CESSIONE DI TERRENO AGRICOLO ACQUISTATO CON PATTO DI RISERVATO DOMINIO - PLUSVALENZE

(RM n. 28/E del 30/1/09)

La cessione di un terreno agricolo acquistato con patto di riservato dominio [1] genera in capo al cedente plusvalenza tassabile, quale “reddito diverso”, ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR D.P.R. 917/1986, se effettuata entro i cinque anni successivi dal pagamento dell’ultima rata, ovverosia al verificarsi dell’effetto traslativo dell’acquisto originario.

Questo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione Ministeriale n. 28/E del 30 gennaio 2009.

In particolare, come previsto dal citato art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR (DPR 917/86), rientrano tra i redditi diversi, tassati ai fini Irpef “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni [...]”.

Ai fini dell’art. 67, comma 1, lettera b), il limite temporale del quinquennio successivo all’acquisto originario del bene opera con riferimento a:

- fabbricati (esclusi quelli acquisiti per successione o quelli residenziali adibiti, per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto/costruzione e cessione, ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, per i quali la cessione non genera plusvalenza imponibile)

- terreni agricoli (in quanto la cessione di aree edificabili genera in ogni caso plusvalenza imponibile).

Per individuare se sia o meno decorso il limite di cinque anni ai fini della determinazione della plusvalenza, è indispensabile individuare il momento in cui l’immobile (fabbricato o terreno) è da considerarsi acquistato.

Nel caso di specie, l’Amministrazione Finanziaria, rinviando al dettato civilistico dell’art. 1523 del Codice Civile, ribadisce che nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà dell’immobile solo al pagamento dell’ultima rata del prezzo, pur assumendosi ogni rischio relativo al bene fin dal momento della consegna della cosa stessa [2].

L’effetto traslativo della vendita, quindi, viene ad essere differito al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo, anche se il compratore acquista immediatamente il godimento del bene, assumendosi i relativi rischi per un eventuale perimento o deterioramento dell’oggetto.

Quindi, l’eventuale successivo trasferimento a titolo oneroso della proprietà del bene genera plusvalenza tassabile, qualora si realizzi nell’arco del quinquennio successivo al pagamento dell’ultima rata, decorrendo solo da quel momento l’effetto traslativo dell’acquisto originario.

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[1] Art. 1523 c.c.-Passaggio della proprietà e dei rischi.

Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna.

[2] A tal proposito, si veda altresì la Sentenza della Cassazione Civile 19 ottobre 1992, n. 11450