NUOVA DISCIPLINA DELLA LOCAZIONE DI IMMOBILI

(Min. finanze, Circ. 4/10/99, n.198/T)

Il Ministero delle finanze ha delineato un quadro generale e sintetico della nuova disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo, finalizzato a una sua concreta applicazione agli alloggi di proprietà dello Stato e gestiti dal Dipartimento del Territorio (legge n. 431/1998).

Riforma delle locazioni

La riforma delle locazioni abitative configura un nuovo regime pattizio basato su tre presupposti fondamentali:

- liberalizzazione del canone locatizio;

- certezza della durata del rapporto;

- incentivi e benefici fiscali al locatore.

Ambito di applicazione

La legge ha per oggetto esclusivamente gli immobili adibiti a uso abitativo con conseguente esclusione degli immobili a uso diverso.

E' esclusa dal nuovo regime una serie di contratti di locazione a uso abitativo in relazione alla particolare qualità dell'immobile ovvero in relazione alla destinazione voluta dal contraente.

Nel primo gruppo di casi (che interessano anche i beni demaniali), il legislatore elenca:

- gli immobili vincolati ai sensi della legge sui beni di interesse artistico e culturale (legge n. 1089/1939). L'applicazione del vincolo determina l'automatica inclusione del cespite nella categoria catastale A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici);

- gli immobili inclusi nelle categorie catastali A/1 tipo signorile, A/8 ville e A/9 castelli e palazzi artistico storici. Queste tipologie sono sottoposte esclusivamente alla disciplina della locazione stabilita dal codice civile (art. 1571 e segg.c.c.);

- gli alloggi di edilizia residenziale pubblica ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale.

Modalità di stipula e di rinnovo

dei contratti

La legge individua due tipologie o modelli contrattuali: contratto libero e contratto assistito

Contratto libero

- Le parti possono definire autonomamente l'entità del canone, dell'aggiornamento ISTAT ed altri aspetti contrattuali.

- E' necessario indicare una durata minima dei contratti stabilita in quattro anni, con rinnovo automatico di altri quattro anni salva la facoltà di diniego del locatore in base a tassativi motivi e previo preavviso di sei mesi. Al conduttore non è riconosciuto il diritto di disdettare il contratto per evitare una seconda durata contrattuale. Solo alla seconda scadenza "ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia.

- Assistenza facoltativa delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

Contratto assistito o ad autonomia privata assistita

- Le parti possono adire a contratti tipo definiti sulla base di procedure che fanno perno sulla negoziazione di accordi locali fra associazioni della proprietà e degli inquilini.

- Gli accordi locali sono coordinati a livello nazionale da una convenzione quadro, che è stata sottoscritta in data 8 febbraio 1999 (D.M. 5 marzo 1999 - si veda in merito il Notiziario n. 3/99). Tale convenzione ha fissato i criteri per la determinazione dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale stabilendo che, su convocazione dei comuni, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, devono individuare insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali, tipi edilizi. Per ogni zona individuata devono prevedere un valore minimo e massimo del canone. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore massimo, le parti contrattuali, assistite dalle organizzazioni di categoria, tengono conto dei seguenti elementi:

- tipologia dell'alloggio;

- stato manutentivo dell'alloggio e dello stabile;

- presenza di spazi comuni;

- dotazione di servizi igienici.

Il contratto ha la durata minima di 3 anni prorogabili di ulteriori 2 anni, salva la facoltà di diniego del locatore in base a tassativi motivi e previo motivato preavviso di sei mesi.

Requisito essenziale della forma scritta

A decorrere dal 30 dicembre 1998, entrata in vigore della legge, per la stipula di validi contratti è richiesta la forma scritta.

Con questa disposizione il legislatore pone un ben preciso limite alla autonomia privata, in sintonia con il codice civile (art. 1325) secondo il quale "la forma quando risulta prescritta dalla legge sotto pena di nullità" costituisce un requisito essenziale "ad substantiam". Pertanto qualora tale requisito essenziale non sia osservato l'atto è nullo.

Rilascio degli immobili

Dalla data di entrata in vigore della legge, nei comuni ad alta densità abitativa, diventa privo di efficacia il decreto-legge sulla sospensione degli sfratti (D.L. 551/1988) e viene meno la competenza del prefetto, quale organo amministrativo, deputato a graduare e a concedere la forza pubblica per l'esecuzione degli sfratti.

Il decreto del Pretore che fissa la data di esecuzione dello sfratto costituisce autorizzazione all'ufficiale giudiziario a servirsi della forza pubblica.

Disposizioni transitorie

Ai contratti in corso al 30 dicembre 1998 continuano ad applicarsi le normative in materia di locazione vigenti prima di tale data.

Dipartimento territorio

Circolare n.198 del 4/10/99

La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ha introdotto una nuova ed organica disciplina in materia di locazioni e di rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo ponendo fine al regime dell'equo canone e dei patti in deroga. Infatti i commi 3 e 4 dell'articolo 14 abrogano espressamente l'articolo 11 della legge 359/92 nonchè, limitatamente alle locazioni abitative le disposizioni più significative della legge 392/78 (31 articoli) e in particolare gli articoli da 12 a 25 che disciplinavano il regime parametrico dell'equo canone. Le disposizioni inderogabili della legge 392/78 rimaste in vigore (ad esempio gli articoli 7 e 8), mantengono la loro natura di norme inderogabili.

La riforma delle locazioni abitative configura un nuovo regime pattizio basato su tre presupposti fondamentali:

a) liberalizzazione del canone locatizio;

b) certezza della durata del rapporto;

c) incentivi e benefici fiscali al locatore.

Si ritiene utile al riguardo illustrare le disposizioni di maggior rilievo.

A) Ambito di applicazione

L'articolo 1, comma 1, stabilisce che la legge ha per oggetto esclusivamente gli immobili adibiti ad uso abitativo con conseguente esclusione degli immobili ad uso diverso.

Sono esclusi dall'ambito di applicazione del nuovo regime una serie di contratti di locazione ad uso abitativo in relazione alla particolare qualità dell'immobile ovvero in relazione alla destinazione voluta dal contraente.

Nel primo gruppo di casi, che qui interessano, il legislatore elenca:

a) gli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939 n. 1089.

L'applicazione del vincolo determina l'automatica inclusione del cespite nella categoria catastale A/9;

b) gli immobili inclusi nelle categorie catastali A/1 tipo signorile, A/8 ville e A/9 castelli e palazzi artistico storici. Le suddette tipologie sono sottoposte esclusivamente alla disciplina di cui all'articolo 1571 e seguenti del codice civile;

c) gli alloggi di edilizia residenziale pubblica ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale.

B) Modalità di stipula e di rinnovo

dei contratti

Tipologie o modelli contrattuali La legge, all'articolo 2 individua due tipologie o modelli contrattuali:

1. Contratto libero (articolo 2, comma 1).

- le parti possono definire autonomamente l'entità del canone, dell'aggiornamento ISTAT ed altri aspetti contrattuali;

- è necessario indicare una durata minima dei contratti stabilita in anni 4, con rinnovo automatico di altri quattro anni salva la facoltà di diniego del locatore in base a tassativi motivi e previo preavviso di sei mesi, come previsto dall'articolo 3.

Al conduttore non è riconosciuto il diritto di disdettare il contratto per evitare una seconda durata contrattuale.

Solo alla seconda scadenza "ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia.

- assistenza facoltativa delle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

2. Contratto assistito (articolo 2, comma 3) o ad autonomia privata assistita.

- le parti possono adire a contratti tipo definiti sulla base di procedure che fanno perno sulla negoziazione di accordi locali fra associazioni della proprietà e degli inquilini;

- gli accordi locali sono coordinati a livello nazionale da una convenzione quadro, che è stata sottoscritta in data 8 febbraio 1999, e recepita nel decreto interministeriale del 5.3.1998 ai sensi dell'articolo 4, comma 1.

Tale convenzione ha fissato i criteri per la determinazione dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale stabilendo che, su convocazione dei comuni, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, devono individuare insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali, tipi edilizi. Per ogni zona individuata devono prevedere un valore minimo e massimo del canone. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore massimo, le parti contrattuali, assistite dalle organizzazioni di categoria, tengono conto dei seguenti elementi:

- tipologia dell'alloggio;

- stato manutentivo dell'alloggio e dello stabile;

- presenza di spazi comuni;

- dotazione di servizi igienici;

- il contratto ha la durata minima di 3 anni prorogabili di ulteriore 2 anni, salva la facoltà di diniego del locatore in base a tassativi motivi e previo motivato preavviso di sei mesi, come previsto dall'articolo 3.

C) Requisito essenziale della

forma scritta

Il comma 4, dell'articolo 1, prevede che a decorrere dall'entrata in vigore della legge, per la stipula di validi contratti è richiesta la forma scritta. Con questa disposizione il legislatore pone un ben preciso limite alla autonomia privata, in sintonia con l'articolo 1325 del codice civile in virtù del quale "la forma quando risulta prescritta dalla legge sotto pena di nullità" costituisce un requisito essenziale ad substantiam. Pertanto qualora tale requisito essenziale non sia osservato l'atto è nullo.

D) Rilascio degli immobili

Dalla data di entrata in vigore della legge 431/98, nei comuni ad alta densità abitativa, diventa privo di efficacia il D.L. 551/88 e viene meno la competenza del Prefetto, quale organo amministrativo, deputato a graduare e concedere la forza pubblica per l'esecuzione degli sfratti. Il decreto del Pretore che fissa la data di esecuzione dello sfratto costituisce autorizzazione all'ufficiale giudiziario a servirsi della forza pubblica.

E) Disposizioni transitorie

Ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge continuano ad applicarsi le normative in materia di locazione vigenti prima di tale data.

(omissis)