IMMOBILI - OBBLIGO DI INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI ED EMERSIONE DEI “FABBRICATI FANTASMA” - NUOVI CHIARIMENTI DELL’AGENZIA DEL TERRITORIO

Gli atti riguardanti le porzioni comuni condominiali prive di rendita (cd. “beni comuni non censibili”, quali androni, scale, cortili e terrazzi condominiali) sono esclusi dai nuovi obblighi di “identificazione catastale”, previsti, a pena di nullità, dal D.L. 78/2010 (convertito, con modificazioni, nella legge 122/2010).

Allo stesso modo, per le unità condominiali dotate di rendita autonoma (cd. “beni comuni censibili”, quali l’alloggio del portiere), l’obbligo di indicazione dei riferimenti catastali sussiste solo nel caso in cui le stesse siano oggetto di cessione autonoma rispetto alle unità immobiliari alle quali accedono.

Queste alcune delle precisazioni contenute nella Circolare dell’Agenzia del Territorio n. 3 del 10 agosto 2010, con la quale viene, tra l’altro, ulteriormente chiarito l’ambito applicativo delle nuove regole di redazione degli atti immobiliari, stabilite dal D.L. 78/2010, convertito con modificazioni nella legge 122/2010 (cd. “Manovra 2011-2012”).

La medesima Circolare fornisce, inoltre, le prime indicazioni operative sulle disposizioni della Manovra relative all’emersione dei fabbricati non dichiarati in catasto (cd. “immobili fantasma”) ed al rafforzamento dei poteri istruttori connessi all’accertamento catastale, attribuiti alla stessa Agenzia del Territorio.

Nuovi obblighi di indicazione dei dati catastali negli atti immobiliari

La Circolare n. 3/2010 interviene nuovamente sull’ambito applicativo delle disposizioni dell’art.19, comma 14, del D.L. 78/2010, convertito con modificazioni nella legge 122/2010, relative alle nuove regole di redazione degli atti immobiliari, introdotte, a pena di nullità, a decorrere dal 1° luglio 2010[1].

Come noto, a partire da tale data, tutti gli atti pubblici e le scritture private autenticate inter vivos, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, oltre ai dati catastali, anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità delle stesse allo stato di fatto dell’immobile.

A seguito dell’intervento della legge n.122/2010, di conversione del D.L. 78/2010, è stato previsto, inoltre, che quest’ultima dichiarazione possa essere sostituita da un’attestazione di conformità resa da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale[2].

In merito, al fine di agevolare la corretta esecuzione degli adempimenti da parte dei tecnici incaricati, l’Agenzia del Territorio ha avviato, in via sperimentale, il sevizio di consultazione telematica delle planimetrie catastali, cui verranno successivamente abilitati, oltre ai notai, tutti i tecnici iscritti agli albi professionali ed incaricati della presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Circa l’ambito operativo delle citate disposizioni, la Circolare n. 3/2010 precisa che sono esclusi dai nuovi obblighi:

- gli atti costitutivi di diritti reali di garanzia, quali gli atti di concessione di ipoteca.

Ciò in virtù della stessa disposizione normativa contenuta nel citato art.19, comma 14, del D.L. 78/2010 che, a seguito delle modifiche apportate dalla legge di conversione, esclude espressamente tali atti dall’ambito applicativo delle nuove regole;

- gli atti immobiliari relativi ai cosiddetti “beni comuni non censibili”, intendendosi per tali le porzioni comuni a diverse unità immobiliari e prive di autonoma capacità reddituale, quali, ad esempio, le scale, gli androni, le aree di passaggio, i cortili, i terrazzi condominiali, etc.;

- gli atti immobiliari relativi ai cosiddetti “beni comuni censibili”, ossia a quei beni comuni a più unità immobiliari, ma dotati di autonoma capacità reddituale, quali l’alloggio del portiere, quando il trasferimento delle relative “quote e diritti” avvenga unitamente e per effetto della cessione dell’unità immobiliare cui gli stessi accedono[3].

Diversamente, risultano assoggettati ai nuovi obblighi dichiarativi gli atti che dispongono il trasferimento autonomo dei “beni comuni censibili”, da parte dei condomini (in tal caso, infatti, l’unità oggetto di cessione perde la funzione di “bene condominiale”).

L’Agenzia del Territorio ribadisce, inoltre, quanto già precisato nella precedente Circolare n.2/2010, circa l’esclusione, dalle nuove prescrizioni, degli atti aventi ad oggetto immobili iscritti nelle categorie “fittizie” del Gruppo F, quali i fabbricati in corso di costruzione, le unità “collabenti”, le unità in corso di definizione, i lastrici solari e le aree urbane[4].

Devono, invece, ricomprendersi nell’ambito applicativo delle nuove disposizioni gli atti aventi ad oggetto le unità immobiliari cd. “afferenti”, relative all’edificazione di nuovi piani, o nuovi corpi di fabbrica, su un lotto già edificato e censito al catasto (ad esempio, autorimesse, magazzini, etc.).

Nella medesima Circolare, infine, viene confermato che, sotto il profilo catastale, assumono rilevanza, e quindi vanno necessariamente dichiarati, tutti gli interventi influenti sul classamento e sulla rendita dell’unità immobiliare, quali gli ampliamenti effettuati successivamente alla redazione della planimetria, ovvero le modifiche interne che incidono sulla consistenza.

Diversamente, non devono essere dichiarate le variazioni che non influiscano sugli elementi necessari alla corretta determinazione della rendita catastale dell’unità immobiliare, quale ad esempio la modifica esterna del fabbricato dove questa è situata, qualora tale intervento non abbia determinato alcuna variazione sul perimetro della singola unità oggetto di cessione.

Emersione dei fabbricati non dichiarati in catasto (cd. “immobili fantasma”)

Nella Circolare n. 3/2010, l’Agenzia del Territorio fornisce anche le prime indicazioni sulle norme dell’art.19, commi 7-11, D.L. 78/2010 (convertito nella legge 122/2010), relative all’ultimazione della procedura di individuazione dei fabbricati non censiti ed al conseguente obbligo, per gli intestatari, di procedere alla presentazione della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale, entro il prossimo 31 dicembre 2010.

In particolare, l’attività di indagine sui fabbricati non dichiarati in catasto (cd. “immobili fantasma”) è stata avviata dal 2007, in virtù di quanto previsto dall’art.2, comma 36, del D.L. 262/2006 (convertito, con modifiche, nella legge 286/2006). Quest’ultima disposizione normativa ha attribuito all’Agenzia del Territorio l’incarico di individuare, anche tramite verifiche da telerilevamento e da sopralluogo sul territorio, sia i fabbricati rurali che abbiano perso i requisiti per essere definiti tali, sia gli immobili che non risultino ancora censiti in catasto, prevedendo inoltre l’emanazione, da parte della medesima Agenzia, di un apposito comunicato, da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, con cui rendere nota la disponibilità, per ciascun Comune, dell’elenco degli immobili individuati. Tale comunicato, da pubblicizzare anche presso i Comuni interessati e sul sito internet della stessa Agenzia del Territorio, assume valore di richiesta di presentazione degli atti di aggiornamento catastale, da parte dei titolari di diritti reali sui fabbricati così individuati.

In merito, l’art.19, comma 7, del D.L. 78/2010, fissa, al 30 settembre 2010 il termine per la conclusione di tale attività di indagine, per quei Comuni per i quali le relative operazioni non sono state ancora completate.

Una volta terminata questa fase di “accertamento” da parte dell’Agenzia del Territorio, il successivo comma 8, del medesimo art.19, dispone, per i titolari di diritti reali sui fabbricati non censiti (compresi nell’apposito elenco pubblicato nella Gazzetta Ufficiale, ai sensi del citato art.2, comma 36, del D.L. 262/2006[5]), l’obbligo di presentare, ai fini fiscali, la relativa dichiarazione catastale entro il 31 dicembre 2010.

In caso di inadempimento, l’Agenzia del Territorio provvederà all’iscrizione d’ufficio in catasto dei medesimi fabbricati, con attribuzione di una rendita presunta e con oneri, che verranno definiti con apposito provvedimento da emanare entro il 31 dicembre 2010, a totale carico dei soggetti intestatari.

Analogamente a quanto stabilito per i cd. “immobili fantasma”, anche per i fabbricati oggetto di interventi edilizi, che abbiamo determinato variazioni di consistenza o destinazione non dichiarate in catasto, viene fissato l’obbligo di presentare i relativi atti di aggiornamento catastale, entro lo stesso termine del 31 dicembre 2010[6].

Anche in tale ipotesi, qualora i soggetti interessati non provvedano “spontaneamente”, l’Agenzia del Territorio procederà a tutti gli accertamenti di competenza, con la collaborazione dei Comuni interessati.

Infine, tenuto conto del ruolo sempre più incisivo del classamento catastale nell’ambito della fiscalità immobiliare, la Circolare n. 3/2010 si sofferma anche sulle norme della Manovra che prevedono il rafforzamento dei poteri d’accertamento catastale facenti capo all’Agenzia del Territorio, precisando che:

- l’art.19, comma 13, del D.L. 78/2010 estende agli Uffici della medesima Agenzia i poteri di controllo, nonchè quelli in materia di accessi, ispezioni e verifiche, disciplinati dagli artt.51 e 52 del D.P.R. 633/1972, al fine di consentire il recupero di base imponibile nel settore fiscale immobiliare[7];

- il medesimo art.19, ai commi 1 e 3, prevede, dal 1° gennaio 2011, l’attivazione dell”’Anagrafe Immobiliare Integrata”, che permetterà l’integrazione di tutte le banche dati dell’Agenzia del Territorio. La finalità dello strumento è quella di fornire un efficace supporto alla fiscalità immobiliare, attraverso l’individuazione, per ciascun immobile, della relativa base imponibile e del soggetto titolare di diritti reali sullo stesso (soggetto passivo d’imposta). Con successivi provvedimenti ministeriali, da emanare d’intesa con la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, verranno stabiliti termini e modalità d’accesso anche da parte dei Comuni.

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[1] Le prime indicazioni operative in materia sono state fornite con la precedente Circolare dell’Agenzia del Territorio n.2 del dell’8 luglio 2010.

[2] La complessiva disciplina relativa alla redazione degli atti immobiliari è attualmente contenuta nell’art.29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n.52 (comma aggiunto dal citato art.19, comma 14, del D.L. 78/2010, convertito nella legge 122/2010).

[3] È il caso, ad esempio, della vendita di un appartamento, nella quale sono comprese anche le quote e i diritti connessi ai “beni comuni censibili”. In tal caso, l’atto di trasferimento dovrà obbligatoriamente riportare, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alla planimetria e la relativa dichiarazione di conformità, solo relativamente all’abitazione e non anche al bene condominiale.

[4] Le categorie “fittizie” del Gruppo catastale F sono menzionate, in particolare, nell’art. 3, comma 2, del D.M. 2 gennaio 1998, n.28, che stabilisce la possibilità di iscrivere in catasto, ai soli fini della relativa identificazione e senza attribuzione di rendita, i seguenti immobili:

a) fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;

b) costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;

c) lastrici solari;

d) aree urbane.

[5] In merito, si evidenzia che, a livello normativo, il medesimo comma 8, dell’art.19 del D.L. 78/2010, fa riferimento agli immobili non censiti, compresi negli elenchi pubblicati in Gazzetta Ufficiale nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2007 ed il 31 dicembre 2009.

[6] Ai sensi dei commi 9 ed 11, del medesimo art.19 del D.L. 78/2010, così come convertito nella legge 122/2010.

[7] Sul punto, l’Agenzia del Territorio si è riservata di fornire specifiche indicazioni, con apposite Circolari di prossima emanazione.