GLI INCENTIVI ALLE COSTRUZIONI PRIVATE PREVISTI DAL
D.L. 70/2011 SULLO SVILUPPO - COMMENTO ANCE
È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 13
maggio 2011 n. 110 il decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, volto
a favorire lo sviluppo e il rilancio economico. Il decreto, che entra in vigore
il 14 maggio 2011, contiene una pluralità di misure in diverse materie, fra le
quali numerose riguardano la liberalizzazione e la semplificazione delle
costruzioni private e la riqualificazione delle città
Di seguito si riporta una analisi
elaborata dall’ANCE circa le principali innovazioni apportate nel settore
privato, molte delle quali rispondono alle esigenze che l’Ance stessa ha più
volte prospettato nelle sedi istituzionali competenti.
Opere di urbanizzazione primaria a scomputo
Modificando il DPR 380/2001 “Testo Unico Edilizia” il
decreto legge prevede che, nell’ambito dei piani attuativi o di
atti equivalenti comunque denominati, le opere di urbanizzazione
primaria sono ”a carico del titolare del permesso di costruire e non trova
applicazione l’articolo 122 comma 8, del Decreto Legislativo 12 aprile 2006 n.163”.
Silenzio assenso sul permesso di costruire
Nell'ambito del
procedimento di rilascio del permesso di costruire (art. 20 TU edilizia), viene
introdotto il silenzio assenso, qualora sia decorso inutilmente il termine per
l’adozione del
provvedimento conclusivo.
Un regime particolare è legato alla presenza di
vincoli culturali, paesaggistici o ambientali in quanto i termini per il
silenzio assenso decorrono dal momento in cui sia stato acquisito il relativo
nulla osta.
Al fine della formazione
del silenzio assenso la domanda di permesso di costruire è accompagnata da una
dichiarazione del progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto
agli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ai regolamenti edilizi vigenti e
alle altre normative di settore aventi incidenza sull’attività edilizia (norme
antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di
efficienza energetica, ecc. ) .
In questo modo viene
introdotta una norma di principio statale cogente per le leggi regionali in
base alla quale, in caso di inadempienza dello Sportello Unico comunale per
l’edilizia, si considera automaticamente acquisito l'assenso, premessa
indispensabile per attivare investimenti privati che necessitano della certezza
dei tempi.
L’introduzione del silenzio assenso determina il
formarsi di un permesso di costruire cd. tacito purché ricorrano le seguenti
condizioni:
- il comune non si è
pronunciato sulla domanda di permesso di costruire ed è scaduto il termine
fissato dalla legge;
- sono rispettate le prescrizioni di legge.
A differenza di quanto avveniva
prima in caso di inadempienza del comune non sarà più necessario avviare un
ricorso innanzi al TAR, ma allo scadere dei termini fissati dalla legge si
potrà avviare direttamente l’attività edilizia.
Regolarizzazione automatica delle varianti nel limite del 2% delle misure progettuali
Il decreto legge introduce una regolarizzazione
automatica, sotto il profilo della normativa urbanistico
edilizia, delle lievi difformità verificatesi nella fase costruttiva
rispetto al progetto originariamente assentito.
In particolare, la tolleranza riguarda le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non
superino per singola unità immobiliare il 2% delle misure progettuali e che
pertanto non sono considerate parziali difformità dal titolo abilitativo
edilizio ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 34 del TU
edilizia.
Con l’introduzione della tolleranza (comma 2 bis,
articolo 34 TU) si stabilisce una procedura per la regolarizzazione
automatica delle lievi difformità che consente di evitare l’instaurazione di
contenziosi amministrativi.
Nell’ambito della realizzazione
di un intervento edilizio (ristrutturazione edilizia-nuova costruzione) può
accadere che l’opera eseguita, o da eseguirsi, risulti in parte difforme dal
progetto originariamente autorizzato. Si tratta in molti casi di lievi
difformità per le quali però in base alla normativa previgente
era applicata la sanzione per le parziali difformità.
Attraverso la nuova previsione normativa, invece, le
modifiche al progetto originario nel limite del 2% (relative a violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta) sono
automaticamente regolarizzate
Chiarimenti sulla SCIA: si applica all'edilizia ma
non sostituisce la SuperDia
Il decreto legge, modificando l’art. 19 della Legge
241/1990, fornisce diversi chiarimenti in tema di Scia (Segnalazione
certificata di inizio attività) ai fini della sua
applicabilità in ambito edilizio.
In particolare si chiarisce che
Nel caso di immobili vincolati,
Inoltre, nei casi di Scia in edilizia, il termine a
disposizione dell’amministrazione comunale per adottare provvedimenti di
divieto dell’attività e di rimozione degli effetti dannosi viene
ridotto da sessanta a trenta giorni.
In riferimento ai rapporti tra SuperDia e Scia, viene chiarito che quest’ultima non
si applica alle ipotesi in cui
Quindi, non si potrà presentare
I contratti di trasferimento di diritti edificatori sono soggetti a
trascrizione nei registri immobiliari
Prevedendo che i
contratti di trasferimento dei diritti edificatori siano
soggetti a trascrizione nei registri immobiliari (nuovo punto 2 bis dell’art.
2643 del Codice civile), il legislatore statale prende finalmente posizione
sull’annosa questione della natura giuridica dei diritti edificatori.
Il fine dichiarato è
quello di garantire maggiore certezza nella circolazione delle volumetrie
riconosciute dai piani alle proprietà private.
Si tratta di una innovazione di grande portata giuridica e di notevoli
risvolti pratici, oramai assolutamente necessaria in considerazione
dell'attualità che il tema del trasferimento dei diritti edificatori ha assunto
da alcuni anni grazie agli istituti della perequazione, della compensazione e
della premialità.
La conseguenza più immediata dell’obbligo della trascrizione nei registri
immobiliari dei contratti di trasferimento di diritti
edificatori è la pubblicità dei contratti stessi nei confronti dei terzi. Si
applicano quindi le medesime tutele e garanzie previste ad esempio per i
contratti di compravendita di un immobile.
Piano per la città: sostituzione edilizia con
volumetria aggiuntiva e modifiche delle destinazioni d'uso e della sagoma
Il decreto legge contiene una serie di disposizioni
che danno vita alla “legge nazionale quadro per la riqualificazione incentivata
delle aree urbane”, a cui dovranno seguire le leggi regionali attuative entro
60 giorni dalla sua entrata in vigore.
Si tratta di un vero e
proprio “Piano per la città”, come auspicato da tempo dall’Ance,
che si
differenzia dal Piano per il rilancio dell’attività edilizia o Piano Casa 2,
seguito all’Accordo Stato-Regioni del 1° aprile 2009, poiché si configura come
una normativa ordinaria e a regime.
Le leggi regionali dovranno, tra l’altro, incentivare gli interventi di demolizione e ricostruzione
attraverso:
- riconoscimento di volumetria aggiuntiva a quella
preesistente;
- delocalizzazione;
- modifiche alla destinazione d’uso,
purché si tratti di destinazioni tra loro compatibili o complementari;
- modifiche alla sagoma.
Tali interventi non possono comunque
riguardare edifici abusivi ovvero ubicati nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta.
In caso di inadempienza da
parte delle Regioni e nell'attuazione dei principi sovraesposti si stabilisce
che:
- decorso il termine di 60 giorni e fino
all’entrata in vigore della normativa regionale, gli interventi di sostituzione
edilizia sono attuati mediante permesso di costruire in deroga ai sensi
dell’art. 14 del TU edilizia che può riguardare, oltre ai limiti di densità
edilizia di altezza e di distanza tra i fabbricati,
anche le destinazioni d’uso previste dal piano, fatto salvo il rispetto delle
normative di settore aventi incidenza sull’attività edilizia (antisismica,
sicurezza, antincendio, igienico-sanitaria, efficienza energetica, tutela
dell’ambiente, beni culturali e paesaggistici, ecc.);
- decorsi 120 giorni dall’entrata in
vigore del decreto legge, le disposizioni in materia di demolizione e
ricostruzione sono immediatamente applicabili nelle
regioni a statuto ordinario che non hanno approvato la specifica legge
regionale. In tal caso il premio di cubatura fino all’approvazione della legge,
è fissato nella misura non superiore al 20% del volume dell’edificio se a
destinazione residenziale ovvero del 10% della superficie coperta per gli
edifici adibiti ad uso diverso, fermo restando che tali limiti costituiscono un
minimo garantito e non condizionano la successiva attività legislativa
regionale.
Il Piano per la città consente di rilanciare l’avvio
di programmi di riqualificazione del patrimonio edilizio, attraverso
l’introduzione di particolari incentivi urbanistico-edilizi,
destinati ad operare a regime e quindi non per un periodo limitato di tempo come è per il Piano Casa 2.
Le disposizioni possono riguardare ad esempio immobili
degradati e dismessi, che risentono di una vecchia pianificazione. Per incentivare il loro recupero sono ammessi anche interventi
di demolizione e ricostruzione con diverse agevolazioni:
- volumetrie aggiuntive,
- possibilità di localizzarli in aree
diverse,
- modifiche di destinazioni d’uso,
- modifiche alla sagoma.
Piani attuativi approvati dalla Giunta comunale
Sempre nell’ambito delle misure previste per la
riqualificazione delle aree urbane, nelle regioni a statuto ordinario i piani
attuativi compatibili con lo strumento urbanistico generale sono
adottati/approvati dalla Giunta comunale, organo avente un funzionamento più
snello e rapido rispetto al Consiglio comunale.
Tale norma trova applicazione
decorso il termine di sessanta giorni dall’entrata in vigore del
presente decreto e sino all’entrata in vigore della normativa regionale
Si tratta di una previsione da tempo auspicata dall’Ance e finalizzata a ridurre i tempi spesso troppo
lunghi necessari per l’adozione approvazione di un piano attuativo che risulti
tra l’altro compatibile con le prescrizioni del piano urbanistico generale. Quindi, per l’approvazione ad esempio di un piano di
lottizzazione, compatibile con il PRG, non sarà più necessario il vaglio del
Consiglio Comunale, essendo sufficiente l’ok della Giunta Comunale.
Il piano attuativo di un piano comunale già sottoposto
a VAS non è sottoposto a VAS qualora non comporti variante
Per semplificare le procedure di approvazione
dei piani attuativi dello strumento urbanistico generale ed evitare inutili
duplicazioni di adempimenti si prevede l’esclusione della VAS (Valutazione
ambientale strategica) e della verifica di assoggettabilità sul piano attuativo
qualora:
- il piano urbanistico comunale sia stato già
sottoposto a VAS;
- il piano urbanistico comunale abbia
definito in sede di VAS l’assetto localizzativo degli
interventi edilizi e delle dotazioni territoriali, gli indici di edificabilità, gli usi ammessi e i contenuti plano
volumetrici, tipologici e costruttivi degli interventi nonché i limiti e le
condizioni di sostenibilità ambientale delle trasformazioni previste;
- il piano attuativo sia compatibile con quello
generale e quindi non comporti variante.
Qualora invece il piano attuativo comporti
variante allo strumento urbanistico generale,
Pertanto, non va sottoposto a VAS ad
esempio un piano di lottizzazione, che risulti
compatibile con il PRG, quando il Piano regolatore stesso sia già stato
sottoposto a VAS ed abbia anche stabilito precise prescrizioni cui si deve
attenere il piano attuativo.
Autorizzazione paesaggistica: se il Ministero dei beni
culturali verifica l’avvenuto adeguamento del piano urbanistico comunale alle
prescrizioni d’uso degli immobili tutelati contenute nei decreti di vincolo o
nel piano paesaggistico, qualora il Soprintendente non si pronunci nel termine
di legge, il parere si considera favorevole.
L’intento è quello di semplificare i procedimenti di approvazione degli interventi edilizi nei comuni che
abbiano adeguato gli strumenti urbanistici alle prescrizioni dei piani
paesaggistici regionali.
A tal fine si prevede che, nell’ambito della procedura
di rilascio dell’autorizzazione paesaggistica,
qualora:
- gli strumenti urbanistici comunali abbiano provveduto a conformarsi alle prescrizioni d’uso dei beni
tutelati previste dai provvedimenti di vincolo o dal piano paesaggistico
regionale
- il Ministero dei beni culturali, su
richiesta della regione, della provincia o del comune interessati, abbia verificato
con esito positivo l’avvenuto adeguamento del piano urbanistico Il parere del
Soprintendente deve sempre essere richiesto ma non è più vincolante e qualora
non sia reso nel termine di 90 giorni dalla ricezione degli atti, si intende
reso in senso favorevole (art. 146 D.Lgs. 42/2004 “Codice
dei beni culturali”).
In tali casi, quindi, l’inutile decorso del termine fissato dalla legge (90
giorni) senza che il Soprintendente si sia espresso equivale a silenzio
assenso.
On-line strumenti urbanistici ed elenco dei
documenti da allegare alle istanze
In virtù del principio di trasparenza dell'azione
amministrativa e al fine di ridurre gli oneri amministrativi a carico dei
privati, viene previsto che:
1. Devono essere pubblicati sui siti internet dei Comuni gli elaborati tecnici
allegati alle Delibere di adozione e approvazione
degli strumenti urbanistici, nonché delle varianti.
2. Le pubbliche amministrazioni hanno novanta giorni per pubblicare on-line
l'elenco degli atti e documenti che il privato deve produrre a corredo dell'istanza. In caso di inadempienza,
non può essere respinta l'istanza del privato a causa della mancata allegazione
del documento/atto, ma la p.a. deve chiedere le necessarie integrazioni.