti in deroga.

- L. 61/89 art. 1 bis maggiorazione del 20% del canone per ritardata restituzione dell'immobile durante il periodo di sospensione dell'esecuzione; artt.2,3,4,5,8 commissioni prefettizie e graduazione sfratti.

- L.392/78 art. 1 durata contrattuale; art.3 rinnovazione tacita e disdetta con preavviso semestrale; artt. da 12 a 25 modalità di calcolo equo canone; art. 26 ambito di applicazione; artt. da 60 a 66 norme per contratti ante equo canone; artt. da 75 a 78 fondo sociale; art. 79 patti contrari alla legge (limitatamente alle locazioni abitative).

Norme che sono rimaste in vigore

Nella stipula di un nuovo contratto di locazione ad uso abitativo si dovranno quindi tenere presenti le seguenti disposizioni della legge 392/78 che non essendo state abrogate sono da considerarsi come inderogabili, anche in relazione alla norma relativa al divieto di stipulare "patti contrari alla legge" (art. 13):

- art. 2 disciplina della sublocazione;

- art. 4 recesso del conduttore (che comunque è disciplinato anche dall'art. 3 n. 6 della legge);

- art. 5 morosità del conduttore;

- art. 6 successione nel contratto;

- art. 7 scioglimento del contratto;

- art. 8 spese di registrazione;

- art. 9 oneri accessori;

- art. 10 partecipazione del conduttore all'assemblea del condominio;

- art. 11 deposito cauzionale.

Patti contrari alla legge

È nulla ogni pattuizione tendente a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13).

Il conduttore, entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore rispetto al canone contrattuale.

Il conduttore può altresì richiedere, al pretore, nel corso della durata contrattuale che la locazione sia riportata o alle condizioni previste per i contratti liberi o a quelle dei contratti "assistiti".

Se il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto e cioè senza la forma scritta, il canone è determinato dal pretore secondo i parametri previsti per i contratti controllati.

Sfratti in corso

Le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio degli immobili in corso alla data di entrata in vigore della legge vengono così regolate (art. 6):

- sospensione di 180 gg. durante i quali le parti (anche su iniziativa di una sola di esse) avviano una trattativa per il rinnovo del contratto anche tramite le rispettive organizzazioni sindacali;

- trascorso il termine ed in mancanza di un accordo, nei successivi 30 gg., il proprietario chiede al pretore la fissazione di un nuovo termine per l'esecuzione del provvedimenti di rilascio.

È prevista una ulteriore proroga di 18 mesi se il conduttore ha più di 65 anni, ovvero 5 o più figli, è iscritto nelle liste di mobilità, è in cassa integrazione, è assegnatario di alloggio ERP o di ente previdenziale, è prenotatario di alloggio di imprese o cooperative, è proprietario di alloggio per il quale ha iniziato lo sfratto, se nel nucleo familiare vi è un portatore di handicap,

Per i provvedimenti di rilascio per finita locazione emessi successivamente alla data di entrata in vigore della legge (30 dicembre 1998), il conduttore potrà chiedere, una sola volta, un nuovo termine per l'esecuzione del provvedimento (differimento di ulteriori 6 mesi).

In tutti i casi di sospensione dall'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile i conduttori, a titolo di indennità per il ritardato rilascio, corrisponderanno un indennizzo mensile pari al canone dovuto alla scadenza contrattuale maggiorato del 20%.

Il canone sarà aggiornato annualmente, in forma automatica, secondo il 75% della variazione dell'indice ISTAT e successivamente maggiorato del 20% (art. 6 n. 6).

Dovranno essere altresì corrisposti gli oneri accessori.

Effetti della nuova legge

Nuovi contratti

Con l'entrata in vigore della legge si potranno stipulare, salvo le esclusioni già dette, due tipi di contratti e cioè:

- contratti liberi (durata minima di 4 anni con rinnovo per altri 4 anni a canone libero);

- contratti assistiti (durata minima di 3 anni con rinnovo per altri 2 anni a canone controllato).

Nell'immediato i contratti che potranno essere stipulati sono però solo quelli di tipo "libero". Infatti per quelli "assistiti" è necessaria la realizzazione di una serie di adempimenti (convenzione nazionale, accordi locali ecc.) per la cui effettuazione dovranno trascorrere alcuni mesi.

Contratti in corso

Sino alla loro scadenza proseguiranno alle condizioni secondo cui sono stati stipulati e si applicheranno le disposizioni vigenti prima dell'entrata in vigore della nuova legge (art. 14 n. 5).

Ad esempio un contratto stipulato con i cosiddetti "patti in deroga" (art. 11 L. 359/92) continuerà sino alla sua scadenza alle condizioni vigenti al momento della stipula.

Alla scadenza se il proprietario non avrà disdettato il contratto ovvero non avrà proposto all'inquilino un contratto secondo le nuove condizioni previste della legge (contratto "libero" o assistito"), il contratto si rinnoverà tacitamente.

In questo caso si applicherà (art. 2 n. 6) il contratto "libero" ma, per quanto non espressamente detto, è probabile che ciò sia limitato alla sola durata contrattuale (minimo 4 anni) e non al canone di locazione che invece dovrebbe rimanere eguale al precedente non essendone stato pattuito uno nuovo in modo espresso.

Varie

Tutti i contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo a partire dal 31 dicembre 1998 dovranno essere redatti informa scritta (art. 1 n. 4).

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Elenco completo dei comuni ad alta tensione abitativa definiti ai sensi delle Leggi n. 94/1982 e n. 118/1985 e dalle relative delibere attuative.

COMUNI CON OLTRE 300.000 ABITANTI

Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia

ALTRI COMUNI CAPOLUOGHI DI PROVINCIA

Agrigento, Ancona, Aosta, Arezzo, Avellino, Benevento, Bergamo, Bolzano, Brescia, Brindisi, Cagliari, Campobasso, Caserta, Chieti, Cremona, Ferrara, Foggia, Grosseto, Imperia, La Spezia, L'Aquila, Latina, Lecce, Livorno, Mantova, Massa Carrara, Matera, Messina, Modena, Novara, Nuoro, Padova, Parma, Pavia, Perugia, Pescara, Pisa, Potenza, Reggio Calabria, Rovigo, Salerno, Sassari, Savona, Siena, Siracusa, Taranto, Trapani, Trento, Treviso, Trieste, Udine, Varese, Verona, Vicenza e Viterbo.

COMUNI NON CAPOLUOGHI Dl PROVINCIA

(omissis)

Provincia di Brescia

Borgosatollo Botticino

Bovezzo Castel Mella

Castenedolo Cellatica

Collebeato Concesio

Flero Gardone Val Trompia

Gussago Lumezzane

Nave Rezzato

Roncadelle S.Zeno Naviglio

Sarezzo

(omissis)