EDILIZIA AGEVOLATA - DEFINIZIONE DI SUPERFICIE NON RESIDENZIALE

Si pubblica qui di seguito il parere reso dal Ministero dei LL.PP. - Segretariato Generale del CER, con nota 443 del 5 maggio 1999, su richiesta di varie associazioni di categoria, tra cui l'ANCE, relativamente alla definizione della superficie non residenziale, ai fini della determinazione del limite massimo di costo negli interventi di edilizia agevolata.

La nota, aderendo alle tesi delle varie associazioni degli operatori, chiarisce che il superamento dei limiti percentuali di superficie non residenziale previsti nel decreto sui limiti massimi di costo (cfr. da ultimo D.M. 5.8.1994), non costituisce motivo di decadenza dalle agevolazioni purche' l'eventuale maggior costo sia a carico del soggetto attuatore. A prescindere dalla fattispecie generale nella quale il superamento del rapporto tra superficie non residenziale e superficie residenziale (non superiore al 45% della superficie residenziale) e' conseguente a particolari prescrizioni urbanistiche, la nota prende in esame due specifiche situazioni.

Si tratta delle autorimesse per le quali, in aderenza alle indicazioni della legge 122/89 (1 mq di parcheggio ogni 10 mc di costruzione), la superficie parcheggi sara' pari al 45% della superficie utile e dei giardini, il piu' delle volte, sono la conseguenza delle indicazioni del planovolumetrico nel quale sono previste le superfici con tale destinazione.

Roma 05 Mag. 1999

Prot. N. 443

OGGETTO: Definizione delle superfici non residenziali ai fini della determinazione del limite massimo di costo degli interventi di edilizia agevolata

Continuano a pervenire a questo Segretariato generale richieste di chiarimento in merito alla definizione ed alle modalità di valutazione della superficie non residenziale.

In particolare, alcune associazioni nazionali di operatori di edilizia residenziale (A.N.C.E., A.N.C.Ab., A.N.C.P.L., Federabitazione) hanno posto quesiti in merito al superamento dei limiti percentuali fissati dal CER ed alla valutazione delle superfici dei giardini.

Preliminarmente, si rappresenta che:

- il comma 4, dell'art.14, della legge 457/78 ha stabilito che con proprio decreto il Ministero del Tesoro avrebbe emanato "lo schema-tipo della documentazione che gli istituti e le sezioni di credito fondiario ed edilizio devono utilizzare per l'istruttoria delle richieste e per la concessione dei mutui agevolati e per tutte le procedure di finanziamento di iniziative edilizie assistite dal contributo dello stato";

· l'art.2 del decreto del Ministero del Tesoro 18.12.1978 ha stabilito, in attuazione del predetto disposto, che "ai fini di un rilevamento uniforme dei dati dei programmi edilizi, il comitato per l'edilizia residenziale provvederà a predisporre la modulistica per le attestazioni e le relazioni previste dallo schema-tipo di documentazione" occorrente per la concessione di mutui agevolati;

· l'art.10 del DM n. 822 del 21.12.1978 di determinazione dei limiti massimi di costo per l'edilizia agevolata e convenzionata, ha stabilito che ai fini dell'applicazione di detti costi, "i progetti devono essere corredati dai dati metrici e parametrici ....secondo i modelli predisposti dal comitato per l'edilizia residenziale e previsti dal DM 18.12.1978";

· con circolare esplicativa del Ministro dei LL.PP. del 2.2.1979 prot.n. 18-seg/com, è stato precisato che i costi, di cui al suddetto decreto di determinazione dei limiti massimi, "sono da applicare come valori convenzionali alle operazioni di mutuo agevolato per gli interventi di edilizia convenzionata ed agevolata. Mentre il controllo pubblico sui prezzi di vendita degli alloggi è rimesso alle convenzioni, da stipulare obbligatoriamente con le amministrazioni comunali, ai sensi delle leggi 22.10.1971, n.865 e 28.1.1977, n.10, artt.7 e 8, propedeutiche alla realizzazione dei singoli programmi costruttivi".

Tenuto presente quanto soprariportato, peraltro confermato dai successivi decreti di determinazione dei limiti massimi di costo, i Quadri Tecnici Economici predisposti dal CER come modulistica di riferimento per l'applicazione dei costi previsti da detti decreti, costituiscono esclusivamente mezzo strumentale per l'istruttoria delle richieste e per la concessione dei mutui agevolati e per tutte le procedure di finanziamento di iniziative edilizie assistite dal contributo pubblico.

Gli stessi decreti sui costi stabiliscono le definizioni e le modalità di calcolo delle superfici da conteggiare ai fini della determinazione del costo massimo.

In particolare, per quanto attiene il limite percentuale di superficie non residenziale, anch'esso utilizzato per la determinazione della superficie complessiva a cui sono rapportati i massimali di costo, il comitato esecutivo del CER nella seduta del 12.12.1980, ha fornito precisi chiarimenti, stabilendo che "qualora per il rispetto delle norme di carattere comunale, dettate da esigenze tipologiche locali o comunque da altre esigenze normative, il limite del 40% (oggi aumentato al 45%) venga superato, detto limite deve considerarsi come un limite di finanziamento e non di progettazione, purché l'eventuale maggiore costo sia a carico dell'operatore".

Con tale formulazione si è voluto tener conto anche del fatto che, in molti casi, il dimensionamento della superficie non residenziale costituisce una sorta di obbligo che occorre assumere in fase di progettazione, in quanto derivante dalle norme tecniche di attuazione del piano di zona.

Nella stessa seduta il comitato ha ritenuto, altresì, di dare, della suddetta questione "una interpretazione quanto più estensiva per i programmi avviati", avvalorando, in tal senso, il carattere meramente strumentale del limite di superficie non residenziale introdotto dal CER.

Anche alcune regioni hanno espressamente confermato tale linea di indirizzo: ad esempio l'Emilia Romagna, con delibera del consiglio regionale del 14.3.1990, n.3102, ha stabilito che detti limiti percentuali di superficie non residenziale "devono considerarsi come limiti di finanziamento e l'eventuale maggiore costo sarà a carico dell'operatore".

Di conseguenza sia i dati contenuti nei Quadri Tecnici Economici, sia le modalità di calcolo delle superfici da conteggiare ai fini della determinazione del costo massimo ammissibile, essendo finalizzate alle operazioni di mutuo agevolato, non costituiscono vincolo normativo di carattere generale.

Pertanto, qualora i limiti percentuali di superficie non residenziale stabiliti nei decreti sui costi vengano superati, dovendo considerarli come limiti del finanziamento a carico dello Stato, e non di progettazione, e purché l'eventuale maggior costo sia in ogni caso a carico dell'operatore, tale eventualità non costituisce motivo per la decadenza dei benefici previsti con le agevolazioni.

Tale considerazione è da rapportare anche al fatto che il rispetto di detti limiti di superficie non rientra tra i requisiti tecnici da soddisfare per l'edilizia agevolata di cui agli articoli 16 e 43 della legge 457/78.

A tale proposito, il limite di 18 mq fissato dal citato art. 16 della legge 457/78 per la superficie di "autorimessa o posto macchina" è stato superato dalle norme emanate in applicazione dell'art.2, dalla legge 24 marzo 1989, n.122, che prevedono una riserva di spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.

I decreti CER di determinazione dei massimali di costo emanati successivamente a tale legge, i primi dei quali in data 9.4.1990, hanno recepito tale norma individuando una superficie per parcheggi pari al 45% della superficie utile.

Analogamente a quanto detto per la superficie non residenziale, tale limite deve intendersi come limite di finanziamento e non di progetto, peraltro superabile, secondo quanto previsto dal DM.LL.PP. 5.8.1994, nel caso "di organismi abitativi composti prevalentemente da alloggi di superficie utile abitabile inferiore a 60 mq".

Per quanto riguarda, infine, la superficie dei giardini, non si può non rilevare che, il più delle volte, essa è conseguenza delle indicazioni del planivolumetrico nel quale sono, in genere, previste le superfici con tale destinazione.

Comunque nei decreti CER non se ne fa menzione quale elemento che rientra nel calcolo della superficie non residenziale, ne come pertinenza degli alloggi, ne come pertinenza dell'organismo abitativo; d'altra parte è da ritenersi che essa non concorra alla determinazione del costo di realizzazione tecnica, e pertanto non assume rilevanza ai fini della determinazione del costo massimo ammissibile.