IVA - AGEVOLAZIONI PRIMA CASA - AMPLIAMENTO
AGEVOLATO DELL’IMMOBILE ORIGINARIO
Il
proprietario di un’abitazione può usufruire dei benefici “prima casa” qualora
acquisti un’unità immobiliare contigua, al fine di realizzare un ampliamento
dell’immobile originario, anche nel caso in cui non abbia goduto delle suddette
agevolazioni per l’immobile di cui già risultava proprietario, poichè non
ancora previste dalla normativa vigente.
Questo
quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione Ministeriale
n.142/E del 4 giugno 2009.
L’Amministrazione
finanziaria fornisce ancora una volta un’interpretazione estensiva, rispetto
alla formulazione letterale, della Nota II-bis, art.1
della Tariffa, Parte I, Allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n.131[1], nel caso
in cui l’agevolazione favorisca interventi volti al miglioramento delle condizioni
di utilizzo della “prima casa”.
In
particolare, le agevolazioni vengono ammesse anche nell’ipotesi di ampliamento
dell’abitazione preposseduta, da realizzarsi mediante l’acquisto di un alloggio
contiguo, e la successiva fusione dei due immobili[2].
L’Agenzia
delle Entrate ritorna a chiarire le modalità di accesso ai benefici “prima
casa”, ricordando, altresì, le relative condizioni previste nella Nota II-bis citata.
Nel
caso prospettato dal contribuente, la novità nel godimento dell’agevolazione
“prima casa” è data dal fatto che l’immobile contiguo, acquistato per
l’ampliamento, può usufruire dei suddetti benefici, anche qualora l’abitazione
da ampliare sia stata “precedentemente acquisita senza fruire del regime di
favore, in quanto tale possibilità non era prevista dalla normativa vigente
[...]” (l’immobile in questione, oggetto di ampliamento, era stato infatti
ricevuto in donazione nel 1979, cioè precedentemente all’entrata in vigore
della normativa che istituiva il regime agevolativo “prima casa”).
In
merito, l’Agenzia delle Entrate era già intervenuta in maniera favorevole per
il contribuente.
In
particolare:
ü con la Risoluzione ministeriale n.25/E del 25
febbraio 2005, l’Amministrazione finanziaria ha esteso l’applicazione dei
benefici “prima casa” all’ipotesi di acquisto di una porzione di immobile
adiacente all’abitazione preposseduta, al fine di realizzarne un ampliamento,
anche nel caso in cui il contribuente abbia già goduto dei benefici
sopraccitati;
> con la Circolare ministeriale n.38/E del 12
agosto 2005, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che si può usufruire delle
agevolazioni “prima casa” sia nell’ipotesi di acquisto contemporaneo di due
alloggi contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa, sia
nell’ipotesi di acquisto di un alloggio da accorpare ad altro contiguo, già di
proprietà e per il quale si è già usufruito dei suddetti benefici.
Resta
fermo, in tutte le sopraccitate ipotesi, che l’immobile, oggetto di
ampliamento, dovrà costituire “un’abitazione unica rientrante nella categoria
degli alloggi non di lusso, in base alle prescrizioni recate dal Decreto 2
agosto 1969”, al fine dell’applicazione dei benefici “prima casa”, che
prevedono:
> nel caso in cui la cessione sia effettuata da
imprese costruttrici/ristrutturatrici entro i 4 anni
dalla fine dei lavori:
- Iva al 4%[3];
- Imposta di Registro pari a 168 euro;
- Imposta Ipotecaria pari a 168 euro;
- Imposta Catastale pari a 168 euro;
> nel caso in cui la cessione sia effettuata da
imprese costruttrici/ristrutturatrici oltre i 4 anni
dalla fine dei lavori:
- Esente da Iva;
- Imposta di Registro al 3%;
- Imposta Ipotecaria pari a 168 euro;
- Imposta Catastale pari a 168 euro.
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[1]
Nota II-bis, all’art.1 della Tariffa, Parte I, allegata
al D.P.R. 26 aprile 1986
«1. Ai
fini dell’applicazione dell’aliquota del 3 per cento agli atti traslativi a
titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti
traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e
dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che
l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o
stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se
diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se
trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o
esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui
l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia
acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler
stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve
essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
b) che
nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o
in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e
abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è
situato l’immobile da acquistare;
c) che
nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per
quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei
diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa
di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le
agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all’art. 1 della L. 22
aprile 1982, n. 168, all’art. 2 del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito,
con modificazioni, dalla L. 5 aprile 1985, n. 118, all’art. 3, comma 2, della
L. 31 dicembre 1991, n. 415, all’art. 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21
gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all’art.
2, commi 2 e 3, del D.L. 24 luglio 1992, n. 348, all’art. 1, commi 2 e 3, del
D.L. 24 settembre 1992, n. 388, all’art. 1, commi 2 e 3, del D.L. 24 novembre
1992, n. 455, all’art. 1, comma 2, del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito,
con modificazioni, dalla L. 24 marzo 1993, n. 75 e all’art. 16 del D.L. 22 maggio
1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla L. 19 luglio 1993, n. 243.
«(omissis)
»
[2] Infatti, come già affermato nella CM n.38/E/2005, “la dichiarazione di non essere titolare di
diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune, dovrà
intendersi riferita ad immobili diversi da quello da ampliare”.
[3] In
base al n.21, Tab. A, Parte II, allegata al D.P.R. 633/1972 ed alla nota II-bis, all’art.1 della Tariffa, Parte I, allegata al
D.P.R. 131/1986.