IRES -
DEDUCIBILITÀ INTERESSI PASSIVI - ACQUISIZIONE IMMOBILI “PATRIMONIO”
(Circolare n.37/E del 22 luglio 2009)
Solo le società “immobiliari di gestione” possono
considerare interamente deducibili, ai fini IRES, gli interessi passivi
relativi a finanziamenti ipotecari contratti per l’acquisizione di immobili da destinare alla locazione.
Unicamente per tali soggetti, infatti, trova
applicazione l’art.1, comma 36, della legge 244/2007[1], che esclude
espressamente dalle nuove regole di deducibilità degli interessi passivi (di
cui all’art.96 del TUIR-DPR 917/1986) quelli relativi a
finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.
Questo uno dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle
Entrate con la Circolare n.37/E del 22 luglio 2009, nella quale viene nuovamente affrontato, tra l’altro, il regime di
deducibilità degli interessi passivi, previsto per l’acquisizione di immobili
patrimoniali da destinare alla locazione.
Con riferimento agli “immobili
patrimonio”, di cui all’art.90,
comma 1, del TUIR-D.P.R. 917/1986, ovverosia diversi
dagli immobili strumentali e da quelli “merce” (alla cui produzione e scambio è
diretta l’attività d’impresa), l’Agenzia delle Entrate, già nella C.M.
19/E/2009, aveva ricostruito la disciplina applicabile agli interessi passivi,
alla luce delle disposizioni contenute nell’art. 1, commi 35-36 della legge
244/2007, in base alle quali:
- gli “interessi passivi di finanziamento” contratti
per l”‘acquisizione”[2] degli “immobili patrimonio”
sono deducibili, per i soggetti IRES, nei limiti e alle condizioni previste
dall’art. 96 del TUIR (entro il 30% del R.O.L.), ai
sensi dell’art. 1, comma 35 della legge 244/2007,
-
gli “interessi passivi di finanziamento” relativi a mutui
ipotecari contratti per la costruzione o l’acquisto di “immobili patrimonio” da
concedere in locazione sono integralmente deducibili, ai sensi dell’art. 1,
comma 36 della legge 244/2007, a condizione però che il mutuo ipotecario abbia
ad oggetto gli stessi immobili successivamente concessi in locazione[3].
In merito a quest’ultima disposizione,
l’Amministrazione interviene di nuovo con la C.M. 37/E/2009, precisandone
l’ambito soggettivo ed oggettivo d’applicazione.
In particolare, sotto il profilo soggettivo,
l’Agenzia assume una discutibile posizione, affermando che l’applicazione
dell’art.1, comma 36 della legge 244/2007 è limitata
alle cd. “immobiliari di gestione”, intendendosi per tali “le
società il cui valore del patrimonio (assunto a valori correnti) è
prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui
produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività, nonchè dagli immobili direttamente utilizzati
nell’esercizio dell’impresa[4]”.
Si tratta in sintesi, aggiunge l’Agenzia,
delle società la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione
passiva degli immobili.
La lettura della norma da parte dell’Amministrazione,
come sopradescritta, si fonda sul rinvio alle “imprese immobiliari”, contenuto
nella prima parte del citato comma 36, che demanda ad
una specifica commissione di studio il riordino della disciplina fiscale del
settore immobiliare.
In realtà, si ritiene che il rinvio alle “imprese
immobiliari” operato dal Legislatore sottintenda la volontà di pervenire ad una semplificazione e razionalizzazione del regime
fiscale applicato a tutti gli operatori economici che, a vario titolo, operano
nel settore immobiliare, tenuto conto che lo stesso comma 36 sottolinea che le
modifiche al sistema fiscale vigente debbano, tra l’altro, distinguere tra
attività di gestione e attività di costruzione.
Quindi, appare quantomeno discutibile circoscrivere
l’ambito soggettivo dell’art.1, comma 36 della legge 244/2007 alle sole imprese
“immobiliari di gestione” la cui attività consiste principalmente nella mera
utilizzazione passiva degli immobili.
Si aggiunga, inoltre, che il requisito di
“prevalenza” del valore degli “immobili patrimonio”,
per la definizione di impresa “immobiliare di gestione”, crea notevole
incertezza e difficoltà operative.
Richiede, infatti, una perizia di stima del patrimonio
dell’impresa, senza specificare, tra l’altro, i termini di redazione della
stessa (ossia se è sufficiente redigerla alla stipula
del contratto di finanziamento per l’acquisizione dell’immobile, ovvero risulti
necessaria per ciascun periodo d’imposta di durata del finanziamento o della
locazione).
Sotto il profilo oggettivo, l’Amministrazione
fornisce invece una lettura piuttosto ampia del disposto normativo, affermando
che il citato art.1, comma 36 possa applicarsi sia “agli immobili patrimoniali che agli immobili strumentali per natura, purchè destinati all’attività locativa, non essendo
determinante la natura dell’immobile posto a garanzia dell’impegno assunto”.
L’Agenzia delle Entrate estende,
inoltre, l’ambito applicativo del comma 36 anche agli immobili detenuti in base
ad un contratto di leasing e destinati alla locazione, in virtù del fatto che
“l’acquisto di un bene mediante un contratto di locazione finanziaria può
considerarsi come un’operazione sostanzialmente equivalente, sul piano fiscale,
all’acquisto del bene in proprietà”‘.
Inoltre, a parere della stessa Agenzia, il contratto
di leasing, per sua intrinseca natura, garantisce, ancor più di un mutuo
ipotecario, quel collegamento imprescindibile tra l’immobile (da destinare alla
locazione) ed il finanziamento ricevuto.
In conclusione, le imprese “immobiliari di gestione”
possono considerare integralmente deducibili gli interessi passivi relativi al
finanziamento per l’acquisizione di:
- immobili “patrimonio” destinati alla locazione, a
condizione che il finanziamento sia garantito da ipoteca sullo stesso immobile
concesso in locazione,
- immobili “strumentali per natura” destinati alla
locazione, a condizione che il finanziamento sia garantito da ipoteca sullo
stesso immobile concesso in locazione,
- immobili acquisiti in leasing e destinati alla
locazione.
È evidente, in merito, la necessità di intervenire
per sollecitare un ripensamento degli orientamenti assunti dall’Agenzia delle
Entrate, che limitano la piena deducibilità degli interessi passivi relativi a
finanziamenti garantiti da ipoteca alle sole società di gestione immobiliare,
mentre il Legislatore, come sopra evidenziato, nelle more della riforma della
fiscalità immobiliare, intendeva evitare la penalizzazione di tutte le attività
immobiliari (gestione, costruzione e compravendita), notoriamente
caratterizzate da un elevato e fisiologico livello di indebitamento.
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[1] Art.1, comma 36, legge 24 dicembre 2007, n. 244
«36. Con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze
è istituita una commissione di studio sulla fiscalità diretta e indiretta delle
imprese immobiliari, con il compito di proporre, entro il 30 giugno 2008,
l’adozione di modifiche normative, con effetto anche a
partire dal periodo d’imposta successivo a quello in corso al 31
dicembre 2007, volte alla semplificazione e alla razionalizzazione del sistema
vigente, tenendo conto delle differenziazioni esistenti tra attività di
gestione e attività di costruzione e della possibilità di prevedere, compatibilmente
con le esigenze di gettito, disposizioni agevolative
in funzione della politica di sviluppo dell’edilizia abitativa, ferma restando,
fino all’applicazione delle suddette modifiche normative, la non rilevanza ai
fini dell’articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al
decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli
interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili
destinati alla locazione.».
[2] Dove con il termine “acquisizione” s’intende sia
l’acquisto che la costruzione di detti beni (cfr. C.M. 19/E/2009 e
[3] Cfr. C.M. 19/E/2009.
[4] Per la definizione di società “immobiliari di
gestione”, l’Agenzia fa esplicito rinvio alla R.M. n.323/E/2007.