AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA” - FABBRICATO NON PIU’ IDONEO - CHIARIMENTI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Le agevolazioni “prima casa” non possono comunque spettare
al contribuente già proprietario di un’abitazione acquistata con i medesimi
benefici, a nulla rilevando il fatto che, per sopravvenute esigenze familiari,
la casa già posseduta non risulti più idonea a soddisfare i bisogni abitativi
della famiglia.
Questo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate
nella Risoluzione 86/E del 20 agosto 2010, in risposta ad un interpello di un
contribuente che, risiedendo in un’abitazione acquistata in regime agevolato
dal proprio coniuge prima del matrimonio, chiede la possibilità di applicare di
nuovo, ed integralmente, le agevolazioni “prima casa”[1] per l’acquisto, in
comunione con il coniuge, di un’altra abitazione, tenuto conto che le mutate
esigenze familiari hanno reso inidonea la casa già posseduta.
A sostegno di tale possibilità, il contribuente
richiama l’Ordinanza della Corte di Cassazione n.100 dell’8 gennaio 2010, nella
quale è stato riconosciuto il diritto di fruire dei citati benefici fiscali
anche al contribuente già proprietario di un altro immobile che, tuttavia, per
dimensioni e caratteristiche, non risultava idoneo a soddisfare i bisogni
abitativi familiari.
Sul punto, l’Agenzia delle Entrate specifica
innanzitutto che, ai sensi della Nota II-bis,
all’art.1, della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986[2],
l’applicabilità delle agevolazioni “prima casa” è da ritenersi comunque esclusa
in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruire dei benefici risulti già
in possesso di un immobile ad uso abitativo nello stesso Comune, o nell’intero
territorio nazionale, se acquistato con le medesime agevolazioni.
Si tratta di principi inderogabili, che, avendo natura
agevolativa, non sono suscettibili di interpretazioni
tali da estenderne la portata applicativa ad ipotesi non espressamente
contemplate dalla normativa.
Inoltre, a parere dell’Agenzia, il richiamo
all’Ordinanza della Corte di Cassazione n.100/2010, effettuato dall’istante per
legittimare la reiterazione delle agevolazioni, non risulta assolutamente
pertinente al caso prospettato, in quanto la stessa pronuncia giurisprudenziale
si è occupata di una fattispecie molto particolare, nella quale il
contribuente, che intendeva fruire nuovamente dei benefici “prima casa”,
risultava già titolare di un locale assolutamente inadatto a fungere da abitazione,
sia per le sue caratteristiche, che per le relative dimensioni (22 mq).
Diversamente, la situazione prospettata
nell’interpello (relativa all’esistenza, nell’abitazione, di soli 2 vani per 3
componenti del nucleo familiare) non può ritenersi sufficiente a concretizzare
un’ipotesi di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l’inagibilità)
dell’immobile all’uso abitativo.
In virtù di tali considerazioni, pertanto, l’Agenzia
precisa che, nel caso di specie, non è possibile applicare le agevolazioni
“prima casa” al complessivo acquisto, da parte di entrambi i coniugi (in
comunione legale), della nuova abitazione.
Tuttavia, così come precisato anche nella precedente
Circolare n.38/E/2005, viene ribadito che il coniuge che non risulti già
proprietario di un’altra abitazione (e semprechè
siano rispettate tutte le altre condizioni stabilite dalla citata Nota II-bis) può richiedere, in sede di acquisto in comunione
della nuova casa, l’applicazione del regime agevolato nella misura del 50%
(ossia limitatamente alla relativa quota di possesso).
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[1] Come noto, le cd. agevolazioni “prima casa”
consistono nell’applicazione dell’imposta di Registro al 3% (art.1, quinto
periodo, della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. 131/1986), o dell’IVA al 4%
(n.21, Tabella A, parte II, annessa al D.P.R. 633/1972), più le imposte
Ipotecaria e Catastale nella misura fissa, pari a 168 euro ciascuna
(rispettivamente, art.1, della Tariffa, allegata al D.Lgs.
347/1990 e art.10, comma 2, del medesimo D.Lgs.). In
ogni caso, l’applicabilità di tale regime agevolato è subordinata al rispetto
di tutte le condizioni stabilite, a livello normativo, dalla Nota II-bis, al citato art.1, della Tariffa, parte I, allegata
al D.P.R. 131/1986.
[2] Nota II-bis, all’art.1 della
Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986
«1. Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 3 per
cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di
abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà,
dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono
ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del
comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la
propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la
propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in
quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero,
nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che
l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La
dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato
l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto
di acquisto;
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di
non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di
proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel
territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) che nell’atto di
acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche
in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di
proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di
abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni
di cui al presente articolo ....(omissis)».