I DOCUMENTI NECESSARI PER GLI ATTI DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI

Si ritiene utile fornire alcune indicazioni in relazione alle incombenze legate agli atti di compravendita di beni immobili. Vi sono infatti normative diverse, legate a differenti fonti normative e legate ad aspetti non fra loro correlati, che stabiliscono le verifiche ed i riscontri che l’ufficiale rogante deve effettuare prima di procedere alla stipula di un atto di traslazione della proprietà. Questa breve disamina può risultare utile anche per accelerare i tempi delle compravendite a volte ritardati dalla mancata conoscenza degli obblighi ad esse legati.

Il lavoro qui presentato si suddivide in due sezioni. Viene dapprima fornito il semplice elenco dei documenti richiesti, mentre nella seconda parte si esaminano in forma estesa i la natura ed i contenuti degli stessi.

DOCUMENTI DEL VENDITORE

PERSONA FISICA

Il venditore (o i venditori) persona fisica deve produrre i seguenti documenti:

• la fotocopia di un documento di identità (qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia)

• la fotocopia del tesserino del codice fiscale

• i documenti relativi allo stato civile:

- per chi è coniugato: estratto dell’atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio

- per chi è separato: copia della sentenza di separazione

- per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune, o relativa dichiarazione sostitutiva (1)

• se qualche venditore non interviene personalmente all’atto: originale della procura speciale o copia autentica della procura generale

• per gli extracomunitari: fotocopia del permesso di soggiorno

SOCIETA’

La società deve fornire i documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:

• certificato recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica

• copia autentica dello statuto vigente della società o patti sociali attuali • eventuale delibera, in copia autentica, del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere lo specifico atto

• fotocopia del documento di identità e del tesserino del codice fiscale del legale rappresentante

• partita IVA della società

DOCUMENTI DEL COMPRATORE

PERSONA FISICA

Per i compratori occorrono gli stessi documenti dei venditori e cioè:

• fotocopia di un documento di identità (qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia)

• fotocopia del tesserino del codice fiscale

• documenti relativi allo stato civile:

- per chi è coniugato: estratto dell’atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio

- per chi è separato: copia della sentenza di separazione

- per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune, o relativa dichiarazione sostitutiva (1)

• se un compratore non interviene personalmente all’atto: produrre originale della procura speciale o copia autentica della procura generale

• per gli extracomunitari: produrre la fotocopia del permesso di soggiorno

• se un compratore chiede le agevolazioni della prima casa: produrre un documento di identità con la residenza aggiornata o, in mancanza, certificato di residenza in carta semplice o relativa dichiarazione sostitutiva

• se un compratore acquista l’immobile mediante mutuo ipotecario dovrà intervenire al rogito anche un delegato del soggetto mutuatario per l’erogazione (di norma nei confronti del venditore) dell’importo di mutuo erogato e per ricevere l’atto di ipoteca (2).

• Se l’immobile è ipotecato deve intervenire il soggetto beneficiario dell’ipoteca (generalmente la banca) per provvedere alla cancellazione dell’ipoteca stessa.

SOCIETA’

La società deve fornire i documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:

• certificato recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica

• copia autentica dello statuto vigente della società o patti sociali attuali

• eventuale delibera, in copia autentica, del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere lo specifico atto

• documento di identità e codice fiscale del legale rappresentante

• partita IVA della società

DOCUMENTI DELL’IMMOBILE

Dell’immobile occorre produrre dapprima i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore, il cosiddetto titolo di proprietà e/o di provenienza (3), e cioè:

• fotocopia dell’atto di provenienza dell’immobile, e cioè

- se l’immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile: la copia dell’atto

- se l’immobile è pervenuto per successione: copia della dichiarazione di successione e della trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Se la successione è regolata da un testamento: produrre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento

- se l’immobile è stato costruito dai venditori: i documenti relativi alla proprietà del suolo e la concessione edilizia o altro titolo urbanistico abilitativo alla edificazione dell’immobile

- se l’immobile è pervenuto per acquisto all’asta: la copia del decreto di trasferimento

• qualora la compravendita venga effettuata tramite un intermediario (agenzia immobiliare): fotocopia dei pagamenti effettuati, (4) che devono essere richiamati in atto

• ancorchè non indispensabile è consigliabile produrre anche la planimetria catastale dell’immobile.(5)

FABBRICATI

Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc...) è necessaria la documentazione che attesti la conformità urbanistica dell’immobile

• produrre tutte le licenze edilizie, le concessioni edilizie, i permessi di costruire, anche in sanatoria, le denunzie di inizio attività relative a tutte le opere realizzate per costruire e ristrutturare l’edificio. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non sono necessarie le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive (6) ove esistenti o la dichiarazione in atto che la costruzione è precedente alla citata data. Si rammenta peraltro anche decorsi i 50 anni dalla realizzazione del fabbricato scatta la possibilità di apposizione del vincolo di tutela dei caratteri storici e architettonici di cui alla legge n. 1089 del 1939 da parte della Soprintendenza ai beni ambientali ed architettonici.

• se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia del condono ottenuto dal Comune

• se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire:

- copia della domanda di condono

- copia di tutte le ricevute dei versamenti

- documenti dai quali risulti l’assenza di vincoli

• se è stata chiesta concessione edilizia o altro atto in sanatoria: copia dello stesso

• fotocopia della certificazione energetica (7):

- per i nuovi edifici ( intendendosi per “nuovi” gli edifici per i quali, a decorrere dal 1° settembre 2007, è stata presentata la denuncia di inizio attività o la domanda finalizzata ad ottenere il permesso di costruire per interventi di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria o in ristrutturazione, ristrutturazione edilizia che coinvolgono più del 25% della superficie disperdente dell’edificio).

- Per gli edifici esistenti l’obbligo della certificazione energetica è previsto secondo la seguente gradualità temporale:

a) a decorrere dal 1° settembre 2007, per tutti gli edifici, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile.

b) a decorrere dal 1° settembre 2007 ed entro il 1° luglio 2009, nel caso di edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico, la cui superficie utile superi i 1000 m2.”

c) a decorrere dal 1° luglio 2009, nel caso di trasferimento a titolo oneroso delle singole unità immobiliari

• se l’immobile è concesso in locazione, occorre produrre fotocopia del contratto di locazione nonché i documenti da cui risulti che l’inquilino (se ne ha diritto) non ha esercitato il diritto di prelazione.

• Fotocopia dell’eventuale regolamento condominiale (8)

• ancorchè non indispensabile è opportuno produrre copia del certificato di abitabilità o agibilità.(6)

• Per immobili sottoposti a vincolo artistico o storico (L. 1089 del 1/6/1939): fotocopia della notifica al Ministero dei beni culturali per l’esercizio del diritto di prelazione (9)

• Se l’immobile è “in corso di costruzione” (immobile per il quale non è stato richiesto il certificato di agibilità, o il cui stato di avanzamento dei lavori non consente il rilascio del certificato stesso): polizza assicurativa indennitaria decennale.

• Se l’immobile è stato costruito nell’ambito di un programma di edilizia agevolata-convenzionata: documento (di norma la convenzione urbanistica) da cui risulti se e quali tipi di vincoli sussistono per la vendita specie in ordine al tetto massimo del prezzo di vendita.

• Le parti dovranno comunicare preventivamente al notaio il prezzo di compravendita e se intendono usufruire di agevolazioni fiscali come nel caso di Imprenditore Agricolo Professionale o di Piccola Proprietà Coltivatrice, ovvero per agevolazioni “prima casa”, credito di imposta, imposta sostitutiva per le plusvalenze, e il sistema di tassazione “prezzo-valore”.

Si rammenta che, mentre il notaio può e deve garantire l’inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l’immobile sia conforme ad esse. In altre parole, è interesse dell’acquirente nel dubbio far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato sia conforme alle licenze o concessioni rilasciate, anche perché rilasci apposita dichiarazione in atto, con responsabilità anche penale, sulla conformità urbanistica dell’immobile.

TERRENI

Per i terreni (terreni agricoli, suoli edificatori, ecc...) occorre invece:

• copia degli atti di provenienza

• qualora la compravendita venga effettuata tramite un intermediario (agenzia immobiliare): fotocopia dei pagamenti effettuati, (4) che devono essere richiamati in atto

• il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile (5)

• l’eventuale frazionamento catastale, se si vende una porzione più piccola di quella accatastata

• nel caso di terreni agricoli, i documenti da cui risulti che non vi sono affittuari o confinanti coltivatori diretti aventi diritto di prelazione, ovvero l’atto di rinuncia degli stessi alla prelazione.

• Le parti dovranno comunicare preventivamente al notaio il prezzo di compravendita e se intendono usufruire di agevolazioni fiscali come nel caso di Imprenditore agricolo Professionale o di Piccola Proprietà Coltivatrice.

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1) DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA

Si riporta uno schema di dichiarazione sostitutiva

(dichiarazione non in bollo, con firma non autenticata, senza necessità di copia di documento di identità)

DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI CERTIFICAZIONI

(Art. 46 D.P.R. 445 del 28 dicembre 2000)

Il/la sottoscritto/a . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . nato a . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . , il . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . , residente a . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . (. . . . ) in via . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . consapevole delle sanzioni penali, nel caso di dichiarazioni non veritiere, di formazione o uso di atti falsi , richiamate dall’art. 76 del D.P.R. 445 del 28 dicembre 2000

D I C H I A R A

Il proprio stato libero e più precisamente

□ di essere: celibe/nubile

□ di essere vedovo/a di . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

□ di essere divorziato/a da . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . .

(Barrare o riportare le sole voci che riguardano la/e dichiarazione/i da produrre)

Dichiaro di essere informato , ai sensi del decreto legislativo 196/2003, che i dati personali raccolti saranno trattati, anche con strumenti informatici, esclusivamente nell’ambito del procedimento per il quale la presente dichiarazione viene resa.

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

(luogo, data)

IL DICHIARANTE

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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2) IPOTECA

Il mutuo è un finanziamento a medio o lungo termine, erogato da una banca o da altro istituto finanziario autorizzato, rimborsabile secondo il piano di ammortamento fissato contrattualmente.

La richiesta di mutuo rivolta ad un intermediario bancario o finanziario viene presentata, normalmente, dopo la sottoscrizione del contratto preliminare. La concessione del mutuo (di norma ipotecario) comporta l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile (art. 2825 del Codice Civile) quale garanzia per il finanziatore. Il valore dell’ipoteca varia tra 1 e 3 volte l’importo del finanziamento. Sono rarissime le banche che accettano un’ipoteca di II grado, cioè apposta su un immobile già gravato da altra ipoteca.

Il Codice Civile all’art. 2808 prevede che l’ipoteca attribuisca al creditore il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo del ricavato dall’espropriazione. Il terzo acquirente avrà solo la possibilità di richie-dere il risarcimento dei danni al debitore originario. Vale inoltre il principio giu-ridico della inscindibilità dell’ipoteca, ovvero tutti gli immobili offerti in garanzia per l’ipoteca garantiscono il credito ( in genere della banca). Nel caso di mutuo si parla di ipoteca volontaria in quanto, formalmente, il debitore decide in maniera spontanea di iscrivere il vincolo sul proprio bene. L’iscrizione di ipoteca al registro ha validità ventennale (dopo vent’anni l’ipoteca è inefficace) salvo istanza di rinnovo, prima della scadenza, da parte del creditore

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3) TITOLO DI PROPRIETÀ E/O

DI PROVENIENZA

È il documento attestante la proprietà del bene immobile, oggetto di compravendita, pervenuto al venditore mediante compravendita, donazione o successione. In questo documento sono indicati eventuali oneri, pesi, gravami, servitù, diritti di terzi, come, ad esempio diritti d’uso o di abitazione, usufrutto e servitù da parte di terzi, ecc.

È opportuno controllare che i dati riportati nel titolo di provenienza non siano nel frattempo cambiati e che non esistano trascrizioni pregiudizievoli contro l’immobile in vendita (ad esempio, che l’immobile non sia già stato venduto ad altri, o siano state iscritte ipoteche o altri diritti di terzi). Ciò si può fare con una visura presso l’Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari, competente per territorio e distretto per il luogo ove trovasi l’immobile) che consente di accertare, dal repertorio corrispondente al nominativo del proprietario (occorre anche la data di nascita), l’esatta proprietà dell’immobile, oltre al regime familiare, le trascrizioni e iscrizioni a favore o contro.

Si ricorda che l’ipoteca segue l’immobile, quindi continua a gravare sul bene, anche nel caso di passaggio di proprietà dello stesso.

Particolare attenzione va prestata quando si acquista un immobile proveniente da eredità o donazione. In questi casi è consigliabile approfondire aspetti che potrebbero causare ostacoli per l’accesso ai mutui garantiti da ipoteca. Se sull’immobile gravano mutui preesistenti, con le relative iscrizioni ipotecarie, occorre, prima del rogito notarile e qualora l’acquirente non si accolli il mutuo già esistente, procedere all’estinzione anticipata del mutuo ed ottenere l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca (il tutto solitamente a cura e spese del venditore).

Ove quindi dalla visura in Conservatoria risultino trascrizioni o iscrizioni pregiudiziali,pesi, servitù, ipoteche, ecc. non indicati dal in sede preliminare è opportuno un confronto tra le parti.

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4) INTERMEDIATORE IMMOBILIARE

Tutti gli atti di cessione di immobili devono contenere (nel testo dell’atto oppure in allegato) due dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà.

La legge prevede che “le parti hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo”. Prevede inoltre che, “con le medesime modalità, ciascuna delle parti ha l’obbligo di dichiarare se si è avvalsa di un mediatore” e che “ha l’obbligo di dichiarare l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, le analitiche modalità di pagamento della stessa, con l’indicazione del numero di partita IVA o del codice fiscale dell’agente immobiliare”, ovvero che non si è avvalsa dell’opera di un mediatore.

E’ consigliabile che la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in oggetto venga inserita nell’atto anche laddove nessuna delle parti abbia fatto ricorso, al fine della conclusione dell’affare, ad un mediatore ai sensi degli artt. 1754 ss. C.c..

La formulazione della norma, che pone le relative dichiarazioni quale obbligo in capo alle parti, non legittima il notaio, in caso di rifiuto di una delle parti di rendere una delle dichiarazioni sostitutive citate, ad astenersi dal ricevere l’atto. In tale caso, il notaio dovrà limitarsi a menzionare in atto la richiesta da lui fatta alla parte di rendere la dichiarazione prevista dalla legge ed il rifiuto opposto da quest’ultima.

Si ritiene infatti che in nessun caso il mancato rispetto dell’obbligo di rendere entrambe le dichiarazioni sostitutive in esame possa considerarsi causa di nullità dell’atto. Per tale ipotesi è prevista una sanzione amministrativa a carico delle parti.

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5) CATASTO

Presso l’Agenzia del Territorio è possibile attuare la verifica circa la consistenza catastaledell’unità immobiliare oggetto di compravendita mediante la consulta-zione dei documenti depositati. In particolare, occorre confrontare la planimetria catastale con lo stato attuale dell’immobile. Qualora si evidenziassero delle difformità, in termini di consistenza catastale, occorrerà provvedere alla regolarizzazione mediante la presentazione di una denuncia di variazione, con l’esatta rappresentazione grafica dello stato dei luoghi. Si ricorda che non è necessario presentare la variazione catastale qualora siano state realizzate, all’interno dell’unità immobiliare, opere ininfluenti ai fini della determinazione della rendita catastale.

È possibile richiedere presso l’Agenzia del Territorio una visura relativa all’unità immobiliare, nella quale vengono evidenziati i dati relativi alla proprietà nonché quelli relativi al classamento (categoria, consistenza e rendita). Per ottenerla occorre fornire i dati dell’intestatario o i riferimenti catastali (foglio, mappale, subalterno).

Si sottolinea che la visura catastale non ha funzione costitutiva (non fornisce, cioè, la prova giuridica) della proprietà. Talvolta, pertanto, l’indicazione dell’intestatario potrebbe non coincidere con la persona attualmente in possesso del bene (a causa di errori, omissioni e/o mancati aggiornamenti e/o volture).

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6) CERTIFICAZIONI URBANISITICHE/

EDILIZIE

Certificato di destinazione urbanistica (art. 30 DPR 6 giugno 2001, n. 380 e s.m.i.)

Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica dell’area o immobile oggetto del contratto.

Questa disposizione non si applica quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5000 metri quadrati.

Questo certificato deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del com-petente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della domanda. Conserva la validità di un anno dalla data del rilascio se, per dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti da indicare in atto, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici. In caso contrario deve essere nuovamente richiesto.

Conformità urbanistica

Ai sensi dell’art. 41 L. 47/85, ai fini della commerciabilità dei beni immobili oggetto di vendita, qualora la costruzione risulti iniziata successivamente al 1° settembre 1967, occorre fare menzione (dichiarazione) in atto degli estremi autorizzativi (licenza edilizia, concessione edilizia o D.I.A. - Denuncia Inizio Attività). Ovviamente, qualora la costruzione dell’immobile fosse iniziata ante-riormente a tale data e pertanto non ricada nei presupposti sopra indicati, occorre comunque provvedere alla verifica relativamente alla liceità urbanistica.

Questa semplice dichiarazione del venditore riportata nel rogito notarile non comporta che il fabbricato e/o l’immobile sia conforme dal punto di vista edilizio alla Licenza Edilizia o alla Concessione Edilizia o alla Denuncia di Inizio Attività o al Permesso Edilizio rilasciati. Restano, infatti, a carico del venditore e dell’acquirente le verifiche di conformità del fabbricato e/o dell’immobile alla legge urbanistica.

Con l’entrata in vigore del Testo Unico delle disposizioni legislative e rego-lamentari in materia Edilizia, D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e s.m.i. (D.L. 301/2002), pur in presenza di diverse dizioni terminologiche delle autorizzazioni/concessioni ad edificare non cambiano le condizioni sostanziali relative alla necessità della verifica urbanistica di conformità dell’immobile alla normativa vigente (il TU Edilizia è entrato in vigore il 30 giugno 2003 a seguito della proroga di cui alla Legge 1° agosto 2002 n. 185).

Concessione in sanatoria (leggi n. 47/85, n. 724/94 e n. 326/2003)

Viene rilasciata al richiedente che ha prodotto la relativa istanza ai sensi delle succitate leggi. Detta concessione regolarizza opere edili o parte di opere esistenti, realizzate in assenza o difformità dei necessari atti autorizzativi.

Fa eccezione la concessione in sanatoria conseguita ai sensi dell’art. 13 della legge 47/85 (ora con l’art. 36 del Testo Unico Edilizia definita permesso in sanatoria) la quale pone dei limiti circa la conformità delle opere realizzate agli strumenti urbanistici generali, vigenti o adottati sia al momento della pre-sentazione dell’istanza che all’epoca di realizzazione delle opere.

Con l’entrata in vigore del Testo Unico Edilizia, la legge 47/85 resta quasi integralmente in vigore. Sulla richiesta di permesso in sanatoria, ai sensi dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.

Certificato di agibilità

È un documento rilasciato dal comune in cui si trova l’immobile. Si ricorda che lo stesso è obbligatorio dall’anno 1934 (TU delle leggi sanitarie R.D. 27/07/1934 n.1265) limitatamente a finalità igienico-sanitarie.

Con l’introduzione del D.P.R. 425 del 22/04/94 detto certificato assume valenza anche ai fini della conformità urbanistica dell’opera realizzata (se l’opera è stata ultimata successivamente al 1 gennaio 1995) in quanto viene richiesta al direttore dei lavori una specifica dichiarazione di conformità rispetto al progetto approvato oltre all’avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti.

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7) CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Sul Bollettino della Regione Lombardia, 3° supplemento straordinario al n. 29 del 20 luglio 2007 è stata pubblicata la Delibera della Giunta Regionale 26 giugno 2007 n. 8/5018 “Determinazioni inerenti la certificazione energetica degli edifici, in attuazione del d.lgs. 192/2005 e degli artt. 9 e 25, l.r. n. 24/2006”. Si tratta di un provvedimento che fissa i requisiti di prestazione energetica degli edifici e dei loro impianti e più precisamente:

1) Gli edifici e impianti esclusi dall’applicazione del provvedimento sono

- i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 m2;

- i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono mantenuti a temperatura controllata per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili ;

- gli immobili ricadenti nel vincolo del codice dei beni culturali e del paesaggio nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe una alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto, con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici.

2) I requisiti di prestazione energetica degli edifici e degli impianti fissati nel provvedimento “hanno validità a partire dal 1° gennaio 2008, salvo ove diversamente specificato”.

3) A partire dal 20/7/2007, “nel caso di edifici pubblici e privati di nuova costruzione, in occasione di nuova installazione o di ristrutturazione di impianti termici, è obbligatorio progettare e realizzare l’impianto di produzione di energia termica in modo tale da coprire almeno il 50% del fabbisogno annuo di energia primaria richiesta per la produzione di acqua calda sanitaria attraverso il contributo di impianti solari termici. Tale limite è ridotto al 20% per gli edifici situati nei centri storici”.

“Se l’ubicazione dell’edificio rende tecnicamente impossibile l’installazione di impianti solari oppure esistano condizioni tali da impedire lo sfruttamento ottimale dell’energia solare, le prescrizioni di cui al precedente punto possono essere omesse. L’eventuale omissione dovrà essere dettagliatamente documentata nella relazione tecnica prevista dall’Allegato B” alla delibera.

Dalla stessa data del 20/7/2007, “nel caso di nuova costruzione di edifici pubblici o privati e in occasione di nuova installazione o di ristrutturazione di impianti termici, è obbligatoria la predisposizione delle opere e degli impianti, necessari a favorire il collegamento a reti di teleriscaldamento, nel caso di presenza di tratte di rete ad una distanza inferiore a metri 1000 ovvero in presenza di progetti approvati nell’ambito di opportuni strumenti pianificatori.”

4) E’ inoltre previsto che “gli edifici per i quali, a decorrere dal 1° settembre 2007, verrà presentata la denuncia di inizio attività o la domanda finalizzata ad ottenere il permesso di costruire per interventi di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria o in ristrutturazione, ristrutturazione edilizia che coinvolgono più del 25% della superficie disperdente dell’edificio cui l’impianto di riscaldamento è asservito, dovranno essere dotati, al termine dei lavori, dell’attestato di certificazione energetica, redatto secondo lo schema definito dall’Allegato C” alla deliberazione.

Con la stessa decorrenza, “con onere a carico del proprietario o chi ne ha titolo, gli edifici sottoposti ad ampliamenti volumetrici, sempre che il volume a temperatura controllata della nuova porzione dell’edificio risulti superiore al 20% di quello esistente, devono essere dotati di attestato di certificazione energetica:

a) limitatamente alla nuova porzione di edificio, se questa è servita da uno o più impianti ad essa dedicati;

b) all’intero edificio (esistente più ampliamento), se la nuova porzione è allacciata all’impianto termico dell’edificio esistente”.

“Gli edifici esistenti che non rientrano nel campo di applicazione” sopra “richiamato sono soggetti all’obbligo della certificazione energetica, secondo la seguente gradualità temporale:

a) a decorrere dal 1° settembre 2007, per tutti gli edifici, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile. Qualora l’intero edificio oggetto di compravendita sia costituito da più unità abitative servite da impianti termici autonomi, è previsto l’obbligo della certificazione energetica di ciascuna unità;

b) a decorrere dal 1° settembre 2007 ed entro il 1° luglio 2009, nel caso di edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico, la cui superficie utile superi i 1000 m2.”

c) a decorrere dal 1° luglio 2009, nel caso di trasferimento a titolo oneroso delle singole unità immobiliari

L’attestato di certificazione energetica ha una validità massima di 10 anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato ad ogni intervento che modifica la prestazione energetica dell’edificio o dell’impianto.”

Il Decreto Legislativo 19/08/ 2005, n. 192, all’articolo 6, comma 3 prevede che “Nel caso di compravendita dell’intero immobile o della singola unità immobiliare, l’attestato di certificazione energetica è allegato all’atto di compravendita, in originale o copia autenticata” e il successivo art 15, comma 8,stabilisce che “In caso di violazione dell’obbligo previsto dall’articolo 6, comma 3, il contratto è nullo. La nullità può essere fatta valere solo dal compratore”.

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8) REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Il regolamento di condominio stabilisce i rapporti tra le parti per l’uso delle parti comuni del fabbricato e la ripartizione delle spese. Fondamentale la parte riguardante i diritti e gli obblighi dei condomini e le modalità di utilizzo delle parti comuni, nonchè le spese a carico dell’unità immobiliare. Occorre altresì prestare particolare attenzione qualora si volessero compiere delle trasformazioni nell’unità immobiliare (ad esempio: mutamenti di destinazione d’uso, da abitazione ad ufficio o trasformazione di sottotetti non abitabili in abitabili).

Va segnalato che le spese condominiali insolute relative all’anno in corso ed all’anno precedente, sono dovute in solido dal precedente e dal nuovo proprietario. “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” (art. 63, II comma, disposizioni attuative del Codice Civile). E’ perciò opportuno verificare la regolarità dei pagamenti del venditore per evitare di incorrere in spese impreviste, chiedendo all’amministratore (previa autorizzazione della parte venditrice) copia della documentazione relativa a detti pagamenti o una dichiarazione liberatoria.

Conviene sempre, nei rapporti tra venditore ed acquirente, stabilire su chi grava in concreto la singola spesa, regolamentando ogni specifico punto nell’atto definitivo di compravendita.

E’ occorso che, in assenza di specifica pattuizione tra le parti, la quota spese relativa ai lavori di straordinaria amministrazione, successivi al contratto di compravendita ed alla immissione in possesso, gravasse sull’acquirente, che avrebbe dovuto poi rivalersi nei confronti del venditore, anche se i lavori erano stati deliberati prima del rogito.

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9) VINCOLO ARTISTICO O STORICO

Tutti i beni immobili, sottoposti a vincolo artistico o storico (L. 1089 del 1° giugno 1939) a mezzo di notificazione in forma amministrativa da parte del Ministero dei beni culturali ed ambientali, sono soggetti al diritto di prelazione a favore del Ministero dei Beni culturali.

Il proprietario di uno dei beni ritenuti di interesse storico-artistico è tenuto a denunciare al soprintendente del luogo dove si trova il bene ogni atto, a titolo oneroso o gratuito, che ne trasmetta, in tutto o in parte, la proprietà (se la tra-smissione avviene per successione o causa di morte, obbligato alla denuncia sarà l’erede). L’obbligo di denuncia vale sia nel caso di trasmissione della pro-prietà a titolo gratuito (es. la donazione) che in quella a titolo oneroso (es. la compravendita, cui è equiparata anche la dazione in pagamento).

In casi dubbi occorre rivolgersi a professionisti e/o alla Soprintendenza delle belle arti competente per territorio (organo periferico del Ministero per i Beni e le Attività Culturali che ha, tra i diversi compiti, quello di gestire anche l’elenco dei beni soggetti a vincolo). Gli edifici di cui all’art.2 comma 1 lettera a) del D.L. 490/99 (già L. 1089/1939 e altre), di proprietà di Enti Pubblici o di Persone Giuridiche Private senza fini di lucro, ed aventi più di 50 anni, sono comunque sottoposti alle disposizioni di tale decreto, anche se non sono stati oggetto di specifico provvedimento di vincolo, salva diversa comunicazione scritta da parte della competente Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio.