Dal 2000 al 2007 gli immobili si sono rivalutati del 58%, le blue chips hanno perso il 5% in Borsa
Giuliano Campana
BRESCIA
Immobili. Il mercato bresciano forse non farà scintille, ma - in linea con quello lombardo - è meglio che altrove e nella nostra provincia il mattone continua ad offrire motivi di soddisfazione alle imprese e, soprattutto, al cittadino.
«E - secondo il presidente del Collegio Costruttori di Brescia - sono i dati a provarlo. A differenza di numerosi prodotti finanziari e, in particolare, nel confronto con l’indice Mib 30, il risultato in termini di tenuta del valore e di consolidamento del capitale è tutto a favore del mattone. La rivalutazione dal 2000 al 2007 ad oggi degli immobili (al netto delle quotazioni in fascia alta - e bassa - del mercato) è positiva nella misura del 58%, contro una perdita che, nello stesso periodo, sfiora il 5% sull’indice delle blue chips di Piazza Affari».
Il presidente del Collegio Costruttori Edili di Brescia, Giuliano Campana, conferma il trend e lo fa anche con soddisfazione. «Siamo in presenza di una situazione che, se paragonata a quella internazionale, è comunque di forte tenuta. Il segno resta positivo, mentre la temuta bolla non c’è stata: i prezzi sono stabili, o anche in rialzo, con un parametro legato in particolare all’incremento dei costi delle materie prime. Se l’indice di tendenza è stabile - aggiunge - il merito deve essere attribuito anche alle imprese, che hanno saputo offrire motivi di interesse sia a quanti hanno visto nell’immobiliare una forma di investimento alternativo a quello finanziario, sia a coloro che più semplicemente hanno soddisfatto la necessità di prima casa».
Il mattone, quindi, conferma la propria vocazione come bene rifugio? «Non solo. Ma comparando i dati di Scenari Immobiliari e di Piazza Affari, le variazioni a favore del bene-casa non rappresentano - aggiunge Giuliano Campana - solamente un quadro conservativo, ma sono di estremo interesse in termini di rivalutazione negli anni. Questo concetto vale per gli investitori, ma anche per coloro che si avvicinano al mercato per la prima casa, oppure per acquistare un alloggio nuovo, con caratteristiche migliori di quello già posseduto».
Il problema, semmai, è quello di garantire maggiore dinamicità al mercato, in particolare a quello della prima casa. «I costruttori stanno insistendo molto con il Governo - aggiunge Giuliano Campana - per avviare il piano casa, ovvero un pacchetto di incentivi destinati a riattivare nel medio termine un’offerta di alloggi in proprietà ed in locazione destinati a fasce sociali che non riescono ad accedere al libero mercato. Questo pacchetto dovrebbe prevedere misure ulteriori, rispetto a quelle già varate, volte a ridurre sensibilmente il peso dei mutui sul budget familiare».
Si potrebbe tuttavia osservare che in passato il tasso di interesse era a due cifre, eppure la famiglia media affrontava comunque l’impegno del prestito bancario, ma la situazione attuale presenta elementi di incertezza nuovi. «Altro aspetto è invece la questione di chi intende cambiare abitazione perché ha necessità di spazi maggiori, o semplicemente perché desidera una casa più bella. Allora - secondo il presidente del Collegio Costruttori - il costo del denaro non è da considerare più una discriminante, semmai entrano in campo fattori psicologici legati al comune sentire, al confrontarsi con le criticità economiche nazionali ed internazionali. In questo caso ritengo che i timori siano infondati: il mattone è davvero un bene del quale - lo dimostrano i dati - non ci si può pentire, mai».
La stabilità del mercato oggi si confronta con i costi fissi che rimbalzano sul prezzo finale? «Da diversi anni il maggiore guadagno non è del costruttore, ma dei proprietari delle aree», dice Campana. «A parte qualche eccezione, la scarsa disponibilità di terreni edificabili detta legge e il maggior costo per l’impresa deriva proprio dall’acquisizione del terreno.
Come se non bastasse, gli oneri di urbanizzazione imposti dai Comuni sono raddoppiati in quattro anni. C’è poi una questione non secondaria da ricordare: spesso in presenza di un’operazione immobiliare importante alcuni enti locali impongono la realizzazione di opere accessorie in misura sensibilmente superiore a quella fissata dalle norme. Questo meccanismo in certe aree ottiene un doppio effetto negativo, che deve esser sommato ai costi fissi di apertura di un cantiere: da un lato il listino finale non può che essere elevato, dall’altro si vogliono realizzare, e in fretta, molte opere pubbliche a costo zero. In alcune realtà si creano, quasi per contraddizione, le condizioni di un eccesso di offerta».
Esaminiamo ora lo stato di salute del comparto edile. «Per quasi nove anni il mattone è stato elemento trainante dell’intera economia nazionale e può svolgere ancora questa funzione. Ma le istituzioni - aggiunge Giuliano Campana - nazionali non hanno mai considerato l’edilizia con lo stesso interesse mostrato per l’industria», afferma il presidente del Collegio Costruttori di Brescia. «Così, invece di incentivare le imprese, sono state varate norme penalizzanti, direi vessatorie. Eppure il livello di posti di lavoro garantito dall’edilizia è sempre stato elevato e fondamentale. Persino negli Stati Uniti, dove l’intervento pubblico non è abitudine, si sostiene il sistema delle costruzioni, sapendo bene che un cedimento del settore minerebbe le fondamenta di tutta l’economia. Il comparto edile bresciano oggi regge, in funzione della capacità imprenditoriale, non certo per merito di incentivi diretti alle aziende».
Esiste una risposta bresciana alle sfide di oggi e del futuro prossimo venturo? «La qualità viene al primo posto - termina Campana - e sarà quella la carta da giocare, il discrimine che farà selezione, premiando chi saprà rinnovarsi, adeguandosi alle normative anche in tema ambientale».
Quanto al rapporto con il credito «il sistema bancario non ha un comportamento uniforme. Vi sono istituti bancari che hanno iniziato un percorso di comune intento con le imprese, altri no. Certamente oggi più di ieri il sistema del credito analizza due fattori: la serietà dell’impresa e la qualità del progetto. Ma ricordo anche che per molti imprenditori edili la passione per il lavoro è così elevata da indurli a rischiare in proprio il patrimonio personale. Questo è un segno distintivo che è indicativo di che cosa voglia dire essere parte di una categoria che crede davvero in quello che fa».
