IMMOBILI - OBBLIGO DI COMUNICAZIONE DEI DATI CATASTALI
(Circolare n.2/2010 dell’Agenzia del Territorio)
Gli atti di trasferimento di fabbricati in corso di
costruzione sono esclusi dai nuovi obblighi stabiliti dal D.L. 78/2010, per cui
gli stessi non devono contenere, a pena di nullità, il riferimento alle
planimetrie catastali, né la dichiarazione circa la conformità di queste al
reale stato degli stessi.
Questo uno dei principali chiarimenti della Circolare
dell’Agenzia del Territorio n.2 del 9 luglio 2010, che fornisce le prime
indicazioni operative sulle nuove regole in materia di redazione di atti
pubblici e scritture private autenticate riguardanti i fabbricati urbani,
stabilite dal D.L. 78/2010 (cd. “Manovra 2011-2012”).
Come noto, il nuovo comma 1-bis dell’art.29 della
Legge 52/1985[1] stabilisce che, dal 1° luglio 2010 e a pena di nullità, tutti
gli atti pubblici e le scritture private autenticate inter
vivos, aventi ad oggetto il trasferimento, la
costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati
esistenti, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, oltre ai dati
catastali, anche il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la
dichiarazione degli intestatari sulla conformità dei dati catastali e delle
planimetrie allo stato di fatto dell’immobile.
La norma prevede, altresì, che, prima della redazione
dell’atto, il notaio proceda all’individuazione degli intestatari catastali ed
alla verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Circa l’ambito applicativo della norma, la Circolare
n.2/2010 chiarisce che i riferimenti, in essa contenuti, ai “fabbricati già
esistenti” ed alle “unità immobiliari urbane”, per le quali nell’atto devono
essere inseriti i dati catastali, le planimetrie e la dichiarazione di
conformità di essi allo stato di fatto, circoscrivono l’ambito applicativo
della disposizione a:
- immobili già iscritti al catasto edilizio urbano;
- immobili per i quali sussiste l’obbligo di
dichiarazione in catasto.
Diversamente, specifica l’Agenzia del Territorio, sono
esclusi dai suddetti obblighi di identificazione catastale gli atti immobiliari
relativi a:
- fabbricati iscritti in catasto come “in corso
costruzione” o “in corso di definizione”, sempre che non siano stati ultimati o
definiti;
- fabbricati iscritti in catasto come “unità collabenti”, in quanto non più abitabili o servibili
all’uso cui sono destinati;
- fabbricati rurali, censiti al catasto terreni, che
non abbiano subito variazioni, né perso i requisiti oggettivi e soggettivi per
il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali;
- particelle censite al catasto terreni;
- lastrici solari e le aree urbane, iscritti al
catasto edilizio urbano con l’indicazione della sola superficie, ai sensi
dell’art.15 del D.P.R. 650/1972.
Per quel che riguarda, nel dettaglio, gli obblighi di
identificazione delle unità immobiliari urbane oggetto di trasferimento,
costituzione o scioglimento di comunione di diritti reali, la citata Circolare
2/2010 chiarisce che i relativi atti devono contenere, a pena di nullità:
- i dati catastali del fabbricato, con
l’individuazione di sezione, foglio, numero di mappale (ossia la particella), e
l’eventuale subalterno;
- il riferimento alle planimetrie depositate in
catasto.
In tal ambito, la Circolare 2/2010 specifica che tali
informazioni debbano essere, comunque, richiamate nell’atto anche nell’ipotesi
in cui le planimetrie relative al fabbricato non siano state depositate in
catasto, anche in osservanza di uno dei casi di esenzione da tale adempimento
(art.58 D.P.R. 1142/1949), o siano state dichiarate “non accettabili”[2],
oppure, nonostante il deposito, non siano più reperibili presso il catasto[3];
- la dichiarazione, resa dagli intestatari, circa la
conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto degli
immobili urbani oggetto dell’atto[4].
In merito, la Circolare 2/2010 chiarisce che tale
dichiarazione deve attestare la corrispondenza delle planimetrie depositate con
lo stato reale dell’immobile.
Nell’ipotesi in cui la planimetria catastale non
riproduca fedelmente la configurazione reale (nel senso di “attuale”)
dell’immobile[5], l’intestatario dovrà presentare una denuncia di variazione,
allegando la nuova planimetria aggiornata con lo stato di fatto del
fabbricato[6].
In considerazione dell’importanza della citata
attestazione di conformità allo stato di fatto del fabbricato, l’Agenzia del
Territorio si sofferma ulteriormente sulla dichiarazione di variazione,
precisando che questa deve essere effettuata «nei casi in cui la variazione
incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della
classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento,
frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di
dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, etc..».
In sostanza, la variazione catastale deve essere
operata nelle ipotesi in cui il mutamento dello stato dell’immobile incida
sulle componenti che determinano l’attribuzione della rendita catastale dello
stesso (ad es. stato, consistenza, categoria, classe)[7].
Diversamente, la Circolare 2/2010 precisa che non
devono essere dichiarate le variazioni riferite all’immobile che non incidano
sugli elementi necessari alla corretta determinazione della rendita catastale,
come la «variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro
elemento, anche di carattere grafico-convenzionale».
In ogni caso, superando precedenti indicazioni in
materia, viene chiarito che verranno accettate dagli uffici locali anche le
dichiarazioni di variazione non rilevanti ai fini dell’attribuzione della
rendita.
Infine, l’Agenzia del Territorio specifica le modalità
con cui deve essere effettuata, a cura del notaio, la preventiva individuazione
degli intestatari catastali e la verifica della conformità tra gli stessi e le
risultanze dei registri immobiliari.
In particolare, la Circolare 2/2010 chiarisce che la
citata verifica non deve avere una valenza meramente formale, limitata al riscontro
della congruenza “nominale” tra le risultanze catastali ed i registri di
pubblicità immobiliare, ma deve essere finalizzata ad accertare la
corrispondenza delle intestazioni catastali attuali con i soggetti titolari del
potere di disposizione sugli immobili oggetto dell’atto.
------------------------
[1] Introdotto dall’art.19, comma 14, del D.L.
78/2010.
[2] Sia nell’ipotesi in cui i soggetti obbligati non
abbiano provveduto originariamente al deposito della planimetria, sia nel caso
in cui questa sia stata considerata “non accettabile” (in quanto non conforme
al reale stato di fatto dell’immobile), è necessaria la presentazione di una
nuova planimetria conforme, in allegato ad una dichiarazione di variazione. In
entrambe le ipotesi, si applicano, oltre ai tributi previsti, le sanzioni
secondo le modalità previste nella Circolare dell’Agenzia del Territorio n.2
del 17 aprile 2002.
[3] Tale situazione può essere “sanata” depositando,
presso l’Ufficio provinciale, una copia certificata della planimetria
depositata, o della “seconda copia per ricevuta” rilasciata al momento di
presentazione della stessa. Nel caso in cui, invece, non si sia in possesso di
una copia certificata della planimetria, ma il soggetto interessato possa
documentare di aver effettivamente presentato la planimetria, sarà cura
dell’Ufficio provvedere alla compilazione della stessa, anche a mezzo di
sopralluogo. È data comunque facoltà di ripresentare la planimetria mancante,
in esenzione dai tributi speciali catastali.
[4] In tal ambito, si ricorda che il DdL di conversione del D.L. 78/2010 introduce la
possibilità che la citata dichiarazione degli intestatari possa essere
sostituita da un’attestazione di conformità resa da un tecnico abilitato alla
presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
[5] In tal ambito, la Circolare chiarisce che tale
situazione potrebbe presentarsi, a titolo esemplificativo, a causa di
incompleta o non corretta rappresentazione degli ambienti costituenti l’unità
immobiliare e delle pertinenze ad uso esclusivo, ovvero delle parti comuni,
laddove queste siano state originariamente rappresentate.
[6] In tal caso, si applicano, oltre ai tributi
previsti, le sanzioni secondo le modalità previste nella Circolare dell’Agenzia
del Territorio n.2 del 17 aprile 2002.
[7] Al riguardo, la
Circolare 2/2010 specifica che vi è l’obbligo di presentare la dichiarazione di
variazione in caso di interventi che comportino una rilevante redistribuzione
degli spazi interni, ovvero modifiche all’utilizzazione di superfici scoperte,
quali balconi o terrazze.