ICI - NOVITA' PER IL LEASING IMMOBILIARE

(Circ. Min. n. 109 del 18/5/99)

In caso di locazione finanziaria di immobili, la soggettività passiva ICI passa dal locatore al locatario nel momento della consegna a quest'ultimo dell'immobile oggetto del leasing, sia nel caso di immobili acquistati dal locatore, sia nel caso di fabbricati realizzati dalla società di leasing per conto del locatario.

A tale momento si deve, inoltre, fare riferimento per stabilire quando il locatario assume la qualità di soggetto passivo ICI per i fabbricati il cui valore deve essere determinato in base alle scritture contabili (art. 5, comma 3, D.Lgs. n. 504/1992).

La disposizione secondo cui, in questo caso, il locatario assume la qualità di soggetto passivo a decorrere "dal 1° gennaio dell'anno successivo a quello nel corso del quale è stato stipulato il contratto di locazione finanziaria", deve, infatti, essere intesa nel senso che tale soggetto acquista l'obbligo di pagare l'ICI dall'anno successivo a quello della consegna dell'immobile (art. 3, comma 2, D.Lgs. n. 504/1992, introdotto dall'art. 58, comma 2, secondo periodo, D.Lgs. n. 446/1997).

Il chiarimento è stato fornito dal Ministero delle finanze in risposta ai dubbi manifestati da più parti in merito all'individuazione dell'esatto momento di passaggio della soggettività passiva ICI dal locatore al locatario, dopo l'entrata in vigore, il 1° gennaio 1998, della disposizione che ha radicato tale soggettività in capo a quest'ultimo soggetto (art. 58, comma 2, D.Lgs. n. 446/1997), sia per gli immobili concessi in locazione da tale data, sia per quelli già locati.

Il Ministero ha sottolineato che, diversamente dalle altre ipotesi di soggettività passiva ICI, in cui il rapporto soggetto-immobile è rappresentato da un diritto reale (proprietà, usufrutto, ecc.), in caso di locazione finanziaria, poiché un tale diritto non è ravvisabile, deve essere dato rilievo alla funzione di godimento che, con quella di finanziamento, rappresenta la causa del contratto e che non può realizzarsi fino alla materiale consegna del bene.

La circolare integra le istruzioni sulle modalità di versamento e dichiarazioni ICI 1998 fornite con circolare ministeriale e con il decreto di approvazione del modello (circ. n. 136/E del 1998 e decreto 12/3/99).

DIPARTIMENTO ENTRATE

Circolare n.109 del 18/5/99

Ai Comuni

e, p.c.:

- Alle Direzioni Regionali delle Entrate

- All'ANCI

- All'Associazione Italiana Leasing

A decorrere dal primo gennaio 1998, in forza dell'articolo 58 del decreto legislativo n. 446 del 15 dicembre 1997, la soggettività passiva ICI per gli immobili concessi in locazione finanziaria non è più radicata in testa al locatore bensì al locatario finanziario; per l'ipotesi in cui la locazione si riferisca ad un fabbricato il cui valore deve essere calcolato sulla base delle scritture contabili (ai sensi del terzo comma dell'articolo 5 del decreto legislativo n. 504 del 30 dicembre 1992) lo stesso articolo 58 prevede che il locatario finanziario assume la qualità di soggetto passivo a partire dal primo gennaio dell'anno successivo a quello nel corso del quale è stato stipulato il contratto.

La delineata modifica della soggettività passiva (operante, ripetesi, con decorrenza dal primo gennaio 1998) riguarda, ovviamente, non soltanto gli immobili che vengono concessi in locazione finanziaria a partire dalla predetta data ma, altresì, quelli che, alla data stessa, risultano già essere in siffatta situazione giuridica.

Sull'argomento sono pervenuti vari quesiti intesi a conoscere quale sia esattamente il momento che segna il passaggio della soggettività passiva ICI dal locatore al locatario finanziario.

Al riguardo la Scrivente ritiene opportuno considerare che il leasing immobiliare, nelle sue linee essenziali, è il contratto con il quale una parte, detta locatore (società di leasing), si obbliga a mettere a disposizione dell'altra parte, detta conduttore o locatario, per un prestabilito tempo, un bene immobile verso un corrispettivo (canone), da pagarsi a scadenze periodiche, determinato in relazione al valore dell'immobile, alla durata del contratto e ad altri elementi; l'immobile è acquistato o fatto costruire dal locatore, su scelta del conduttore, con facoltà per quest'ultimo di divenirne proprietario alla scadenza del contratto dietro versamento di un prestabilito importo (prezzo di opzione).

D'altro canto va sottolineato che la soggettività passiva ICI è caratterizzata da un rapporto che lega il soggetto all'immobile con la connotazione del diritto reale di godimento(proprietà piena, oppure usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). L'aver esteso tale soggettività al locatario finanziario (in testa al quale non è ravvisabile un diritto reale) richiede, agli effetti dell'imposta in commento, che si dia un rilievo determinante alla funzione di godimento che, accanto a quella di finanziamento, rappresenta la causa del leasing. Ed è indubbio che fino a quando l'immobile non venga consegnato al locatario è a questi preclusa ogni possibilità di goderne.

In tale linea logica, la stipulazione del contratto di locazione finanziaria va assunta come perfezionata, e quindi operante ai fini del passaggio della soggettività passiva ICI dal locatore al locatario, nel successivo momento della consegna a quest'ultimo dell'immobile oggetto del leasing; e ciò sia nel caso di immobili acquistati dal locatore, sia nel caso di fabbricati realizzati dalla società di leasing per conto del locatario.

Resta fermo, ovviamente, che nel periodo immediatamente antecedente alla predetta consegna la soggettività passiva ICI rimane radicata in testa al locatore finanziario.

A tale momento di consegna occorre, altresì, fare riferimento per individuare il "primo gennaio dell'anno successivo" stabilito dall'articolo 58 in commento in ordine al passaggio della soggettività passiva ICI dal locatore al locatario per i fabbricati a valore contabile.

Nei suesposti sensi vanno lette ed armonizzate le istruzioni sulle modalità di versamento e dichiarazioni ICI 1998, fornite con la circolare ministeriale n. 136/E del 28.5.1998 e decreto direttoriale del 12.3.1999.